Surtaxe de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et meublés : logements et liste des villes

Par Olivier Brunet
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La liste des impôts locaux s’est allongée récemment avec la création d’une surtaxe de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires situées en « zones tendues », notamment à Paris et en bord de mer. Qui paie cette surtaxe d’habitation ? Quelles sont les petites communes et villes concernées ?

Surtaxe de la taxe d’habitation des résidences secondaires : définition

La loi permet à certaines communes françaises de majorer la part de taxe d’habitation qu’elles perçoivent sur les logements meublés non affectés à l’habitation principale (maison secondaire, appartement en bord de mer ou à la montagne, meublé touristique…), d’où le nom de surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires ou de surtaxe sur les résidences secondaires. Tout propriétaire possédant un tel bien est susceptible d’être visé, y compris quand on est locataire de sa résidence principale.

Instaurée sous François Hollande et maintenue par Emmanuel Macron, cette surtaxe sur la part communale de la taxe d’habitation existe depuis 2015. Elle figure dans le droit fiscal à l’article 1407 ter du CGI (code général des impôts). Le texte de loi offre le choix aux communes d’instaurer ou non la surtaxe, par une délibération prise par le conseil municipal. L’application de la surtaxe est donc une possibilité offerte aux exécutifs municipaux, mais il n’est pas obligatoire qu’elles la mettent en œuvre.

La surtaxe reste en vigueur en 2023 malgré la réforme de la fiscalité locale en général, et la suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale en particulier. La surtaxe concerner davantage de communes à partir de 2024 : 2.546 municipalités ont la possibilité de l’instaurer, contre 1.151 en 2023.

Cette majoration de la cotisation de taxe d’habitation n’est pas identique dans toutes les villes et agglomérations concernées : le texte de loi permet au conseil municipal de moduler l’augmentation d’un pourcentage compris entre 5% et 60%. A l’origine, lors de l’apparition de la surtaxe en 2015, le pourcentage d’augmentation appliqué était uniforme (+20% lorsque les communes visées décidaient de l’appliquer). La modulation du taux de la surtaxe est possible depuis 2017 (disposition de l’article 97 de la loi de finances n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, dernier texte budgétaire du quinquennat de l’ex-président socialiste de la République).

Il s’agit d’une surtaxe annuelle : à partir du moment où elle est instaurée dans une commune, il faut une nouvelle délibération du conseil municipal pour la supprimer. Tant que ce n’est pas le cas, la surtaxe d’habitation l’application de la surtaxe se renouvelle d’une année sur l’autre, tant que la loi le prévoit. « La délibération demeure valable tant qu’elle n’a pas été modifiée », confirme l’administration fiscale dans le BOFiP (Bulletin officiel des impôts).

Taxe d’habitation majorée sur les résidences secondaires : ce qui change en 2024

Une extension du supplément de taxe d’habitation sur les résidences secondaires s’applique à partir de cette année 2024, à savoir :

  • une modification du périmètre des zones dites tendues
  • une prise en compte des communes affichant des prix élevés à l’achat et à la location ou dont la proportion de résidences secondaires et meublés touristiques est élevée par rapport à l’ensemble du parc de logements
  • cette redéfinition conduit à une extension de la taxe à un nombre accru de villes (soit 283 communes supplémentaires en zones tendues et 2.263 communes supplémentaires en zones touristiques), principalement dans les Alpes, sur la majorité du littoral de France continentale et dans toute la Corse
  • la nouvelle liste des communes où la taxe est susceptible d’être instituée a été fixée par décret, paru le 25 août 2023 ; au total 3.697 communes seront potentiellement concernées, soit 2.546 communes supplémentaires par rapport à 2023
  • les communes peuvent délibérer jusqu’au 30 septembre 2023 pour instituer la majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires dès 2024

Le gouvernement a annoncé un report de l’entrée en vigueur de cette extension en 2024 au lieu de 2023. La parution du décret d’application est désormais effective.

Ces dispositions issues d’un amendement du député Renaissance Xavier Roseren ont été reprises par le gouvernement dans sa version du projet de loi de finances pour 2023, sur laquelle il a fait usage de l’article 49.3 de la Constitution, pour obtenir son adoption en l’absence de majorité absolue à l’Assemblée nationale.

En pratique, les conseils municipaux ont la possibilité de voter la mise en place de cette taxe, son instauration ne sera donc pas automatique.

