Surtaxe de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et meublés : logements et liste des villes

Par Olivier Brunet - Mis à jour le 06/02/2024

La liste des impôts locaux s’est allongée récemment avec la création d’une surtaxe de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires situées en « zones tendues », notamment à Paris et en bord de mer. Qui paie cette surtaxe d’habitation ? Quelles sont les petites communes et villes concernées ?

Surtaxe de la taxe d’habitation des résidences secondaires : définition

La loi permet à certaines communes françaises de majorer la part de taxe d’habitation qu’elles perçoivent sur les logements meublés non affectés à l’habitation principale (maison secondaire, appartement en bord de mer ou à la montagne, meublé touristique…), d’où le nom de surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires ou de surtaxe sur les résidences secondaires. Tout propriétaire possédant un tel bien est susceptible d’être visé, y compris quand on est locataire de sa résidence principale.

Instaurée sous François Hollande et maintenue par Emmanuel Macron, cette surtaxe sur la part communale de la taxe d’habitation existe depuis 2015. Elle figure dans le droit fiscal à l’article 1407 ter du CGI (code général des impôts). Le texte de loi offre le choix aux communes d’instaurer ou non la surtaxe, par une délibération prise par le conseil municipal. L’application de la surtaxe est donc une possibilité offerte aux exécutifs municipaux, mais il n’est pas obligatoire qu’elles la mettent en œuvre.

La surtaxe reste en vigueur en 2023 malgré la réforme de la fiscalité locale en général, et la suppression de la taxe d’habitation sur la résidence principale en particulier. La surtaxe concerner davantage de communes à partir de 2024 : 2.546 municipalités ont la possibilité de l’instaurer, contre 1.151 en 2023.

Cette majoration de la cotisation de taxe d’habitation n’est pas identique dans toutes les villes et agglomérations concernées : le texte de loi permet au conseil municipal de moduler l’augmentation d’un pourcentage compris entre 5% et 60%. A l’origine, lors de l’apparition de la surtaxe en 2015, le pourcentage d’augmentation appliqué était uniforme (+20% lorsque les communes visées décidaient de l’appliquer). La modulation du taux de la surtaxe est possible depuis 2017 (disposition de l’article 97 de la loi de finances n° 2016-1917 du 29 décembre 2016, dernier texte budgétaire du quinquennat de l’ex-président socialiste de la République).

Il s’agit d’une surtaxe annuelle : à partir du moment où elle est instaurée dans une commune, il faut une nouvelle délibération du conseil municipal pour la supprimer. Tant que ce n’est pas le cas, la surtaxe d’habitation l’application de la surtaxe se renouvelle d’une année sur l’autre, tant que la loi le prévoit. « La délibération demeure valable tant qu’elle n’a pas été modifiée », confirme l’administration fiscale dans le BOFiP (Bulletin officiel des impôts).

Taxe d’habitation majorée sur les résidences secondaires : ce qui change en 2024

Une extension du supplément de taxe d’habitation sur les résidences secondaires s’applique à partir de cette année 2024, à savoir :

une modification du périmètre des zones dites tendues
une prise en compte des communes affichant des prix élevés à l’achat et à la location ou dont la proportion de résidences secondaires et meublés touristiques est élevée par rapport à l’ensemble du parc de logements
cette redéfinition conduit à une extension de la taxe à un nombre accru de villes (soit 283 communes supplémentaires en zones tendues et 2.263 communes supplémentaires en zones touristiques), principalement dans les Alpes, sur la majorité du littoral de France continentale et dans toute la Corse
la nouvelle liste des communes où la taxe est susceptible d’être instituée a été fixée par décret, paru le 25 août 2023 ; au total 3.697 communes seront potentiellement concernées, soit 2.546 communes supplémentaires par rapport à 2023
les communes peuvent délibérer jusqu’au 30 septembre 2023 pour instituer la majoration de taxe d’habitation sur les résidences secondaires dès 2024

Le gouvernement a annoncé un report de l’entrée en vigueur de cette extension en 2024 au lieu de 2023. La parution du décret d’application est désormais effective.

Ces dispositions issues d’un amendement du député Renaissance Xavier Roseren ont été reprises par le gouvernement dans sa version du projet de loi de finances pour 2023, sur laquelle il a fait usage de l’article 49.3 de la Constitution, pour obtenir son adoption en l’absence de majorité absolue à l’Assemblée nationale.

En pratique, les conseils municipaux ont la possibilité de voter la mise en place de cette taxe, son instauration ne sera donc pas automatique.

