Avec l’intermédiation locative (Solibail ou agence immobilière sociale), un propriétaire-bailleur peut loger des personnes en difficulté avec confiance. A la clé, des loyers et une gestion locative sécurisés. Et même des avantages fiscaux et primes pour ceux qui signent une convention Anah. Explications.
Sommaire
– Définition et fonctionnement
– Solibail : louer à une association
o Les avantages supplémentaires avec le conventionnement Anah
– Confier un mandat de gestion à une agence immobilière sociale
o Les avantages supplémentaires avec le conventionnement Anah
En quelques mots, l’intermédiation locative consiste à confier la location d’un bien immobilier à un organisme spécialisé. Celui-ci s’occupe de trouver un foyer en difficulté ou aux revenus modestes pour le loger dans les lieux. En contrepartie, la structure qui joue le rôle d’intermédiaire entre propriétaire et occupant garantit le versement des loyers et charges, s’occupe de la gestion locative et se charge de l’entretien du bien.
Le propriétaire peut également avoir accès à des avantages fiscaux et à d’autres aides par le biais de l’intermédiation locative. Pour en bénéficier, il doit cependant signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
Dans le cadre du dispositif Solibail, garanti par l’Etat, le bailleur confie son bien à une association agréée (voir la liste ici). Celle-ci sous-loue le logement au locataire final et assure le paiement des loyers et la gestion locative. Le locataire final verse quant à lui un loyer ou une redevance à l’association. Il occupe les lieux pour une durée de trois mois renouvelables (18 mois maximum).
Le propriétaire ne choisit donc pas les occupants de son logement. Il s’agit de ménages à faibles revenus, de personnes isolées à la recherche d’un logement accessible ou encore de familles hébergées à l’hôtel.
En cas de problème, le propriétaire ne subit pas d’impayés de loyer : c’est l’association qui accuse une perte et qui s’occupe de l’accompagnement du locataire.
Actuellement, le dispositif Solibail est accessible dans neuf régions (Ile-de-France, Basse-Normandie, Languedoc-Roussillon, Lorraine, Midi-Pyrénées, Nord – Pas-de-Calais, Pays de la Loire, Provence – Alpes-Côte d’Azur, Rhône-Alpes).
Pour contacter un conseiller, qui pourra ensuite vous mettre en relation avec une association agréée, vous devez composer le 0810 90 18 85 en Ile-de-France ou le 0820 16 75 00 partout ailleurs. Il est également envisageable de démarcher directement une association agréée, qui accompagnera le propriétaire dans sa démarche.
A savoir : Il existe d’autres dispositifs similaires à Solibail au niveau local, y compris dans les régions où le dispositif ne s’applique pas. A Paris, la mairie propose un programme spécifique nommé « Louer solidaire ».
Le bailleur profite de nombreux avantages à savoir :
– Le versement des loyers et des charges est garanti par l’association, même si l’occupant rencontre des difficultés ;
– En l’absence de locataire, l’association verse tout de même le loyer convenu ;
– L’association assure la gestion locative et les rapports avec l’occupant, sans frais pour le propriétaire ;
– L’association se charge des réparations locatives à la charge du locataire. Le cas échéant, elle s’occupe également de la remise en état du bien avant sa restitution au propriétaire ;
– Une fois le contrat Solibail terminé, il récupère son logement sans souci d’expulsion locative.
En contrepartie de la sécurité apportée au propriétaire, le loyer est limité légalement. Concrètement, il ne doit pas dépasser les plafonds de loyers du dispositif de défiscalisation Pinel, soit :
– 16,83 euros/m² en zone A bis ;
– 12,50 euros/m² en zone A ;
– 10,07 euros/m² en zone B1 ;
– 8,75 euros/m² en zone B2 et C.
Le détail du zonage, ville par ville, est précisé dans un arrêté daté du 1er août 2014 (voir la liste ici).
En signant une convention Anah, le propriétaire s’engage à louer son logement dans les conditions prévues par l’agence pendant six ans. Si la convention prévoit des travaux de rénovation, cette durée est portée à neuf ans. Le propriétaire peut alors bénéficier de subventions et d’aides financières dédiées pour réaliser les travaux.
