Surtaxe de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires : logements et liste des villes


La liste des impôts locaux s'est allongée récemment avec la création d'une surtaxe de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, notamment à Paris et en bord de mer. Qui paie cette surtaxe d'habitation ? Quelles sont les petites communes et villes concernées ?  

Surtaxe de la taxe d’habitation des résidences secondaires : définition

La loi permet à certaines communes françaises de majorer la part de taxe d’habitation qu’elles perçoivent sur les logements meublés non affectés à l’habitation principale (maison secondaire, appartement en bord de mer ou à la montagne…), d’où le nom de surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires ou de surtaxe sur les résidences secondaires. Tout propriétaire possédant un tel bien est susceptible d’être visé, y compris quand on est locataire de sa résidence principale.

Instaurée sous François Hollande et maintenue par Emmanuel Macron, cette surtaxe sur la part communale de la taxe d’habitation existe depuis 2015. Elle figure dans le droit fiscal à l’article 1407 ter du CGI (code général des impôts). Le texte de loi offre le choix aux communes d’instaurer ou non la surtaxe, par une délibération prise par le conseil municipal. L’application de la surtaxe est donc une possibilité offerte aux exécutifs municipaux, mais il n’est pas obligatoire qu’elles la mettent en œuvre.

Cette majoration de la cotisation de taxe d’habitation n’est pas identique dans toutes les villes et agglomérations concernées. A l’origine, lors de l’apparition de la surtaxe en 2015, le pourcentage d’augmentation appliqué était uniforme (+20% lorsque les communes visées décidaient de l’appliquer).

Depuis 2017 (disposition de l’article 97 de la loi de finances n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, dernier texte budgétaire du quinquennat de l’ex-président socialiste de la République), le texte de loi permet au conseil municipal de moduler l’augmentation d’un pourcentage compris entre 5% et 60%.

Il s’agit d’une surtaxe annuelle : à partir du moment où elle est instaurée dans une commune, il faut une nouvelle délibération du conseil municipal pour la supprimer. Tant que ce n’est pas le cas, la surtaxe d’habitation l’application de la surtaxe se renouvelle d’une année sur l’autre, tant que la loi le prévoit. « La délibération demeure valable tant qu’elle n’a pas été modifiée », confirme l’administration fiscale dans le BOFiP (Bulletin officiel des impôts).

Surtaxe sur la résidence secondaire 2019 : liste des villes concernées

Villes concernées par la taxe sur les logements vacants

La surtaxe de taxe d’habitation n’est pas applicable partout en France. Un zonage spécifique est prévu par la loi : seules les communes situées dans périmètre de la taxe annuelle sur les logements vacants, c’est-à-dire celles se situant dans une agglomération de plus de 50 000 habitants « où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant », peuvent mettre en place la surtaxe.

Cette définition correspond à ce que les spécialistes de l’immobilier appellent les « zones tendues » qui correspondent à 28 agglomérations et 1.151 communes qui y appartiennent. D’où le nom de « surtaxe d’habitation pour les résidences secondaires en zone tendue » parfois donné à la majoration la taxe d’habitation.

La décision d’appliquer la surtaxe revenant au conseil municipal, celle-ci n’est pas exigée partout où elle le pourrait.

Surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires : liste des communes

Toutes les communes qui en ont la faculté n’ont pas fait le choix de surtaxer les résidences secondaires recensées sur leur territoire. D’après le relevé (non exhaustif) effectué par Toutsurmesfinances.com, 218 villes et villages ont décidé d’appliquer la surtaxe en 2018, soit 18% des communes ayant le droit de l’instaurer (moins d’une sur cinq).

Cela représente un peu plus de 530.000 logements taxés, selon les statistiques officielles.

