Qui paye la taxe foncière sur un bien immobilier détenu en indivision ? Tant que l’indivision subsiste, il n’est pas possible d’échapper à l’impôt foncier, à moins que l’un des coïndivisaires remplisse les conditions d’exonération.
En indivision, la taxe foncière est établie au nom de l'ensemble des indivisaires, chacun étant imposable à hauteur de sa quote-part dans le bien. Un seul avis est émis par l'administration fiscale, adressé à un seul destinataire, mais cela ne dispense pas les autres coïndivisaires de leur obligation de paiement proportionnelle. La répartition peut être aménagée par une convention d'indivision, par exemple pour mettre la totalité de l'impôt à la charge de l'occupant exclusif.
La loi n’énonce aucun principe général relatif au paiement de la taxe foncière sur un immeuble ou sur un terrain en indivision : le Code général des impôts (CGI) est muet à ce propos, en dehors de certains cas d’indivision successorale (indivision issue du décès de l’ancien propriétaire).
Pour être fixé, on peut se référer :
D’une manière générale, le fisc indique que « lorsqu’un immeuble est en indivision, l’imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties est établie au nom des indivisaires » (Source BOFiP BOI-IF-TFB-10-20-10, §20).
En d’autres termes, il y a imposition collective : chacun est imposable à hauteur de sa quote-part dans l’immeuble détenu en indivision.
Exemple de répartition de la taxe foncière pour un appartement à Paris estimé à 1 million d’euros codétenu par trois indivisaires à 50% pour le premier et à 25% pour chacun des deux autres, dont l’impôt foncier total se monte à 5.000 euros.
La taxe foncière se monte ainsi :
En cas de détention d’un bien immobilier ou d’un terrain à plusieurs en indivision, un seul et unique avis de taxe foncière est émis par l’administration fiscale, à un seul destinataire. Autrement dit, les indivisaires ne reçoivent pas d’avis d’imposition séparés selon leur quote-part.
En présence d’un nombre réduit de propriétaires indivis ou coïndivisaires (jusqu’à trois), chaque nom figure sur l’avis de taxe foncière correspondant, dans le tableau « Débiteur(s) légal(aux) » (2e page). L’avis est adressé à l’un d’entre eux, dont le nom arrive en premier dans l’ordre alphabétique.
Lorsque l’indivision est composée d’au moins quatre indivisaires, un seul nom, celui de l’indivisaire dont la part est prépondérante, est identifié. Dans ce cas, la présence d’autres propriétaires en indivision est mentionnée par les termes « et consorts » ou « et copropriétaires » ou encore « et autres titulaires de droit », sans mention du nom de chacun.
Dans tous les cas, cela ne signifie pas que le destinataire de l’avis doit payer seul la taxe foncière : chacun doit payer une fraction de taxe foncière, proportionnellement à sa part détenue dans l’indivision (lire le chapitre Taxe foncière en indivision : quelle solidarité entre propriétaires indivis ?).
Souvent, l’indivision naît lors de l’ouverture de la succession, au décès du propriétaire. Que se passe-t-il dans ce cas d’indivision successorale au regard de la taxe foncière ?
Les principes généraux évoqués ci-dessus s’appliquent une fois que le transfert de propriété est effectif. Mais il y a lieu de s’intéresser également aux situations dans lesquelles la mutation cadastrale n’a pas été effectuée (autrement dit tant que l’attestation de propriété n’a pas été publiée au service de publicité foncière, en charge de l’enregistrement des informations sur les biens immobiliers et l’identité de leurs propriétaires).
Selon l’article 1403 du CGI, « tant que la mutation cadastrale n’a pas été faite, l’ancien propriétaire continue à être imposé au rôle, et lui ou ses héritiers naturels peuvent être contraints au paiement de la taxe foncière », peut-on lire dans le texte de loi. En d’autres termes, en cas d’indivision entre les héritiers, le Trésor public établit un avis d’imposition au nom du propriétaire défunt. Et ce sont ses héritiers qui sont tenus de payer la taxe foncière proportionnellement à leur part dans l’indivision.
