Garage : imposition ou exonération de taxe d’habitation ?


Situé au sein ou à côté du logement, un garage est pris en considération dans le calcul de la taxe d'habitation. A plus d'un kilomètre, il en sort. Mais cette distance reste appréciée par le fisc, selon ses propres méthodes. Quels garages et places de parking sont imposables ou non à la taxe d’habitation ? Eléments de réponse.

Un garage n'entre pas systématiquement dans le calcul de la taxe d'habitation.

Garage : imposition à la taxe habitation 2019 ?

Un garage entre dans le calcul de la taxe d’habitation (TH) sur la résidence principale ou secondaire. En tout cas en principe.

En effet, selon l’article 1409 du CGI (Code général des impôts), la taxe d’habitation « est calculée d’après la valeur locative des habitations et de leurs dépendances, telles que garages, jardins d’agrément, parcs et terrains de jeux ».

Le garage fait donc légalement partie des dépendances de l’appartement ou de la maison au même titre qu’un jardin.

En sous-sol ou non attenant au logement, en location, tout garage est-il imposable à la taxe d’habitation ? Et en cas d’imposition, comment la taxe est-elle calculée ?

Taxe habitation 2019 sur un garage non attenant au logement

La taxe d’habitation est à payer pour les dépendances d’habitation mais pas pour toutes. Les caractéristiques prises en compte pour déterminer le caractère imposable ou non des dépendances d’une habitation sont détaillées au BOFiP, le Bulletin officiel des finances publiques (source : BOI-IF-TH-10-10-10 §160).

Est ainsi posée la question de la définition d’une dépendance d’habitation. Or pour l’administration, une dépendance correspond à « tout local ou terrain, qui en raison de sa proximité par rapport à une habitation, de son aménagement ou de sa destination peut être considéré comme y étant rattaché même s’il n’est pas contigu à celle-ci ».

En d’autres termes, une dépendance non mitoyenne du logement est imposable. Par conséquent, un emplacement de stationnement privatif ou un garage non attenant construit sur le terrain du propriétaire est considéré comme faisant partie des dépendances immédiates, même s’il s’agit de constructions distinctes de l’immeuble d’habitation ou de la maison.

Cependant, une notion de distance entre aussi en ligne de compte. Celle-ci est détaillée ci-dessous.

A noter : quand on dispose d’un garage à une adresse différente de son adresse principale et distant de moins d’un kilomètre, on reçoit deux avis de taxe d’habitation distincts, l’un pour l’habitation principale, l’autre pour le garage.

Taxe habitation pour un garage distant de plus de 1 km

Non-imposition pour un garage indépendant situé à plus de 1 km

Il existe des exceptions au principe selon lequel les dépendances d’un logement sont imposables à la taxe d’habitation.

En octobre 2015, un sénateur de droite (dont le mandat a pris fin le 6 août 2018) l’a rappelé au détour d’une question écrite posée au ministre des Finances et des Comptes publics de l’époque, Christian Eckert.

L’ex-élu Les Républicains Jean-Claude Carle a ainsi cité Bulletin officiel des finances publiques : « En règle générale, les garages et emplacements de stationnement servant à abriter les véhicules utilisés à titre personnel par les contribuables doivent être considérés comme des dépendances d’habitation imposables. Cette disposition est assortie de deux conditions : d’une part que ces garages et emplacements soient réservés à l’usage privatif des intéressés, d’autre part qu’ils soient situés à proximité de l’habitation. »

Or c’est sur ce dernier point que le sénateur a titillé Bercy sur la notion exacte de « proximité ». Selon le BOFiP (BOI-IF-TH-10-10-10 §180), dès lors que le garage se situe à plus d’un kilomètre du logement, il n’est pas soumis à la taxe d’habitation. « Il convient de considérer, en pratique, que les dépendances situées à une distance supérieure à un kilomètre des logements ne peuvent être soumises à la taxe d’habitation », relève le fisc.

A noter que l’administration fiscale juge chaque situation d’éloignement, « en fonction des circonstances propres à chaque cas ».

Mais ces commentaires administratifs ne semblent pas atteindre un degré de précision suffisant pour l’élu de Haute-Savoie qui se demandait « si cette distance doit être considérée de façon aérienne […] ou alors s’il est nécessaire d’estimer le cheminement à effectuer pour accéder du local d’habitation au garage ». Et si dans ce cas « il convient de prendre en compte le cheminement piétonnier ou le cheminement que peuvent emprunter les véhicules ».

Distance d’un kilomètre appréciée par le fisc

Pas de quoi perturber Bercy cependant, qui a répondu le 14 avril 2016. « A titre de règle pratique, la doctrine administrative a précisé que les dépendances situées à plus d’un kilomètre des logements ne peuvent être soumises à la taxe d’habitation, réaffirme le ministère des Finances. Cette règle qui n’a pas vocation à être précisée plus avant, ne fait pas obstacle à la prise en compte de l’ensemble des circonstances de l’espèce par l’administration, sous le contrôle du juge administratif. »

Autrement dit, à vol d’oiseau, à pied ou encore en voiture, sachez que si votre garage, dépendance ou tout autre terrain ou local se trouve à environ plus d’un kilomètre, la taxe d’habitation n’est pas due pour ce local. Toutefois, ce sera au fisc de juger de cette distance : rien ne sert donc de sortir son mètre mesureur ni son podomètre pour effectuer la mesure.