Liste des communes concernées par la surtaxe d'habitation en 2019
Sources : DGFiP, délibérations des conseils municipaux
DépartementCommuneDate de dernière délibérationTaux 2019 de la surtaxe
01Ferney-Voltaire05/09/201760%
01Ornex15/09/201520%
01Saint-Genis-Pouilly05/09/201760%
01Sergy23/02/201520%
01Thoiry08/11/201620%
01Trevoux07/09/201520%
06Antibes06/02/201520%
06Auribeau sur Siagne13/02/201720%
06Le Bar sur Loup26/02/201520%
06Beaulieu sur Mer18/02/201520%
06Beausoleil08/02/201740%
06Berre Les Alpes22/09/201620%
06Biot28/09/201720%
06Cabris25/02/201520%
06Cagnes sur Mer30/09/201620%
06Le Cannet27/02/201520%
06Carros07/07/201620%
06Chateauneuf26/02/201520%
06La Colle sur Loup25/02/201620%
06Contes29/09/201620%
06Drap11/08/201620%
06Eze19/01/201520%
06Falicon24/02/201520%
06Gorbio29/09/201520%
06Grasse22/09/201520%
06Menton17/02/201730%
06Mouans Sartoux27/02/201760%
06Mougins19/02/201520%
06Nice18/09/201520%
06Pegomas25/02/201520%
06Peymeinade12/02/201520%
06Roquebrune Cap Martin15/04/201520%
06Roquefort Les Pins29/01/201520%
06Le Rouret17/03/201620%
06Sainte Agnes23/02/201520%
06Saint-Andre de La Roche23/06/201520%
06Saint Laurent du Var05/04/201740%
06Saint Paul de Vence04/06/201840% (20% avant)
06Speracedes25/09/201520%
06Theoule sur Mer20/02/201520%
06Le Tignet23/02/201520%
06Tourrettes sur Loup31/03/201520%
06Valbonne19/02/201520%
06Vallauris06/02/201520%
06Vence27/02/201740%
06Villefranche sur Mer23/02/201520%
06Villeneuve Loubet28/09/201740%
13Allauch30/06/201520%
13Arles30/09/201520%
13Marseille13/04/201520%
13Meyreuil08/02/201520%
17Angoulins-sur-Mer18/09/201720%
17Aytré22/06/201730%
17Chatelaillon Plage12/02/201520%
17Puilboreau02/02/201730%
17La Rochelle19/09/201620%
2AAjaccio27/01/201740%
31Aucamville29/09/201520%
31Muret12/02/201520%
31Toulouse30/01/201520%
33Bègles28/09/201730%
33Bordeaux26/03/201850% (20% avant)
33Le Bouscat02/06/201520%
33Cenon30/09/201520%
33Merignac13/02/201720%
33Pessac06/02/201720%
33Saint-Medard-En-Jalles07/02/201730%
33Tresses20/09/201720%
34Balaruc Les Bains25/06/201520%
34Clapiers24/02/201520%
34Frontignan27/02/201520%
34Montpellier19/02/201520%
34Poussan29/06/201520%
34Prades Le Lez26/02/201520%
34Saint-Jean de Vedas10/09/201520%
34Villeneuve Les Maguelone29/01/201520%
38Grenoble18/07/201620%
40Saint-Martin-de-Seignanx26/01/201520%
40Tarnos18/06/201520%
44Batz-sur-Mer23/09/201520%
44La Chapelle sur Erdre28/09/201520%
44Indre22/09/201520%
44La Montagne05/02/201520%
44Nantes30/01/201520%
44Orvault02/02/201520%
44Rezé06/02/201520%
44Saint-André-des-Eaux23/02/201520%
44Saint-Herblain01/04/201620%
44Saint-Nazaire27/01/201760%
59Croix23/09/201520%
59Marquette-lez-Lille25/09/201755,47%
64Ahetze17/02/201725%
64Anglet19/02/201520%
64Arbonne25/02/201745%
64Ascain22/02/201730%
64Bayonne19/07/201735%
64Biarritz29/09/201730%
64Bidart27/02/201760%
64Biriatou19/02/201520%
64Boucau24/02/201520%
64Ciboure22/09/201620%
64Guéthary22/02/201760%
64Hendaye17/02/201621%
64Lahonce26/02/201520%
64Larressore30/01/201720%
64Mouguerre17/09/201520%
64Saint-Jean de-Luz22/09/201740%
64Saint-Pierre d'Irube/Hiriburu27/02/201730%
