Taxe sur les logements vacants 2023-2024 : qui est concerné, dans quelles villes ?

Taxe sur les logements vacants, définition

La taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) est due par un propriétaire qui détient un bien vide, qu’il ne souhaite pas vendre ou mettre en location. C’est ainsi que détenir un logement inoccupé est taxé en France. Cet impôt perçu par l’État est plus connu en Français courant sous le nom de taxe sur les logements vacants ou taxe logement vacant.

Votée sous Jacques Chirac dans le cadre de la cohabitation avec le gouvernement de gauche plurielle de Lionel Jospin, la taxe sur les logements vacants existe depuis le 1er janvier 1999. Elle a été créée par l’article 51 de la loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions.

L’objectif de la taxe est de lutter contre la vacance anormalement longue des logements (absence de locataires) dans des secteurs où nombre de personnes éprouvent des difficultés à se loger, dans des villes en manque de logements disponibles, appelées zones tendues. Les sommes récoltées sont affectées à l’Anah (agence nationale de l’habitat) et l’excédent non-affecté à l’Anah reversé au Budget de l’État (32,86 millions d’euros en 2021).

La somme affectée à l’Anah a atteint les sommes suivantes selon les années (sources : Anah, PLF 2022) :

• 2021 : 61 millions d’euros (M€)
• 2020 : 61 M€
• 2019 : 61 M€
• 2018 : 21 M€
• 2017 : 21 M€
• 2016 : 21 M€
• 2015 : 61 M€
• 2014 : 21 M€

Aucune déclaration n’est à remplir : l’avis d’imposition est envoyé courant novembre, comme l’avis de la taxe d’habitation pour certains propriétaires de résidences secondaires.

Certaines communes ou établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) non concernés par la TLV peuvent décider d’appliquer une taxe similaire, la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Cet impôt consiste à faire payer une taxe d’habitation aux logements vides et inoccupés depuis plus de deux ans au 1er janvier de l’année d’imposition.

Les changements qui vont concerner la taxe sur les logements vacants en 2023-2024

La taxe sur les logements va connaître des changements importants à compter de 2024, à savoir :

• une redéfinition du périmètre des zones tendues, en prenant en compte toutes les communes affichant des prix élevés à l’achat et à la location ou la proportion élevée de résidences secondaires par rapport à l’ensemble du parc de logements, conduisant à une extension de la taxe à un nombre accru de villes ; la nouvelle liste des communes où la taxe sera instituée a été publiée par décret du 25 août 2023.
  Ce nouveau zonage, qui concerne 2.263 communes, entrera en vigueur en 2024 et non en 2023, a annoncé le gouvernement
• par ailleurs, la liste des agglomérations de plus de 50.000 habitants concernées par la taxe a été actualisée par décret, conduisant à augmenter le nombre de villes concernées de 1.151 à 1.434, soit 283 communes supplémentaires
• une augmentation des taux d’imposition d’un tiers dès 2023
  de 12,5% à 17% pour la première année d’imposition
  de 25% à 34% à partir de la deuxième année

Ces dispositions ont été adoptées dans le cadre de la loi de finances pour 2023, sur laquelle il a fait usage de l’article 49.3 de la Constitution, pour franchir l’obstacle de l’absence de majorité absolue à l’Assemblée nationale en vue de son adoption.

En outre, la base d’imposition servant au calcul de la taxe s’inscrit en forte hausse en 2023, en raison de la poussée inflationniste.

Définition fiscale d’un logement vacant soumis à la taxe

Qu’est-ce qu’un logement vacant pour les impôts ? Selon l’article 232 du CGI, un logement vacant au sens de la taxe sur les logements vacants est un logement :

• inoccupé « depuis au moins une année, au 1er janvier de l’année d’imposition »
• occupé 90 jours ou moins l’année précédent l’imposition à la TLV
• dont la vacance est « indépendante de la volonté du contribuable »
• situé dans une agglomération de plus de 50.000 habitants où existe un « déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements ».

