Investir dans l’immobilier peut permettre de réduire ses impôts mais l’achat d’un logement n’est pas indispensable. Avec les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) fiscales, diminuer l’impôt en investissant quelques milliers d’euros seulement devient possible. Explications.
Diversifier son patrimoine dans l’immobilier ne requiert pas obligatoirement l’achat d’un logement. A l’opposé de l’investissement direct existent les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Le principe est simple : plutôt que d’investir seul, vous achetez des parts de la SCPI avec d’autres investisseurs. La société de gestion de la SCPI se charge de placer les fonds collectés et de la gestion locative des biens (bureaux, commerces, logements…).
Comme dans l’immobilier direct, l’investisseur peut bénéficier d’avantages fiscaux en contrepartie de son placement. Dans ce cas, il doit se tourner vers les SCPI fiscales, à distinguer des SCPI de rendement. Les SCPI fiscales suivent les mêmes règles que les dispositifs de défiscalisation immobilière afin que l’investisseur puisse profiter des avantages fiscaux liés. Elles sont investies avant tout dans l’immobilier résidentiel, contrairement aux SCPI de rendement, dont le patrimoine est davantage diversifié et tourné vers l’immobilier tertiaire (bureaux, commerces, services…).
L’investissement en SCPI, fiscale ou non, n’est pas garanti : l’investisseur peut perdre sa mise de départ en cas de défaillance de la société de gestion notamment. Plus largement, le rendement espéré peut ne pas être au rendez-vous, si les investissements sont peu porteurs (vacance locative et donc baisse des revenus) ou si la conjoncture ne s’y prête pas (crise du marché immobilier, baisse significative des prix…).
Pour l’investisseur, atténuer le risque passe essentiellement par le choix de la société de gestion : il n’a en effet pas de prise sur le choix des investissements. En revanche, il a tout loisir d’étudier les profils et historiques des sociétés et de leurs produits pour déterminer les gérants les plus performants. Attention toutefois à ne pas oublier cette règle d’or : les performances passées ne préjugent pas des rendements futurs.
En termes de rentabilité, les SCPI fiscales affichent des performances moindres que les SCPI de rendement. Pour donner un ordre de grandeur, la rentabilité moyenne d’une SCPI fiscale va plutôt se situer autour de 3% par an, contre 5% environ pour une SCPI de rendement.
A savoir : Les sociétés de gestion sont tenues de communiquer au public leurs résultats dans des bulletins trimestriels et rapports annuels d’activité. Les SCPI commercialisées, ainsi que les sociétés de gestion, doivent également être visées par l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Avant de se lancer, il faut savoir que l’investissement en SCPI fiscales se joue sur le long terme. De préférence, il est suggéré de conserver les parts jusqu’à la dissolution et la liquidation de la société, soit environ 12 à 15 ans (en général) après le lancement de la SCPI.
Attention, une revente anticipée est fortement défavorable à l’investisseur. Outre des difficultés pour trouver un acheteur, il peut s’exposer à un redressement fiscal. Dans le cadre du dispositif Pinel par exemple, l’investisseur doit s’engager sur une certaine durée, de six ans minimum : s’il décide de revendre avant, les réductions d’impôt dont il a bénéficié seront remises en cause, qu’il ait investi en direct ou par l’achat de parts de SCPI.
Depuis le 1er septembre 2014, le dispositif d’investissement locatif Pinel a pris la suite du Duflot. Les nouvelles règles sont plus favorables aux investisseurs. L’avantage fiscal du Pinel se décline en effet sous trois variantes : 12% du montant investi (dans la limite de 300.000 euros) pour un engagement de location de six ans, 18% sur neuf ans ou 21% sur douze ans.
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Point fort du Pinel par rapport au Duflot, la réduction d’impôt octroyée à l’investisseur est désormais calculée sur 100% du montant de la souscription. Le régime Duflot prenait en compte seulement 95% du capital mobilisé, de manière à exclure les frais de souscription de l’assiette de l’avantage fiscal.
A savoir : La réduction d’impôt Pinel est soumise au plafonnement des niches fiscales à 10.000 euros par an et par foyer.
Les SCPI Malraux permettent d’investir dans la restauration et la préservation d’immeubles protégés. En immobilier direct, le Malraux offre une réduction d’impôt égale à 22 ou 30%, selon le classement de l’immeuble, du montant investi dans les travaux sur le bâtiment. L’investissement est plafonné à 100.000 euros par an en Malraux direct, d’où un avantage fiscal maximal pouvant atteindre 22.000 ou 30.000 euros. Bonus non négligeable, celui-ci est totalement déconnecté du plafond des niches fiscales à 10.000 euros.
En SCPI Malraux, la logique est différente. La société de gestion s’engage sur un objectif d’avantage fiscal rapporté au montant de la souscription de l’investisseur. La réduction d’impôt n’est en effet pas calculée sur la base du montant des souscriptions individuelles mais sur celle des travaux engagés par la société de gestion. Autrement dit, la réduction d’impôt n’est pas égale à 22 ou 30% du montant placé par l’investisseur. La puissance de l’avantage fiscal octroyé dépend ensuite des travaux programmés par la société de gestion.
Exemple de calcul de l’avantage fiscal en SCPI Malraux
Une société de gestion met en vente 25.000 parts de SCPI Malraux à capital fixe. Par ailleurs, elle s’engage à investir exclusivement dans des immeubles situés dans des secteurs sauvegardés, afin de profiter de l’avantage fiscal maximal de 30%.
Un investisseur en achète quatre parts. A 2.500 euros la part, il a donc investi 10.000 euros.
La société s’engage sur un avantage fiscal de 17%. Notre investisseur doit donc bénéficier d’une réduction d’impôt de 1.700 euros. Pour atteindre ce montant, la quote-part des travaux doit atteindre 5.661 euros (1.700 = 30% de 5.661).
En se basant sur la souscription intégrale des 25.000 parts, l’ensemble des investisseurs ont placé 62,5 millions d’euros dans le capital de la SCPI. Le total des réductions d’impôt perçues par les investisseurs se situe donc à 10,625 millions d’euros (17% de 62,5 millions). Pour atteindre ce montant, la société de gestion devra investir environ 35,381 millions d’euros dans les travaux de restauration sur la durée de vie de la SCPI.
Il est possible de profiter des avantages du déficit foncier sans s’occuper de gestion locative. Les SCPI de déficit foncier permettent ainsi à l’investisseur de bénéficier du même régime fiscal qu’un investisseur en direct. En l’occurrence, il touche des revenus locatifs peu voire pas du tout fiscalisés grâce à la déduction du déficit foncier généré par les charges locatives et l’amortissement.
Si le déficit foncier excède les revenus locatifs, le surplus peut réduire le revenu imposable global de l’investisseur dans la limite de 10.700 euros par an. Au-delà de cette limite, le déficit foncier restant peut être reporté sur les revenus fonciers des dix prochaines années.
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