Taxe d’habitation 2019 et résidence secondaire : 7 choses à savoir

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Les propriétaires de résidences secondaires doivent également payer la taxe d'habitation pour ce logement. Attention, le calcul de la taxe diffère et certains avis d'imposition demandent un paiement différé, à régler avant la mi-décembre.

Le cas particulier de la taxe d'habitation d'une résidence secondaire

 

- Date de paiement en décembre
- Deux taxes d'habitation ou plus, une seule redevance-TV
- Taxe d'habitation plus chère pour les résidences secondaires
- Résidence secondaire : calcul de la taxe d'habitation différent
- Pas d'exception pour les locations meublées saisonnières
- Une surtaxe à Paris et dans une centaine de communes
- Taxe d'habitation sur un mobil home ?

Les propriétaires de résidences secondaires n'échappent pas à la taxe d'habitation. Dans ce cas de figure, ils doivent payer l'impôt local au titre de chacune de leurs résidences : la résidence principale ET la résidence secondaire. En effet, la taxe d'habitation est un impôt basé sur la valeur locative des logements, ce qui signifie que tout local d'habitation est imposable, comme le précise l'article 1409 du CGI (Code général des impôts). La règle de base est donc un logement = une taxe d'habitation, sauf cas particuliers d'exonération.

Reste que le cas de la résidence secondaire présente des caractéristiques propres, que les propriétaires doivent avoir à l'esprit.

A savoir : les résidences secondaires ne bénéficient pas de l'exonération de taxe d'habitation souhaitée par Emmanuel Macron qui va concerner 80% des ménages à l'horizon 2020 et potentiellement tous les foyers fiscaux à terme.

Date de paiement en décembre

En principe, les propriétaires de résidences secondaires ne reçoivent pas leur avis de taxe d'habitation en même temps que pour leur résidence principale.

Attention, ce principe ne figure nulle part dans la loi, c'est plutôt un usage de l'administration, qui ne prévaut pas forcément pour toutes les résidences secondaires. L'administration fiscale signale que certains avis d'imposition sont envoyés plus tardivement, à la fin du mois d'octobre et non à la fin du mois de septembre pour les avis de taxe d'habitation sur la résidence principale. Les contribuables ainsi taxés plus tardivement ne sont pas soumis à la date limite de paiement du 15 novembre, mais au 15 décembre (le 16 ou le 17 si le 15 tombe un samedi ou un dimanche).

Ainsi, pour le paiement de la taxe d'habitation 2019 sur les résidences secondaires, le paiement est exigé au plusq tard le 16 décembre 2019 (21 décembre sur impots.gouv.fr). Si le fisc ne fournit pas d'explication particulière à ce décalage, il signale toutefois que cette situation concerne principalement les résidences secondaires.

En cas de doute sur la date limite de paiement, les contribuables doivent se référer uniquement au délai inscrit sur l'avis d'imposition.

Deux taxes d'habitation ou plus, une seule redevance TV

Premièrement, il faut savoir que s'il est possible de payer une taxe d'habitation pour chaque logement détenu, il n'en va pas de même pour la contribution à l'audiovisuel public (CAP, ex-redevance TV). Ainsi, un contribuable qui la paie déjà pour son habitation principale n'a pas à payer une redevance TV supplémentaire au titre d'une résidence secondaire. Une bonne nouvelle, puisque cette exonération permet d'éviter une dépense de 139 euros en 2019.

Taxe d'habitation plus chère pour les résidences secondaires

A surface équivalente et dans une même commune, la taxe d'habitation d'une résidence secondaire est plus élevée que celle levée sur la résidence principale. Pourquoi ? Ce n'est pas le fruit du hasard. Outre les éventuelles différences de valeur locative des entre deux logements, la base d'imposition est plus élevée pour une résidence secondaire que pour une résidence principale. La raison est simple : pour le calcul de la taxe d'habitation sur la résidence principale, des abattements fiscaux (en raison du nombre d'enfants à charge par exemple) sont appliqués, ce qui permet de diminuer la valeur imposable du logement à la taxe d'habitation. En revanche, une résidence secondaire ne bénéficie d'aucun abattement fiscal.

Seconde explication applicable depuis 2018, la résidence secondaire ne bénéficie pas du dégrèvement Macron de taxe d'habitation réservé à la résidence principale, dispositif mis en place en vue d'accorder une exonération complète de taxe d'habitation d'ici à 2020 pour près de 80% des foyers fiscaux.

Enfin, un prélèvement additionnel, plus important pour les résidences secondaires que pour les résidences principales, peut s'appliquer lorsque la valeur locative est élevée (voir ci-dessous).

Par ailleurs, les taux d'imposition votés par les collectivités locales (communes, intercommunalités) varient d'un endroit à un autre. Tous ces éléments peuvent expliquer la différence d'imposition à la taxe d'habitation.