Surtaxe sur la résidence secondaire 2024 : liste des villes concernées

Villes et communes concernées par la surtaxe

La surtaxe de taxe d’habitation n’est pas applicable partout en France. Un zonage spécifique est prévu par la loi : seules les communes situées dans périmètre de la taxe annuelle sur les logements vacants, c’est-à-dire celles se situant dans une agglomération de plus de 50 000 habitants « où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant », peuvent mettre en place la surtaxe.

Cette définition correspond à ce que les spécialistes de l’immobilier appellent les « zones tendues » soit :

  • 28 agglomérations et 1.151 communes qui y appartiennent en 2023
  • 46 agglomérations et 1.434 communes qui y appartiennent en 2024

D’où le nom de « surtaxe d’habitation pour les résidences secondaires en zone tendue » parfois donné à la majoration la taxe d’habitation.

La décision d’appliquer la surtaxe revenant au conseil municipal, celle-ci n’est pas exigée partout où elle le pourrait.

Ce zonage est étendu à 2.546 communes supplémentaires à partir de 2024 (soit 3.697 en tout), réparties en deux groupes :

  • 283 communes supplémentaires en zones tendues
    avec une extension dans certaines villes des agglomérations suivantes :
    Avignon (13, 30, 84), Salon-de-Provence (13), Caen (14), Nîmes (30), Lunel (30 et 34), Rennes (35), Orléans (45), Creil (60), Saint-Cyprien (66), Chambéry (73), Cluses (74), Bailly-Romainvilliers (77), Pointe-à-Pitre (971), Fort-de-France (972), Le Robert (972), Cayenne (973), Saint-Denis (974), Saint-Louis (974), Saint-Paul (974), Saint-Pierre (974)
  • 2.263 communes, principalement situées dans des zones touristiques, comportant une forte proportions de résidences secondaires et de locations meublées de tourisme

Surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires : liste des communes

