Taxe d’habitation 2021 : 5 cas particuliers à connaître

Par Thibault Fingonnet
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La taxe d’habitation doit être payée par l’occupant* d’un logement, propriétaire comme locataire, s’il ne bénéficie pas de la suppression total de cet impôt depuis 2020. Mais dans certaines situations – logement étudiant, résidence secondaire, investissement locatif – les règles à suivre sont moins évidentes. Explications sur 5 cas particuliers.

Taxe d’habitation : des cas d’exonération ou d’imposition spécifiques

À chaque automne, c’est la même rengaine : les avis de taxe d’habitation et de contribution à l’audiovisuel public arrivent dans les boîtes aux lettres ou dans votre espace personnel sur impots.gouv.fr. Et il va bien falloir régler la note pour les 20% de propriétaires qui doivent encore payer la taxe d’habitation sur leur résidence principale cette année et pour tous les propriétaires d’une résidence secondaire… En 2021, la date limite de paiement, qui vaut également pour l’ex-redevance TV, est fixée au 15 novembre, ou au 20 novembre pour les règlements sur Internet ou par smartphone via l’application Impots.gouv.

Pour certains propriétaires et locataires, le paiement ne fait pas débat : quand on est occupant au 1er janvier 2021 et que les revenus ne sont pas suffisamment faibles pour bénéficier d’une exonération, on est dans l’obligation de payer cet impôt. Mais les règles sont-elles les mêmes pour une résidence secondaire ? Pour un étudiant dans une résidence Crous ? Et qui paye lorsque le locataire est parti en cours d’année ?

A savoir : en cette année 2021, la plupart des ménages (environ 80%) sont totalement exonérés de taxe d’habitation sur leur résidence principale,  en application d’une promesse de campagne d’Emmanuel Macron, avant une suppression totale pour tous les contribuables annoncée, et votée, pour 2023.

Exonérations spécifiques pour un locataire étudiant

Un étudiant logé dans un logement mis en location classique ne bénéficie pas d’un traitement de faveur particulier au regard de la taxe d’habitation. Plus de détails > Taxe d’habitation pour un étudiant en 2021

Il peut cependant profiter d’une exonération en fonction de ses revenus, comme la majorité des ménages.

Exonération de taxe d’habitation d’un étudiant en résidence universitaire

Certains étudiants échappent à la taxe d’habitation grâce au type de logement qu’ils occupent. C’est notamment le cas des occupants des résidences universitaires Crous et autres résidences étudiantes fonctionnant sur un modèle similaire, où les logements sont mis à disposition dans des conditions similaires aux logements étudiants gérés par les Crous (notamment au regard des tarifs pratiqués et des critères d’attribution). Ces dispositions sont prévues à l’article 1407 du CGI (Code général des impôts).

De même, les étudiants logés dans une chambre meublée chez l’habitant, qui loue ou sous-loue une partie de son logement, ne paient pas la taxe d’habitation. C’est au loueur de payer la taxe d’habitation pour l’ensemble de la maison ou de l’appartement qu’il possède et occupe, y compris pour la pièce louée en meublé à l’étudiant, s’il est encore redevable de cet impôt en 2021. Cette disposition n’est pas expressément prévue par la loi : elle est comprise dans les commentaires administratifs de la loi (ce que l’on appelle la doctrine fiscale), précisément dans une réponse ministérielle (RM) à un député, datant de 1983. Ce texte indique que lorsque les étudiants « occupent une chambre meublée faisant partie de la résidence principale du loueur, la taxe d’habitation est établie au nom de ce dernier » (source : RM Madrelle n° 23578, JO de l’Assemblée nationale du 18 avril 1983, questions écrites et réponses des ministres, page 1816).

Allègement de taxe d’habitation pour un étudiant rattaché au foyer fiscal de ses parents

Autre cas de figure, celui de l’étudiant rattaché au foyer fiscal de ses parents. Dans cette situation, il faut contacter son Service des impôts des particuliers (SIP) et lui demander un allègement de taxe d’habitation en effectuant une réclamation, dans l’hypothèse, peu probable, où il ne bénéficierait pas de la suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale dont bénéficient 80% des ménages depuis l’année 2020.

Ce coup de pouce est accordé à condition de joindre à sa demande l’avis d’imposition du foyer fiscal de ses parents auquel il est rattaché.

Tous les détails à lire ici > Taxe d’habitation pour un étudiant rattaché au foyer fiscal des parents

Taxe d’habitation : pas d’exception pour la résidence secondaire

Pour certains contribuables, la taxe d’habitation sonne deux fois (voire plus…). En effet, les occupants de résidences secondaires n’échappent pas à cet impôt, qu’ils doivent régler pour leur habitation principale tout comme leur résidence secondaire, même si cette dernière est inoccupée la plupart du temps.