64Urcuit02/02/201520%
64Urrugne21/09/201720%
64Ustaritz26/01/201760%
67Hoenheim25/09/201725%
67Schiltigheim28/02/201725%
69Limonest26/02/201520%
69Lyon28/09/201520%
69Saint-Cyr-au-Mont-d'Or26/09/201740%
69Saint-Genis-Laval22/09/201520%
69Thurins18/09/201520%
69Villeurbanne26/02/201520%
74Allinges27/02/201720%
74Ambilly05/11/201520%
74Annecy16/0/201720%
74Annemasse26/06/201740%
74Anthy-sur-Léman29/08/201860%
74Archamps18/09/201860% (20% avant)
74Arthaz Pont-Notre-Dame13/02/201720%
74Bosseynon disponible60%
74Collonges-sous-Salève28/09/201760%
74Cranves-Sales25/09/201760%
74Doussard21/02/201720%
74Duingt08/02/201725%
74Etrembieres13/02/201740%
74Excenevex16/02/201520%
74Gaillard20/02/201760%
74Lathuille21/02/201720%
74Lucinges22/06/201720%
74Lugrin22/06/201725%
74Machilly06/02/201730%
74Margencel23/02/201720%
74Monnetier-Mornex19/02/201520%
74Neuvecelle23/02/201725%
74Neydens07/02/201720%
74Poisy24/02/201520%
74Publier26/09/201620%
74Reignier-Esery17/02/201520%
74Saint-Cergues16/02/201760%
74Saint-Jorioz17/09/201520%
74Saint-Julien-en-Genevois08/02/201760%
74Sciez29/06/201620%
74Sevrier25/02/201520%
74Seynod (commune fusionnée avec Annecy)23/02/201520%
74Vétraz-Monthoux21/02/201760%
74Ville-La-Grand08/10/201830% (60% en 2020)
75Paris31/01/201760%
77Champs sur Marne28/09/201520%
77Ozoir La Ferrière21/02/201730%
77La Rochette30/06/201520%
78Juziers17/09/201520%
78Saint-Cyr L'école07/04/201620%
78Saint-Germain-en-Laye24/09/201520%
83Bandol29/01/201520%
83Le Beausset19/02/201520%
83La Cadiere d'Azur26/02/201520%
83Carqueiranne06/02/201730%
83Flayosc30/09/201520%
83Hyères22/05/201520%
83La Crau21/09/201720%
83La Motte24/11/201520%
83Le Muy27/02/201720%
83Ollioules23/02/201520%
83Le Revest Les Eaux16/02/201520%
83Saint-Raphaël12/02/201520%
83Sanary sur Mer23/09/201520%
83La Seyne sur Mer24/02/201520%
83Six-Fours-Les-Plages16/02/201520%
83Sollies-Pont22/09/201620%
83Sollies-Toucas13/06/201720%
83Toulon25/09/201520%
83Trans-en-Provence26/09/201620%
83La Valette23/09/201620%
83Vidauban23/06/201520%
83Saint Mandrier29/01/201520%
91Boussy Saint-Antoine25/06/201520%
91Evry23/09/201520%
91Igny27/09/201620%
91Linas09/02/201520%
91Massy17/09/201520%
91Orsay23/09/201520%
92Bourg La Reine11/02/201520%
92Châtillon10/06/201520%
92Courbevoie02/05/201720%
92Fontenay-aux-Roses30/09/201520%
92Levallois-Perret13/04/201520%
92Meudon19/06/201720%
92Nanterre10/02/201520%
92Neuilly sur Seine09/04/201520%
92Rueil-Malmaison12/02/201520%
92Sceaux30/06/201740%
92Sèvres10/02/201520%
92Vanves04/02/201520%
93Bagnolet02/02/201760%
93Coubron28/02/201740%
93L'Ile Saint Denis11/02/201520%
93Livry Gargan09/04/201520%
93Montreuil Sous Bois01/02/201760%
93Pantin12/02/201520%
94Arcueil24/09/201520%
94Champigny sur Marne01/02/201760%
94Charenton Le Pont25/06/201520%
94Choisy Le Roi30/09/201520%
94Fontenay Sous Bois26/01/201760%
94Ivry sur Seine25/01/201740%
94Joinville Le Pont14/06/201620%
94L'Haÿ-les-Rosesnon disponible20%
94Saint-Mandé23/06/201520%
94Villejuif25/09/201520%
94Vincennes11/02/201520%
95Bezons04/02/201520%
95Saint Gratien24/09/201520%
95Saint Prix31/01/201760%