Liste des communes concernées par la surtaxe d'habitation en 2023
Sources : DGFiP, délibérations des conseils municipaux
DépartementCommuneDate de dernière délibérationTaux 2023 de la surtaxe
01Ferney-Voltaire06/04/202160% (40% avant)
01Messimy24/09/202110%
01Ornex15/09/201520%
01Prévessin-Moëns25/09/201840%
01Saint-Genis-Pouilly05/09/201760%
01Sergy23/02/201520%
01Thoiry08/11/201620%
01Trevoux07/09/201520%
06Antibes06/02/201520%
06Auribeau-sur-Siagne13/02/2018
30%
06Le Bar sur Loup26/02/201520%
06Beaulieu sur Mer18/02/201520%
06Beausoleil15/07/202160% (40% avant)
06Berre Les Alpes22/09/201620%
06Biot28/09/201720%
06Cabris25/02/201520%
06Cagnes sur Mer30/09/201620%
06Le Cannet03/08/2018
40% (20% avant)
06Carros07/07/201620%
06Chateauneuf26/02/201520%
06La Colle sur Loup25/02/201620%
06Contes29/09/201620%
06Drap11/08/201620%
06Eze19/01/201520%
06Falicon24/02/201520%
06Gorbio29/09/201520%
06Grasse22/09/201520%
06La Gaude03/07/202150%
06La Turbie17/02/201760%
06Mandelieu-La Napoule27/09/202150%
06Menton17/02/201730%
06Mouans Sartoux27/02/201760%
06Mougins19/02/201520%
06Nice02/02/201860% (20% avant)
06Pegomas25/02/201520%
06Peymeinade12/02/201520%
06Roquebrune Cap Martin15/04/201520%
06Roquefort Les Pins06/04/202140% (20% avant)
06Le Rouret17/03/201640%
06Sainte Agnes23/02/201520%
06Saint-Andre de La Roche23/06/201520%
06Saint-Jean-Cap-Ferrat01/10/202040%
06Saint Laurent du Var05/04/201740%
06Saint Paul de Vence04/06/201840% (20% avant)
06Speracedes25/09/201520%
06Theoule sur Mer20/02/201520%
06Le Tignet23/02/201520%
06Tourrettes-sur-Loup24/09/202160% (20% avant)
06Valbonne29/09/202160% (20% avant)
06Vallauris06/02/201520%
06Vence27/02/201740%
06Villefranche sur Mer23/02/201520%
06Villeneuve Loubet28/09/201740%
13Allauch30/06/201520%
13Arles29/09/202160% (20% avant)
13Marseille01/10/202160% (20% avant)
13Meyreuil08/02/201520%
13Vitrolles05/07/2018
60%
17Angoulins-sur-Mer18/09/201720%
17Aytré22/06/201730%
17Chatelaillon Plage12/02/201520%
17Lagord22/09/202130%
17Puilboreau02/02/201730%
17La Rochelle20/09/202150% (20% avant)
2AAjaccio27/01/201740%
2BSan Martino di Lota30/09/202130
2BSanta Maria di Lota12/11/202040
31Aucamville29/09/201560% (20% avant)
31Muret12/02/201520%
31Toulouse30/01/201520%
33Bègles28/09/201730%
33Bordeaux13/07/202160% (50% avant)
33Le Bouscat02/06/201535% (20% avant)
33Cenon30/09/201520%
33Eysines 21/09/202250% (0% avant)
33Merignac13/02/201720%
33Pessac06/02/201720%
33Saint-Medard-En-Jalles07/02/201730%
33Tresses20/09/201720%
34Balaruc Les Bains29/06/202260% (20% avant)
34Balaruc Le Vieux21/09/202120%
34Clapiers24/02/201520%
34Frontignan27/02/201520%
34Grabels27/09/202160%
34Lattes14/09/202150%
34Montpellier26/07/202150% (20% avant)
34Poussan13/04/202160% (20% avant)
34Prades Le Lez26/02/201520%
34Saint-Jean de Vedas10/09/201520%
34Sète30/09/202260% (40% avant)
34Villeneuve Les Maguelone29/01/201520%
38Grenoble21/09/202160% (20% avant)
40Saint-Martin-de-Seignanx26/01/201520%
40Tarnos18/06/201520%
44Batz-sur-Mer23/09/2015
24/09/2019 (maintien du taux)
20%
44La Chapelle sur Erdre28/09/201520%
44Guérande27/09/2021
60% (20% avant)
44Indre22/09/201520%
44La Montagne05/02/201520%
44Nantes30/01/201520%
44Orvault02/02/201520%
44Pornichet22/09/202140%
44Rezé30/03/202320% (60% à partir de 2024)
44Saint-André-des-Eaux23/02/201520%
44Saint-Herblain01/04/201620%
44Saint-Nazaire27/01/201760%
59Croix23/09/201520%
59Marquette-lez-Lille25/09/201755,47%
64Ahetze24/02/202160% (25% avant)
64Anglet08/04/202160% (20% avant)
64Arbonne27/09/202160% (45% avant)
64Ascain29/09/202060% (30% avant)
64Bayonne19/07/201735%
64Biarritz24/09/202160% (30% avant)
64Bidart27/02/201760%
64Biriatou19/02/201520%
64Boucau24/02/201520%
64Ciboure22/09/201620%
64Guéthary22/02/201760%
64Hendaye28/04/202160% (40% avant)
64Jatxou23/09/202160% (20% avant)
64Lahonce26/02/201520%
64Larressore30/01/201720%
64Mouguerre20/05/202140% (20% avant)
64Saint-Jean de-Luz24/09/202160% (40% avant)
64Saint-Pierre d'Irube/Hiriburu15/04/202160% (30% avant)
64Urcuit02/02/201520%
64Urrugne21/09/201720%
64Ustaritz26/01/201760%
67Hoenheim25/09/201725%
67Schiltigheim28/02/201725%
69Limonest26/02/202120%
69Lyon08/07/202160% (20% avant)
69Saint-Cyr-au-Mont-d'Or26/09/201740%
69Saint-Genis-Laval22/09/201520%
69Thurins18/09/201520%
69Villeurbanne26/02/201520%
74Allinges27/02/201720%
74Ambilly05/11/201520%
74Annecy26/09/202260% (20% avant)
74Annemasse09/09/202160% (40% avant)
74Anthy-sur-Léman29/08/201860%
74Archamps18/09/201860% (20% avant)
74Arthaz Pont-Notre-Dame13/02/201720%
74Bossey20/09/2017
60%
74Collonges-sous-Salève28/09/201760%
74Cranves-Sales25/09/201760%
74Doussard21/02/201720%
74Duingt15/02/202160% (25% avant)
74Etrembieres10/09/201860%
74Excenevex16/02/201520%
74Gaillard20/02/201760%
74Juvigny09/04/2019
40%
74Lathuille
06/07/202160% (20% avant)
74Lovagny18/06/2021
30%
74Lucinges24/09/2019
60% (20% avant)
74Lugrin22/06/201725%
74Machilly01/04/2019
60% (30% avant)
74Margencel23/02/201720%
74Monnetier-Mornex23/05/2019
60% (20% avant)
74Neuvecelle23/02/201725%
74Neydens02/04/2019
40% (20% avant)
74Poisy24/02/201520%
74Publier28/06/202160% (20% avant)
74Reignier-Esery17/02/201520%
74Saint-Cergues16/02/201760%
74Saint-Jorioz17/09/201520%
74Saint-Julien-en-Genevois08/02/201760%
74Sciez29/06/201620%
74Sevrier26/04/202160% (20% avant)
74Thonon-les-Bains20/09/202130%
74Vétraz-Monthoux21/02/201760%
74Ville-La-Grand08/10/201860% (30% avant)
75Paris31/01/201760%
77Champs sur Marne28/09/201520%
77Chessy06/07/2018
60%
77Ozoir La Ferrière21/02/201730%
77La Rochette30/06/201520%
78Jouy-en-Josas20/09/202160%
78Juziers17/09/201520%
78Orgeval16/03/202160%
78Saint-Cyr L'école07/04/201620%
78Saint-Germain-en-Laye24/09/2015
26/09/2019 (maintien du taux)
20%
83Bandol21/09/202160% (20% avant)
83Le Beausset19/02/201520%
83La Cadiere d'Azur26/02/201520%
83Carqueiranne06/02/201730%
83Flayosc30/09/201520%
83Fréjus22/09/202260% (20% avant)
83Hyères22/05/201520%
83La Crau24/06/2019
55% (20% avant)
83La Motte24/11/201520%
83Le Muy27/02/201720%
83Les Arcs sur Argens28/06/202130%
83Ollioules23/02/201520%
83Le Revest Les Eaux16/02/201520%
83Saint-Raphaël12/02/201520%
83Sanary sur Mer23/09/2015
25/09/2019 (maintien du taux)
20%
83La Seyne sur Mer24/02/201520%
83Six-Fours-Les-Plages29/09/202135% (20% avant)
83Sollies-Pont22/09/201620%
83Sollies-Toucas13/06/201720%
83Toulon25/09/201520%
83Trans-en-Provence26/09/201620%
83La Valette23/09/201620%
83Vidauban23/06/201520%
83Saint-Mandrier-sur-Mer29/09/202260% (20% avant)
85Les Sables-d'Olonne30/01/2023- (50% à partir de 2024)
91Boussy Saint-Antoine25/06/201520%
91Evry-Courcouronnes

