Prêt à taux zéro (PTZ) dans l’ancien : demande, conditions, étapes

Prêt à taux zéro dans l’ancien 2022 : pour qui ?

Le prêt à taux zéro (PTZ) est un prêt immobilier sans intérêt dédié à l’accession à la propriété. Le PTZ est accordé pour financer l’achat ou la construction d’un premier logement neuf, mais aussi pour l’acquisition d’un logement ancien. Dans tous les cas, l’achat doit constituer la résidence principale de l’acquéreur.

ATTENTION : pour l’achat d’un logement ancien, maison comme appartement, l’acheteur doit prévoir d’important travaux, sans quoi le PTZ lui sera refusé. Les travaux doivent ainsi représenter 25% minimum du coût total de l’opération (prix achat, frais d’acquisition et coût travaux).

Seules personnes physiques peuvent prétendre à un prêt à taux zéro. Comme pour le neuf, le PTZ dans l’ancien est réservé aux primo-accédants. Cela signifie que l’acheteur d’un logement ancien qui souhaite bénéficier d’un prêt ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale durant les deux dernières années.

Il existe de rares exceptions à ce principe, visant notamment les personnes percevant l’allocation adulte handicapé (AAH) ou l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé (AEEH). En outre, une personne ayant subi une catastrophe naturelle ou technologique qui a rendu sa résidence principale totalement inhabitable est autorisée à demander un prêt dans l’ancien avec travaux.

Les conditions d’obtention du PTZ dans l’ancien 2022

Les conditions de ressources

Pour prétendre à bénéficier d’un prêt à taux zéro dans le cadre de l’achat d’un logement ancien avec travaux, l’acheteur primo-accédant doit respecter un plafond de ressources. Ses revenus ne doivent pas dépasser un certain seuil, variable selon la composition de la famille et la localisation du bien.

Pour être éligible au PTZ, l’acquéreur doit percevoir des revenus inférieurs aux plafonds indiqués dans le tableau ci-dessous.

Les montants correspondent au revenu fiscal de référence (RFR) de l’avant-dernière année (N-2) précédant la demande de prêt. Pour une demande en 2022, il faut se référer à l’avis d’impôt 2020 sur les revenus de 2021. Cette règle devrait changer au 1er janvier 2023 : à l’image des aides personnelles au logement, la « contemporanéisation » des ressources (en temps réel) devait être appliquée au PTZ à compter de cette date.

Les zones éligibles au PTZ dans l’ancien

Dans le cadre de la loi de finances pour 2020, promulguée le 28 décembre 2020, le prêt à taux zéro avait été maintenu dans l’ancien jusqu’en 2021, mais uniquement dans les zones géographiques ne se « caractérisant pas par un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements entraînant des difficultés d’accès au logement dans le parc résidentiel existant ». Cela correspond aux zones B2 et C, à savoir les communes de moins de 250.000 habitants (les zones A bis, A et B1 en sont exclues depuis 2018).

Dans le cadre de la prolongation du PTZ jusqu’en 2022, actée par la loi de finances pour 2021, ces dispositions demeurent donc pour un prêt à taux zéro accordé en 2022.

De plus, pour obtenir un PTZ pour l’acquisition d’un logement ancien dans les zones B2 et C, il faut désormais que la consommation annuelle d’énergie primaire après travaux ne dépasse pas 331 kilowattheures par mètre carré et par an (kMh/m²)

PTZ dans l’ancien 2022 : pour quels travaux ?

Les travaux ouvrant droit au PTZ dans l’ancien

Un prêt à taux zéro permet de financer des logements anciens dont les travaux de rénovation représentent au moins 25% du coût total de l’acquisition (achat + travaux). Le PTZ peut financer jusqu’à 40% de l’opération prévue, d’autres emprunts pouvant couvrir le budget restant.

Les travaux d’amélioration peuvent relever de :

• la modernisation du logement ancien
• l’assainissement ou l’aménagement de la surface habitable
• la création d’un nouvel espace habitable ou de surfaces annexes (garage, terrasse, balcon, cave…)
• la réalisation de travaux d’économies d’énergie (sauf ceux financés à l’aide d’un éco-prêt à taux zéro)

Les travaux de rénovation doivent être réalisés dans les trois ans qui suivent la signature de l’offre de prêt. Les factures afférentes doivent être présentées à l’établissement de crédit. Un délai supplémentaire peut être accordé en cas de force majeure, de décès de l’emprunteur, d’incapacité temporaire de travail suite à un accident ou une maladie (trois mois minimum), de contentieux avec le ou les professionnels en charge des travaux, de catastrophe (naturelle ou technologique).

Exemple : un jeune couple qui n’a jamais été propriétaire achète dans la zone B2 une maison à rénover au prix de 120.000 euros, frais inclus. Il doit donc s’engager sur des travaux d’un montant de 40.000 euros pour obtenir un PTZ (40.000 euros = 25% de 160.000 euros, soit le coût total du projet).

