Taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) 2024 : calcul, liste des communes, dates de paiement

Par Olivier Brunet

La taxe d’habitation sur les logements vacants ou THLV est à payer dans les villes concernées en décembre sur un logement vide, non meublé et inoccupé au 1er janvier 2024 depuis plus de 2 ans. Calcul, cas d’exonération, déduction des revenus fonciers, calendrier… Tout sur la THLV.

La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), c’est quoi ?

La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) est un impôt local à payer au mois de décembre par les propriétaires de logements vacants (inoccupés et non meublés) depuis plus de deux ans, situés sur le territoire de communes ou intercommunalités qui ont instauré la taxe (dans des territoires où la taxe sur les logements vacants ne s’applique pas).

➡️ Conséquence : un logement ne peut donc pas être soumis à la fois à la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) ET à la taxe sur les logements vacants (TLV).

Pour le paiement de la THLV 2024, le logement doit être vacant depuis plus de deux années consécutives au 1er janvier 2024.

L’instauration de la taxe d’habitation sur les logements vacants est optionnelle : la commune ou l’intercommunalité peut décider sa mise en place sur délibération (vote du conseil municipal ou intercommunal) et sous certaines conditions prévues à l’article 1407 bis du CGI (Code général des impôts).

Nouveau en 2024 ! En raison de l’élargissement du périmètre de la taxe sur les logements vacants prévue par la loi de finances (article 73), certaines communes concernées jusqu’à présent par la THLV sont désormais visées par la taxe sur les logements vacants (qui est une taxe nationale perçue par l’État) et non plus par la THLV.

Qui doit payer la THLV ?

La THLV est due par les propriétaires ayant en leur possession un logement vacant depuis plus de deux ans consécutifs, mais aussi par les titulaires de certains droits sur ce même type de bien :

  • usufruitier
  • preneur d’un bail à construction ou à réhabilitation
  • emphytéote (locataire de très longue durée d’un bien loué par contrat de bail emphytéotique, considéré comme quasi-propriétaire)

La taxe touche indistinctement les maisons ou les appartements vacants.

THLV sur un logement non meublé (vide) et inoccupé au 1er janvier 2024

Logement vide et habitable soumis à la taxe d’habitation sur les logements vacants

Tout logement inoccupé est-il imposable à la taxe d’habitation sur les logements vacants ? Pas nécessairement.

La THLV vise des logement habitables ou des logements qui pourraient l’être au prix de travaux de rénovation très importants, dont le montant dépasse 25% de leur valeur au 1er janvier.

En outre, un logement vacant doit être non meublé (vide de meubles) pour être assujetti à la taxe d’habitation sur les logements vacants. Autrement dit, un logement meublé ne peut pas être soumis à la THLV. Par conséquent, une résidence secondaire ne peut pas être considérée comme un logement vacant, sachant qu’elle est en principe soumise à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.

Un propriétaire doit payer la THLV pour chaque logement vacant imposable qu’il détient.

À noter : en application de l’article L. 135 B du Livre des Procédures Fiscales (LPF), la liste des logements vacants soumis à la taxe d’habitation l’année précédente est communiquée gratuitement par l’administration aux communes et aux intercommunalités qui en font la demande.

Logement vacant inoccupé ou occupé : quelles règles ?

Pour déterminer si un logement est vacant et, de ce fait, imposable à la THLV, le fisc fait un décompte du 1er janvier N-2 au 1er janvier de l’année d’imposition (année N).
Pour l’imposition à la THLV 2024, le délai de vacance est apprécié du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2023, ainsi qu’au 1er janvier de l’année 2024 (années de référence : 2022 et 2023).