Au BOFiP, le fisc apporte des précisions sur la définition d’un logement vacant imposable à la TLV vue de ses services.

Pour être considéré comme vacant, un logement doit être « libre de toute occupation pendant au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition », l’administration ajoutant qu’une « occupation momentanée au cours de l’année ne peut être regardée comme remettant en cause la situation de vacance du logement ». Autrement dit, de brefs passages de quelques jours par an dans le bien ne suffisent pas à éviter la taxation.

Par ailleurs, en cas d’occupation du bien à cheval sur deux années (par exemple de septembre 2022 à juin 2023), le logement n’est pas imposable à la taxe sur les logements vacants :

• ni en 2022
• ni en 2023

En revanche, l’occupation du logement en 2022 « pendant plus de quatre-vingt-dix jours consécutifs suffit » à le rendre non imposable en 2023.

En cas de squat du logement, celui-ci n’est pas imposable, l’administration considérant que la taxe sur les logements vacants « n’est pas due par les propriétaires des logements occupés illégalement ».

Qui doit payer la taxe sur les logements vacants ?

Propriétaires concernés par la TLV

Les propriétaires de logements vides depuis au moins un an au 1er janvier de l’année en cours sont soumis à la TLV. Ils doivent ainsi s’acquitter de cette taxe au plus tard le mi-décembre de chaque année. En cas de paiement sur Internet, la date limite est fixée quelques jours plus tard (voir rubrique date limite de paiement ci-dessous).

Précisément, il s’agit de logements non meublés échappant à la taxe d’habitation qui ont été occupés 90 jours consécutifs ou moins durant l’année. Cela signifie que les résidences secondaires ne peuvent pas être assujetties à la taxe, puisqu’elles sont déjà imposées au titre de la taxe d’habitation.

Personnes imposables à la taxe sur les logements vacants

Le texte de loi indique que sont redevables de la taxe sur les logements vacants :

• le propriétaire du logement
• l’usufruitier
• le preneur à bail à construction
• le preneur à bail à réhabilitation
• l’emphytéote (personne ayant conclu un bail emphytéotique avec le propriétaire).

En outre, la personne doit disposer du logement « depuis le début de la période de vacance » locative soit une inoccupation pendant au moins toute l’année civile précédant l’année d’imposition.

A noter que le propriétaire de plusieurs logements vacants redevable de la TLV devra payer la taxe pour chacun des logements.

Meublé ou non meublé : logements concernés par la taxe sur les logements vacants

Comme l’indique l’administration fiscale au BOFiP, sont imposables à la taxe sur les logements vacants les logements :

• « qui ne sont pas soumis à la taxe d’habitation au titre de la même année »
• non meublés
• habitables, « c’est-à-dire clos, couverts et pourvus des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire) », précise le fisc.

On en déduit ainsi, même si la loi ne dit rien à ce propos, que les logements meublés ne sont pas soumis à la TLV. A notre sens, il est préférable d’invoquer d’autres circonstances que le caractère meublé du bien, pour être assuré d’être hors champ de la taxe.

A l’opposé, le BOFiP fait explicitement la description des logements non imposables car ne pouvant « être rendus habitables qu’au prix de travaux importants et dont la charge incombe nécessairement à leur détenteur ».

L’administration énumère à ce titre les « travaux nécessaires pour rendre un logement habitable » :

• travaux visant à assurer la « stabilité des murs, charpentes et toitures, planchers ou circulations intérieures (notamment les escaliers) »
• travaux d’installation ou de réfection complète de sanitaires, de chauffage, d’électricité, d’eau courante, de l’ensemble des fenêtres et portes extérieures.

Villes concernées par la taxe sur les logements vacants

La TLV ne s’applique pas partout : seules 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants sont concernées en 2023, en attendant l’extension de ce zonage qui entrera en vigueur en 2024, qui portera le nombre d’agglomérations concernées à 46, auxquelles s’ajoutent 2.263 communes touristiques.