Surtaxe sur la résidence secondaire 2024 : liste des villes concernées

Villes et communes concernées par la surtaxe

La surtaxe de taxe d’habitation n’est pas applicable partout en France. Un zonage spécifique est prévu par la loi : seules les communes situées dans périmètre de la taxe annuelle sur les logements vacants, c’est-à-dire celles se situant dans une agglomération de plus de 50 000 habitants « où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant », peuvent mettre en place la surtaxe.

Cette définition correspond à ce que les spécialistes de l’immobilier appellent les « zones tendues » soit :

28 agglomérations et 1.151 communes qui y appartiennent en 2023
46 agglomérations et 1.434 communes qui y appartiennent en 2024

D’où le nom de « surtaxe d’habitation pour les résidences secondaires en zone tendue » parfois donné à la majoration la taxe d’habitation.

La décision d’appliquer la surtaxe revenant au conseil municipal, celle-ci n’est pas exigée partout où elle le pourrait.

Ce zonage est étendu à 2.546 communes supplémentaires à partir de 2024 (soit 3.697 en tout), réparties en deux groupes :

283 communes supplémentaires en zones tendues
avec une extension dans certaines villes des agglomérations suivantes :
Avignon (13, 30, 84), Salon-de-Provence (13), Caen (14), Nîmes (30), Lunel (30 et 34), Rennes (35), Orléans (45), Creil (60), Saint-Cyprien (66), Chambéry (73), Cluses (74), Bailly-Romainvilliers (77), Pointe-à-Pitre (971), Fort-de-France (972), Le Robert (972), Cayenne (973), Saint-Denis (974), Saint-Louis (974), Saint-Paul (974), Saint-Pierre (974)
2.263 communes, principalement situées dans des zones touristiques, comportant une forte proportions de résidences secondaires et de locations meublées de tourisme

Surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires : liste des communes