23/09/2015
26/09/2019 (maintien du taux)
20%
91Igny27/09/201620%
91Linas09/02/201520%
91Massy17/09/201520%
91Montgeron30/09/202160%
91Orsay23/09/201520%
91Saulx Les Chartreux30/09/202120%
92Boulogne-Billancourt08/07/202130%
92Bourg La Reine28/09/202260% (40% avant)
92Châtillon10/06/201520%
92Courbevoie02/05/201720%
92Fontenay-aux-Roses30/09/201520%
92La Garenne Colombes23/09/202130%
92Levallois-Perret13/04/201520%
92Meudon19/06/201720%
92Nanterre10/02/201520%
92Neuilly sur Seine09/04/201520%
92Rueil-Malmaison12/02/201520%
92Sceaux30/06/201740%
92Sèvres10/02/201520%
92Vanves04/02/201520%
93Bagnolet02/02/201760%
93Coubron28/02/201740%
93L'Ile Saint Denis11/02/201520%
93Livry Gargan09/04/201520%
93Montreuil Sous Bois01/02/201760%
93Pantin12/02/201520%
93Pierrefitte-Sur-Seine 16/02/2023- (60% à partir de 2024)
94Arcueil24/09/201520%
94Cachan01/07/202120%
94Champigny sur Marne01/02/201760%
94Charenton Le Pont25/06/201520%
94Choisy Le Roi30/09/201520%
94Fontenay Sous Bois26/01/201760%
94Gentilly29/09/202260% (0% avant)
94Ivry sur Seine25/01/201740%
94Joinville Le Pont14/06/201620%
94L'Haÿ-les-Roses28/09/201720%
94Saint-Mandé23/06/201520%
94Villejuif25/09/201520%
94Vincennes29/09/202140% (20% avant)
95Bezons04/02/201520%
95Saint Brice sous Forêt30/09/202160%
95Saint Gratien24/09/201520%
95Saint Prix31/01/201760%
95Taverny27/09/2018
60%

Toutes les communes qui en ont la faculté n’ont pas fait le choix de surtaxer les résidences secondaires recensées sur leur territoire. D’après le relevé effectué par ToutSurMesFinances.com, 233 villes et villages ont décidé d’appliquer la surtaxe en 2021 et 255 en 2022, soit un peu plus de 20% (22,4% exactement) des communes ayant le droit de l’instaurer, soit un peu moins d’une sur quatre.