Ainsi, les agglomérations suivantes seront nouvellement concernées à partir de 2024 :

• Avignon (13, 30, 84)
• Salon-de-Provence (13)
• Caen (14)
• Nîmes (30)
• Lunel (30 et 34)
• Rennes (35)
• Orléans (45)
• Creil (60)
• Saint-Cyprien (66)
• Chambéry (73)
• Cluses (74)
• Bailly-Romainvilliers (77)
• Pointe-à-Pitre (971)
• Fort-de-France (972)
• Le Robert (972)
• Cayenne (973)
• Saint-Denis (974)
• Saint-Louis (974)
• Saint-Paul (974)
• Saint-Pierre (974)

En revanche, l’agglomération de Beauvais (60) ne sera plus concernée à partir de 2024.

Taxe sur les logements vacants : liste des villes fixée par décret

La liste actuelle des villes concernées par la taxe sur les logements vacants a été établie par décret du 10 mai 2013, modifiée à la marge par le décret du 13 octobre 2015 et profondément actualisée par un récent décret paru fin août 2023. Il y a ainsi désormais deux listes :

• une première liste comportant 1.434 communes (contre 1.151 jusque là) correspondant aux zones dites tendues
• une seconde liste comportant 2.263 communes, correspondant aux secteurs touristiques comportant une proportion élevée de résidences secondaires ou de meublés touristiques

La liste des communes concernées en zones tendues est la suivante (en gras les communes nouvellement concernées en 2024) :

Liste, non exhaustive, de communes touristiques nouvellement concernées en 2024 :

Paris et 7 autres agglomérations concernées à l’origine par la taxe

La taxe sur les logements vacants visait à l’origine les agglomérations de plus de 200.000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, ce qui correspondait à l’époque à 8 grandes agglomérations :

• Paris
• Lyon
• Lille
• Bordeaux
• Toulouse
• Montpellier
• Nice
• Cannes-Grasse-Antibes.

La liste des communes concernées a par la suite été étendue au 1er janvier 2013, sous François Hollande.

Augmentation de la taxe en 2023

La loi de finances pour 2023 a augmenté l’imposition des logements vacants : le taux de la TLV est ainsi passé à 17% de la valeur locative du bien (soit la même base d’imposition que celle retenue pour la taxe d’habitation) pour la première année d’inoccupation puis à 34% à partir de la seconde.

Concrètement, un propriétaire d’un logement habité 90 jours consécutivement ou moins en 2021 a dû payer une taxe de 12,5% en 2022. Si la vacance se reproduit en 2022, la taxe s’élèvera à 34% en 2022.

Globalement, en cumulant les effets de la hausse de la base d’imposition (+7,1%) et du taux, la taxe sur les logements vacants des personnes concernées va augmenter de 45,6% entre 2022 et 2023 pour les personnes étant déjà soumises au taux majoré (au taux de 25% en 2022, de 34% en 2023).

Calcul du montant de taxe sur un logement vacant

La taxe sur les logements vacants est calculée à partir de la valeur locative brute de l’habitation (même assiette imposable que la taxe d’habitation) et réévaluée chaque année en fonction de l’inflation (+2,2% en 2019, +0,9% en 2020, +0,2% en 2021, +3,4% en 2022, +7,1% en 2023).

Ensuite, cette base imposable est multipliée par le taux d’imposition prévu par la loi, soit :

• 17% la première année d’imposition
• 34% à partir de la deuxième année.

Ces taux ont été majorés au 1er janvier 2023 ; ils s’établissaient respectivement à 12,5% et 25% auparavant.

Enfin, l’État prélève des frais (9% de l’impôt brut).

On en déduit la formule de calcul suivante :

Année 1 : (base imposable x 17%) + (impôt brut x 9/100)
Années 2 et suivantes : (base imposable x 34%) + (impôt brut x 9/100)

Exemple de calcul pour un appartement à Paris inoccupé depuis 4 ans :

Base imposable : 5.000 euros
Taux d’imposition : 34%
Calcul de la cotisation d’impôt brute : 5000 x 34/100 = 1.700 euros
Montant des frais revenant à l’État : 1.700 x 9/100 = 153 euros
Montant de la taxe sur les logements vacants : 1.700 + 153 = 1.853 euros

Date limite de paiement de la taxe sur les logements vacants 2023

La taxe sur les logements vacants est à payer chaque année mi-décembre. Pour l’année 2023, la date limite de paiement est fixée au 15 décembre pour les moyens de paiement classiques.

