Investir dans l’immobilier en défiscalisation Pinel permet de loger ses enfants ou parents sans remise en cause de la réduction d’impôt, sous conditions. Louer à ses enfants, à ses parents, à ses frères et sœurs… Les règles prévues par la loi pour mettre en location à sa famille un appartement Pinel.
En choisissant le dispositif Pinel, les investisseurs ne bénéficient pas seulement d’une réduction d’impôt. Ils peuvent également loger leurs enfants ou parents, et ce sans remise en cause de l’avantage fiscal, depuis le 1er janvier 2015. A condition de bien respecter les conditions prévues par la loi, à l’article 199 novovicies du CGI (Code général des impôts)…
Pour aller plus loin : Investissement locatif Pinel, la défiscalisation dans l’immobilier neuf
À sa création au 1er septembre 2014, la loi définissant la défiscalisation Pinel ne permettait pas de louer l’appartement acquis dans ce cadre à ses descendants ou à ses ascendants. Cette interdiction, expressément prévue à l’article 199 novovicies du CGI, s’inscrivait dans le prolongement du dispositif Duflot (en vigueur du 1er janvier 2013 au 31 août 2014), qui ne permettait pas non plus de louer à ses parents ni à ses enfants en loi Pinel.
Cette restriction est levée depuis le 1er janvier 2015. Pour tout investissement réalisé dans le cadre du dispositif loi Pinel, le propriétaire peut désormais louer à ses descendants (enfants, petits-enfants) ou à ses ascendants (parents, grands-parents), sous réserve bien sûr que le locataire respecte par ailleurs l’ensemble des conditions prévues par les textes.
Dans l’absolu, n’importe quel membre de la famille de l’investisseur peut donc occuper le logement : il est possible de louer le logement à son fils, à sa fille, à ses parents, à son frère, à sa sœur… La loi ne pose pas de restrictions en termes de liens de parenté.
En revanche, le Pinel interdit de louer le logement à son enfant mineur. Il n’est pas permis de cumuler le bénéfice d’une demi-part fiscale supplémentaire, octroyée pour l’enfant mineur rattaché à son foyer fiscal, et de la réduction d’impôt.
Même interdiction de louer l’appartement de papa ou maman acquis en loi Pinel pour les enfants majeurs de moins de 25 ans, dès lors que ces derniers sont rattachés au foyer fiscal de leurs parents. Pourquoi ? Parce que le texte de loi prévoit une interdiction formelle de conclure un contrat de bail avec un membre du foyer fiscal du contribuable, si le bien a été acquis sous le dispositif fiscal Pinel. Cette interdiction de louer à un membre de son foyer fiscal (dont le conjoint du propriétaire) s’applique pendant toute la période de l’engagement de location.
« Cette condition s’apprécie au titre de l’année de conclusion du bail, ainsi qu’au titre de chacune des années de location à un ascendant ou descendant », précise l’administration fiscale dans une note publiée au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) le 11 juin 2015.
À l’inverse, si le jeune majeur travaille et déclare ses propres revenus, il n’y a plus de rattachement au foyer fiscal des parents. Il peut donc occuper le logement… sous conditions.
Quelles sont les règles à respecter pour éviter le remboursement de l’avantage fiscal ?
Plusieurs conditions sont à remplir pour loger un membre de sa famille. En premier lieu, l’enfant ou le parent doit obligatoirement verser un loyer au bailleur, quelle que soit la filiation entre l’occupant et le bailleur. Impossible donc de loger gratuitement son fils ou sa fille dans un appartement en loi Pinel.
Le montant du loyer doit respecter le plafonnement des loyers en Pinel, qui se situe entre 9,83 et 18,89 euros par mètre carré suivant la zone où se trouve le logement (plafonds 2024). Dans le détail, les limites à ne pas dépasser sont les suivantes (liste des villes non exhaustive) :
Attention cependant à ne pas louer à un prix déconnecté des réalités du marché : un loyer trop bas expose l’investisseur à un risque de remise en cause de la réduction d’impôt.
De même, les revenus de l’occupant ne doivent pas excéder certaines limites (43.475 euros par an pour une personne seule en banlieue parisienne en 2024, par exemple).
Les revenus pris en compte sont ceux de l’année N-2, soit les revenus 2022 pour une location en 2024. Le revenu considéré est le revenu fiscal de référence (RFR), visible dans le dernier avis d’imposition.
Pour aller plus loin : les plafonds de loyers et de revenus en vigueur en 2024
Louer à ses parents ou à un descendant dans le cadre du dispositif Pinel constitue-t-il un obstacle à la perception d’une une aide au logement (APL, ALS ou ALF) ?
En principe, la personne logée ne doit toucher aucune aide au logement s’il s’agit d’un membre de la famille ascendant ou descendant. Ce n’est pas la loi fiscale qui le dit mais le Code de la construction et de l’habitation (CCH, article L351-2-1) : les textes interdisent le versement de l’APL aux locataires dont l’un des ascendants ou descendants est propriétaire du logement.
Ainsi, pour un investisseur qui veut loger son enfant étudiant, ne plus opter pour son rattachement au foyer fiscal ne suffit pas pour respecter toutes les règles : il faudra qu’il renonce aux aides au logement, s’il y était éligible préalablement.
Précisément, l’incompatibilité entre location en loi Pinel et perception des APL vise la location :
En revanche, la perception des APL dans le cadre d’une location sous défiscalisation loi Pinel est possible (sauf appartenance à un même foyer fiscal) :
La loi ne pose aucune restriction temporelle à la location aux ascendants/descendants. Sur cette base, rien n’empêche un investisseur de louer son logement à un membre de sa famille durant l’intégralité de l’engagement de location (six ou neuf ans, voire douze ans en option). Seule contrainte à respecter : faire en sorte que le locataire ascendant ou descendant ne devienne pas membre du foyer fiscal du contribuable, en tant que personne à charge ou rattachée, durant la période de location. Le non-respect de cette règle est un motif de remise en cause de la réduction d’impôt.
Dans le même ordre d’idée, la loi ne précise rien de particulier au sujet des loyers applicables dans cette situation. Il est donc possible de mettre un logement à la disposition de son enfant à un loyer inférieur aux plafonds réglementaires. Pour éviter tout risque de remise en cause, mieux vaut cependant louer à un prix en phase avec les loyers de marché.
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