Par conséquent :

  • un logement vacant depuis le 1er janvier 2022 est imposable à la THLV
  • un logement vacant depuis le 1er juillet 2022 échappe à la THLV 2024, mais sera soumis à la THLV 2025 s’il reste vacant au 1er janvier 2024

De plus, selon des règles applicables dans les mêmes conditions que la taxe sur les logements vacants (TLV), un logement occupé plus de 90 jours consécutifs, pendant au moins une des deux années de référence, n’est pas imposable à la THLV.

Taux d’imposition communal ou intercommunal de THLV

Le taux d’imposition à la taxe d’habitation sur les logements est voté :

  • par la commune (si elle n’est pas dans le périmètre de la taxe sur les logements vacants)
  • par l’intercommunalité : établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre

Le taux d’imposition communal varie donc d’une municipalité à l’autre.

Le taux moyen de THLV en France a été le suivant au cours des dernières années (source DGCL) :

AnnéeTaux moyen d'impositionDont taux communal
Source : DGCL
202318,22%17,65%
202218,31%17,83%
202118,15%17,68%
202018,17%17,68%
201918,22%17,71%
201818,13%17,61%

Calcul de la taxe d’habitation sur les logements vacants

La taxe est calculée en multipliant la base d’imposition (qui est la même que celle retenue pour la taxe d’habitation) par le taux d’imposition communal ou intercommunal.

À cet impôt brut s’ajoutent d’autres sommes à payer, certaines obligatoirement (frais de gestion), d’autres sous condition (majoration pour base d’imposition élevée au profit de l’État) ou si la collectivité locale en a décidé (taxes additionnelles telles que la taxe Gemapi).

Ainsi, le montant de l’avis de THLV est égal à la somme des éléments suivants :

  • taxe d’habitation sur les logements vacants
  • majoration éventuelle
  • taxe Gemapi éventuelle
  • frais de gestion au profit de l’État (8% du montant brut de THLV, 3% pour la taxe Gemapi)

La base d’imposition est calculée selon les mêmes modalités que le taxe d’habitation sur les résidences secondaires (c’est-à-dire plein pot, sans abattement pour les personnes à charge ou handicapées), à partir de la valeur locative du logement déterminée par l’administration fiscale. Cette base imposable a été revalorisée automatiquement de 7,1% au 1er janvier 2023 et de 3,9% au 1er janvier 2024.

THLV ou TLV : quelles différences ?

La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) et la taxe sur les logements vacants (TLV) ne peuvent être dues pour un même logement : en effet, la loi dispose qu’une commune visée par la TLV ne peut soumettre les logements situés sur son territoire à la THLV.

Ces deux taxes poursuivent le même objectif : la diminution des logements inoccupés alors qu’ils pourraient répondre à un besoin de logement, en les soumettant à une imposition spécifique.

Entre THLV et TLV, on peut dénombrer les différences et similitudes suivantes :

 THLVTLV
Texte de loiArticle 1407 bis du CGIArticle 232 du CGI
Villes concernéesCommunes autres que celles dans le champ de la TLV, uniquement sur délibérationAgglomérations en zones tendues (liste définie par le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013)
Durée de vacance> 2 ans au 1er janvier 2024> 1 an au 1er janvier 2024
Base imposableValeur locative au 1er janvier
Taux d’impositionTaux communal ou intercommunalTaux légal : 17% la 1ère année, 34% la 2ème année
Date de paiement16 décembre 2024

Exonération de taxe d’habitation pour un logement vacant

Il n’existe aucune exonération légale de taxe d’habitation pour un logement vacant détenu par un propriétaire personne physique.

Seuls les logements détenus par les organismes HLM et les sociétés d’économie mixte (SEM), destinés à être attribués sous conditions de ressources, sont expressément exonérés de THLV.

En outre, et même si le texte de loi de parle pas à proprement parler d’exonération, il prévoit, selon les mêmes règles applicables aux biens soumis à la taxe sur les logements vacants, que les logements suivants ne sont pas imposables :

  • logement occupé pendant plus de 90 jours consécutifs au cours d’au moins une des deux années précédant l’année d’imposition (90 jours en 2022 ou en 2023 pour la THLV 2024)
  • logement vacant de façon indépendante de la volonté du contribuable
  • logement insalubre destiné à la démolition.