Liste des communes concernées par la surtaxe d'habitation en 2023
Sources : DGFiP, délibérations des conseils municipaux
Département	Commune	Date de dernière délibération	Taux 2023 de la surtaxe
01	Ferney-Voltaire	06/04/2021	60% (40% avant)
01	Messimy	24/09/2021	10%
01	Ornex	15/09/2015	20%
01	Prévessin-Moëns	25/09/2018	40%
01	Saint-Genis-Pouilly	05/09/2017	60%
01	Sergy	23/02/2015	20%
01	Thoiry	08/11/2016	20%
01	Trevoux	07/09/2015	20%
06	Antibes	06/02/2015	20%
06	Auribeau-sur-Siagne	13/02/2018	30%
06	Le Bar sur Loup	26/02/2015	20%
06	Beaulieu sur Mer	18/02/2015	20%
06	Beausoleil	15/07/2021	60% (40% avant)
06	Berre Les Alpes	22/09/2016	20%
06	Biot	28/09/2017	20%
06	Cabris	25/02/2015	20%
06	Cagnes sur Mer	30/09/2016	20%
06	Le Cannet	03/08/2018	40% (20% avant)
06	Carros	07/07/2016	20%
06	Chateauneuf	26/02/2015	20%
06	La Colle sur Loup	25/02/2016	20%
06	Contes	29/09/2016	20%
06	Drap	11/08/2016	20%
06	Eze	19/01/2015	20%
06	Falicon	24/02/2015	20%
06	Gorbio	29/09/2015	20%
06	Grasse	22/09/2015	20%
06	La Gaude	03/07/2021	50%
06	La Turbie	17/02/2017	60%
06	Mandelieu-La Napoule	27/09/2021	50%
06	Menton	17/02/2017	30%
06	Mouans Sartoux	27/02/2017	60%
06	Mougins	19/02/2015	20%
06	Nice	02/02/2018	60% (20% avant)
06	Pegomas	25/02/2015	20%
06	Peymeinade	12/02/2015	20%
06	Roquebrune Cap Martin	15/04/2015	20%
06	Roquefort Les Pins	06/04/2021	40% (20% avant)
06	Le Rouret	17/03/2016	40%
06	Sainte Agnes	23/02/2015	20%
06	Saint-Andre de La Roche	23/06/2015	20%
06	Saint-Jean-Cap-Ferrat	01/10/2020	40%
06	Saint Laurent du Var	05/04/2017	40%
06	Saint Paul de Vence	04/06/2018	40% (20% avant)
06	Speracedes	25/09/2015	20%
06	Theoule sur Mer	20/02/2015	20%
06	Le Tignet	23/02/2015	20%
06	Tourrettes-sur-Loup	24/09/2021	60% (20% avant)
06	Valbonne	29/09/2021	60% (20% avant)
06	Vallauris	06/02/2015	20%
06	Vence	27/02/2017	40%
06	Villefranche sur Mer	23/02/2015	20%
06	Villeneuve Loubet	28/09/2017	40%
13	Allauch	30/06/2015	20%
13	Arles	29/09/2021	60% (20% avant)
13	Marseille	01/10/2021	60% (20% avant)
13	Meyreuil	08/02/2015	20%
13	Vitrolles	05/07/2018	60%
17	Angoulins-sur-Mer	18/09/2017	20%
17	Aytré	22/06/2017	30%
17	Chatelaillon Plage	12/02/2015	20%
17	Lagord	22/09/2021	30%
17	Puilboreau	02/02/2017	30%
17	La Rochelle	20/09/2021	50% (20% avant)
2A	Ajaccio	27/01/2017	40%
2B	San Martino di Lota	30/09/2021	30
2B	Santa Maria di Lota	12/11/2020	40
31	Aucamville	29/09/2015	60% (20% avant)
31	Muret	12/02/2015	20%
31	Toulouse	30/01/2015	20%
33	Bègles	28/09/2017	30%
33	Bordeaux	13/07/2021	60% (50% avant)
33	Le Bouscat	02/06/2015	35% (20% avant)
33	Cenon	30/09/2015	20%
33	Eysines	21/09/2022	50% (0% avant)
33	Merignac	13/02/2017	20%
33	Pessac	06/02/2017	20%
33	Saint-Medard-En-Jalles	07/02/2017	30%
33	Tresses	20/09/2017	20%
34	Balaruc Les Bains	29/06/2022	60% (20% avant)
34	Balaruc Le Vieux	21/09/2021	20%
34	Clapiers	24/02/2015	20%
34	Frontignan	27/02/2015	20%
34	Grabels	27/09/2021	60%
34	Lattes	14/09/2021	50%
34	Montpellier	26/07/2021	50% (20% avant)
34	Poussan	13/04/2021	60% (20% avant)
34	Prades Le Lez	26/02/2015	20%
34	Saint-Jean de Vedas	10/09/2015	20%
34	Sète	30/09/2022	60% (40% avant)
34	Villeneuve Les Maguelone	29/01/2015	20%
38	Grenoble	21/09/2021	60% (20% avant)
40	Saint-Martin-de-Seignanx	26/01/2015	20%
40	Tarnos	18/06/2015	20%
44	Batz-sur-Mer	23/09/2015 24/09/2019 (maintien du taux)	20%
44	La Chapelle sur Erdre	28/09/2015	20%
44	Guérande	27/09/2021	60% (20% avant)
44	Indre	22/09/2015	20%
44	La Montagne	05/02/2015	20%
44	Nantes	30/01/2015	20%
44	Orvault	02/02/2015	20%
44	Pornichet	22/09/2021	40%
44	Rezé	30/03/2023	20% (60% à partir de 2024)
44	Saint-André-des-Eaux	23/02/2015	20%
44	Saint-Herblain	01/04/2016	20%
44	Saint-Nazaire	27/01/2017	60%
59	Croix	23/09/2015	20%
59	Marquette-lez-Lille	25/09/2017	55,47%
64	Ahetze	24/02/2021	60% (25% avant)
64	Anglet	08/04/2021	60% (20% avant)
64	Arbonne	27/09/2021	60% (45% avant)
64	Ascain	29/09/2020	60% (30% avant)
64	Bayonne	19/07/2017	35%
64	Biarritz	24/09/2021	60% (30% avant)
64	Bidart	27/02/2017	60%
64	Biriatou	19/02/2015	20%
64	Boucau	24/02/2015	20%
64	Ciboure	22/09/2016	20%
64	Guéthary	22/02/2017	60%
64	Hendaye	28/04/2021	60% (40% avant)
64	Jatxou	23/09/2021	60% (20% avant)
64	Lahonce	26/02/2015	20%
64	Larressore	30/01/2017	20%
64	Mouguerre	20/05/2021	40% (20% avant)
64	Saint-Jean de-Luz	24/09/2021	60% (40% avant)
64	Saint-Pierre d'Irube/Hiriburu	15/04/2021	60% (30% avant)