Pour ces moyens de paiement traditionnels, le montant maximum autorisé est fixé à :

• 300 euros par titre interbancaire de paiement (TIP SEPA)
• 300 euros par chèque à l’ordre du Trésor public
• 300 euros en espèces (pièces et billets) au guichet du Trésor public. Si le montant de TLV est supérieur à 300 euros, il est obligatoire d’utiliser un moyen de paiement dématérialisé.

En cas de paiement dématérialisé (paiement direct en ligne sur impots.gouv.fr ou par smartphone ou tablette), le fisc accorde un délai supplémentaire de 5 jours. La date limite est alors fixée au 20 décembre 2023.

Logement soumis à la taxe sur les logements vacants par erreur

Parfois, certains contribuables sont soumis à la taxe sur les logements vacants par erreur. C’est par exemple le cas lorsqu’un logement mis en location ou mis en vente au prix du marché ne trouvant pas preneur ou acquéreur.

Cependant, dans un tel cas de figure, le redevable reçoit un avis d’imposition et doit le contester en sollicitant un dégrèvement.

Dans ce cas, le contribuable doit :

• soit payer l’impôt dû
• soit demander un sursis de paiement (= report).

Voir la rubrique consacrée à la contestation de la taxe sur les logements vacants ci-dessous.

Contestation de taxe sur un logement vacant : demande par courrier ou en ligne

Il est possible de contester le montant de la taxe sur les logements vacants, c’est même  une pratique relativement courante. Cette contestation peut être formulée :

• par lettre de contestation adressée messagerie en ligne sécurisée sur impots.gouv.fr, au sein de l’espace particulier
• par courrier de contestation adressé à son centre des finances publiques ou Service des impôts des particuliers (SIP).

Pour la taxe sur les logements vacants 2021, la lettre de contestation devait être adressée avant le 31 décembre 2022.

Pour la taxe sur les logements vacants 2022, la réclamation doit être envoyée avant le 31 décembre 2023.

Pour la taxe sur les logements vacants 2023, la lettre de contestation doit être adressée avant le 31 décembre 2024.

En complément de sa contestation, le contribuable doit :

• soit apporter la preuve de l’occupation du bien en joignant des justificatifs : déclaration des revenus fonciers, quittances d’eau, d’électricité, factures de téléphone, etc.
• soit prouver « qu’il a effectué toutes les démarches nécessaires pour vendre ou louer son logement vacant ». Le fisc cite notamment la mise en vente ou les propositions de location dans plusieurs agences, la révision en baisse du prix de vente ou du loyer de location aux conditions et évolutions du marché.

Si la contestation est recevable, le Trésor public effectuera un remboursement de la somme versée complétée d’intérêts moratoires (intérêts de 0,2% par mois, soit 2,4% par an).

Exonération de taxe sur logement vacant : conditions

Il n’existe pas, au sens strict du terme, d’exonérations de taxe sur les logements vacants prévues par la loi autres que celles accordées aux organismes HLM et sociétés d’économie mixte.

Toutefois, au sens large du terme, on peut lister les conditions suivantes conduisant à rendre un logement non imposable (liste non exhaustive) :

• le bien a été occupé pendant plus de 90 jours l’année écoulée
• le logement a vocation à être démoli
• le logement va faire l’objet de travaux « dans le cadre d’opérations d’urbanisme »
• le logement va faire l’objet de travaux « dans le cadre d’opérations […] de réhabilitation
• le logement a été mis en vente au prix de marché sans trouver d’acquéreur
• le logement a été mis en location au prix de marché sans trouver preneur
• le logement a besoin de travaux de réfection complète de son installation électrique
• le logement nécessite un changement de l’ensemble des fenêtres et portes extérieures
• le logement est occupé par des squatteurs

Taxe sur un logement vacant déductible des revenus fonciers ou pas ?

