Exonération de taxe foncière : pour qui, pour un logement neuf, après travaux


Une exonération de taxe foncière 2019 peut être obtenue par de nombreux propriétaires, sur demande ou automatiquement. Peut-on être exonéré après des travaux ? Pour un logement neuf, y compris en loi Pinel ? A partir de quel âge et sous quel plafond quand on est une personne âgée ? Toutes les explications.

Exonération de taxe foncière 2019 sur les propriétés bâties

La propriété immobilière se paie cher en France. Outre l’investissement consenti à l’achat et l’imposition des revenus fonciers pour les propriétaires bailleurs, la taxe foncière, à payer au plus tard le 15 octobre 2019 (le 20 octobre en ligne) pèse lourdement sur le budget des contribuables. D’autant qu’elle augmente régulièrement : à l’échelle française, la taxe foncière sur les propriétés bâties a rapporté 33,6 milliards d’euros en 2018, soit 17,8% de plus qu’en 2013 ou 5 milliards de plus.

Fort heureusement, certaines situations permettent d’échapper à l’impôt foncier au travers de mécanismes d’exonération fiscale prévus par le Code général des impôts (CGI) en vertu desquels les biens deviennent non imposables (exonération totale) ou partiellement (exonération partielle). Et comme souvent, la fiscalité française étant ce qu’elle est, l’accumulation de cas particuliers ne facilite pas la compréhension de ces mécanismes.
Il existe des exonérations de taxe foncière permanentes, temporaires (sur différentes durées), valables uniquement dans certains territoires (sur délibération des collectivités locales), en raison de la nature du bien, en fonction de l’âge, sous conditions de ressources…

Le code général des impôts prévoit ces exonérations de taxe foncière aux articles suivants :

  • Exonérations permanentes : articles 1382 à 1382 G du CGI
  • Exonérations temporaires : articles 1383 à 1384 G du CGI
  • Exonérations pour les personnes handicapées et certaines personnes âgées : articles 1390 à 1391 B bis du CGI

Il existe d’autres dispositifs permettant de bénéficier d’un allègement total ou partiel de taxe foncière, à ne pas confondre avec les mécanismes d’exonération :

  • les abattements sur la base d’imposition (la valeur taxable du bien est réduite)
  • les dégrèvements de taxe foncière (le montant de l’impôt dû est réduit ou annulé)

On peut par exemple citer le dégrèvement de taxe foncière pour logement vacant pendant au moins 3 mois.

À noter : cet article ne concerne que les exonérations de taxe foncière sur les propriétés bâties. Cliquer sur le lien ci-contre pour connaître les exonérations de taxe foncière sur les terres et terrains

Exonération de taxe foncière 2019 : pour qui ?

Qui est concerné par les cas d’exonération de taxe foncière ? Voici une liste de profils de propriétaires potentiellement bénéficiaires d’une exonération de taxe foncière :

  • les propriétaires d’une construction neuve (maison, appartement)
  • les propriétaires d’un logement issu d’une reconstruction
  • les propriétaires d’un logement ayant fait l’objet de travaux de rénovation énergétique
  • les propriétaires d’un logement acquis à avec un prêt aidé par l’Etat (PLA, PLATS,
    PLA-LM, PCL-CFF, PPLS, PLA-I, PLUS, PLS) pour plus de 50% du financement
  • les propriétaires de bâtiments ruraux affectés de manière exclusive et permanente à un usage agricole
  • les propriétaires d’un logement situé dans l’un des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV)
  • les propriétaires d’un logement situé dans une zone de revitalisation rurale (ZRR) acquis et amélioré au moyen d’une aide de l’Anah (Agence nationale de l’habitat)
  • les propriétaires d’un meublé de tourisme ou d’une chambres d’hôtes situé en zones de revitalisation rurale
  • les propriétaires d’un logement acquis dans le cadre d’un contrat de location-accession
  • les propriétaires d’un logement neuf de haute qualité environnementale
  • les propriétaires d’un logement faisant l’objet d’un bail à réhabilitation
  • les propriétaires d’un bien issu de la transformation de locaux à usage de bureaux en logements (en vigueur depuis 2016)
  • les propriétaires d’un logement situé dans le périmètre d’un plan de prévention des risques technologiques (PPRT)
  • les propriétaires d’un logement construit à proximité d’une installation classée « Seveso »
  • les propriétaires de certains logements situés en zone de risques miniers
  • les propriétaires d’un logement bénéficiaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa, ex-minimum vieillesse)
  • les propriétaires d’un logement titulaires de l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI)
  • les propriétaires d’un logement bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH), sous condition de ressources
  • les propriétaires âgés de plus de 75 ans au 1er janvier, sous condition de ressources