En revanche, le fait de disposer d’un logement vide de tout meuble et inoccupé ne constitue pas un motif d’exonération de la taxe d’habitation sur les logements vacants (alors que la taxe d’habitation classique peut ne pas être due quand le logement est vide).

Si vous souhaitez contester le paiement de la THLV, il faut envoyer une réclamation au fisc :

  • par la messagerie sécurisée sur impots.gouv.fr
  • par lettre adressée au centre des finances publiques

La demande de dégrèvement n’est pas synonyme d’exonération : il faut payer avant un éventuel remboursement ultérieur, si le fisc accède à sa demande.

C’est au contribuable de prouver que le logement :

  • a été occupé pendant plus de 90 jours consécutifs (en joignant des factures d’eau, de gaz, d’électricité à la réclamation)
  • nécessite des travaux représentant plus de 25% de sa valeur pour le rendre habitable (en joignant un devis à la réclamation).

THLV : liste des communes concernées

Au total, on compte 5.790 communes (non concernées par la taxe sur les logements vacants) ayant voté une taxe d’habitation sur les logements vacants pour l’année 2024, contre 5.319 pour 2023, selon les statistiques de la Direction générale des finances publiques (DGFiP).

On dénombrait 91 grandes villes ou moyennes concernées par la taxe d’habitation sur les logements vacants où plus de 500 logements y étaient soumis (sur la base de statistiques au titre de l’imposition 2023). La liste de ces communes appliquant la THLV à ce titre est la suivante :

CommuneNombre de logements concernés
Saint-Etienne3934
Les Abymes3712
Rouen2963
Reims2851
Clermont-Ferrand2493
Nîmes2314
Tarbes2233
Amiens2214
Mulhouse2150
Avignon2150
Tours2136
Le Havre2107
Saint-Denis2061
Béziers1999
Metz1990
Nancy1921
Le Gosier1878
Besançon1839
Pointe-A-Pitre1829
Rennes1751
Le Mans1726
Le Lamentin1722
Limoges1711
Dijon1668
Saint-Paul1650
Orleans1621
Roanne1416
Valenciennes1413
Tampon1373
Pau1333
Saint-Quentin1280
Thiers1263
Saint-Pierre1243
Poitiers1227
Vichy1120
Narbonne1112
Périgueux1006
Basse-Terre938
Thionville933
Le Robert925
Agen923
Carpentras912
Belfort867
Porto-Vecchio866
Lens857
Carcassonne849
Caen847
Vienne821
Boulogne-Sur-Mer793
Calais792
Montauban787
Douai775
Brive774
Albi768
Châteaudun731
Chambery725
Compiègne722
Schoelcher717
Colmar710
Laval708
Agde704
Bergerac698
Cambrai696
Lorient692
Valence687
Montbéliard680
Châteauroux680
Francois680
Dieppe659
Elbeuf652
Ales648
Niort645
Cherbourg-En-Cotentin641
Angoulême639
Manosque618
Epernay614
Saint-Brieuc600
Villeneuve-Sur-Lot595
Romans582
Saint-Joseph569
Chartres568
Ducos568
Auxerre565
Charleville-Mézières562
Le Lorrain552
Gros Morne547
Arras522
Commentry502
Saint-Louis501
Mâcon500
Source : DGFiP (fichier REI 2023)

Avis de taxe d’habitation sur les logements vacants reçu par erreur

En 2024, de nombreux contribuables ont reçu à tort un avis d’imposition à la taxe d’habitation sur les logements vacants, bien que l’habitation concernée soit occupée au 1er janvier. L’administration fiscale indique, sur son site Internet, avoir envoyé ces avis de taxation à la THLV par erreur.