Non seulement, le propriétaire d’une résidence secondaire ne bénéficie d’aucune exonération à ce titre. Mais de surcroît, dans de nombreux cas, la taxe d’habitation réclamée au titre de la résidence secondaire est souvent plus élevée que celle établie pour la résidence principale. Cette différence s’explique notamment par la prise en compte d’abattements pour l’habitation principale (abattement pour charge de famille par exemple) qui ne sont pas appliqués dans le cas de la résidence secondaire. De plus, certaines villes ont la possibilité d’appliquer une majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires, de 5 à 60%. A Paris par exemple où cette surtaxe s’applique, la majoration atteint le seuil maximal de 60%.

Enfin, à partir de 2023, seule la taxe d’habitation sur les résidences secondaires existera encore, la taxe d’habitation devant être totalement supprimée sur les résidence principales à ce moment là.

Pour aller plus loin : Taxe d’habitation 2021 et résidence secondaire, 9 choses à savoir

Taxe d’habitation en location meublée : qui paye ?

La location meublée présente quelques particularités. S’il s’agit d’une location « classique », avec un locataire occupant le logement comme résidence principale au moins 8 mois dans l’année, c’est à ce dernier de payer la taxe d’habitation s’il était installé au 1er janvier 2021. Du moment que le logement est réservé à son usage personnel et qu’il reste à sa disposition, même en cas d’absence, le locataire est redevable de l’impôt.

A l’inverse, s’il n’était pas dans les lieux au 1er janvier ou que la location meublée est de courte durée, notamment dans le cas d’une location meublée saisonnière, le locataire est non imposable à la taxe d’habitation. Le Conseil d’État s’est exprimé sur la question. La plus haute juridiction administrative française a notamment expliqué que le propriétaire d’un meublé « est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’il peut être regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant s’en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année ».

En savoir plus > Taxe d’habitation sur une location meublée

Taxe d’habitation en cas de déménagement en cours d’année

Le paiement de la taxe d’habitation peut poser problème si le locataire qui était en place au 1er janvier déménage en cours d’année. Théoriquement, c’est à lui de payer l’impôt plein pot, sans prorata en fonction du temps d’occupation, la taxe d’habitation étant due en fonction de la situation au 1er janvier. Mais son départ peut changer la donne.

Certes, en principe, c’est au locataire, dont le changement d’adresse est intervenu après le 1er janvier, de payer la taxe pour le bien qu’il occupait au 1er janvier avant son déménagement.

Mais, si le locataire ne s’acquitte pas de la taxe d’habitation parce qu’il quitte les lieux, le propriétaire doit signaler son départ à l’administration fiscale afin d’échapper lui-même à l’impôt. Si le bailleur ne se manifeste pas dans un délai d’un mois après le départ de l’occupant, ou de trois mois pour un départ avant le terme fixé dans le bail et sans que le propriétaire ait été prévenu, le paiement de la taxe d’habitation sera réclamé au propriétaire. Ces délais sont prévus à l’article 1686 du CGI (Code général des impôts). « Lorsque les obligations susvisées ne sont pas remplies, le propriétaire […] peut être mis en cause pour le paiement des cotisations de taxe d’habitation établies au nom des locataires défaillants qu’il s’agisse de l’imposition de l’année écoulée ou de celle de l’année même du déménagement », indique l’administration fiscale au BOFiP (bulletin officiel des impôts, BOI-IF-TH-50-10).

Si le locataire sur le départ a déjà réglé la taxe d’habitation ou signale son intention de quitter les lieux, le propriétaire peut lui demander un justificatif de paiement de l’impôt à conserver comme preuve.

Pour aller plus loin : Taxe d’habitation 2021 et déménagement, ce qu’il faut savoir

Et si le logement est vide ou inoccupé ?

Techniquement parlant, un logement laissé vide par son propriétaire n’est pas soumis à la taxe d’habitation. Pour autant, conserver un logement inhabité ne permet pas d’échapper à l’impôt. La taxe sur les logements vacants (TLV) vise spécifiquement ce cas de figure : elle concerne les logements vides depuis au moins un an au 1er janvier et occupés moins de 90 jours dans l’année.

La TLV s’applique dans 1.151 communes rattachées à 28 agglomérations où la demande de logement est plus forte que l’offre. Attention cependant, certaines communes non soumises à la TLV peuvent décider d’appliquer… la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Celle-ci vise tout logement vacant depuis plus de 2 ans au 1er janvier de l’année d’imposition, en application de l’article 1407 bis du CGI (Code général des impôts).

Le fisc admet que les logements inhabitables, dont le montant des travaux nécessaires pour les rendre habitables est supérieur à 25% de la valeur du bien au 1er janvier, peuvent être exonérés de taxe d’habitation sur les logements vacants. Le contribuable peut apporter la preuve de l’importance des travaux à effectuer en produisant un devis établi par un professionnel.

A noter : un logement ne peut pas être soumis à double taxation (TLV + THLV).

 

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