Barème d’exonération de taxe foncière : plafond 2019

Certains contribuables modestes peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière sous condition de ressources.
C’est le cas :

Pour l’exonération de taxe foncière de 2019, le fisc prend en compte le revenu fiscal de référence de 2018. Son montant figure sur l’avis d’impôt sur le revenu de 2018, envoyé par La Poste ou mis à disposition en ligne durant l’été 2019.

Au-delà du plafond, le contribuable ne peut plus prétendre à l’exonération. La limite varie selon :

Pour 2019, le barème est le suivant :

Seuil de revenu fiscal de référence à ne pas dépasser pour être exonéré en 2019
Sources : DGFiP, Légifrance : article 1417 du CGI
Nombre de parts fiscalesLimite en métropoleLimite en Guadeloupe, Martinique, à la RéunionLimite en GuyaneLimite à Mayotte
1 part10 988 €13 003 €13 594 €20 373 €
1,25 part12 455 €14 556 €15 465 €23 176 €
1,5 part13 922 €16 109 €17 336 €25 979 €
1,75 part15 389 €17 576 €18 803 €28 177 €
2 parts16 856 €19 043 €20 270 €30 374 €
2,25 parts18 323 €20 510 €21 737 €32 572 €
2,5 parts19 790 €21 977 €23 204 €34 769 €
2,75 parts21 257 €23 444 €24 671 €36 967 €
3 parts22 724 €24 911 €26 138 €39 164 €
Par demi-part supplémentaire2 934 €2 934 €2 934 €4 396 €
Par quart de part supplémentaire1 467 €1 467 €1 467 €2 198 €

Exonération de taxe foncière pour une construction neuve (maison, appartement)

Un logement neuf échappe en principe temporairement à la taxe foncière. L’exonération s’étale sur deux ans à compter du 1er janvier suivant la fin de la construction.

Le propriétaire de la construction neuve doit remplir et adresser à son centre des finances publiques une déclaration d’achèvement de construction dans les 90 jours. Si cette démarche n’est pas accomplie, l’exonération n’est pas accordée.

Pour en bénéficier, il faut envoyer le formulaire de déclaration suivant :

  • formulaire H1 pour prétendre à l’exonération de taxe foncière pour une maison neuve
  • formulaire H2 pour bénéficier de l’exonération de taxe foncière pour un appartement

Attention toutefois, une commune ou un établissement public de coopération intercommunale (EPCI = groupement de communes) peut décider de ne pas accorder d’exonération aux immeubles achevés depuis 1992 sur la part de taxe foncière qui lui revient. De même, ils peuvent la limiter aux logements financés notamment à l’aide d’un prêt à taux zéro (PTZ) ou pour au moins 50% par des prêts aidés de l’Etat.

Exonération pour un logement neuf à haute performance énergétique

Tout logement neuf présentant un niveau élevé de performance énergétique globale achevé depuis le 1er janvier 2009 peut également échapper à la taxe foncière, sur décision des autorités compétentes :

  • exonération communale : délibération du Conseil municipal
  • exonération intercommunale : délibération des organes délibérants du groupement de communes
  • exonération départementale : délibération du Conseil général.

Cette exonération, prévue à l’article 1383-0 B bis du CGI est soit partielle (50%), soit totale (100%) pour chaque part de taxe foncière.

