Taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) au 1er janvier


La taxe d’habitation sur les logements vacants ou THLV est à payer en décembre sur un logement vide, non meublé et inoccupé au 1er janvier 2019 depuis plus de 2 ans. Calcul, cas d’exonération, déduction des revenus fonciers, calendrier… Tout sur la THLV.

La THLV, c’est quoi ?

La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) est un impôt local à payer au mois de décembre par les propriétaires de logements vacants (inoccupés et non meublés) depuis plus de deux ans, situés sur le territoire de communes ou intercommunalités qui ont instauré la taxe (dans des territoires où la taxe sur les logements vacants ne s’applique pas). La taxe touche indistinctement les maisons ou les appartements vacants.

Pour le paiement de la THLV 2019, le logement doit être vacant depuis plus de deux années consécutives au 1er janvier 2019.

La THLV est due par les propriétaires, mais aussi par les titulaires de certains droits sur le bien :

  • usufruitier
  • preneur d’un bail à construction ou à réhabilitation
  • emphytéote (locataire de très longue durée d’un bien loué par contrat de bail emphytéotique, considéré comme quasi-propriétaire)

L’instauration de la taxe d’habitation sur les logements vacants est optionnelle : la commune ou l’intercommunalité peut décider sa mise en place sur délibération (vote du conseil municipal ou intercommunal) et sous certaines conditions prévues à l’article 1407 bis du CGI (Code général des impôts).

THLV sur un logement non meublé (vide) et inoccupé au 1er janvier 2019

Logement vide et habitable soumis à la taxe d’habitation sur les logements vacants

Tout logement inoccupé est-il imposable à la taxe d’habitation sur les logements vacants ? Pas nécessairement.

La THLV vise des logement habitables ou des logements qui pourraient l’être au prix de travaux de rénovation très importants, dont le montant dépasse 25% de leur valeur au 1er janvier.

En outre, un logement vacant doit être non meublé (vide de meubles) pour être assujetti à la taxe d’habitation sur les logements vacants. Autrement dit, un logement meublé ne peut pas être soumis à la THLV. Par conséquent, une résidence secondaire ne peut pas être considérée comme un logement vacant, sachant qu’elle est en principe soumise à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Un propriétaire doit payer la THLV pour chaque logement vacant imposable qu’il détient.

À noter : en application de l’article L. 135 B du Livre des Procédures Fiscales (LPF), la liste des logements vacants soumis à la taxe d’habitation l’année précédente est communiquée gratuitement par l’administration aux communes et aux intercommunalités qui en font la demande.

Logement vacant inoccupé ou occupé : quelles règles ?

Pour déterminer si un logement est vacant et, de ce fait, imposable à la THLV, le fisc fait un décompte du 1er janvier N-2 au 1er janvier de l’année d’imposition (année N).
Pour l’imposition à la THLV 2019, le délai de vacance est apprécié du 1er janvier 2017 au 1er janvier 2019 (années de référence : 2017 et 2018).

Par conséquent :

  • un logement vacant depuis le 1er janvier 2017 est imposable à la THLV
  • un logement vacant depuis le 1er juillet 2017 échappe à la THLV 2019, mais sera soumis à la THLV 2020 s’il reste vacant au 1er janvier 2020

De plus, selon des règles applicables dans les mêmes conditions que la taxe sur les logements vacants (TLV), un logement occupé plus de 90 jours consécutifs, pendant au moins une des deux années de référence, n’est pas imposable à la THLV.

Calcul de la taxe d’habitation sur les logements vacants

Taux d’imposition communal ou intercommunal de THLV

La taxe est calculée en multipliant la base d’imposition par le taux d’imposition communal ou intercommunal. En moyenne, le taux communal de THLV a atteint 17,8% en 2018.
À cet impôt brut s’ajoutent d’autres sommes à payer, certaines obligatoirement (frais de gestion), d’autres sous condition (majoration pour base d’imposition élevée au profit de l’État) ou si la collectivité locale en a décidé (taxes additionnelles telles que la taxe Gemapi).

Ainsi, le montant de l’avis de THLV est égal à la somme des éléments suivants :

  • taxe d’habitation sur les logements vacants
  • majoration éventuelle
  • taxe Gemapi éventuelle
  • frais de gestion au profit de l’État (8% du montant brut de THLV, 3% pour la taxe Gemapi)

La base d’imposition est calculée selon les mêmes modalités que le taxe d’habitation sur les résidences secondaires (c’est-à-dire plein pot, sans abattement pour les personnes à charge ou handicapées), à partir de la valeur locative du logement déterminée par l’administration fiscale. Cette base imposable a été revalorisée automatiquement de 2,2% au 1er janvier 2019.

Majoration de THLV : pour qui ?

En plus de la taxe d’habitation sur les logements vacants récoltée au profit des collectivités qui l’ont votée, certains propriétaires peuvent être soumis à un prélèvement additionnel au profit de l’État, appelé « prélèvement pour base élevée » ou majoration de THLV.

