Copropriété : les documents à joindre à la promesse de vente


Le vendeur d'un appartement dans un immeuble de copropriété doit fournir de multiples documents à l'acquéreur lors de la signature de la promesse de vente. Règlement de copropriété, PV des assemblées générales, montant des charges courantes... Le point sur les documents que vous devez avoir pour vendre sans accroc.  

Les documents pour vendre en copropriété

Vendre un appartement dans une copropriété ne s’improvise pas. Depuis le vote de la loi Alur fin mars 2014, les copropriétaires sur le départ doivent fournir une multitude de documents à l’acquéreur, afin de l’informer au mieux sur l’organisation et les finances de la copropriété ainsi que son entretien. Une mesure bénéfique aux acheteurs mais jugée trop contraignante, de telle sorte qu’une ordonnance de simplification publiée au Journal Officiel du 28 août 2015 amende les obligations du vendeur.

Pour mieux appréhender la vente d’un appartement en copropriété, la rédaction de Toutsurmesfinances.com fait le point sur les papiers dont vous avez besoin, les exceptions à la règle et le délai de rétractation de l’acheteur.

Les documents indispensables

Le code de la construction et de l’habitation détermine plusieurs documents à fournir à l’acheteur d’un bien en copropriété qui signe une promesse de vente (compromis ou promesse unilatérale).

A savoir : Le vendeur doit également fournir le dossier de diagnostic technique (DDT), obligatoire pour toutes les transactions immobilières.

• Organisation de la copropriété

Le vendeur est tenu de fournir le règlement de la copropriété et l’état descriptif de division de l’immeuble, « ainsi que les actes les modifiant s’ils ont été publiés », précise l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil) sur son site internet. A cela s’ajoutent les procès-verbaux des assemblées générales annuelles des trois dernières années : le vendeur n’est néanmoins pas tenu à cette obligation si le syndic de copropriété n’est pas en mesure de lui fournir les procès-verbaux.

De plus, l’acquéreur devra également recevoir la fiche synthétique de copropriété, lorsque celle-ci sera instaurée. Ce document devra être mis à disposition à partir du 1er janvier 2017 dans les copropriétés de plus de 200 lots, du 1er janvier 2018 pour celles de taille moyenne (50 à 200 lots) et du 1er janvier 2019 pour les plus petites copropriétés (moins de 50 lots).

• Informations financières*

De nombreuses données financières doivent être fournies à l’acheteur, à savoir :

– Le montant des charges courantes supportées par le copropriétaire vendeur et inscrites dans le budget prévisionnel au titre des deux dernières années (ou exercices comptables) ;
– Le montant des charges hors budget prévisionnel des deux dernières années ;
– Les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur (à distinguer des sommes dues par le vendeur, qui n’ont plus à être transmises) ;
– L’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

De plus, à partir de la mise en place des fonds travaux – au plus tard le 1er janvier 2017 selon la loi Alur –, le montant de la dernière cotisation payée par le vendeur doit être communiqué, de même que « le montant de la part du fonds de travaux rattachée » au logement vendu.

A savoir : A l’exception des sommes susceptibles d’être dues au syndicat par l’acquéreur, toutes les informations financières doivent être à jour de la dernière assemblée générale chargée d’approuver les comptes.

• Autres documents

Trois autres documents doivent être remis à l’acheteur, à savoir le carnet d’entretien de la copropriété, la notice d’information** sur les droits et obligations des copropriétaires et les conclusions du diagnostic technique global (DTG) de l’immeuble. Concernant le DTG, l’obligation n’entre en vigueur qu’au 1er janvier 2017.

Communication des documents

La loi impose au copropriétaire vendeur de fournir ces documents « au plus tard à la date de signature de la promesse » de vente, comme le précise l’ordonnance de simplification. Cela signifie qu’ils peuvent également être transmis en amont de la signature, de façon à alléger la promesse de vente.

La transmission des documents n’est plus contrainte au format papier : « Elle peut désormais être effectuée par tout moyen et sur tout support, y compris par un procédé dématérialisé (mail, clé USB, cd, …), sous réserve de l’accord expresse de l’acquéreur », explique ainsi l’Anil.

Les dispenses possibles

Selon les situations, les démarches du vendeur peuvent être allégées. La loi prévoit ainsi un régime particulier pour les copropriétés de moins de 10 lots dont le budget prévisionnel annuel est inférieur à 15.000 euros. La signature de la promesse de vente peut alors se faire sans communiquer les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur, l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.

Deux autres cas de dispenses sont également prévus dans la loi :

• Acquéreur investisseur/multipropriétaire

Si l’acheteur du bien est déjà propriétaire d’un logement au sein de la copropriété, la loi permet de lui transmettre seulement les informations financières. Les autres documents ne sont pas exigés.

• Lot annexe (Parking, cave, garage…)

Dans le cadre d’une transaction visant un lot annexe de la copropriété, le vendeur doit seulement transmettre les documents financiers et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, s’il a pu les obtenir auprès de son syndic.

La loi précise que sont considérés comme des lots annexes « un emplacement de stationnement ou un local tel qu’une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier ».

Délai de rétractation

Avant l’entrée en vigueur de cette ordonnance, le délai de rétractation de l’acheteur démarrait dès la signature de la promesse de vente et continuait tant que l’acheteur n’était pas en possession de l’ensemble des documents.

Désormais, la loi protège davantage le vendeur : « Si tous les documents n’ont pas été remis avant la signature de la promesse de vente, alors le délai de rétractation ne court qu’à compter du lendemain de la communication des documents », explique l’Anil. Autrement dit, tant que les informations n’ont pas toutes été transmises, l’acheteur ne peut faire jouer son droit de rétractation. Pour rappel, ce délai a été porté de sept à dix jours par la loi Macron du 7 août 2015.

*Un arrêté est attendu pour préciser le contenu des informations financières à transmettre
**Un arrêté est attendu pour fixer le contenu de cette notice d’information

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