Par exemple, un même logement peut bénéficier :

  • d’une exonération totale de la part communale de taxe foncière pendant 5 ans
  • d’une exonération de 50% de la part intercommunale de taxe foncière sur la même période
  • d’une absence d’exonération pour la part départementale de taxe foncière.

L’exonération s’applique à partir du 1er janvier de l’année qui suit l’année de l’achèvement de la construction.

Cependant, l’exonération, d’une durée minimale de 5 ans, « s’applique à compter de la troisième année qui suit celle de l’achèvement de la construction » lorsque le propriétaire jouit déjà de l’exonération temporaire de 2 ans accordée aux logements neufs. Ces deux mécanismes d’exonération sont donc cumulables.

Les logements concernés doivent au minimum arborer le label BBC 2005 (bâtiment basse consommation). Le propriétaire doit adresser à l’administration fiscale les justificatifs prouvant que les critères de performance énergétique sont atteints.

Exonération de taxe foncière en cas d’achat en Vefa

En Vefa, une exonération de taxe foncière pendant 2 ans

En cas d’achat d’un appartement dans un programme immobilier dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), le propriétaire peut bénéficier d’une exonération de taxe foncière pendant 2 ans.
Cette exonération temporaire est prévue à l’article 1383 du Code général des impôts. Elle s’applique aux différentes composantes de la taxe foncière :
– part communale
– part intercommunale
– part départementale, communale

Attention cependant : si l’exonération est la règle, les collectivités locales peuvent y déroger. En effet, la commune et/ou le groupement de communes peuvent décider de supprimer l’exonération de taxe foncière sur leur territoire ou d’en réserver le bénéfice aux propriétaires ayant acquis leur logement à l’aide d’un prêt aidé ou d’un prêt à taux zéro (PTZ). Il convient de se renseigner auprès de la mairie afin de savoir si une délibération a été prise en ce sens.

À noter : l’exonération porte uniquement sur la taxe foncière, mais pas sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (Teom) qui est prélevée en même temps. Le contribuable peut donc être amené à recevoir un avis d’imposition.

Exonération de taxe foncière et vefa : formulaire Cerfa à remplir

Pour bénéficier de l’exonération temporaire de taxe foncière quand on achète un appartement en Vefa dans un immeuble collectif, il faut obligatoirement remplir un formulaire de déclaration. Cette obligation est prévue à l’article 1406 du CGI.

L’imprimé à envoyer est le formulaire Cerfa 6652 (n°10869 ou n°50426), également appelé modèle H2, dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux.

Il faut l’adresser :

En l’absence de déclaration, le propriétaire perd le bénéfice de l’exonération (déchéance du droit à exonération), sanction à laquelle peut s’ajouter une amende de 150 euros pour défaut de déclaration.

En cas déclaration hors délai (dépôt après le délai de 90 jours), le propriétaire perd une partie de l’exonération, celle-ci ne pouvant être légalement accordée dans ce cas que pour la période restant à courir entre le 31 décembre de l’année suivant la date de dépôt de la déclaration et la fin du délai de 2 ans d’exonération.

En pratique, pour une déclaration hors délai d’un appartement livré en juillet 2018 :

  • en cas de déclaration le 30 novembre 2018, l’exonération est perdue pour l’année 2020
  • en cas de déclaration le 2 janvier 2019, l’exonération est perdue pour les deux années (2020 et 2021)

Exonération de taxe foncière pour un logement neuf loi Pinel

Un logement acquis dans le cadre du dispositif de défiscalisation Pinel est-il exonéré de taxe foncière ? En principe oui mais en raison de son éligibilité au régime Pinel.