La taxe sur les logements vacants est-elle déductible des revenus fonciers ? La réponse est non. La TLV ne figure pas parmi la liste des charges et taxes légalement déductibles ni parmi celles admises en déduction par l’administration fiscale.

On ajoutera qu’un dispositif de déduction fiscale en faveur des logements vacants remis en location a bel et bien existé par le passé, à raison de 30% des loyers bruts perçus, pour une durée de 2 ans maximum. Mais ce dispositif, temporaire, n’a concerné que les baux conclus entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007.

Comment éviter la TLV ?

Mise en vente ou en location

Un propriétaire souhaitant échapper à la TLV peut procéder de plusieurs manières. La plus simple reste d’assurer l’occupation du logement pendant au moins 91 jours de suite dans l’année. Un propriétaire en recherche active de locataire ou d’acheteur « au prix du marché » pour permettre l’occupation du bien et qui ne trouve pas preneur est également exonéré de TLV. Il doit cependant pouvoir prouver qu’il a effectué des démarches en ce sens. « Le caractère involontaire de la vacance ne peut être présumé par l’administration. Lorsque la taxe est établie à tort, il appartient au redevable d’en solliciter le dégrèvement », précise le BOFiP.

Attention cependant, le seul fait de vendre un logement inoccupé ne permet pas d’échapper à la TLV si le bien est resté vacant. Le propriétaire d’un logement laissé vide en 2022 et 2023 et qui vend le bien au 1er juillet 2023 reste assujetti à la taxe s’il n’est pas en mesure de prouver que la vacance était involontaire en 2022.

> En savoir plus : Calendrier fiscal 2023 : les dates limites des impôts des particuliers

Réaliser d’importants travaux

La TLV n’est pas levée en cas de travaux importants. Ces derniers doivent tomber dans une des deux catégories suivantes :

• Assurer la stabilité des murs, charpentes et toitures, planchers ou escaliers,
• installer ou réhabiliter le système électrique, d’eau courante, de chauffage, un équipement sanitaire élémentaire ou l’ensemble des fenêtres et portes extérieures.

Les travaux doivent être significatifs et la production d’un devis permet d’en apprécier l’importance. « A titre de règle pratique, il peut être admis que cette condition est remplie lorsque le montant des travaux nécessaires pour rendre le logement habitable excède 25% de la valeur vénale du logement au 1er janvier de l’année d’imposition », indique l’administration fiscale.

Pas si facile d’échapper à la TLV

Attention, la réalisation de travaux ou la mise en location du bien n’empêchera pas nécessairement le fisc d’envoyer un avis d’imposition à la TLV. Les notaires de France ont relevé que de nombreux propriétaires se sont retrouvés confrontés à la TLV fin 2014 alors qu’ils ne s’y attendaient pas. A l’occasion d’une conférence de presse le 4 décembre 2014, Me Thierry Delesalle, notaire à Paris, a indiqué qu’ « il semblerait qu’un élément déclencheur soit l’absence de taxe d’habitation sur deux années de suite ».

Logement vacant et taxe foncière

Le paiement de la taxe sur les logements vacants n’exonère pas le propriétaire de la taxe foncière.

En revanche, un bien imposable à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ne peut être simultanément soumis à la TLV.

CGI, décret, Bofip, les textes concernant la taxe sur les logements vacants

La taxe sur les logements vacants est codifiée à l’article 232 du CGI (Code général des impôts). Le texte a été modifié à six reprises depuis son entrée en vigueur au 1er janvier 1999.

La liste des communes visées est fixée par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013, liste modifiée par le décret n° 2015-1284 du 13 octobre 2015 (retrait de deux communes de Haute-Savoie).

Les commentaires de l’administration fiscale sur la taxe sur les logements vacants sont exposé au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) dans la rubrique IF – Impôts fonciers (référence : BOI-IF-AUT-60).