Le prêt à taux zéro (PTZ) peut donner un précieux coup de pouce pour acheter une maison ou un appartement ancien, sous conditions de travaux. Les conditions pour bénéficier de cette aide ont changé au 1er janvier 2020.
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt immobilier sans intérêt dédié à l’accession à la propriété. Le PTZ est accordé pour financer l’achat ou la construction d’un premier logement neuf, mais aussi pour l’acquisition d’un logement ancien. Dans tous les cas, l’achat doit constituer la résidence principale de l’acquéreur.
ATTENTION : pour l’achat d’un logement ancien, maison comme appartement, l’acheteur doit prévoir d’important travaux, sans quoi le PTZ lui sera refusé. Les travaux doivent ainsi représenter 25% minimum du coût total de l’opération (prix achat, frais d’acquisition et coût travaux).
Seules personnes physiques peuvent prétendre à un prêt à taux zéro. Comme pour le neuf, le PTZ dans l’ancien est réservé aux primo-accédants. Cela signifie que l’acheteur d’un logement ancien qui souhaite bénéficier d’un prêt ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les deux dernières années.
Il existe de rares exceptions à ce principe, visant notamment les personnes percevant l’allocation adulte handicapé (AAH) ou l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH). En outre, une personne ayant subi une catastrophe naturelle ou technologique qui a rendu sa résidence principale totalement inhabitable est autorisée à demander un prêt dans l’ancien avec travaux.
Pour prétendre à bénéficier d’un prêt à taux zéro dans le cadre de l’achat d’un logement ancien avec travaux, l’acheteur primo-accédant doit respecter un plafond de ressources. Ses revenus ne doivent pas dépasser un certain seuil, variable selon la composition de la famille et la localisation du bien.
IMPORTANT : avec la nouvelle réforme du PTZ, mise en œuvre le 1er avril 2024, le barème des revenus permettant d’être éligible à l’aide a été refondu. Non seulement les plafonds des deux premières tranches (les ménages les plus modestes) ont connu une forte réévaluation, mais une quatrième tranche a été créée pour permettre aux classes « moyennes supérieures » de prétendre au PTZ.
Pour être éligible au PTZ en 2024, l’acquéreur doit percevoir des revenus inférieurs aux plafonds indiqués dans le tableau ci-dessous
| Tranches | Seuils de revenu pour éligibilité au PTZ 2024 | Quotité du PTZ | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C | ||
| 1 | ≤ 25.000 euros | ≤ 21.500 euros | ≤ 18.000 euros | ≤ 15.000 euros | 50% |
| 2 | ≤ 31.000 euros | ≤ 26.000 euros | ≤ 22.500 euros | ≤ 19.500 euros | 40% |
| 3 | ≤ 37.000 euros | ≤ 30.000 euros | ≤ 27.000 euros | ≤ 24.000 euros | 40% |
| 4 | ≤ 49.000 euros | ≤ 34.500 euros | ≤ 31.500 euros | ≤ 28.500 euros | 20% |
| Source : décret du 3 avril 2024, paru au JO du 3 avril 2024 | |||||
Les montants correspondent au revenu fiscal de référence (RFR) de l’avant-dernière année (N-2) précédant la demande de prêt. Pour une demande en 2024, il faut se référer à l’avis d’impôt 2023 sur les revenus de 2022.
Dans le cadre de la loi de finances pour 2020, promulguée le 28 décembre 2020, le prêt à taux zéro avait été maintenu dans l’ancien jusqu’en 2021, mais uniquement dans les zones géographiques ne se « caractérisant pas par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement dans le parc résidentiel existant ». Cela correspond aux zones B2 et C, à savoir les communes de moins de 250.000 habitants (les zones A bis, A et B1 en sont exclues depuis 2018).
Dans le cadre de la nouvelle prolongation du PTZ jusqu’en 2027, actée par la loi de finances pour 2024, ces dispositions demeurent donc pour un prêt à taux zéro accordé en 2024.