La base de calcul de cette majoration est la base brute d’imposition ou valeur locative brute.

Ce prélèvement vise les logements dits « à forte valeur locative » :

  • au taux de 1,2% pour une base brute d’imposition comprise entre 4.573 et 7.622 euros
  • au taux de 1,7% pour une base brute d’imposition au-delà de 7.622 euros

En 2018, 8.191 logements répartis sur 221 communes ont été concernés par la majoration au taux de 1,2%, pour un montant moyen de 68 euros. S’agissant de la majoration au taux de 1,7%, 2.117 logements ont été concernés en 2018 pour un montant moyen de 219 euros.

THLV ou TLV : quelles différences ?

La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) et la taxe sur les logements vacants (TLV) ne peuvent être dues pour un même logement : en effet, la loi dispose qu’une commune visée par la TLV ne peut soumettre les logements situés sur son territoire à la THLV.

Ces deux taxes poursuivent le même objectif : la diminution des logements inoccupés alors qu’ils pourraient répondre à un besoin de logement, en les soumettant à une imposition spécifique.

Entre THLV et TLV, on peut dénombrer les différences et similitudes suivantes :

 THLVTLV
Villes concernéesCommunes autres que celles dans le champ de la TLV, uniquement sur délibérationAgglomérations de plus de 50.000 € en zones tendues (liste définie par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013)
Durée de vacance> 2 ans au 1er janvier 2019> 1 an au 1er janvier 2019
Base imposableValeur locative au 1er janvier
Taux d’impositionTaux communal ou intercommunalTaux légal : 12,5% la 1ère année, 25% la 2ème année
Date de paiement15 décembre 2019
Texte de loiArticle 1407 bis du CGIArticle 232 du CGI

Exonération de taxe d’habitation pour un logement vacant

Il n’existe aucune exonération légale de taxe d’habitation pour un logement vacant détenu par un propriétaire personne physique.

Seuls les logements détenus par les organismes HLM et les sociétés d’économie mixte (SEM), destinés à être attribués sous conditions de ressources, sont expressément exonérés de THLV.

En outre, et même si le texte de loi de parle pas à proprement parler d’exonération, il prévoit, selon les mêmes règles applicables aux biens soumis à la taxe sur les logements vacants, que les logements suivants ne sont pas imposables :

  • logement occupé pendant plus de 90 jours consécutifs au cours d’au moins une des deux années précédant l’année d’imposition (90 jours en 2017 ou en 2018 pour la THLV 2019)
  • logement vacant de façon indépendante de la volonté du contribuable
  • logement insalubre destiné à la démolition.

En revanche, le fait de disposer d’un logement vide de tout meuble et inoccupé ne constitue pas un motif d’exonération de la taxe d’habitation sur les logements vacants (alors que la taxe d’habitation classique peut ne pas être due quand le logement est vide).

Si vous souhaitez contester le paiement de la THLV, il faut envoyer une réclamation au fisc :

  • par la messagerie sécurisée sur impots.gouv.fr
  • par lettre adressée au centre des finances publiques

La demande de dégrèvement n’est pas synonyme d’exonération : il faut payer avant un éventuel remboursement ultérieur, si le fisc accède à sa demande.

C’est au contribuable de prouver que le logement :

  • a été occupé pendant plus de 90 jours consécutifs (en joignant des factures d’eau, de gaz, d’électricité à la réclamation)
  • nécessite des travaux représentant plus de 25% de sa valeur pour le rendre habitable (en joignant un devis à la réclamation).

Taxe habitation sur un logement vacant déductible des revenus fonciers ou non ?

Pour la détermination du revenu net foncier soumis au barème de l’impôt sur le revenu d’un propriétaire bailleur, la loi prévoit, à l’article 31 du CGI (I, 1°, c), que « les impositions, autres que celles incombant normalement à l’occupant » figurent parmi les charges de propriété déductibles des loyers.

Autrement dit, l’impôt doit être à la charge du propriétaire, ce qui est le cas pour la THLV.

De plus, pour être déductible, l’impôt doit être perçu au profit des collectivités territoriales ou de certains établissements publics. Là encore, la THLV coche la case puisqu’elle est prélevée au profit des communes ou intercommunalités qui l’ont instaurée.

Cependant, à la lecture du BOFiP, la THLV ne figure pas parmi la liste des impôts déductibles des revenus fonciers, ni noir sur blanc parmi les impôts non déductibles.

Cet impôt se situe donc en zone grise au titre des impôts admis en déduction des revenus fonciers.