Dans le cadre de la convention, des plafonds de loyers spécifiques à l’Anah s’appliquent (voir les loyers ici). Ces limites peuvent ensuite être adaptées localement en fonction des prix du marché, souligne l’agence.
A savoir : Un bailleur qui a commencé par signer une convention avec l’Anah peut, par la suite, décider de mettre son bien en location via Solibail et bénéficier des avantages des deux dispositifs.
En cumulant convention Anah et Solibail, les propriétaires profitent d’un abattement fiscal de 70% sur les revenus fonciers bruts tirés de leur location. Le logement doit cependant être situé dans les zones A bis, A, B1 ou B2 pour que l’avantage fiscal soit octroyé.
Les conventionnements Anah en intermédiation locative actés après le 31 janvier 2017 sont éligibles à un abattement de 85%. Les investissements en zone C sont désormais éligibles au dispositif.
Attention : L’abattement ne s’applique pas à l’intégralité des revenus fonciers du propriétaire s’il possède plusieurs investissements locatifs.
L’Anah distribue une prime exceptionnelle de 1.000 euros aux bailleurs conventionnés qui font le choix de l’intermédiation locative. L’association agréée en charge de la gestion locative du bien doit démarcher l’Anah pour qu’elle soit versée au propriétaire. Un engagement de location de trois ans à un intermédiaire est exigé en contrepartie.
Cette prime, annoncée dans le cadre du plan d’accueil des réfugiés en septembre 2015, est accordée jusqu’au 31 décembre 2017.
Les propriétaires intéressés par l’intermédiation locative peuvent également confier un mandat de gestion à une agence immobilière sociale. Il peut s’agir :
– D’une agence immobilière à vocation sociale (AIVS) de la Fédération des associations et des acteurs pour la promotion et l’insertion par le logement (Fapil) ;
– D’un service immobilier rural et social (SIRES) géré par le réseau Solidaires pour l’habitat (Soliha) ;
– D’un service Clé géré par le réseau Soliha.
Comme dans le cadre d’une location classique, le bailleur délègue ainsi la gestion locative de son bien à l’agence immobilière sociale choisie. Celle-ci se charge de trouver un locataire et de le mettre en relation avec le propriétaire. Le bail signé par les deux parties court sur trois ans minimum.
Les agences immobilières sociales peuvent proposer des garanties sur le versement du loyer, en cas d’impayés ou de vacance locative, ainsi que la réparation des dégradations éventuelles dans le logement. Ces avantages sont toutefois payants, puisque le propriétaire rémunère l’agence immobilière sociale pour la gestion locative du bien. Ainsi, les agences peuvent proposer des offres « tout compris » mais demanderont une commission égale à 7% du loyer annuel, contre 4% pour les seuls honoraires de location par exemple.
Contrairement à Solibail, aucune limite n’est imposée sur le loyer. Mais il sera tout de même contraint, dans la mesure où les locataires ciblés disposent de revenus faibles ou modestes. L’agence fournit un accompagnement social à ces derniers en cas de nécessité.
Le recours aux agences immobilières sociales s’avère intéressant pour les bailleurs intéressés par un conventionnement Anah et qui cherchent un interlocuteur spécialisé pour gérer ce type de location (loyers conventionnés, locataires aux ressources modestes…).
Le propriétaire n’a pas droit à l’abattement fiscal de 70% octroyé aux investisseurs qui ont opté pour Solibail ou un dispositif similaire. En revanche, la convention Anah lui permet d’accéder aux autres avantages fiscaux du dispositif Borloo ancien, soit une déduction de 30 ou 60% sur ses revenus fonciers imposables.
Pour profiter de l’abattement de 30% (conventionnement en secteur intermédiaire), le bailleur doit respecter les mêmes plafonds de loyers et de revenus des locataires qu’un investisseur en Pinel (voir les valeurs ici).
Afin d’obtenir un abattement de 60%, le propriétaire doit se conformer à des plafonds de loyers beaucoup plus drastiques. De même, les limites sur les ressources des locataires sont plus basses (voir les plafonds ici).
Comme dans le cadre de Solibail, un propriétaire conventionné par l’Anah peut obtenir auprès d’elle une prime de 1.000 euros pour avoir choisi l’intermédiation locative, et ce jusqu’au 31 décembre 2017.
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