64	Urcuit	02/02/2015	20%
64	Urrugne	21/09/2017	20%
64	Ustaritz	26/01/2017	60%
67	Hoenheim	25/09/2017	25%
67	Schiltigheim	28/02/2017	25%
69	Limonest	26/02/2021	20%
69	Lyon	08/07/2021	60% (20% avant)
69	Saint-Cyr-au-Mont-d'Or	26/09/2017	40%
69	Saint-Genis-Laval	22/09/2015	20%
69	Thurins	18/09/2015	20%
69	Villeurbanne	26/02/2015	20%
74	Allinges	27/02/2017	20%
74	Ambilly	05/11/2015	20%
74	Annecy	26/09/2022	60% (20% avant)
74	Annemasse	09/09/2021	60% (40% avant)
74	Anthy-sur-Léman	29/08/2018	60%
74	Archamps	18/09/2018	60% (20% avant)
74	Arthaz Pont-Notre-Dame	13/02/2017	20%
74	Bossey	20/09/2017	60%
74	Collonges-sous-Salève	28/09/2017	60%
74	Cranves-Sales	25/09/2017	60%
74	Doussard	21/02/2017	20%
74	Duingt	15/02/2021	60% (25% avant)
74	Etrembieres	10/09/2018	60%
74	Excenevex	16/02/2015	20%
74	Gaillard	20/02/2017	60%
74	Juvigny	09/04/2019	40%
74	Lathuille	06/07/2021	60% (20% avant)
74	Lovagny	18/06/2021	30%
74	Lucinges	24/09/2019	60% (20% avant)
74	Lugrin	22/06/2017	25%
74	Machilly	01/04/2019	60% (30% avant)
74	Margencel	23/02/2017	20%
74	Monnetier-Mornex	23/05/2019	60% (20% avant)
74	Neuvecelle	23/02/2017	25%
74	Neydens	02/04/2019	40% (20% avant)
74	Poisy	24/02/2015	20%
74	Publier	28/06/2021	60% (20% avant)
74	Reignier-Esery	17/02/2015	20%
74	Saint-Cergues	16/02/2017	60%
74	Saint-Jorioz	17/09/2015	20%
74	Saint-Julien-en-Genevois	08/02/2017	60%
74	Sciez	29/06/2016	20%
74	Sevrier	26/04/2021	60% (20% avant)
74	Thonon-les-Bains	20/09/2021	30%
74	Vétraz-Monthoux	21/02/2017	60%
74	Ville-La-Grand	08/10/2018	60% (30% avant)
75	Paris	31/01/2017	60%
77	Champs sur Marne	28/09/2015	20%
77	Chessy	06/07/2018	60%
77	Ozoir La Ferrière	21/02/2017	30%
77	La Rochette	30/06/2015	20%
78	Jouy-en-Josas	20/09/2021	60%
78	Juziers	17/09/2015	20%
78	Orgeval	16/03/2021	60%
78	Saint-Cyr L'école	07/04/2016	20%
78	Saint-Germain-en-Laye	24/09/2015 26/09/2019 (maintien du taux)	20%
83	Bandol	21/09/2021	60% (20% avant)
83	Le Beausset	19/02/2015	20%
83	La Cadiere d'Azur	26/02/2015	20%
83	Carqueiranne	06/02/2017	30%
83	Flayosc	30/09/2015	20%
83	Fréjus	22/09/2022	60% (20% avant)
83	Hyères	22/05/2015	20%
83	La Crau	24/06/2019	55% (20% avant)
83	La Motte	24/11/2015	20%
83	Le Muy	27/02/2017	20%
83	Les Arcs sur Argens	28/06/2021	30%
83	Ollioules	23/02/2015	20%
83	Le Revest Les Eaux	16/02/2015	20%
83	Saint-Raphaël	12/02/2015	20%
83	Sanary sur Mer	23/09/2015 25/09/2019 (maintien du taux)	20%
83	La Seyne sur Mer	24/02/2015	20%
83	Six-Fours-Les-Plages	29/09/2021	35% (20% avant)
83	Sollies-Pont	22/09/2016	20%
83	Sollies-Toucas	13/06/2017	20%
83	Toulon	25/09/2015	20%
83	Trans-en-Provence	26/09/2016	20%
83	La Valette	23/09/2016	20%
83	Vidauban	23/06/2015	20%
83	Saint-Mandrier-sur-Mer	29/09/2022	60% (20% avant)
85	Les Sables-d'Olonne	30/01/2023	- (50% à partir de 2024)
91	Boussy Saint-Antoine	25/06/2015	20%
91	Evry-Courcouronnes	23/09/2015 26/09/2019 (maintien du taux)	20%
91	Igny	27/09/2016	20%
91	Linas	09/02/2015	20%
91	Massy	17/09/2015	20%
91	Montgeron	30/09/2021	60%
91	Orsay	23/09/2015	20%
91	Saulx Les Chartreux	30/09/2021	20%
92	Boulogne-Billancourt	08/07/2021	30%
92	Bourg La Reine	28/09/2022	60% (40% avant)
92	Châtillon	10/06/2015	20%
92	Courbevoie	02/05/2017	20%
92	Fontenay-aux-Roses	30/09/2015	20%
92	La Garenne Colombes	23/09/2021	30%
92	Levallois-Perret	13/04/2015	20%
92	Meudon	19/06/2017	20%
92	Nanterre	10/02/2015	20%
92	Neuilly sur Seine	09/04/2015	20%
92	Rueil-Malmaison	12/02/2015	20%
92	Sceaux	30/06/2017	40%
92	Sèvres	10/02/2015	20%
92	Vanves	04/02/2015	20%
93	Bagnolet	02/02/2017	60%
93	Coubron	28/02/2017	40%
93	L'Ile Saint Denis	11/02/2015	20%
93	Livry Gargan	09/04/2015	20%
93	Montreuil Sous Bois	01/02/2017	60%
93	Pantin	12/02/2015	20%
93	Pierrefitte-Sur-Seine	16/02/2023	- (60% à partir de 2024)
94	Arcueil	24/09/2015	20%
94	Cachan	01/07/2021	20%
94	Champigny sur Marne	01/02/2017	60%
94	Charenton Le Pont	25/06/2015	20%
94	Choisy Le Roi	30/09/2015	20%
94	Fontenay Sous Bois	26/01/2017	60%
94	Gentilly	29/09/2022	60% (0% avant)
94	Ivry sur Seine	25/01/2017	40%
94	Joinville Le Pont	14/06/2016	20%
94	L'Haÿ-les-Roses	28/09/2017	20%
94	Saint-Mandé	23/06/2015	20%
94	Villejuif	25/09/2015	20%
94	Vincennes	29/09/2021	40% (20% avant)
95	Bezons	04/02/2015	20%
95	Saint Brice sous Forêt	30/09/2021	60%
95	Saint Gratien	24/09/2015	20%
95	Saint Prix	31/01/2017	60%
95	Taverny	27/09/2018	60%