 

Evolution de la surtaxe résidence secondaire : nouvelles communes, hausse 2019

De nouvelles communes ont décidé de soumettre les propriétaires de résidences secondaires meublées en 2018 ou prévoient de le faire en 2019.

Par ailleurs, certaines municipalités ont décidé d’augmenter la surtaxe comme les villes de Bayonne et Biarritz dès 2018 ou Bordeaux ou Nice en 2019. La capitale azuréenne a d’ailleurs opté pour un passage au taux maximum (60%), rejoignant Paris, Saint-Nazaire ou Montreuil-sous-Bois où la surtaxe est au plafond depuis l’année 2017.

Nouvelles communes où la surtaxe d’habitation s’applique en 2018-2019

Dans au moins 10 villes et villages, le conseil municipal a voté en faveur de l’instauration de la surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires meublées, applicable pour les impôts locaux dus en 2018 :

  • Dans l’Ain : Saint-Genis-Pouilly
  • Dans les Alpes-Maritimes : Biot
  • En Charente-Maritime : Aytré et Angoulins-sur-Mer
  • En Gironde : Tresses
  • Dans le Nord : Marquette-lez-Lille
  • Dans le Bas-Rhin : Hoenheim
  • En Haute-Savoie : Collonges-sous-Salève, Cranves-Sales
  • Dans le Var : La Crau

Le conseil municipal de Guérande a par ailleurs voté lors de sa séance du 25 juin 2018 la mise en place de la surtaxe en 2019 sur les 1.200 résidences secondaires que compte la commune.

La commune d’Anthy-sur-Léman a voté l’instauration de la taxe au taux maximum (60%) pour 2019, applicable à 210 logements.

Augmentation de la surtaxe 2018 ou 2019 à Biarritz, Bordeaux, Nice…

Profitant du nouveau cadre législatif, certaines mairies appliquant déjà la surtaxe ont décidé dès 2017 de relever le pourcentage de majoration de la part communale de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

D’autres communes ont sauté le pas pour une entrée en vigueur de l’augmentation de la surtaxe en 2018 ou en 2019.

Hausse de la surtaxe en 2018 :

  • Ferney Voltaire (01) : majoration portée de 20% à 40%
  • Saint-Laurent-du-Var (06) : de 20% à 50%
  • Villeneuve-Loubet (06) : de 20% à 40%
  • Bayonne (64) : de 20% à 35%
  • Biarritz (64) de 20% à 30%
  • Saint-Jean-de-Luz (64) : de 20% à 40%
  • Saint-Cyr au Mont d’Or (69) : de 20% à 40%
  • Sceaux (92) : de 20% à 40%

Hausse de la surtaxe en 2019 :

  • Nice (06) : de 20% à 60%
  • Saint-Paul de Vence (06) : de 20% à 40%
  • Bordeaux (33) : de 20 à 50%

Liste des villes où la surtaxe d’habitation est au maximum

Depuis 2017, la loi a élargi l’amplitude de la hausse pouvant être votée par le conseil municipal dans une fourchette de 5% à 60%.

Plusieurs conseils municipaux ont voté l’application du taux maximum de surtaxe prévu par la loi, soit 60% de majoration sur la part communale de la taxe d’habitation, dont le Conseil de Paris le 31 janvier 2017 pour une application la même année.