Cela représente 543.800 logements surtaxés en 2021, selon les statistiques officielles. Les statistiques pour 2022 ne sont pas encore disponibles. Ce nombre va sensiblement augmenter en 2024, sachant que les communes concernées doivent avoir délibéré avant le 1er octobre 2023 pour majorer la THRS dès cette année.

Evolution de la surtaxe résidence secondaire : nouvelles communes, hausse 2023

De nouvelles communes ont décidé de soumettre les propriétaires de résidences secondaires meublées à la surtaxe en 2022 ou en 2023.

Par ailleurs, certaines municipalités ont décidé d’augmenter la surtaxe ces dernières années comme  :

  • Balaruc Les Bains, Fréjus en 2023
  • Arles, Biarritz, Bordeaux de nouveau, Grenoble,  La Rochelle, Lyon, Marseille, Montpellier ou Saint-Jean-de-Luz en 2022
  • plusieurs communes de Haute-Savoie en 2020
  • Bordeaux ou Nice en 2019
  • Bayonne et Biarritz en 2018

La capitale azuréenne a d’ailleurs opté pour un passage au taux maximum (60%), rejoignant Paris, Saint-Nazaire ou Montreuil-sous-Bois où la surtaxe est au plafond depuis l’année 2017.

Nouvelles communes où la surtaxe d’habitation s’applique en 2022-2023-2024

Dans de nombreux villes et villages, le conseil municipal a voté en faveur de l’instauration de la surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires meublées, applicable pour les impôts locaux dus à compter de 2022, 2023 ou 2024 :

  • dans les Landes : Ondres, Parentis en Born, Mimizan depuis 2024, au taux de 60%, Sanguinet au taux de 16%,
  • en Gironde : Eysines (depuis 2023, au taux de 50%)
  • dans le Val-de-Marne : Gentilly (depuis 2023, au taux de 50%)
  • dans l’Hérault : Lattes (depuis 2022, au taux de 50%)
  • dans l’Ain : Messimy (depuis 2022, au taux de 10%)
  • dans les Alpes-Maritimes : La Gaude (depuis 2022, au taux de 50%), Mandelieu-La Napoule (depuis 2022, au taux de 50%)
  • en Charente-Maritime : Lagord (depuis 2022, au taux de 30%)
  • en Haute-Corse : San Martino Di Lota (depuis 2022, taux de 30%), Santa Maria Di Lota (depuis 2022, taux de 40%)
  • dans l’Hérault : Balaruc Le Vieux (depuis 2022, au taux de 20%), Grabels (depuis 2022, au taux de 60%), Lattes (depuis 2022, au taux de 50%)
  • en Loire-Atlantique : Pornichet (depuis 2022, au taux de 40%)
  • en Haute-Savoie : Lovagny (depuis 2022, au taux de 30%), Thonon-Les-Bains (depuis 2022, au taux de 30%)
  • dans les Yvelines : Jouy-en-Josas (depuis 2022, au taux de 60%), Orgeval (depuis 2022, au taux de 60%)
  • dans l’Essonne : Montgeron (depuis 2022, au taux de 60%), Saulx Les Chartreux (depuis 2022, au taux de 20%)
  • dans les Hauts-de-Seine : Boulogne-Billancourt (depuis 2022, au taux de 30%), La Garenne-Colombes (depuis 2022, au taux de 30%)
  • dans le Val-de-Marne : Cachan (depuis 2022, au taux de 20%)
  • dans le Val-d’Oise : Saint-Brice sous Forêt (depuis 2022, au taux de 60%)

Le conseil municipal de Guérande a par ailleurs voté lors de sa séance du 25 juin 2018 la mise en place de la surtaxe en 2019 sur les 1.200 résidences secondaires que compte la commune.

La commune d’Anthy-sur-Léman a voté l’instauration de la taxe au taux maximum (60%) pour 2019, applicable à 210 logements.

Augmentation de la surtaxe 2023 à Annecy, Nantes

Profitant du nouveau cadre législatif, certaines mairies appliquant déjà la surtaxe ont décidé dès 2017 de relever le pourcentage de majoration de la part communale de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

D’autres communes ont sauté le pas pour une entrée en vigueur de l’augmentation de la surtaxe ces dernières années.

