Achat immobilier : les conditions suspensives du compromis de vente

Quand on achète un logement, mieux vaut ne pas trop hésiter. La loi permet à l’acquéreur d’annuler la transaction prévue après la signature d’un compromis de vente mais seulement dans certains cas spécifiques.

• Délai légal de rétractation de 10 jours

Depuis le 14 mai 2016, la loi donne dix jours à l’acquéreur pour réfléchir une fois la promesse de vente signée et éventuellement changer d’avis. Aucun motif particulier n’a besoin d’être invoqué légalement. Les sommes versées par l’acheteur (indemnité d’immobilisation, dépôt de garantie) doivent lui être restituées.

Le délai court à partir du jour suivant la remise ou réception de l’avant-contrat. La loi requiert de l’acquéreur d’inscrire expressément ce droit de rétractation sur l’avant-contrat sous la forme suivante : « Je déclare avoir connaissance qu’un délai de rétractation de dix jours m’est accordé par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du… »

A savoir : Si l’acheteur se rétracte en dehors du délai légal de dix jours et ne peut pas invoquer une des conditions suspensives, le dépôt de garantie versé à la signature de l’avant-contrat ne lui sera pas restitué. Si une clause pénale est inscrite (10% du prix), elle pourra être activée.

• Non-obtention du crédit immobilier

Une fois le délai légal de rétractation épuisé, un acheteur peut encore annuler une vente sans frais. Néanmoins, il ne s’agit que de situations où il est contraint de renoncer à son projet, la plus connue étant l’impossibilité d’obtenir un crédit immobilier dans les délais convenus (45-60 jours). Si l’acquéreur a besoin d’un financement bancaire pour conclure la vente et qu’il ne l’obtient pas, sa responsabilité n’est pas engagée dans l’échec de la transaction, sous réserve que cette clause d’annulation soit inscrite dans l’avant-contrat.

A savoir : Cette condition vaut également si l’acquéreur n’a pas pu obtenir d’assurance de prêt pour son crédit immobilier, selon un jugement de la cour d’appel de Toulouse daté du 6 juillet 2015.

Attention toutefois, l’acquéreur peut se voir refuser l’application de cette clause suspensive. Dans un arrêt rendu le 20 novembre 2013, la Cour de cassation avait ainsi donné tort à une acheteuse qui s’était vu refuser un crédit immobilier à un taux plus bas que la limite inscrite dans l’avant-contrat.

• Servitude d’urbanisme, préemption et hypothèque

Trois autres conditions suspensives, plus rarement activées, existent. La vente peut être annulée lorsqu’une servitude d’urbanisme grève la jouissance du bien. Il en va de même si la mairie décide de préempter le bien lors de sa mise en vente, comme à Paris par exemple.

Pour aller plus loin : Droit de préemption, les documents exigibles du propriétaire

Enfin, si le bien est grevé d’hypothèques d’une valeur supérieure à celle du logement, la vente doit être suspendue. Dans le cas contraire, l’acquéreur deviendrait responsable des dettes restantes.