Le compromis de vente pour acheter sa maison ou son appartement

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Le compromis de vente engage l'acheteur et le vendeur d'un bien immobilier à conclure la transaction, contrairement à une simple promesse de vente. Délai de rétractation et conditions suspensives, dépôt de garantie, rédaction avec notaire ou modèle de compromis de vente type... Ce qu'il faut savoir.

Le compromis de vente, étape majeure de l’achat immobilier
 

SOMMAIRE

Compromis ou promesse de vente ?
Le délai de rétractation
Les conditions suspensives
Le dépôt de garantie
Les mentions obligatoires
Les documents annexes
Rédaction avec notaire ou modèle type

Compromis ou promesse de vente, quelle différence ?

Avant d'officialiser un achat immobilier en signant l'acte authentique de vente devant notaire, l'acquéreur et le vendeur d'un bien immobilier peuvent conclure un avant-contrat. Ils choisissent alors d'établir un compromis ou une promesse de vente.

A savoir : L'avant-contrat n'est pas légalement obligatoire. Il est néanmoins fortement recommandé d'en signer un pour sécuriser l'achat immobilier.


Le compromis de vente

Le compromis de vente lie juridiquement l'acheteur et le vendeur. En le signant, ils s'engagent tous deux à conclure la transaction au prix convenu. Concrètement, cela signifie que si l'une des parties refuse de signer l'acte authentique de vente, sans pouvoir faire jouer une des conditions suspensives inscrites dans l'avant-contrat, l'autre pourra éventuellement forcer la transaction en saisissant la justice.

A savoir : Le compromis de vente est également connu sous le nom de promesse synallagmatique de vente.


La promesse de vente

Dans le cadre d'une promesse ou promesse unilatérale de vente, seul le vendeur est tenu par l'avant-contrat. Celui-ci prévoit une période (trois mois le plus souvent) durant laquelle l'acquéreur potentiel pourra prendre sa décision. Parallèlement, le vendeur n'a pas le droit de chercher un autre acheteur ou de renoncer à la transaction.

Si le candidat à l'achat change d'avis avant la signature de l'acte authentique de vente, il ne peut pas être contraint de faire aboutir son projet d'achat. En revanche, il risque de perdre l'indemnité d'immobilisation versée après avoir paraphé la promesse de vente.

A l'inverse du compromis de vente, la promesse unilatérale doit être enregistrée auprès des services fiscaux dans les dix jours suivant sa signature. Les droits d'enregistrement qui en découlent s'élèvent à 125 euros.

A savoir : Les promesses de vente consenties pour 18 mois ou plus, pour une vente en état futur d'achèvement (VEFA), doivent obligatoirement être formalisées par un acte authentique signé devant notaire.


Le délai de rétractation et les conditions suspensives du compromis de vente

Dix jours pour renoncer sans pénalité

Un avant-contrat, qu'il s'agisse d'un compromis ou d'une promesse de vente, doit toujours prévoir un délai légal de rétractation pour l'acheteur. Durant cette période, fixée à dix jours par la loi Macron d'août 2015 (sept jours auparavant), il peut demander l'annulation du compromis de vente et de la transaction sans subir de pénalité. Aucun motif particulier ne doit être invoqué : l'acheteur peut littéralement changer d'avis sur un coup de tête.

Le délai légal de rétractation démarre au lendemain de la remise en main propre de l'avant-contrat ou de la présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant celui-ci. Le vendeur doit être prévenu de la renonciation par lettre recommandée avec avis de réception.

Les conditions suspensives

Acheteur et vendeur peuvent s'entendre pour insérer des clauses ou conditions suspensives dans le compromis de vente. Si l'une des clauses est activée, la vente est annulée sans dommage.

Les compromis de vente au bénéfice d'un particulier qui achète à l'aide d'un emprunt prévoient systématiquement une clause de refus de prêt. Si l'acquéreur n'a pas pu obtenir le crédit immobilier requis pour financer son achat, il peut y renoncer sans frais.

De même, la plupart des avant-contrats intègrent des conditions suspensives visant :

- La préemption : la commune détient un droit de préemption sur le logement et se porte acquéreuse à la place de l'acheteur. Si le bien était mis en location, une clause suspensive peut également couvrir le droit de priorité du locataire occupant les lieux ;
- Les servitudes d'urbanisme : des servitudes d'urbanisme ou d'utilité publique (un terrain réservé à un usage particulier par le plan local d'urbanisme par exemple) empêchent le futur propriétaire de jouir pleinement du bien ;
- La situation hypothécaire : le bien est grevé par des hypothèques dont la valeur cumulée excède celle du logement.