Un prêt à taux zéro permet de financer des logements anciens dont les travaux de rénovation représentent au moins 25% du coût total de l’acquisition (achat + travaux). Le PTZ peut financer jusqu’à 50% de l’opération prévue, d’autres emprunts pouvant couvrir le budget restant.
Les travaux d’amélioration peuvent relever de :
Les travaux de rénovation doivent être réalisés dans les trois ans qui suivent la signature de l’offre de prêt. Les factures afférentes doivent être présentées à l’établissement de crédit. Un délai supplémentaire peut être accordé en cas de force majeure, de décès de l’emprunteur, d’incapacité temporaire de travail suite à un accident ou une maladie (trois mois minimum), de contentieux avec le ou les professionnels en charge des travaux, de catastrophe (naturelle ou technologique).
Exemple : un jeune couple qui n’a jamais été propriétaire achète dans la zone B2 une maison à rénover au prix de 120.000 euros, frais inclus. Il doit donc s’engager sur des travaux d’un montant de 40.000 euros pour obtenir un PTZ (40.000 euros = 25% de 160.000 euros, soit le coût total du projet).
Le niveau de performance énergétique minimal après travaux dans un logement ancien financé via un prêt à taux zéro a été modifié dans le cadre de la dernière réforme du PTZ, qui a pris effet le 1er avril 2024. Un arrêté du 2 avril 2024, paru au Journal Officiel du 3 avril 2024, indique que, dans l’attestation sur l’honneur signée par l’acquéreur d’un programme de travaux, il doit impérativement être mentionné que l’étiquette DPE (diagnostic de performance énergétique) avant travaux ou projetée après travaux est comprise entre A et D. Pour les offres de prêt émises à compter du 1er avril 2024, li faudra donc que la rénovation permette au logement d’atteindre au moins la catégorie D du DPE, et non plus E. Ce qui permettra à l’habitation de sortir de la catégorie des « passoires thermiques ».
Quid des offres de prêt émises avant le 1er avril 2024 ? Un décret du 6 janvier 2020, paru au Journal Officiel du 7 janvier 2020, conditionne l’octroi du prêt à taux zéro dans l’ancien avec travaux au respect d’un critère de performance énergétique pour les demandes de prêt émises depuis le 1er janvier 2020. Le texte introduit une obligation de consommation énergétique annuelle inférieure à 331 kilowattheures par mètre carré et par an (kMh/m²). Il précise que « cette consommation énergétique est évaluée sur les usages de l’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement ». Pour information, ce seuil correspond peu ou prou au seuil maximum toléré pour un logement classé E (sur une échelle allant de A à G) par le DPE.
Par ailleurs, le décret du 6 janvier 2020 permet que les travaux soient réalisés par le vendeur pour les logements faisant l’objet d’un prêt social de location-accession (PSLA).
Une fois les travaux d’amélioration terminés dans le logement ancien, le bénéficiaire d’un PTZ doit les justifier auprès de l’organisme prêteur. Pour les prêts émis depuis le 1er janvier 2020 finançant l’acquisition d’un logement ancien, un arrêté paru le 7 janvier 2020 au Journal Officiel « précise les pièces à fournir pour justifier de la performance énergétique minimale conditionnant l’octroi du PTZ ancien avec travaux ».
L’acheteur doit tout d’abord fournir à l’établissement de crédit une évaluation énergétique, « établie selon une méthode de calcul conventionnel », indiquant la consommation actuelle du logement et celle projetée après les travaux d’amélioration. Cette attestation sur l’honneur doit être conforme à un modèle défini par un arrêté du 30 décembre 2017. Ensuite, il faut adresser l’ensemble des devis qui permettent de justifier du montant prévisionnel des travaux.
Un arrêté, paru au Journal Officiel du 3 avril 2024, précise, notamment, comment justifier que le coût total d’opération d’un logement ancien n’inclut pas l’installation d’un dispositif de chauffage fonctionnant aux énergies fossiles. Il propose un modèle d’attestation à remplir.
Le candidat à un prêt à taux zéro dans l’ancien avec travaux dispose de plusieurs options pour faire sa demande de prêt. Il peut se renseigner directement auprès de sa banque, démarcher ses concurrentes ou faire appel aux services d’un courtier en crédit immobilier, qui se chargera de porter son dossier devant de multiples établissements afin de trouver le meilleur financement.