Du fait de son caractère neuf et de ses performances énergétiques, un achat immobilier neuf en Pinel répond par nature aux critères requis pour bénéficier :

  • à l’exonération de 2 ans pour une construction neuve
  • puis à l’exonération de 5 ans pour hautes performances énergétiques

Pour bénéficier de ces exonérations, le propriétaire doit
> pour bénéficier de l’exonération de 2 ans :

  • remplir une déclaration H1 s’il s’agit d’une maison sous 90 jours après l’achèvement des travaux
  • remplir un imprimé H2 s’il s’agit d’un appartement, dans un délai de 90 jours après l’achèvement des travaux

> Et pour bénéficier de l’exonération de 5 ans :

  • adresser une déclaration sur papier libre accompagnée de pièces justificatives

À noter : tous les logements acquis en loi Pinel ne bénéficient pas forcément de ces exonérations. Certaines communes ou collectivités de communes peuvent décider de supprimer l’exonération de 2 ans pour tous les logements situés sur leur territoire ou de réserver cet avantage aux bénéficiaires de prêts aidés par l’Etat. Par ailleurs, l’exonération de 5 ans n’est applicable que si la collectivité a délibéré en ce sens.

Exonération de taxe foncière pour un logement en vente

Lorsqu’on logement est mis en vente, bénéficie-t-on d’une exonération de taxe foncière ? La réponse est clairement non. D’abord parce que la loi n’accorde aucune exonération spécifique dans un tel cas de figure. Ensuite parce que la taxe foncière est un impôt local établi en fonction de la situation au 1er janvier de l’année d’imposition (Source : article 1415 du CGI). Ainsi, si le transfert de propriété n’a pas eu lieu au 1er janvier 2019, c’est au vendeur de payer la taxe foncière 2019. Même chose si la vente a lieu plus tard dans l’année.

Toutefois, une fois que l’acquéreur a été trouvé, une clause peut être insérée dans l’acte de vente afin de répartir le montant de la taxe foncière entre l’ancien et le nouveau propriétaire, en fonction de la durée de jouissance du bien sur l’année (répartition prorara temporis).

Par ailleurs, il existe un mécanisme de dégrèvement d’impôt (effacement, à ne pas confondre avec l’exonération) en cas d’inoccupation involontaire d’un logement destiné à la location (vacance locative indépendante de la volonté du propriétaire).

Exonération de taxe foncière pour une personne âgée

Une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties profite à certaines personnes âgées, en fonction de leur situation ou de leur âge, sous condition de revenus.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères n’est pas concernée par ces dispositifs d’exonération.

Exonération de taxe foncière en fonction de l’âge, à partir de 75 ans

Les propriétaires âgés de plus de 75 ans au 1er janvier 2019 bénéficient automatiquement d’une exonération totale de taxe foncière sur leur résidence principale si leurs revenus ne dépassent pas les limites du barème d’application de l’exonération et s’ils respectent l’une des conditions d’occupation suivantes :

  • vivre seul
  • vivre avec son époux ou son épouse
  • vivre avec son ou sa partenaire de Pacs
  • vivre avec une ou plusieurs personnes à charge pour le calcul de l’impôt sur le revenu
  • vivre avec une personne titulaire de l’Aspa
  • vivre avec une personne titulaire de l’Asi
  • vivre avec une personne dont les revenus sont inférieurs à une certaine limite (voir le tableau du barème d’application de l’exonération)

Pour la résidence principale, l’exonération est accordée d’office, si les conditions sont respectées : il n’y a aucune démarche à effectuer, l’administration se fondant sur la dernière déclaration de revenus.

Pour être exonéré de taxe foncière sur sa résidence secondaire, il faut en faire la demande au Trésor public.

Exonération d’impôt foncier pour les bénéficiaires de l’Aspa

Une personne qui touche l’allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa, ex-minimum vieillesse) bénéficie d’une exonération de taxe foncière sur sa résidence principale dans les mêmes conditions qu’une personne âgée de plus de 75 ans au 1er janvier 2019.
Les conditions d’octroi sont les mêmes :

  • en ce qui concerne les revenus à ne pas dépasser
  • s’agissant des conditions d’occupation de la résidence principale.