Enfin, la majorité des compromis mentionnent une clause pénale. Celle-ci prévoit le versement d'une indemnité forfaitaire au titre de dommages et intérêts par l'acheteur s'il refuse de conclure définitivement la vente.

Pour aller plus loin : Tout savoir sur les conditions suspensives du compromis de vente


Au-delà de ces conditions communes à de nombreux avant-contrats, le compromis de vente peut prévoir d'autres clauses particulières, spécifiques au logement acquis ou à la situation.

Le dépôt de garantie du compromis de vente

Dans le cadre d'un compromis de vente, l'acquéreur verse une partie du prix convenu (de 5 à 10% par coutume) au vendeur à la signature de l'avant-contrat. Si la transaction aboutit, le montant de ce dépôt de garantie est déduit du prix de vente final. A l'inverse, si elle est annulée par l'acquéreur après le délai de rétractation et en dehors des conditions suspensives prévues, cette somme est définitivement conservée par le vendeur.

L'acompte peut être versé directement au notaire chargé d'officialiser la transaction, qui le place ensuite sur un compte séquestre, ou au professionnel de l'immobilier mandaté par le vendeur. Ce dernier doit être habilité à manipuler de tels fonds et disposer de la garantie financière nécessaire.

L'indemnité d'immobilisation de la promesse de vente

Si une promesse unilatérale de vente est conclue, le candidat à l'achat verse une indemnité d'immobilisation égale à 10% du prix. Celle-ci remplit le même rôle et suit les mêmes modalités que le dépôt de garantie.

A savoir : Le dépôt de garantie, comme l'indemnité d'immobilisation, versé à la signature doit être intégralement restitué sous 21 jours si l'acheteur revient sur sa décision dans le délai légal de rétractation.


Les mentions obligatoires

Plusieurs informations doivent figurer obligatoirement dans un avant-contrat de vente, à savoir :

- L'adresse du logement ;
- Son origine (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire...) ;
- La description détaillée du bien, de ses équipements et de ses annexes ;
- L'existence d'une hypothèque et/ou d'une servitude.

D'autres précisions concernant la vente doivent également être inscrites, à savoir :

- Le prix de vente ;
- Les modalités de paiement, en mentionnant si l'acheteur doit obtenir un crédit immobilier ou non ;
- Le montant du dépôt de garantie ;
- La date limite de signature de l'acte authentique de vente ou un délai au-delà duquel la vente doit être réalisée ;
- La date de disponibilité du bien ;
- Les clauses suspensives ;
- Le cas échéant, le montant des honoraires de l'agent immobilier ou du professionnel qui a permis la conclusion de la transaction et la partie responsable du paiement de ceux-ci (l'acheteur le plus souvent).

Les documents annexes à joindre au compromis de vente

Dossier de diagnostic technique

Tous les vendeurs sans exception doivent fournir un dossier de diagnostic technique (DDT) à l'acquéreur pour conclure le compromis. Certains diagnostics sont obligatoires, comme le diagnostic de performance énergétique (DPE). D'autres (amiante, plomb, gaz...) sont requis suivant la situation du logement.

Pour aller plus loin : Les diagnostics immobiliers obligatoires pour vendre sa maison ou son appartement


Dans une copropriété

Pour acheter un appartement ou un lot dans une copropriété, l'acheteur doit recevoir de nombreux documents à la signature de l'avant-contrat. Il s'agit notamment du règlement de la copropriété et du carnet d'entretien de l'immeuble.

En outre, le vendeur doit fournir une multitude d'informations, sur la situation financière de la copropriété, l'état ou encore l'organisation de l'immeuble. Et ce, avant la signature du compromis. Cette obligation récente, issue de la loi Alur sur le logement de 2014, constitue une sorte de pré-état daté, en référence à l'état-daté transmis systématiquement à la signature de l'acte authentique de vente.

Pour aller plus loin : Copropriété, les documents à joindre à l'avant-contrat


Rédaction avec notaire ou modèle type

L'avant-contrat peut être rédigé par l'acheteur et le vendeur eux-mêmes sur papier libre, avec l'aide d'un modèle de compromis de vente type par exemple. Il s'agit alors d'un acte sous seing privé. Le cas échéant, le document peut être établi par le professionnel de l'immobilier qui supervise la transaction.

Pour plus de sécurité juridique, les parties peuvent opter pour un compromis de vente (ou une promesse unilatérale) rédigé par un notaire, sous la forme d'un acte authentique.

A partir du moment où il est établi par un prestataire, le compromis de vente devient payant. Son coût est intégré aux honoraires de l'agent immobilier ou à ceux du notaire.

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Achat immobilier : quelles sanctions en cas de désistement ?



 

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