Un critère de performance énergétique

Un décret du 6 janvier 2020, paru au Journal Officiel du 7 janvier 2020, conditionne l’octroi du prêt à taux zéro dans l’ancien avec travaux au respect d’un critère de performance énergétique pour les demandes de prêt émises depuis le 1er janvier 2020. Le texte introduit une obligation de consommation énergétique annuelle inférieure à 331 kMh/m² après la réalisation des travaux. Il précise que « cette consommation énergétique est évaluée sur les usages de l’énergie pour le chauffage, la production d’eau chaude sanitaire et le refroidissement ».

Pour information, ce seuil correspond peu ou prou au seuil maximum toléré pour un logement classé E (sur une échelle allant de A à G) par le diagnostic de performance énergétique (DPE). Il faudra donc que la rénovation permette au logement d’atteindre au moins la catégorie E du DPE.

Par ailleurs, le décret du 6 janvier 2020 permet que les travaux soient réalisés par le vendeur pour les logements faisant l’objet d’un prêt social de location-accession (PSLA).

Performance énergétique : les justificatifs à fournir

Une fois les travaux d’amélioration terminés dans le logement ancien, le bénéficiaire d’un PTZ doit les justifier auprès de l’organisme prêteur. Pour les prêts émis depuis le 1er janvier 2020 finançant l’acquisition d’un logement ancien, un arrêté paru le 7 janvier 2020 au Journal Officiel « précise les pièces à fournir pour justifier de la performance énergétique minimale conditionnant l’octroi du PTZ ancien avec travaux ».

L’acheteur doit tout d’abord fournir à l’établissement de crédit une évaluation énergétique, « établie selon une méthode de calcul conventionnel », indiquant la consommation actuelle du logement et celle projetée après les travaux d’amélioration. Cette attestation sur l’honneur doit être conforme à un modèle défini par un arrêté du 30 décembre 2017. Ensuite, il faut adresser l’ensemble des devis qui permettent de justifier du montant prévisionnel des travaux.

Comment faire une demande de PTZ dans l’ancien ?

Le candidat à un prêt à taux zéro dans l’ancien avec travaux dispose de plusieurs options pour faire sa demande de prêt. Il peut se renseigner directement auprès de sa banque, démarcher ses concurrentes ou faire appel aux services d’un courtier en crédit immobilier, qui se chargera de porter son dossier devant de multiples établissements afin de trouver le meilleur financement.

Une fois la banque prêteuse identifiée, l’acheteur doit lui remettre son dossier de prêt lors de son rendez-vous. Ce dossier doit être bien préparé en amont de cette rencontre, l’emprunteur devant par exemple veiller à « nettoyer » ses comptes bancaires de toute trace de découvert sur les trois derniers mois.

Calcul et montant d’un PTZ dans l’ancien

Quel montant pour mon PTZ ? Dans le cas d’un achat dans l’ancien en zone B2 ou C, le prêt à taux zéro correspond à 40% du coût maximum de l’opération (toutes taxes comprises), dans la limite d’un plafond. Ce coût comprend le coût de l’achat du logement et les honoraires de négociation. En revanche, les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont pas inclus.

En 2020, le PTZ dans le neuf a été prolongé pour les zone B2 et C (celles qui sont en dehors des grandes agglomérations et dans les zones rurales), mais avec une enveloppe limitée à 20% du montant maximal de l’acquisition (contre 40% précédemment). Concernant les communes classées en zones A et B1 (qui correspondent aux zones les plus tendues), l’aide peut toujours financer jusqu’à 40% du montant total de l’opération immobilière.

Le plafond, lui, dépend de la zone géographique du logement ancien (zone B2 ou C) et du nombre de personnes devant occuper le logement.

Si les conditions de ressources sont remplies, le prêt à taux zéro permet de financer une part du coût total de l’opération dans la limite des plafonds fixés dans le tableau ci-dessus. Est ensuite appliquée la quotité de prêt correspondant à l’achat d’un logement ancien situé en zone B2 ou C. En l’occurrence, cette quotité s’établit à 40% du prix du logement.

L’application de la quotité de 40% permet de déterminer le montant maximum du PTZ auprès un acquéreur peut prétendre, en fonction du nombre de personnes appelées à occuper le logement et de la zone géographique du bien. Ces montants figurent dans le tableau ci-dessous.

Exemple : un couple avec deux enfants (donc quatre occupants) acquiert un logement ancien à Mende, en Lozère. Le plafond du coût total de l’opération est fixé à 200.000 euros. Deux cas de figure se présentent concernant le montant maximum du PTZ auquel le couple peut prétendre :

• si le coût total de son opération est de 180.000 euros (donc inférieur à 200.000 euros), le montant maximum du PTZ est de 72.000 euros (soit 40% de 180.000 euros)
• si le coût total de leur opération est égal ou supérieur à 200.000 euros, le montant maximum du PTZ est alors de 80.000 euros (soit 40% de 200.000 euros)

Durée de l’emprunt et du remboursement d’un PTZ dans l’ancien

Comme tout prêt à taux zéro, la durée d’un PTZ dans l’ancien est généralement comprise entre 20 et 25 ans. Cela peut inclure une période de différé comprise entre 5 et 15 ans, au cours de laquelle l’emprunteur ne rembourse pas son prêt. Pour définir qui peut bénéficier d’un différé d’amortissement, il faut tenir compte d’un coefficient familial qui varie en fonction de la composition du foyer. À l’issue de ce délai de différé, l’emprunteur commence à rembourser son PTZ, et ce, pour une durée qui va être de 10, 12 ou 15 ans en fonction de ses revenus.