Hausse de la surtaxe en 2024 :

  • Rezé (44) : de 20% à 60%

Hausse de la surtaxe en 2023 :

  • Annecy (74) : de 20% à 60%
  • Aucamville (31) : de 20% à 60%
  • Balaruc Les Bains (34) : de 20% à 60%
  • Bourg-la-Reine (92) : de 40% à 60%
  • Fréjus (83) : de 20% à 60%
  • Le Bouscat (33) : de 20% à 35%
  • Nantes (44) : de 20% à 60%
  • Saint-Mandrier (83) : de 20% à 60%
  • Sète (34) : de 20% à 60%

Hausse de la surtaxe en 2022 :

  • Annemasse (74) : de 40% à 60%
  • Arles (13) : de 20% à 60%
  • Bandol (83) : de 20% à 60%
  • Beausoleil (06) : de 40% à 60%
  • Biarritz (64) : de 30% à 60%
  • Bordeaux (33) : de 50% à 60%
  • Duingt (74) : de 25% à 60%
  • Ferney Voltaire (01) : de 40% à 60%
  • Grenoble (38) : de 20% à 60%
  • Guérande (44) : de 20% à 60%
  • La Rochelle (17) : de 20% à 50%
  • Lyon (69) : de 20% à 60%
  • Marseille (13) : de 20% à 60%
  • Montpellier (34) : de 20% à 50%
  • Saint-Jean-de-Luz (64) : de 40% à 60%
  • Six-Fours-Les-Plages (06) : de 20% à 35%
  • Tourrettes-sur-Loup (06) : de 40% à 60%
  • Valbonne (06) : de 20% à 60%
  • Vincennes (94) : de 20% à 40%

Hausse de la surtaxe en 2020 :

  • Lucinges (74) : de 20% à 60%
  • Machilly (74) : de 20% à 50%
  • Monnetier-Mornex (74) : de 20% à 60%
  • Neydens (74) : de 20% à 40%
  • Ville-La-Grand (74) : de 30% à 60%
  • La Crau (83) : de 20% à 55%

Hausse de la surtaxe en 2019 :

  • Auribeau-sur-Siagne (06) : de 20% à 30%
  • Le Cannet (06) : de 20% à 40%
  • Nice (06) : de 20% à 60%
  • Saint-Paul de Vence (06) : de 20% à 40%
  • Bordeaux (33) : de 20 à 50%

Hausse de la surtaxe en 2018 :

  • Ferney Voltaire (01) : majoration portée de 20% à 40%
  • Saint-Laurent-du-Var (06) : de 20% à 50%
  • Villeneuve-Loubet (06) : de 20% à 40%
  • Bayonne (64) : de 20% à 35%
  • Biarritz (64) de 20% à 30%
  • Saint-Jean-de-Luz (64) : de 20% à 40%
  • Saint-Cyr au Mont d’Or (69) : de 20% à 40%
  • Sceaux (92) : de 20% à 40%
  • Bourg-la-Reine (92) : de 20% à 40%

Liste des villes où la surtaxe d’habitation est au maximum

Depuis 2017, la loi a élargi l’amplitude de la hausse pouvant être votée par le conseil municipal dans une fourchette de 5% à 60%.

Plusieurs conseils municipaux ont voté l’application du taux maximum de surtaxe prévu par la loi, soit 60% de majoration sur la part communale de la taxe d’habitation, dont le Conseil de Paris le 31 janvier 2017 pour une application la même année. Au total, on dénombre au moins 81 communes concernées par le taux maximum de majoration de taxe d’habitation en 2023 (60%).