Toutes les communes qui en ont la faculté n’ont pas fait le choix de surtaxer les résidences secondaires recensées sur leur territoire. D’après le relevé effectué par ToutSurMesFinances.com, 233 villes et villages ont décidé d’appliquer la surtaxe en 2021 et 255 en 2022, soit un peu plus de 20% (22,4% exactement) des communes ayant le droit de l’instaurer, soit un peu moins d’une sur quatre.

Cela représente 543.800 logements surtaxés en 2021, selon les statistiques officielles. Les statistiques pour 2022 ne sont pas encore disponibles. Ce nombre va sensiblement augmenter en 2024, sachant que les communes concernées doivent avoir délibéré avant le 1er octobre 2023 pour majorer la THRS dès cette année.

Evolution de la surtaxe résidence secondaire : nouvelles communes, hausse 2023

De nouvelles communes ont décidé de soumettre les propriétaires de résidences secondaires meublées à la surtaxe en 2022 ou en 2023.

Par ailleurs, certaines municipalités ont décidé d’augmenter la surtaxe ces dernières années comme :

Balaruc Les Bains, Fréjus en 2023
Arles, Biarritz, Bordeaux de nouveau, Grenoble, La Rochelle, Lyon, Marseille, Montpellier ou Saint-Jean-de-Luz en 2022
plusieurs communes de Haute-Savoie en 2020
Bordeaux ou Nice en 2019
Bayonne et Biarritz en 2018

La capitale azuréenne a d’ailleurs opté pour un passage au taux maximum (60%), rejoignant Paris, Saint-Nazaire ou Montreuil-sous-Bois où la surtaxe est au plafond depuis l’année 2017.

Nouvelles communes où la surtaxe d’habitation s’applique en 2022-2023-2024

Dans de nombreux villes et villages, le conseil municipal a voté en faveur de l’instauration de la surtaxe d’habitation sur les résidences secondaires meublées, applicable pour les impôts locaux dus à compter de 2022, 2023 ou 2024 :

dans les Landes : Ondres, Parentis en Born, Mimizan depuis 2024, au taux de 60%, Sanguinet au taux de 16%,
en Gironde : Eysines (depuis 2023, au taux de 50%)
dans le Val-de-Marne : Gentilly (depuis 2023, au taux de 50%)
dans l’Hérault : Lattes (depuis 2022, au taux de 50%)
dans l’Ain : Messimy (depuis 2022, au taux de 10%)
dans les Alpes-Maritimes : La Gaude (depuis 2022, au taux de 50%), Mandelieu-La Napoule (depuis 2022, au taux de 50%)
en Charente-Maritime : Lagord (depuis 2022, au taux de 30%)
en Haute-Corse : San Martino Di Lota (depuis 2022, taux de 30%), Santa Maria Di Lota (depuis 2022, taux de 40%)
dans l’Hérault : Balaruc Le Vieux (depuis 2022, au taux de 20%), Grabels (depuis 2022, au taux de 60%), Lattes (depuis 2022, au taux de 50%)
en Loire-Atlantique : Pornichet (depuis 2022, au taux de 40%)
en Haute-Savoie : Lovagny (depuis 2022, au taux de 30%), Thonon-Les-Bains (depuis 2022, au taux de 30%)
dans les Yvelines : Jouy-en-Josas (depuis 2022, au taux de 60%), Orgeval (depuis 2022, au taux de 60%)
dans l’Essonne : Montgeron (depuis 2022, au taux de 60%), Saulx Les Chartreux (depuis 2022, au taux de 20%)
dans les Hauts-de-Seine : Boulogne-Billancourt (depuis 2022, au taux de 30%), La Garenne-Colombes (depuis 2022, au taux de 30%)
dans le Val-de-Marne : Cachan (depuis 2022, au taux de 20%)
dans le Val-d’Oise : Saint-Brice sous Forêt (depuis 2022, au taux de 60%)