La répartition du paiement de la taxe foncière entre les propriétaires indivis peut être prévue par une convention d’indivision, qui peut être établie pour déroger au régime légal de l’indivision (pour fixer des règles de fonctionnement de l’indivision plus souples que celles prévues par le Code civil).
La convention d’indivision peut par exemple prévoir une clause selon laquelle le paiement de la totalité de la taxe foncière est dû par le coïndivisaire qui bénéficie de l’occupation exclusive d’un bien indivis. Ce paiement peut constituer une indemnité d’occupation due par le coïndivisaire occupant au(x) coïndivisaire(s) non occupant(s).
Exonération de taxe foncière (pour personnes modestes, âgées, titulaires de l’Aspa ou de l’AAH) et indivision ne sont pas incompatibles, en tout cas quand la propriété est en indivision avec d’autres personnes que son conjoint.
Le cas particulier de l’exonération de taxe foncière sur un immeuble détenu en indivision est traité au BOFiP (BOI-IF-TFB-10-55-10, §130 et §140). Pour l’exonération des personnes de plus de 75 ans, le BOFiP renvoie à ces paragraphes (BOI-IF-TFB-10-55-20, §60).
Il y est indiqué qu’« en cas d’indivision sur un immeuble, la circonstance que l’un des copropriétaires seulement remplisse les conditions requises pour obtenir l’exonération ne fait pas obstacle à ce que l’intéressé en bénéficie ».
Cependant, l’exonération concerne uniquement le propriétaire indivis éligible « dans la limite de la quote-part d’impôt lui incombant, à condition qu’il ait la disposition privative d’un logement dans l’immeuble indivis ».
Enfin quand l’indivision réunit, après un décès, le conjoint ou le partenaire de Pacs survivant et d’autres héritiers, le survivant peut obtenir une exonération totale de taxe foncière. Il doit pour cela occuper le logement comme résidence principale et remplir les conditions requises (BOI-IF-TFB-10-55-10, §140).
Un divorce ne suffit pas à remettre en cause une indivision, en tout cas au regard de la taxe foncière. C’est ce qu’a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt rendu le 13 janvier 2016. Dans l’affaire traitée, un couple détenait un terrain en indivision, sur lequel il a fait construire sa maison. Suite à un divorce, Monsieur a continué d’occuper le bien, sans que l’indivision ne soit remise en cause, et a pris en charge le paiement intégral de la taxe foncière. Dans le cadre de la procédure judiciaire, il a demandé que les taxes foncières qu’il a payées (12 796 euros) soient déduites de la part revenant à son ex-épouse, au motif que celle-ci est redevable d’une partie de l’impôt foncier en tant qu’indivisaire. Une requête rejetée par la Cour d’appel de Basse-Terre qui a jugé que le paiement revient à l’occupant d’un bien indivis.
La Cour de cassation s’est donc opposée à l’arrêt d’appel. Elle a en effet rappelé que « l’impôt foncier (…) incombe à l’indivision jusqu’au jour du partage en dépit de l’occupation privative ». Autrement dit, la taxe foncière n’est pas à la charge de l’un ou de l’autre propriétaire, mais bien de l’indivision qu’ils ont constituée, même si un seul d’entre eux occupe le bien. Un divorce ne remet pas en cause ce fonctionnement tant que l’indivision existe : seule sa fin peut permettre à l’un des deux ex-époux de ne plus avoir à s’acquitter de l’impôt local. De même, il n’existe pas de solidarité entre les indivisaires pour le paiement de la taxe foncière, chacun étant tenu de payer la part qui lui revient et pas un euro de plus.
Pour rappel, la personne qui occupe seule un bien détenu en indivision, comme l’ex-mari dans cette affaire, doit, sauf convention contraire, verser une indemnité d’occupation aux autres indivisaires. En revanche, la loi ne prévoit pas d’ajustement concernant la fiscalité dans ce cas de figure et ne permet aucune exonération de taxe foncière pour un propriétaire en indivision qui n’habite pas le logement.
En cas d’indivision, le propriétaire indivis destinataire de l’avis de taxe foncière dépend du nombre de propriétaires indivis ou coïndivisaires :
Certains propriétaires de biens en indivision reçoivent un avis où figure la mention « PROP/INDIVIS » dans le tableau « Débiteur(s) légal(aux). Elle figure en face du nom de chaque propriétaire titulaire d’un droit sur le bien au titre de l’indivision, y compris le destinataire de l’avis.