THLV : liste des communes concernées

Au total, on compte 2.100 communes concernées par la taxe d’habitation sur les logements vacants en 2018, où au moins 11 logements ont été soumis à cet impôt. Plus de 140.000 logements ont été taxés en 2018, d’après la même base statistique.
On dénombre 56 grandes villes ou moyennes concernées par la taxe d’habitation sur les logements vacants où plus de 400 logements sont soumis (sur la base de statistiques au titre de l’imposition 2018). La liste de ces communes appliquant la THLV est la suivante :

  • Les Abymes (Guadeloupe) : 2.424 logements concernés
  • Saint-Étienne (Loire) : 2.358 logements
  • Saint Denis (La Réunion) : 1.596 logements
  • Nîmes (Gard) : 1.430 logements
  • Pointe-à-Pitre (Guadeloupe) : 1.337 logements
  • Reims (Marne) : 1.304 logements
  • Mulhouse (Haut-Rhin) : 1.285 logements
  • Avignon (Vaucluse) : 1.284 logements
  • Clermont-Ferrand (Puy-de-Dôme) : 1.278 logements
  • Nancy (Meurthe-et-Moselle) : 1.265 logements
  • Le Havre (Seine-Maritime) : 1.253 logements
  • Amiens (Somme) : 1.234 logements
  • Rouen (Seine-Maritime) : 1.153 logements
  • Dijon (Côte d’Or) : 1.143 logements
  • Metz (Moselle) : 1.119 logements
  • Pau (Pyrénées-Atlantiques) : 1.100 logements
  • Béziers (Hérault) : 1.043 logements
  • Saint-Paul (La Réunion) : 1.039 logements
  • Le Tampon (La Réunion) : 1.036 logements
  • Le Lamentin (Martinique) : 996 logements
  • Le Mans (Sarthe) : 933 logements
  • Rennes (Ille-et-Vilaine) : 876 logements
  • Tours (Indre-et-Loire) : 850 logements
  • Orléans (Loiret) : 835 logements
  • Saint-Pierre (La Réunion) : 786 logements
  • Quimper (Finistère) : 784 logements
  • Limoges (Haute-Vienne) : 701 logements
  • Vichy (Allier) : 690 logements
  • Caen (Calvados) : 682 logements
  • Besançon (Doubs) : 623 logements
  • Saint-Quentin (Aisne) : 613 logements
  • Le Robert (Martinique) : 566 logements
  • Belfort (Territoire de Belfort) : 563 logements
  • Schoelcher (Martinique) : 560 logements
  • Bouillante (Guadeloupe) : 551 logements
  • Périgueux (Dordogne) : 530 logements
  • Carcassonne (Aude) : 524 logements
  • Poitiers (Vienne) : 513 logements
  • Brive (Corrèze) : 500 logements
  • Niort (Deux-Sèvres) : 488 logements
  • Narbonne (Aude) : 486 logements
  • Le François (Martinique) : 483 logements
  • Calais (Pas-de-Calais) : 481 logements
  • Agen ( Lot-et-Garonne) : 466 logements
  • Dieppe (Seine-Maritime) : 463 logements
  • Albi (Tarn) : 458 logements
  • Montauban (Tarn-et-Garonne) : 457 logements
  • Chambéry (Savoie) : 453 logements
  • Épernay (Marne) : 428 logements
  • Baie-Mahault (Guadeloupe) : 427 logements
  • Saint-Brieuc (Côtes d’Armor) : 425 logements
  • Saint-Joseph (La Réunion) : 420 logements
  • Colmar (Haut-Rhin) : 414 logements
  • Auxerre (Yonne) : 410 logements
  • Cherbourg (Manche) : : 407 logements
  • Saint-Benoît (La Réunion) : 405 logements

Paiement de la THLV 2019 : calendrier, date limite

La THLV n’est pas due en même temps que la taxe d’habitation sur la résidence principale. Elle obéit à un calendrier spécifique de recouvrement.

Les dates à connaître sont les suivantes :

  • 1er janvier 2019 : fait générateur (vacances depuis plus de 2 ans)
  • 6 novembre 2019 : début des envois des avis d’imposition par La Poste
  • 12 novembre 2019 : mise en ligne de l’avis d’imposition à la THLV
  • 16 décembre 2019 : date limite de paiement en espèces, par chèque ou TIP SEPA (titre Interbancaire de paiement)
  • 21 décembre 2019 : date limite de paiement en ligne
  • 31 décembre 2019 : date limite de réclamation pour la THLV 2018
  • 31 décembre 2020 : date limite de réclamation pour la THLV 2019

En cas de paiement hors délai, le contribuable devra payer une majoration égale à 10% de l’impôt dû initialement.

Le paiement de la THLV peut s’effectuer avec les moyens de paiement suivants :

  • espèces dans la limite de 300 euros
  • chèque pour un montant maximum de 300 euros
  • TIP SEPA jusqu’à 300 euros
  • en ligne sur le site impots.gouv.fr ou via l’application Impots.gouv sans limitation de montant

Le paiement de la taxe d’habitation sur les logements vacants doit s’effectuer en ligne pour tout montant supérieur à 300 euros.