Le conseil municipal de Guérande a par ailleurs voté lors de sa séance du 25 juin 2018 la mise en place de la surtaxe en 2019 sur les 1.200 résidences secondaires que compte la commune.

La commune d’Anthy-sur-Léman a voté l’instauration de la taxe au taux maximum (60%) pour 2019, applicable à 210 logements.

Augmentation de la surtaxe 2023 à Annecy, Nantes

Profitant du nouveau cadre législatif, certaines mairies appliquant déjà la surtaxe ont décidé dès 2017 de relever le pourcentage de majoration de la part communale de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

D’autres communes ont sauté le pas pour une entrée en vigueur de l’augmentation de la surtaxe ces dernières années.

Hausse de la surtaxe en 2024 :

Rezé (44) : de 20% à 60%

Hausse de la surtaxe en 2023 :

Annecy (74) : de 20% à 60%
Aucamville (31) : de 20% à 60%
Balaruc Les Bains (34) : de 20% à 60%
Bourg-la-Reine (92) : de 40% à 60%
Fréjus (83) : de 20% à 60%
Le Bouscat (33) : de 20% à 35%
Nantes (44) : de 20% à 60%
Saint-Mandrier (83) : de 20% à 60%
Sète (34) : de 20% à 60%

Hausse de la surtaxe en 2022 :

Annemasse (74) : de 40% à 60%
Arles (13) : de 20% à 60%
Bandol (83) : de 20% à 60%
Beausoleil (06) : de 40% à 60%
Biarritz (64) : de 30% à 60%
Bordeaux (33) : de 50% à 60%
Duingt (74) : de 25% à 60%
Ferney Voltaire (01) : de 40% à 60%
Grenoble (38) : de 20% à 60%
Guérande (44) : de 20% à 60%
La Rochelle (17) : de 20% à 50%
Lyon (69) : de 20% à 60%
Marseille (13) : de 20% à 60%
Montpellier (34) : de 20% à 50%
Saint-Jean-de-Luz (64) : de 40% à 60%
Six-Fours-Les-Plages (06) : de 20% à 35%
Tourrettes-sur-Loup (06) : de 40% à 60%
Valbonne (06) : de 20% à 60%
Vincennes (94) : de 20% à 40%

Hausse de la surtaxe en 2020 :

Lucinges (74) : de 20% à 60%
Machilly (74) : de 20% à 50%
Monnetier-Mornex (74) : de 20% à 60%
Neydens (74) : de 20% à 40%
Ville-La-Grand (74) : de 30% à 60%
La Crau (83) : de 20% à 55%

Hausse de la surtaxe en 2019 :

Auribeau-sur-Siagne (06) : de 20% à 30%
Le Cannet (06) : de 20% à 40%
Nice (06) : de 20% à 60%
Saint-Paul de Vence (06) : de 20% à 40%
Bordeaux (33) : de 20 à 50%

Hausse de la surtaxe en 2018 :

Ferney Voltaire (01) : majoration portée de 20% à 40%
Saint-Laurent-du-Var (06) : de 20% à 50%
Villeneuve-Loubet (06) : de 20% à 40%
Bayonne (64) : de 20% à 35%
Biarritz (64) de 20% à 30%
Saint-Jean-de-Luz (64) : de 20% à 40%
Saint-Cyr au Mont d’Or (69) : de 20% à 40%
Sceaux (92) : de 20% à 40%
Bourg-la-Reine (92) : de 20% à 40%

Liste des villes où la surtaxe d’habitation est au maximum

Depuis 2017, la loi a élargi l’amplitude de la hausse pouvant être votée par le conseil municipal dans une fourchette de 5% à 60%.

Plusieurs conseils municipaux ont voté l’application du taux maximum de surtaxe prévu par la loi, soit 60% de majoration sur la part communale de la taxe d’habitation, dont le Conseil de Paris le 31 janvier 2017 pour une application la même année. Au total, on dénombre au moins 81 communes concernées par le taux maximum de majoration de taxe d’habitation en 2023 (60%).