Depuis 2017
Communes de Mouans-Sartoux, Saint-Nazaire, Bidart, Ghethary, Ustaritz, Gaillard, Saint-Cergues, Saint-Julien-en-Genevois, Vétraz-Monthoux, Paris, Bagnolet, Montreuil-sous-Bois, Champigny-sur-Marne, Fontenay-sous-Bois, Saint-Prix.

Depuis 2018
Collonges-sous-Salève (74)
Cranves-Sales (74)

A partir de 2019
Ville de Nice (06)
Anthy-sur-Léman (74)
Archamps (74)

Date indéterminée
Bossey (74)

Nombre de communes par départements où la surtaxe existe en 2019

Quatre zones sont plus concernées que d’autres par la surtaxe de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires meublées : la Côte d’Azur, Paris et sa proche banlieue, le Pays Basque et la zone frontalière avec la Suisse (Genevois français notamment).

Ci-dessous, le nombre de communes concernées par la surtaxe selon le département où elles se trouvent :

  • Ain : 6 communes concernées
  • Alpes-Maritimes : 41
  • Bouches-du-Rhône : 4
  • Charente-Maritime : 5
  • Collectivité de Corse : 1
  • Haute-Garonne : 3
  • Gironde : 8
  • Hérault : 8
  • Isère : 1
  • Landes : 2
  • Loire-Atlantique : 10
  • Nord : 2
  • Pyrénées-Atlantiques : 20
  • Bas-Rhin : 2
  • Rhône : 6
  • Haute-Savoie : 33
  • Paris
  • Seine-et-Marne : 3
  • Yvelines : 3
  • Var : 22
  • Essonne : 6
  • Hauts-de-Seine : 12
  • Seine-Saint-Denis : 6
  • Val-de-Marne : 11
  • Val d’Oise : 3

Résidence secondaire vide ou meublée : majoration de taxe habitation ou pas ?

Pour être taxé à cet impôt local, une résidence secondaire doit déjà être imposable à la taxe d’habitation, ce qui suppose qu’elle dispose « d’un ameublement suffisant pour en permettre l’habitation », comme l’explique l’administration fiscale au BOFiP.

La surtaxe frappe l’habitation elle-même ainsi que ses dépendances (qui sont également prises en compte pour le calcul de la taxe d’habitation de base).

S’il est vide, le logement ne peut pas être frappé par la taxe d’habitation, ni par la surtaxe. En revanche, il est susceptible d’être imposable à la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), sous réserve bien sûr qu’il soit habitable (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire).

Calcul et montant de la surtaxe d’habitation

Le calcul de la surtaxe s’effectue à partir du montant de cotisation de taxe d’habitation revenant à la commune, figurant sur l’avis de taxe d’habitation.

Ainsi, pour un montant de taxe d’habitation de 400 euros, le montant de la surtaxe est égal à :

  • majoration de 5% : 20 euros
  • majoration de 10% : 40 euros
  • majoration de 20% : 80 euros
  • majoration de 25% : 100 euros
  • majoration de 30% : 120 euros
  • majoration de 40% : 160 euros
  • majoration de 50% : 200 euros
  • majoration de 60% : 240 euros

En moyenne, le montant de la surtaxe s’est élevé à 222 euros par logement en 2018 contre 217 euros, selon nos calculs réalisés à partir des fichiers de statistiques fiscales de la DGFiP.

Date d’application de la surtaxe sur les résidences secondaires

Pour prélever une surtaxe, un conseil municipal doit avoir procédé à sa délibération avant le 1er octobre d’une année pour une application au 1er janvier de l’année qui suit son adoption. Le même principe s’applique pour le vote d’une diminution ou de l’augmentation de la surtaxe.

Ainsi, pour l’application de la surtaxe dans l’avis de taxe d’habitation 2019, le conseil municipal doit avoir délibéré avant le 1er octobre 2018. C’est la raison pour laquelle plusieurs exécutifs municipaux ont délibéré en septembre pour voter une entrée en vigueur de la majoration en 2019. Ainsi, les mairies de Nice et Bordeaux ayant procédé au vote respectivement en février et mars 2018, l’augmentation prévue de la surtaxe sur leurs territoires respectifs interviendra pour la cotisation de taxe d’habitation 2019.