Les contribuables concernés n’ont pas à régler la somme à payer demandée.  Le fisc va procéder à une annulation de l’avis d’imposition reçu, de façon automatique. Il n’y a donc aucune démarche à effectuer de la part des contribuables (pas besoin de contester).

En dehors de cette situation particulière, d’autres contribuables peuvent avoir été soumis à la THLV à tort. Si un contribuable considère ne pas avoir à payer la THLV, il doit déposer une réclamation. La demande pour contester peut s’effectuer de deux manières :

  1. en ligne via la messagerie sécurisée sur Impots.gouv.fr : choisit le formulaire intitulé « Je signale une erreur sur le calcul de mon impôt »
  2. par courrier auprès du Service des impôts des particuliers (SIP)

Dans les deux cas, il faut joindre un maximum de pièces justificatives permettant de prouver la non-vacance du logement au 1er janvier :

  • copie du bail de location
  • copie d’un devis de travaux
  • déclaration des revenus fonciers
  • facture d’eau
  • facture d’électricité
  • facture télécom
  • justificatif de mise en vente ou de mise en location dans des agences immobilières

La demande doit être formulée au plus tard :

  • le 31 décembre 2025 pour l’avis de THLV 2024
  • le 31 décembre 2024 pour l’avis de THLV 2023

⚠️ Attention, en suivant cette procédure, il faut au préalable payer la somme demandée dans l’avis d’imposition.

Paiement de la THLV 2024 : calendrier, date limite

La THLV n’est pas due en même temps que la taxe d’habitation sur la résidence principale. Elle obéit à un calendrier spécifique de recouvrement.

Les dates à connaître sont les suivantes :

  • 1er janvier 2024 : fait générateur (vacances depuis plus de 2 ans)
  • début novembre 2024 : début des envois des avis d’imposition par La Poste
  • mi-novembre 2024 : mise en ligne de l’avis d’imposition à la THLV
  • 16 décembre 2024 : date limite de paiement en espèces, par chèque ou TIP SEPA (titre Interbancaire de paiement)
  • 21 décembre 2024 : date limite de paiement en ligne
  • 31 décembre 2024 : date limite de réclamation pour la THLV 2023
  • 31 décembre 2025 : date limite de réclamation pour la THLV 2024

En cas de paiement hors délai, le contribuable devra payer une majoration égale à 10% de l’impôt dû initialement.

Le paiement de la THLV peut s’effectuer avec les moyens de paiement suivants :

  • espèces dans la limite de 300 euros
  • chèque pour un montant maximum de 300 euros
  • TIP SEPA jusqu’à 300 euros
  • en ligne sur le site impots.gouv.fr ou via l’application Impots.gouv sans limitation de montant
  • chez un buraliste dans la limite de 300 euros

Le paiement de la taxe d’habitation sur les logements vacants doit s’effectuer en ligne pour tout montant supérieur à 300 euros.

Taxe habitation sur un logement vacant déductible des revenus fonciers ou non ?

Pour la détermination du revenu net foncier soumis au barème de l’impôt sur le revenu d’un propriétaire bailleur, la loi prévoit, à l’article 31 du CGI (I, 1°, c), que « les impositions, autres que celles incombant normalement à l’occupant » figurent parmi les charges de propriété déductibles des loyers.

Autrement dit, l’impôt doit être à la charge du propriétaire, ce qui est le cas pour la THLV.

De plus, pour être déductible, l’impôt doit être perçu au profit des collectivités territoriales ou de certains établissements publics. Là encore, la THLV coche la case puisqu’elle est prélevée au profit des communes ou intercommunalités qui l’ont instaurée.

Cependant, à la lecture du BOFiP, la THLV ne figure pas parmi la liste des impôts déductibles des revenus fonciers, ni noir sur blanc parmi les impôts non déductibles.

Cet impôt se situe donc en zone grise au titre des impôts admis en déduction des revenus fonciers.

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