  • A partir de 2024
    Rezé (44)
    Pierrefitte-Sur-Seine (93)
    Ondres (40)
    Parentis en Born (40)
    Mimizan (40)
    Argeles sur Mer (66)
  • Depuis 2023
    Annecy (74)
    Aucamville (31)
    Balaruc Les Bains (34)
    Bourg-la-Reine (92)
    Fréjus (83)
    Gentilly (94)
    Nantes (44)
    Saint-Mandrier-sur-Mer (83)
  • Depuis 2022
    Ahetze (64)
    Anglet (64)
    Annemasse (74)
    Arbonne (64)
    Arles (13)
    Bandol (83)
    Beausoleil (06)
    Biarritz (64)
    Bordeaux (33)
    Duingt (74)
    Ferney Voltaire (01)
    Grabels (34)
    Grenoble (38)
    Guérande (44)
    Hendaye (64)
    Jatxou (64)
    Jouy-en-Josas (78)
    Lathuille (74)
    Lyon (69)
    Marseille (13)
    Montgeron (91)
    Orgeval (78)
    Poussan (34)
    Publier (74)
    Saint Brice sous Forêt (95)
    Saint-Jean-de-Luz (64)
    Saint-Pierre d’Irube/Hiriburu (64)
    Sevrier (74)
    Tourrettes-sur-Loup (06)
    Valbonne (06)
  • Depuis 2020
    Machilly (74)
    Monnetier-Mornex (74)
    Ville-La-Grand (74)
  • Depuis 2019
    Prévessin-Moëns (01)
    Ville de Nice (06)
    Vitrolles (13)
    Anthy-sur-Léman (74)
    Archamps (74)
    Chessy (77)
    Taverny (95)
  • Depuis 2018
    Bossey (74)
    Collonges-sous-Salève (74)
    Cranves-Sales (74)
  • Depuis 2017
    Mouans-Sartoux
    Saint-Nazaire
    Bidart
    Ghethary
    Ustaritz
    Gaillard
    Saint-Cergues
    Saint-Julien-en-Genevois
    Vétraz-Monthoux
    Paris
    Bagnolet
    Montreuil-sous-Bois
    Champigny-sur-Marne
    Fontenay-sous-Bois
    Saint-Prix.

 

Nombre de communes par départements où la surtaxe existe

Quatre zones sont plus concernées que d’autres par la surtaxe de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires meublées :

  • la Côte d’Azur
  • Paris et sa proche banlieue
  • le Pays Basque
  • et la zone frontalière avec la Suisse (Genevois français notamment)

Ci-dessous, le nombre de communes concernées par la surtaxe selon le département où elles se trouvent, d’après les dernières statistiques disponibles (année 2022), complétées par les délibérations analysées par TSMF :

  • Ain : 8 communes concernées
  • Alpes-Maritimes : 45
  • Bouches-du-Rhône : 5
  • Charente-Maritime : 6
  • Collectivité de Corse : 3
  • Haute-Garonne : 3
  • Gironde : 9
  • Hérault : 12
  • Isère : 1
  • Landes : 2
  • Loire-Atlantique : 12
  • Nord : 2
  • Pyrénées-Atlantiques : 21
  • Bas-Rhin : 2
  • Rhône : 6
  • Haute-Savoie : 36
  • Paris
  • Seine-et-Marne : 4
  • Yvelines : 5
  • Var : 24
  • Essonne : 8
  • Hauts-de-Seine : 14
  • Seine-Saint-Denis : 7
  • Val-de-Marne : 13
  • Val d’Oise : 5

Résidence secondaire vide ou meublée : majoration de taxe habitation ou pas ?

Pour être taxé à cet impôt local, une résidence secondaire doit déjà être imposable à la taxe d’habitation, ce qui suppose qu’elle dispose « d’un ameublement suffisant pour en permettre l’habitation », comme l’explique l’administration fiscale au BOFiP.

La surtaxe frappe l’habitation elle-même ainsi que ses dépendances (qui sont également prises en compte pour le calcul de la taxe d’habitation de base).

S’il est vide, le logement ne peut pas être frappé par la taxe d’habitation, ni par la surtaxe. En revanche, il est susceptible d’être imposable à la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), sous réserve bien sûr qu’il soit habitable (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire).

Calcul et montant de la surtaxe d’habitation

Le calcul de la surtaxe s’effectue à partir du montant de cotisation de taxe d’habitation revenant à la commune, figurant sur l’avis de taxe d’habitation.

Ainsi, pour un montant de taxe d’habitation de 400 euros, le montant de la surtaxe est égal à :

  • majoration de 5% : 20 euros
  • majoration de 10% : 40 euros
  • majoration de 20% : 80 euros
  • majoration de 25% : 100 euros
  • majoration de 30% : 120 euros
  • majoration de 40% : 160 euros
  • majoration de 50% : 200 euros
  • majoration de 60% : 240 euros

En moyenne, le montant de la surtaxe s’est élevé à (source calculs TSMF, à partir des fichiers de statistiques fiscales de la DGFiP) :

  • 248,5 euros par logement en 2020
  • 248 euros en 2019
  • 222 euros en 2018
  • 217 euros en 2017

Date d’application de la surtaxe sur les résidences secondaires

Pour prélever une surtaxe, un conseil municipal doit avoir procédé à sa délibération avant le 1er octobre d’une année pour une application au 1er janvier de l’année qui suit son adoption. Le même principe s’applique pour le vote d’une diminution ou de l’augmentation de la surtaxe.