Une fois la banque prêteuse identifiée, l’acheteur doit lui remettre son dossier de prêt lors de son rendez-vous. Ce dossier doit être bien préparé en amont de cette rencontre, l’emprunteur devant par exemple veiller à « nettoyer » ses comptes bancaires de toute trace de découvert sur les trois derniers mois.
Quel montant pour mon PTZ ? Dans le cas d’un achat dans l’ancien en zone B2 ou C (zones « détendues », dans lesquelles l’offre de logements est supérieur à la demande), le prêt à taux zéro correspond à 50% du coût maximum de l’opération (toutes taxes comprises), dans la limite d’un plafond. Ce coût comprend le coût de l’achat du logement et les honoraires de négociation. En revanche, les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont pas inclus.
En 2024, des ajustements significatifs sont apportés au montant alloué par le PTZ. En premier lieu, la quotité maximale associée au PTZ est passée de 40% à 50%. Les quotités varient toujours en fonction des tranches de revenus des emprunteurs. Pour les foyers éligibles aux revenus les plus élevés (la nouvelle tranche 4), la part que le PTZ peut représenter dans l’opération immobilière reste toutefois limitée à 20%. Le tableau ci-après fixe les quotités par tranche de revenus :
| PTZ 2024 : quotité du prêt selon les ressources de l'emprunteur | |
|---|---|
| Décret du 2 avril 2024, paru au JO du 3 avril 2024 | |
| Tranches de revenus | Quotité |
| Tranche 1 | 50% du prix |
| Tranche 2 | 40% du prix |
| Tranche 3 | 40% du prix |
| Tranche 4 | 20% du prix |
Le plafond, lui, dépend de la zone géographique du logement ancien (zone B2 ou C) et du nombre de personnes devant occuper le logement.
| PTZ ancien : coût maximal sur lequel est calculé le prêt en 2024 | ||
|---|---|---|
| Source : Code de la construction et de l'habitation - Article R31-10-10 | ||
| Nombre de personnes occupant le logement | Zone B2 | Zone C |
| 1 | 110.000 euros | 100.000 euros |
| 2 | 165.000 euros | 150.000 euros |
| 3 | 198.000 euros | 180.000 euros |
| 4 | 231.000 euros | 210.000 euros |
| 5 personnes et plus | 264.000 euros | 240.000 euros |
Si les conditions de ressources sont remplies, le prêt à taux zéro permet de financer une part du coût total de l’opération dans la limite des plafonds fixés dans le tableau ci-dessus. Est ensuite appliquée la quotité de prêt correspondant à l’achat d’un logement ancien situé en zone B2 ou C. En l’occurrence, cette quotité s’établit à 40% du prix du logement.
L’application de la quotité (de 20% à 50%, selon les tranches de revenus) permet de déterminer le montant maximum du PTZ auprès un acquéreur peut prétendre, en fonction du nombre de personnes appelées à occuper le logement ancien et de la zone géographique du bien (B2 ou C).
Le tableau suivant fixe le montant maximum du prêt à taux zéro dans l’ancien en 2024 :
| Montant maximum du PTZ dans l'ancien en 2024 | ||
|---|---|---|
| Composition du foyer | En zone B2 | En zone C |
| 1 personne | 55.000 euros | 50.000 euros |
| 2 personnes | 82.500 euros | 75.000 euros |
| 3 personnes | 99.000 euros | 90.000 euros |
| 4 personnes | 115.500 euros | 105.000 euros |
| 5 personnes et + | 132.000 euros | 120.000 euros |
Comme tout prêt à taux zéro, la durée d’un PTZ dans l’ancien est généralement comprise entre 20 et 25 ans. La dernière réforme du prêt à taux zéro a modifié les périodes de remboursement, du fait de la création d’une quatrième tranche de revenus.