En revanche, si le retraité titulaire de l’Aspa est propriétaire d’une résidence secondaire, celle-ci ne peut pas être exonérée. En effet, comme l’indique l’article 1390 du Code général des impôts, « les titulaires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées […] sont exonérés de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont ils sont passibles à raison de leur habitation principale ».

Le même dispositif bénéficie dans les mêmes conditions aux personnes titulaires de l’allocation supplémentaire d’invalidité (Asi) et de l’allocation aux adultes handicapés (AAH).

À noter : l’exonération pour les bénéficiaires de l’AAH n’est pas prévue par la loi. Elle est accordée « par mesure de bienveillance », comme l’indique l’administration fiscale au BOFiP (BOI-IF-TFB-10-50-40 §120).

En revanche, les bénéficiaires du RSA ne bénéficient d’aucune exonération.

Exonération d’un propriétaire vivant en maison de retraite ou en Ehpad

Certaines personnes âgées nécessitant des soins de longue durée placées en maison de retraite ou hébergées en établissement d’hébergement de personnes âgées dépendantes (Ehpad) ou tout autre hébergement d’accueil spécialisé peuvent bénéficier d’une exonération de taxe foncière si elles « conservent la jouissance exclusive de l’habitation qui constituait leur résidence principale » auparavant (article 1391 B bis du CGI).
Le fisc précise que le contribuable « doit, par ailleurs, conserver la jouissance exclusive de ce logement, c’est-à-dire avoir la possibilité juridique et matérielle de s’y installer à tout moment » (BOFiP : BOI-IF-TFB-10-50-40 §130). Autrement dit, le logement doit être libre (il ne doit pas être occupé par l’un de ses enfants).

Cette exonération est accordée sous condition de ressources (voir le barème d’exonération) à partir de l’année qui suit celle durant laquelle la personne âgée a été placée dans l’établissement d’accueil.

Exonération de taxe foncière après travaux de rénovation énergétique

Les collectivités territoriales et EPCI (groupements de communes) à fiscalité propre peuvent choisir d’exonérer intégralement (exonération totale) ou partiellement (50%) de taxe foncière sur les propriétés bâties les propriétaires de logements anciens ayant effectué des travaux de rénovation énergétique ou autres dépenses en faveur du développement durable éligibles au crédit d’impôt pour la transition énergétique (Cite, ex-CIDD).

Cette exonération, entrée en vigueur au 1 janvier 2007, est prévue par la loi à l’article 1383-0 B du CGI (Code général des impôts). Elle est réservée aux logements anciens, construits avant 1989. La délibération ayant instauré l’exonération demeure valable tant qu’elles n’a pas été modifiée.

Il est nécessaire de réaliser des travaux d’économie d’énergie ouvrant droit au crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) pour un montant minimum par logement :

  • de 10.000 euros au cours de l’année précédente (dépenses en 2018 pour une exonération à partir de 2019)
  • ou de 15.000 euros sur les trois dernières années (cumul des dépenses 2016 + 2017 + 2018 pour une exonération à partir de 2019).

La somme prise en compte concerne les dépenses « dont le paiement à l’entreprise qui a réalisé les travaux est intervenu en totalité ».

Cette exonération est valable pour une durée de 5 ans. « Elle ne peut pas être renouvelée au cours des dix années suivant celle de l’expiration d’une période d’exonération », précise le texte de loi. Autrement dit, elle est renouvelable tous les 15 ans.

Pour bénéficier de cette exonération, le propriétaire doit adresser au service des impôts dont dépend son bien (soit le service des impôts des particuliers, soit le centre des impôts, soit le centre des impôts foncier), « avant le 1er janvier de la première année au titre de laquelle l’exonération est applicable, une déclaration comportant tous les éléments d’identification des biens, dont la date d’achèvement des logements », selon les termes de la loi. Cette déclaration s’effectue sur papier libre (il n’y a pas de formulaire Cerfa dédié).
Le texte précise que cette déclaration « doit être accompagnée de tous les éléments justifiant de la nature des dépenses et de leur montant ».