A noter :
A titre dérogatoire, les communes pouvaient délibérer jusqu’au 28 février 2017 pour instituer ou moduler la majoration de taxe d’habitation pour l’année 2017.

Dégrèvement et exonération de la surtaxe d’habitation

Dégrèvement de la surtaxe sur les résidences secondaires sur réclamation

Sur réclamation, certains contribuables peuvent bénéficier d’un dégrèvement (suppression ou diminution de l’impôt prononcée par l’administration).

Les trois cas de dégrèvement prévus sont les suivants :

  1. personnes propriétaires d’une résidence secondaire située à proximité du lieu où elles exercent leur activité professionnelle et qui sont contraintes de résider loin du reste de la famille, dans un autre logement que la résidence principale ;
  2. résidence secondaire qui constituait la résidence principale du contribuable avant son admission en maison de retraite médicalisée de type Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) ;
  3. personnes qui ne peuvent pas utiliser le logement à titre d’habitation principale « pour une cause étrangère à leur volonté » : « logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur », « locaux précaires dépourvus des équipements nécessaires à une occupation pérenne et habituelle du contribuable », appartements ou maisons voués « à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition (à ce titre, un délai d’un an peut être retenu) » (source BOFiP BOI-IF-TH-70 § 250).

Cas d’exonération

Le texte ne vise que les logements (biens immobiliers affectés à l’habitation, utilisés à des fins personnelles ou familiales).

Un contribuable est donc exonéré de surtaxe lorsque le bien correspond à l’une des affectations suivantes :

  • locaux meublés occupés par des sociétés, associations et organismes privés ;
  • locaux meublés sans caractère industriel ou commercial occupés par les organismes de l’Etat, des départements et des communes ;
  • locaux servant exclusivement ou partiellement à l’exercice d’une profession imposable à la contribution foncière des entreprises (CFE). Sous certaines conditions, un loueur en meublé est soumis à la CFE.

Résidence secondaire meublée soumise à la surtaxe d’habitation : pourquoi ?

Plusieurs raisons permettent d’expliquer l’instauration de la surtaxe et son augmentation. Parfois, les objectifs s’entremêlent.

L’impôt en question a pour principal objectif de lutter, dans des secteurs où l’offre de logements est insuffisante pour répondre à la demande, contre la multiplication des locations touristiques de courte durée proposées par des propriétaires sur des plateformes de type Airbnb, Abritel HomeAway ou Windu. C’est donc ce que les spécialiste appellent un impôt comportemental.

La surtaxe vise aussi à limiter la sous-occupation d’immeubles, souvent voués à la location saisonnière mais aussi parfois peu utilisés par les familles qui les possèdent.

Les propriétaires ayant un locataire de longue durée à l’année ne sont pas soumis à la surtaxe (puisque dans ce cas, c’est le locataire, occupant le logement au 1er janvier, qui est soumis à la taxe d’habitation). Celle-ci vise donc à pousser les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché, soit à la vente s’ils veulent s’en déposséder, soit à la location lorsqu’ils ne l’occupent pas.

Certaines communes peuvent aussi y trouver l’occasion de bénéficier d’une nouvelle ressource fiscale pour alimenter leur budget, surtout si le poids des résidences secondaires est important par rapport au parc total de logements se trouvant sur leur territoire. D’autres municipalités admettent que la portée de la disposition est plus symbolique qu’autre chose, les recettes correspondantes étant faibles.

Enfin, dans certains secteurs géographiques très spécifiques comme le Genevois français, la surtaxe est un outil supplémentaire de la lutte des pouvoirs publics contre les faux résidents secondaires suisses. L’idée est de faire en sorte que les Suisses se déclarant officiellement comme résidents secondaires régularisent leur situation en se déclarant, pour éviter la surtaxe, comme frontaliers travaillant à Genève.