Le durée du PTZ peut inclure une période de différé. au cours de laquelle l’emprunteur ne rembourse pas son prêt. Pour définir qui peut bénéficier d’un différé d’amortissement, il faut tenir compte d’un coefficient familial qui varie en fonction de la composition du foyer. À l’issue de ce délai de différé, l’emprunteur commence à rembourser son PTZ.
La durée de remboursement dépend donc des revenus de l’emprunteur. En général, plus ces revenus sont élevés, plus la durée du prêt à taux zéro est courte.
Pour estimer au mieux le montant du PTZ auquel il peut prétendre, l’acquéreur d’un logement ancien éligible à ce prêt peut utiliser le simulateur mis en place par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil).
L’outil est simple d’utilisation. Il suffit de renseigner le département et la commune dans lesquels l’opération va se dérouler, et d’indiquer le nombre de personnes appelées à occuper le logement. Il faut également renseigner le revenu fiscal de référence de l’année N-2 (les revenus de 2022 pour une demande de prêt en 2024) et le coût envisagé de l’opération.
Voici, en mode accéléré, les cinq étapes principales à suivre pour obtenir un prêt à taux zéro dans l’ancien avec travaux.
Comme évoqué plus haut, le candidat à l’achat qui compte sur un prêt à taux zéro (PTZ) pour financer son projet immobilier dans l’ancien doit s’assurer qu’il peut obtenir cette aide. Pour cela, il doit remplir deux critères : être un primo-accédant et présenter des revenus ne dépassant pas un certain seuil.
S’il remplit ses deux critères, l’emprunteur doit aussi avoir en tête que l’octroi du PTZ est aussi conditionné à la réalisation d’importants travaux dans le logement. Pour vérifier son éligibilité et estimer le montant de son prêt, il peut se tourner vers le simulateur de l’Anil.
Une fois qu’il sait qu’il peut obtenir le PTZ, l’acheteur peut démarrer ses recherches en prenant en compte cette aide dans son budget. Mais attention, le coût de son acquisition est alourdi par celui des travaux : le chantier doit représenter au minimum 25% du coût total de l’opération.
Autrement dit, la recherche du logement idéal peut s’avérer plus compliquée que prévu. En effet, il ne suffit pas de trouver la maison de ses rêves, il faut également qu’elle se prête à des travaux plutôt conséquents.
Il est important de ne pas attendre la demande de prêt immobilier à la banque pour s’intéresser aux travaux. En effet, celle-ci va vouloir vérifier si le projet donne droit au PTZ ancien en s’assurant que les travaux envisagés soient bien éligibles au dispositif et permettent d’atteindre le seuil de 25% du coût total de l’opération.
Ainsi, l’emprunteur ne peut pas se présenter les mains vides devant le conseiller bancaire. Avant cela, il doit nécessairement avoir fait quelques démarches concernant les travaux, notamment suite à la signature de l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente). Il doit fournir des devis prévisionnels permettant d’estimer le coût total du chantier et de vérifier que l’emprunteur peut bénéficier d’un prêt à taux zéro. Idéalement, il peut présenter plusieurs devis établis par de multiples professionnels.
À SAVOIR : l’emprunteur doit également fournir une attestation sur l’honneur à la banque l’engageant à mener le chantier à terme.
L’avant-contrat est signé, les devis prévisionnels sont établis, l’acheteur a bien droit au PTZ… Il ne reste « plus » qu’à obtenir un financement auprès de la banque. Il peut se tourner vers sa banque, mais aussi vers des établissements bancaires concurrents ou encore vers un courtier en crédit immobilier.
C’est presque fini ! Une fois le crédit immobilier et le PTZ accordés, l’acheteur peut conclure la transaction en signant l’acte authentique de vente chez le notaire. Il devient ainsi propriétaire de son nouveau logement. Pour autant, ces démarches ne sont pas totalement achevées puisque les travaux ne font que commencer : le chantier ne démarre en effet qu’après la validation définitive de l’achat.
Une fois l’acte de vente signé et les fonds débloqués, l’acheteur dispose de trois ans pour mener à bien les travaux. Il devra fournir les factures justifiant de leur réalisation et de leur montant à la banque une fois le chantier terminé.
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