Cette mention « PROP/INDIVIS » figure sur l’avis de taxe foncière lorsque l’indivision est composée au maximum de trois propriétaires indivis.
Cela ne signifie pas pour autant que chaque indivisaire reçoit son propre avis de taxe foncière, calculé selon sa part dans l’indivision : un seul avis est émis pour l’ensemble des propriétaires indivis.
Qui est redevable de la taxe foncière entre le décès, qui correspond à l’ouverture de la succession, et l’acte de partage rédigé par le notaire et signé par les héritiers du défunt, devenus propriétaires indivis du ou des biens figurant dans le patrimoine du défunt ?
Si l’avis de taxe foncière est émis au nom du défunt, celle-ci constitue une dette de la succession à payer par les héritiers. Généralement, le notaire paye la totalité du montant de la taxe foncière en utilisant les sommes d’argent disponibles sur le compte bancaire du défunt, après accord des héritiers.
Tout dépend de la quote-part de chacun dans l’indivision. Si les deux propriétaires indivis détiennent chacun 50% de l’indivision, la taxe foncière à payer pourra être répartie à 50/50.
Si l’un des deux indivisaires occupe le bien détenu en indivision, celui-ci peut, si les deux propriétaires en conviennent, prendre la totalité de la taxe foncière à sa charge, en guise d’indemnité d’occupation. À défaut d’accord, la taxe foncière reste une charge de l’indivision, même si un seul indivisaire occupe le bien.
La répartition de la somme à payer se règle entre eux (l’administration n’envoie pas d’avis d’imposition à chacun).
Lorsqu’un propriétaire indivis refuse de payer sa part de taxe foncière au propriétaire indivis qui a pris l’avis de taxe foncière à sa charge, le litige relève du tribunal judiciaire, compétent pour les conflits entre indivisaires.
Cependant, avant d’entrer dans une phase contentieuse, le propriétaire indivis qui a réglé la somme à payer à l’administration peut envoyer une lettre de mise en demeure adressée à l’indivisaire récalcitrant, par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Dans cette lettre, le demandeur peut rappeler :
En l’absence de réponse après plusieurs relances, le propriétaire indivis qui a payé la taxe foncière peut saisir le tribunal judiciaire du lieu où se situe l’immeuble concerné par le litige, en vue d’obtenir le remboursement de la quote-part de taxe foncière.
Au BOFiP, l’administration fiscale énonce clairement que « l’imposition collective n’implique pas l’obligation solidaire de chacun des copropriétaires au paiement de la totalité de la cotisation de taxe foncière ». Le fisc précise en outre que « la répartition des impôts entre les membres d’une indivision est une question relevant du droit privé qui n’est résolue en aucun cas par le libellé de l’avis d’imposition ».
Ces positions ont plusieurs conséquences pratiques.
En premier lieu, les propriétaires indivis doivent s’entendre sur la répartition de la taxe foncière, l’impôt n’étant pas uniquement à la charge de celui qui reçoit l’avis. S’ils ne parviennent pas à s’entendre, ce sera à la justice de trancher sur saisine de l’un des coïndivisaires (voir ci-dessus).
Ensuite, l’administration fiscale ne peut pas mettre la taxe foncière à la charge d’un seul propriétaire indivis au nom des autres. Dans sa décision du 17 novembre 2005, la Cour administrative d’appel de Douai énonce ainsi que « l’obligation de payer la taxe foncière incombant à un propriétaire indivis ne saurait excéder ses droits dans l’indivision ». Un principe réitéré par le Conseil d’État dans un arrêt rendu le 20 octobre 2016 (arrêt CE n° 388940).
À propos de l'auteur
Olivier Brunet est cofondateur de ToutSurMesFinances.com et rédacteur en chef spécialisé en placements et fiscalité des particuliers. Présent au sein du média depuis sa création, il en est l’un des piliers éditoriaux. Il analyse les stratégies d’investissement, suit les évolutions fiscales et les problématiques patrimoniales avec une vision long terme, forgée par des années de pratique et de suivi des marchés.