A partir de 2024
Rezé (44)
Pierrefitte-Sur-Seine (93)
Ondres (40)
Parentis en Born (40)
Mimizan (40)
Argeles sur Mer (66)
Depuis 2023
Annecy (74)
Aucamville (31)
Balaruc Les Bains (34)
Bourg-la-Reine (92)
Fréjus (83)
Gentilly (94)
Nantes (44)
Saint-Mandrier-sur-Mer (83)
Depuis 2022
Ahetze (64)
Anglet (64)
Annemasse (74)
Arbonne (64)
Arles (13)
Bandol (83)
Beausoleil (06)
Biarritz (64)
Bordeaux (33)
Duingt (74)
Ferney Voltaire (01)
Grabels (34)
Grenoble (38)
Guérande (44)
Hendaye (64)
Jatxou (64)
Jouy-en-Josas (78)
Lathuille (74)
Lyon (69)
Marseille (13)
Montgeron (91)
Orgeval (78)
Poussan (34)
Publier (74)
Saint Brice sous Forêt (95)
Saint-Jean-de-Luz (64)
Saint-Pierre d’Irube/Hiriburu (64)
Sevrier (74)
Tourrettes-sur-Loup (06)
Valbonne (06)
Depuis 2020
Machilly (74)
Monnetier-Mornex (74)
Ville-La-Grand (74)
Depuis 2019
Prévessin-Moëns (01)
Ville de Nice (06)
Vitrolles (13)
Anthy-sur-Léman (74)
Archamps (74)
Chessy (77)
Taverny (95)
Depuis 2018
Bossey (74)
Collonges-sous-Salève (74)
Cranves-Sales (74)
Depuis 2017
Mouans-Sartoux
Saint-Nazaire
Bidart
Ghethary
Ustaritz
Gaillard
Saint-Cergues
Saint-Julien-en-Genevois
Vétraz-Monthoux
Paris
Bagnolet
Montreuil-sous-Bois
Champigny-sur-Marne
Fontenay-sous-Bois
Saint-Prix.

Nombre de communes par départements où la surtaxe existe

Quatre zones sont plus concernées que d’autres par la surtaxe de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires meublées :

la Côte d’Azur
Paris et sa proche banlieue
le Pays Basque
et la zone frontalière avec la Suisse (Genevois français notamment)

Ci-dessous, le nombre de communes concernées par la surtaxe selon le département où elles se trouvent, d’après les dernières statistiques disponibles (année 2022), complétées par les délibérations analysées par TSMF :

Ain : 8 communes concernées
Alpes-Maritimes : 45
Bouches-du-Rhône : 5
Charente-Maritime : 6
Collectivité de Corse : 3
Haute-Garonne : 3
Gironde : 9
Hérault : 12
Isère : 1
Landes : 2
Loire-Atlantique : 12
Nord : 2
Pyrénées-Atlantiques : 21
Bas-Rhin : 2
Rhône : 6
Haute-Savoie : 36
Paris
Seine-et-Marne : 4
Yvelines : 5
Var : 24
Essonne : 8
Hauts-de-Seine : 14
Seine-Saint-Denis : 7
Val-de-Marne : 13
Val d’Oise : 5

Résidence secondaire vide ou meublée : majoration de taxe habitation ou pas ?

Pour être taxé à cet impôt local, une résidence secondaire doit déjà être imposable à la taxe d’habitation, ce qui suppose qu’elle dispose « d’un ameublement suffisant pour en permettre l’habitation », comme l’explique l’administration fiscale au BOFiP.

La surtaxe frappe l’habitation elle-même ainsi que ses dépendances (qui sont également prises en compte pour le calcul de la taxe d’habitation de base).

S’il est vide, le logement ne peut pas être frappé par la taxe d’habitation, ni par la surtaxe. En revanche, il est susceptible d’être imposable à la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV), sous réserve bien sûr qu’il soit habitable (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire).

Calcul et montant de la surtaxe d’habitation

Le calcul de la surtaxe s’effectue à partir du montant de cotisation de taxe d’habitation revenant à la commune, figurant sur l’avis de taxe d’habitation.