Résidence secondaire : calcul de la taxe d'habitation sans abattement

Nous l'avons vu ci-dessus, les règles de calcul de l'impôt sont différentes pour les résidences secondaires. En effet, l'un abattement pour « charges de famille » (10% voire 15% de la valeur locative moyenne dans la collectivité concernée) est systématiquement appliqué au calcul de la taxe d'habitation de la résidence principale mais n'est pas pris en compte pour déterminer le montant de la base imposable (et donc, in fine, de l'impôt) portant sur la résidence secondaire.

De plus, un prélèvement supplémentaire spécifique de 1,2 à 1,7%, appelé "prélèvement sur base d'imposition élevée", est levé sur « les locaux meublés non affectés à l'habitation principale » au-delà de 4.573 euros de valeur locative. Ce taux n'est que de 0,2% pour la résidence principale.

Précisément, pour les résidences secondaires, le prélèvement sur base d'imposition élevée se monte :
- à 1,2% pour les valeurs locatives supérieures à 4.573 euros et inférieures ou égales à 7.622 euros
- à 1,7% au-delà de 7.622 euros de valeur locative

Pas d'exception pour les locations meublées saisonnières

Peut-on échapper à la taxe d'habitation en louant sa résidence secondaire quelques semaines par an ? Que nenni ! La location meublée saisonnière ne permet pas aux propriétaires d'échapper à l'impôt, sauf cas particuliers. « Le propriétaire d'un local meublé est redevable de la taxe d'habitation dès lors qu'il peut être regardé, au 1er janvier de l'année d'imposition, comme entendant s'en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l'année », précise ainsi une décision du Conseil d'Etat datée du 2 juillet 2014.

Une surtaxe à Paris et dans plus de 200 communes

Majoration à Paris et certaines grandes villes et leur agglomération

A Paris, ainsi que dans plus de 200 communes, dont Montpellier, Nantes et Toulouse, la taxe d'habitation sur les résidences secondaires est majorée. En 2018, cette surtaxe de la taxe d'habitation se fixe entre 5 et 60% selon les délibérations des communes. Les députés ont voté cette possibilité dans le cadre de la loi de finances pour 2017 (LFI 2017) afin de permettre aux communes pouvant appliquer la surtaxe d'en choisir le taux. Le Conseil de Paris a par exemple choisi de relever la surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires à 60% dès cette année. 

Dans une note publiée au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) le 20 juillet 2017, l'administration fiscale précise que la surtaxe est plafonnée : « le produit du taux de taxe d'habitation de la commune par le coefficient de majoration – compris dès lors entre 1,05 et 1,6 – ne peut toutefois excéder le taux plafond de taxe d'habitation prévu à l'article 1636 B septies du CGI », soit deux fois et demie le taux moyen constaté pour l'année précédente. 

Liste des villes où un surcoût peut s'appliquer

Seules les villes où est prélevée la taxe sur les logements vacants (TLV) peuvent décider d'appliquer cette surtaxe (voir la liste des villes où s'applique la TLV ici). 

Parmi ces villes qui ont décidé de l'appliquer, on peut citer notamment :
- Biarritz
- Nantes
- Nice
- Paris...

Tout savoir sur la surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires

Taxe d'habitation sur un mobil home ?

Les maisons mobiles ou mobil home utilisées comme résidence secondaire sont-elles soumises à la taxe d'habitation ? La loi de l'indique pas explicitement. Pour en avoir le coeur net, il faut se référer au BOFiP, le recueil des commentaires administratifs de la loi tenu par l'administration fiscale (référence : BOI-IF-TH-10-10-10).

Que dit le fisc aux propriétaires d'un mobil home en camping ou sur un terrain privé ? Qu'il applique la jurisprudence, selon laquelle, en principe, « les caravanes et maisons mobiles qui disposent en permanence de moyens de mobilité leur permettant de se déplacer par elles-mêmes ou par simple traction, ne sont pas imposables à la taxe d'habitation, quelles que soient les conditions de leur stationnement » (règles prévues dans deux arrêts du Conseil d'Etat : CE, 11 avril 1986, n° 63824 et CE, 13 avril 1988, n° 64547).

Ce second arrêt précise, dans le même esprit, que « les maisons mobiles dites « mobil-homes » susceptibles d'être déplacées à tout moment, ne sont pas imposables à la taxe d'habitation, quelles que soient les conditions de leur stationnement et de leur utilisation ».

C'est donc le caractère mobile ou non de l'habitation qui en détermine la caractère imposable. D'ailleurs, dans une réponse ministérielle du 4 juin 1990, qui a la valeur juridique du BOFiP (RM Mazeaud AN, JO de l'Assemblée nationale, 4 juin 1990, page 2644), il ressort que les « locaux meublés autres que les caravanes demeurent passibles de la taxe d'habitation. Il en est ainsi, notamment, des habitations légères ou des baraquements qui sont simplement posés sur le sol ou sur des supports de toute nature et qui ne disposent pas en permanence de moyens de mobilité ».

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