Ainsi, pour l’application de la surtaxe dans l’avis de taxe d’habitation 2024, le conseil municipal doit avoir délibéré avant le 1er octobre 2023. C’est la raison pour laquelle plusieurs exécutifs municipaux délibèrent en septembre pour voter une entrée en vigueur de la majoration l’année suivante. Ainsi, la mairie d’Annecy ayant procédé au vote en septembre 2022, l’augmentation de la surtaxe sur son territoire est intervenue pour la cotisation de taxe d’habitation 2023.

 

Dégrèvement et exonération de la surtaxe d’habitation

Dégrèvement de la surtaxe sur les résidences secondaires sur réclamation

Sur réclamation, certains contribuables peuvent bénéficier d’un dégrèvement (suppression ou diminution de l’impôt prononcée par l’administration).

Les trois cas de dégrèvement prévus sont les suivants :

  1. personnes propriétaires d’une résidence secondaire située à proximité du lieu où elles exercent leur activité professionnelle et qui sont contraintes de résider loin du reste de la famille, dans un autre logement que la résidence principale ;
  2. résidence secondaire qui constituait la résidence principale du contribuable avant son admission en maison de retraite médicalisée de type Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) ;
  3. personnes qui ne peuvent pas utiliser le logement à titre d’habitation principale « pour une cause étrangère à leur volonté » : « logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur », « locaux précaires dépourvus des équipements nécessaires à une occupation pérenne et habituelle du contribuable », appartements ou maisons voués « à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition (à ce titre, un délai d’un an peut être retenu) » (source BOFiP BOI-IF-TH-70 § 250).

Cas d’exonération

Le texte ne vise que les logements (biens immobiliers affectés à l’habitation, utilisés à des fins personnelles ou familiales).

Un contribuable est donc exonéré de surtaxe lorsque le bien correspond à l’une des affectations suivantes :

  • locaux meublés occupés par des sociétés, associations et organismes privés ;
  • locaux meublés sans caractère industriel ou commercial occupés par les organismes de l’Etat, des départements et des communes ;
  • locaux servant exclusivement ou partiellement à l’exercice d’une profession imposable à la contribution foncière des entreprises (CFE). Sous certaines conditions, un loueur en meublé est soumis à la CFE.

Résidence secondaire meublée soumise à la surtaxe d’habitation : pourquoi ?

Plusieurs raisons permettent d’expliquer l’instauration de la surtaxe et son augmentation. Parfois, les objectifs s’entremêlent.

L’impôt en question a pour principal objectif de lutter, dans des secteurs où l’offre de logements est insuffisante pour répondre à la demande, contre la multiplication des locations touristiques de courte durée proposées par des propriétaires sur des plateformes de type Airbnb, Abritel HomeAway ou Windu. C’est donc ce que les spécialiste appellent un impôt comportemental.

La surtaxe vise aussi à limiter la sous-occupation d’immeubles, souvent voués à la location saisonnière mais aussi parfois peu utilisés par les familles qui les possèdent.

Les propriétaires ayant un locataire de longue durée à l’année ne sont pas soumis à la surtaxe (puisque dans ce cas, c’est le locataire, occupant le logement au 1er janvier, qui est soumis à la taxe d’habitation). Celle-ci vise donc à pousser les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché, soit à la vente s’ils veulent s’en déposséder, soit à la location lorsqu’ils ne l’occupent pas.

Certaines communes peuvent aussi y trouver l’occasion de bénéficier d’une nouvelle ressource fiscale pour alimenter leur budget, surtout si le poids des résidences secondaires est important par rapport au parc total de logements se trouvant sur leur territoire. D’autres municipalités admettent que la portée de la disposition est plus symbolique qu’autre chose, les recettes correspondantes étant faibles.

Enfin, dans certains secteurs géographiques très spécifiques comme le Genevois français, la surtaxe est un outil supplémentaire de la lutte des pouvoirs publics contre les faux résidents secondaires suisses. L’idée est de faire en sorte que les Suisses se déclarant officiellement comme résidents secondaires régularisent leur situation en se déclarant, pour éviter la surtaxe, comme frontaliers travaillant à Genève.

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