Ainsi, pour un montant de taxe d’habitation de 400 euros, le montant de la surtaxe est égal à :

majoration de 5% : 20 euros
majoration de 10% : 40 euros
majoration de 20% : 80 euros
majoration de 25% : 100 euros
majoration de 30% : 120 euros
majoration de 40% : 160 euros
majoration de 50% : 200 euros
majoration de 60% : 240 euros

En moyenne, le montant de la surtaxe s’est élevé à (source calculs TSMF, à partir des fichiers de statistiques fiscales de la DGFiP) :

248,5 euros par logement en 2020
248 euros en 2019
222 euros en 2018
217 euros en 2017

Date d’application de la surtaxe sur les résidences secondaires

Pour prélever une surtaxe, un conseil municipal doit avoir procédé à sa délibération avant le 1er octobre d’une année pour une application au 1er janvier de l’année qui suit son adoption. Le même principe s’applique pour le vote d’une diminution ou de l’augmentation de la surtaxe.

Ainsi, pour l’application de la surtaxe dans l’avis de taxe d’habitation 2024, le conseil municipal doit avoir délibéré avant le 1er octobre 2023. C’est la raison pour laquelle plusieurs exécutifs municipaux délibèrent en septembre pour voter une entrée en vigueur de la majoration l’année suivante. Ainsi, la mairie d’Annecy ayant procédé au vote en septembre 2022, l’augmentation de la surtaxe sur son territoire est intervenue pour la cotisation de taxe d’habitation 2023.

Dégrèvement et exonération de la surtaxe d’habitation

Dégrèvement de la surtaxe sur les résidences secondaires sur réclamation

Sur réclamation, certains contribuables peuvent bénéficier d’un dégrèvement (suppression ou diminution de l’impôt prononcée par l’administration).

Les trois cas de dégrèvement prévus sont les suivants :

personnes propriétaires d’une résidence secondaire située à proximité du lieu où elles exercent leur activité professionnelle et qui sont contraintes de résider loin du reste de la famille, dans un autre logement que la résidence principale ;
résidence secondaire qui constituait la résidence principale du contribuable avant son admission en maison de retraite médicalisée de type Ehpad (établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) ;
personnes qui ne peuvent pas utiliser le logement à titre d’habitation principale « pour une cause étrangère à leur volonté » : « logements mis en location ou en vente au prix du marché et ne trouvant pas preneur ou acquéreur », « locaux précaires dépourvus des équipements nécessaires à une occupation pérenne et habituelle du contribuable », appartements ou maisons voués « à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition (à ce titre, un délai d’un an peut être retenu) » (source BOFiP BOI-IF-TH-70 § 250).

Cas d’exonération

Le texte ne vise que les logements (biens immobiliers affectés à l’habitation, utilisés à des fins personnelles ou familiales).

Un contribuable est donc exonéré de surtaxe lorsque le bien correspond à l’une des affectations suivantes :

locaux meublés occupés par des sociétés, associations et organismes privés ;
locaux meublés sans caractère industriel ou commercial occupés par les organismes de l’Etat, des départements et des communes ;
locaux servant exclusivement ou partiellement à l’exercice d’une profession imposable à la contribution foncière des entreprises (CFE). Sous certaines conditions, un loueur en meublé est soumis à la CFE.

Résidence secondaire meublée soumise à la surtaxe d’habitation : pourquoi ?

Plusieurs raisons permettent d’expliquer l’instauration de la surtaxe et son augmentation. Parfois, les objectifs s’entremêlent.

L’impôt en question a pour principal objectif de lutter, dans des secteurs où l’offre de logements est insuffisante pour répondre à la demande, contre la multiplication des locations touristiques de courte durée proposées par des propriétaires sur des plateformes de type Airbnb, Abritel HomeAway ou Windu. C’est donc ce que les spécialiste appellent un impôt comportemental.

La surtaxe vise aussi à limiter la sous-occupation d’immeubles, souvent voués à la location saisonnière mais aussi parfois peu utilisés par les familles qui les possèdent.

Les propriétaires ayant un locataire de longue durée à l’année ne sont pas soumis à la surtaxe (puisque dans ce cas, c’est le locataire, occupant le logement au 1er janvier, qui est soumis à la taxe d’habitation). Celle-ci vise donc à pousser les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché, soit à la vente s’ils veulent s’en déposséder, soit à la location lorsqu’ils ne l’occupent pas.

Certaines communes peuvent aussi y trouver l’occasion de bénéficier d’une nouvelle ressource fiscale pour alimenter leur budget, surtout si le poids des résidences secondaires est important par rapport au parc total de logements se trouvant sur leur territoire. D’autres municipalités admettent que la portée de la disposition est plus symbolique qu’autre chose, les recettes correspondantes étant faibles.

Enfin, dans certains secteurs géographiques très spécifiques comme le Genevois français, la surtaxe est un outil supplémentaire de la lutte des pouvoirs publics contre les faux résidents secondaires suisses. L’idée est de faire en sorte que les Suisses se déclarant officiellement comme résidents secondaires régularisent leur situation en se déclarant, pour éviter la surtaxe, comme frontaliers travaillant à Genève.

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