L’administration précise que l’exonération est accordée « sur présentation des factures, autres que des factures d’acomptes » (Source BOFiP BOI-IF-TFB-10-180-10 §150).

Meublé de tourisme en ZRR exonéré de taxe foncière

Certains propriétaires de meublés touristiques et autres chambres d’hôtes ne sont pas soumis à la taxe foncière en raison de leur localisation.

En application l’article 1383 E bis du CGI (code général des impôts), les meublés de tourisme affectés exclusivement à l’hébergement et situés dans les zones de revitalisation rurale (ZRR) peuvent être exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties local.

Les collectivités territoriales ou les EPCI (groupements de communes) compétents doivent cependant avoir pris une délibération en ce sens au préalable. La décision doit être rendue avant le 1er octobre pour être applicable pour l’année suivante et n’est pas limitée dans le temps.

À noter : l’exonération fiscale ne s’applique pas à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (Teom).

Depuis 2016, un gîte rural ne peut plus bénéficier de l’exonération de taxe foncière s’il n’a pas fait l’objet d’un classement comme meublé de tourisme.

Exonération de taxe foncière pour une résidence secondaire

Le propriétaire d’une résidence secondaire peut-il bénéficier d’une exonération de taxe foncière ? Cela dépend, certaines exonérations étant réservées à la résidence principale d’autres non.

La résidence secondaire peut donc en exonérée dans les cas suivants (sous conditions, liste non exhaustive) :

  • propriétaire âgé de plus de 75 ans (sur demande)
  • logement neuf
  • logement neuf à haute performance environnementale
  • logement ancien ayant fait l’objet de travaux d’économies d’énergie
  • logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville

Dans le cas particulier de l’exonération de la résidence secondaire pour un contribuable âgé de plus de 75 ans, l’administration s’est explicitement prononcée, reprenant à son compte un arrêt du Conseil d’Etat du 20 octobre 2000 (CE, arrêt n° 205635). « La circonstance qu’un contribuable bénéficie déjà du dispositif au titre de sa résidence principale ne fait pas obstacle à ce qu’il en bénéficie également pour sa résidence secondaire, dès lors qu’il satisfait aux conditions énoncées par le code général des impôts », commente le fisc au BOFiP (source : BOI-IF-TFB-10-50-40 §90). On ajoutera que cette exonération n’est pas accordée de façon automatique, il faut la demander.

En revanche, l’exonération de taxe foncière est réservée à l’habitation principale dans les cas suivants :

  • exonération pour les titulaires de l’Aspa (ex-minimum vieillesse)
  • exonération pour les titulaires de l’Asi (allocation supplémentaire d’invalidité)
  • exonération pour les bénéficiaires de l’AAH (allocation aux adultes handicapés)
  • exonération spécifique dans les départements d’Outre-mer
  • exonérations de longue durée pour acquisition d’un logement locatif social
  • exonération des logements neufs faisant l’objet d’un contrat de location-accession
  • exonération des logements faisant l’objet d’un bail à réhabilitation
  • exonération des logements issus de la transformation de bureaux

Exonération de taxe foncière accordée sur demande, ou pas ?

L’exonération de taxe foncière est accordée d’office aux personnes à bas revenus, si les conditions sont respectées :

  • aux personnes âgées de plus de 75 ans
  • aux bénéficiaires de l’Aspa
  • aux bénéficiaires de l’Asi
  • aux bénéficiaires de l’AAH.

Pour ces personnes, aucune démarche n’est nécessaire (sauf pour la résidence secondaire des personnes âgées de plus de 75 ans).

En revanche, l’exonération nécessite des démarches dans la plupart des autres cas d’exonération, soit :

  • en remplissant un formulaire Cerfa : pour toute construction neuve (imprimé H1 pour une maison, H2 pour un appartement)
  • sur papier libre : pour les logements à hautes performances énergétiques (pour les constructions neuves comme dans l’ancien avec travaux par exemple).

Des délais sont à respecter.