La durée de remboursement dépend donc des revenus de l’emprunteur. En général, plus ces revenus sont élevés, plus la durée du prêt à taux zéro est courte.

PTZ dans l’ancien : un simulateur pour connaître le montant de l’aide

Pour estimer au mieux le montant du PTZ auquel il peut prétendre, l’acquéreur d’un logement ancien éligible à ce prêt peut utiliser le simulateur mis en place par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil).

L’outil est simple d’utilisation. Il suffit de renseigner le département et la commune dans lesquels l’opération va se dérouler, et d’indiquer le nombre de personnes appelées à occuper le logement. Il faut également renseigner le revenu fiscal de référence de l’année N-2 (2018 pour une demande de prêt en 2020) et le coût envisagé de l’opération.

Le prêt à taux zéro dans l’ancien en 5 étapes

Voici, en mode accéléré, les cinq étapes principales à suivre pour obtenir un prêt à taux zéro dans l’ancien avec travaux.

Étape n°1 : vérifier si j’ai droit au PTZ (conditions d’obtention du PTZ 2022)

Comme évoqué plus haut, le candidat à l’achat qui compte sur un prêt à taux zéro (PTZ) pour financer son projet immobilier dans l’ancien doit s’assurer qu’il peut obtenir cette aide. Pour cela, il doit remplir deux critères : être un primo-accédant et présenter des revenus ne dépassant pas un certain seuil.

S’il remplit ses deux critères, l’emprunteur doit aussi avoir en tête que l’octroi du PTZ est aussi conditionné à la réalisation d’importants travaux dans le logement. Pour vérifier son éligibilité et estimer le montant de son prêt, il peut se tourner vers le simulateur de l’Anil.

Étape n°2 : trouver le bien à acheter et rénover

Une fois qu’il sait qu’il peut obtenir le PTZ, l’acheteur peut démarrer ses recherches en prenant en compte cette aide dans son budget. Mais attention, le coût de son acquisition est alourdi par celui des travaux : le chantier doit représenter au minimum 25% du coût total de l’opération.

Autrement dit, la recherche du logement idéal peut s’avérer plus compliquée que prévu. En effet, il ne suffit pas de trouver la maison de ses rêves, il faut également qu’elle se prête à des travaux plutôt conséquents.

Étape n°3 : préparer les travaux

Il est important de ne pas attendre la demande de prêt immobilier à la banque pour s’intéresser aux travaux. En effet, celle-ci va vouloir vérifier si le projet donne droit au PTZ ancien en s’assurant que les travaux envisagés soient bien éligibles au dispositif et permettent d’atteindre le seuil de 25% du coût total de l’opération.

Ainsi, l’emprunteur ne peut pas se présenter les mains vides devant le conseiller bancaire. Avant cela, il doit nécessairement avoir fait quelques démarches concernant les travaux, notamment suite à la signature de l’avant-contrat (promesse ou compromis de vente). Il doit fournir des devis prévisionnels permettant d’estimer le coût total du chantier et de vérifier que l’emprunteur peut bénéficier d’un prêt à taux zéro. Idéalement, il peut présenter plusieurs devis établis par de multiples professionnels.

À SAVOIR : l’emprunteur doit également fournir une attestation sur l’honneur à la banque l’engageant à mener le chantier à terme.

Étape n°4 : faire une demande de prêt et de PTZ

L’avant-contrat est signé, les devis prévisionnels sont établis, l’acheteur a bien droit au PTZ… Il ne reste « plus » qu’à obtenir un financement auprès de la banque. Il peut se tourner vers sa banque, mais aussi vers des établissements bancaires concurrents ou encore vers un courtier en crédit immobilier.

Étape n°5 : signature du prêt, remise des clés et lancement des travaux

C’est presque fini ! Une fois le crédit immobilier et le PTZ accordés, l’acheteur peut conclure la transaction en signant l’acte authentique de vente chez le notaire. Il devient ainsi propriétaire de son nouveau logement. Pour autant, ces démarches ne sont pas totalement achevées puisque les travaux ne font que commencer : le chantier ne démarre en effet qu’après la validation définitive de l’achat.

Une fois l’acte de vente signé et les fonds débloqués, l’acheteur dispose de trois ans pour mener à bien les travaux. Il devra fournir les factures justifiant de leur réalisation et de leur montant à la banque une fois le chantier terminé.