Taxe habitation pour un garage en sous-sol

Situé en sous-sol de la maison ou de l’immeuble où le contribuable habite, un garage ou un parking est pris en compte comme une dépendance de l’habitation par le fisc pour le calcul de la taxe d’habitation puisqu’il fait partie des éléments secondaires du bien compris dans la maison. Il est à ce titre imposable à cet impôt local.

D’après ce que l’on peut déduire des commentaires administratifs du fisc au BOFiP, la situation en sous-sol n’est cependant pas un critère en soi permettant de déterminer si un garage est imposable ou non à la taxe d’habitation.

Par exemple, l’administration estime que « lorsque le garage ou l’emplacement de stationnement sont dépendants d’une maison individuelle, la taxe d’habitation est due », sans précision cependant sur la situation du garage en question (en-sous-sol ou attenant à la maison).

La seule mention explicite relative d’un garage en sous-sol imposable à la taxe d’habitation concerne les garages ou emplacements de stationnement situés « dans un ensemble collectif ». Ainsi, « même s’il est seulement matérialisé par une délimitation sur le sol, l’emplacement de garage dont un contribuable dispose à titre privatif dans le sous-sol d’un immeuble proche de son habitation est passible de la taxe habitation », indique l’administration, reprenant une décision du Conseil d’Etat du 16 novembre 1983.

Garage utilisé comme un local professionnel : exonération de taxe d’habitation

L’une des deux conditions permettant d’apprécier le caractère imposable d’un garage ou d’une place de parking tient à l’usage qui est fait du stationnement.

Le fisc indique en effet que garages et parkings doivent « être réservés à l’usage privatif » pour être soumis à la taxe d’habitation (source : BOI-IF-TH-10-10-10 §180).

Ainsi, un garage dont l’usage est exclusivement professionnel n’est pas pris en compte dans le calcul de la taxe. L’administration se réfère aux décisions du juge administratif suprême, le Conseil d’État. « Il résulte d’une jurisprudence constante du Conseil d’État que lorsqu’un garage est affecté exclusivement à un usage professionnel, ce local n’a pas à être compris dans l’assiette de la taxe d’habitation », indique le fisc (source : BOI-IF-TH-10-10-10 §260), citant notamment l’exemple du chauffeur de taxi disposant d’un local exclusivement affecté au stationnement de son véhicule de travail.

De même, en cas d’usage mixte du garage (à des fins personnelles et professionnelles), celui-ci demeure non-imposable « lorsque l’utilisation pour l’usage personnel ne présente qu’un caractère accessoire ».

On peut en déduire qu’un garage utilisé essentiellement pour des besoins personnels (stationnement du véhicule familial) et à la marge pour un usage professionnel est imposable, sachant que l’administration ne s’est pas formellement exprimée sur le sujet.

Calcul et montant de la taxe d’habitation sur un garage

Garage : principes de calcul de la taxe d’habitation

D’une manière générale, la taxe d’habitation est calculée en fonction :

  • d’une base de calcul ou assiette, la valeur locative cadastrale (VLC) qui correspond à un loyer virtuel du bien
  • d’un taux d’imposition voté par le Conseil municipal

Des abattements fiscaux sont appliqués en fonction de la composition du foyer fiscal. Par conséquent, la base nette d’imposition est réduite par rapport à la valeur locative brute.

Ces principes s’appliquent également à un garage.

Cependant, par rapport à une pièce de vie d’un logement, un garage bénéficie d’une décote dans le cadre de sa prise en compte dans la valeur locative brute, sous la forme d’un coefficient de pondération.

Ainsi, un garage bénéficie d’une décote :

  • de 40% s’il est intimement lié à l’habitation (coefficient de pondération : 0,6)
  • de 50% s’il est éloigné de l’habitation (coefficient de pondération : 0,5)

En pratique et d’après nos constatations, la taxe d’habitation sur une place de parking imposable représente l’équivalent d’environ un à un mois et demi de loyer si cette place était mise en location.

Taxe d’habitation sur un garage : exemple de calcul et montant

Pour un foyer fiscal avec 3 enfants à charge dont un enfant handicapé, disposant de deux places de parking privatives (numérotées) situées en sous-sol d’un immeuble d’habitation en banlieue parisienne, le montant de la taxe d’habitation :

Valeur locative brute totale des locaux = 5.836 euros
– dont place de parking 1 = 435 euros
– dont place de parking 1 = 435 euros
Base nette d’imposition : 2.661 euros
Taux d’imposition : 18,91%
Montant de la taxe d’habitation (avant taxes annexes et dégrèvement « Macron ») : 503 euros

Part d’une place de parking dans la valeur locative brute : 7,45% du total
Part d’une place de parking dans le montant brut de taxe d’habitation : 37,5 euros (7,45% de 503 euros).