Qu’est-ce qu’une offre d’achat immobilière ?
L’offre d’achat immobilier (également appelée proposition d’achat) est un acte juridique dans lequel un potentiel acquéreur fait une proposition à un propriétaire pour l’informer de son intention d’acheter le bien concerné à un certain prix. Cette démarche, qui intervient après la visite du bien concerné et une estimation de sa valeur par l’acquéreur, est destinée à aboutir à la signature d’un acte de vente.
Elle permet à l’acheteur (l’offrant) qui le désire de notifier au vendeur de son intérêt pour la maison ou l’appartement qu’il met en vente. Le candidat acquéreur réserve ainsi le bien à des conditions qu’il détermine. Par le biais de l’offre d’achat, il propose notamment au vendeur un prix d’achat, qui peut être inférieur à celui recherché par le propriétaire. Cela correspond, en quelque sorte, à une contre-proposition faite par l’acheteur au vendeur.
L’offre d’achat est le pendant de la promesse de vente. Mais à l’inverse de cette dernière, elle est un engagement du côté de l’acheteur et non du vendeur. C’est un acte juridique unilatéral. Le propriétaire est totalement libre d’accepter ou de refuser (rétractation) une offre d’achat, d’autant qu’il n’y a pas d’accord juridique des deux volontés au moment de la rédaction de l’offre d’achat. De facto, l’offre d’achat ne constitue en aucun cas un avant-contrat, au sens de la promesse de vente ou du compromis de vente.
Pour être valable, l’offre d’achat adressée au vendeur (ou à l’agence immobilière, si la vente lui a été confiée) doit se faire par écrit.
L’offre peut aussi être orale, mais dans ce cas elle n’a aucune valeur juridique.
ATTENTION : l’offre d’achat est gratuite. Autrement dit, le vendeur ne peut exiger le versement d’une quelconque somme d’argent, sous quelque forme que ce soit, sous peine de nullité de l’acte. Dans le même temps, l’acheteur ne peut verser aucun acompte au vendeur. Il ne peut donc pas lui remettre de chèque pour « bloquer » l’affaire.
L’offre d’achat immobilière, obligatoire ou non ?
L’offre d’achat immobilier n’est pas une formalité obligatoire d’un point de vue légal. Mais elle est fortement recommandée, dans la mesure où elle permet non seulement à l’acheteur potentiel de se démarquer des autres candidats aux yeux du vendeur, mais aussi d’accélérer le processus de négociation. Cet engagement peut être fortement apprécié par les vendeurs.
Modèles de lettre de proposition d’achat immobilier
Lettre type pour une offre d’achat au prix du vendeur
Voici un modèle de lettre à adresser si le prix du bien figurant dans l’offre d’achat correspond à celui proposé dans l’annonce immobilière par le vendeur.
{CIVILITÉ DE l’ACHETEUR},
{PRÉNOM DE L’ACHETEUR} {NOM DE L’ACHETEUR}
{ADRESSE DE L’ACHETEUR}
{CODE POSTAL} {VILLE}
{CIVILITÉ DU VENDEUR},
{PRÉNOM DU VENDEUR} {NOM DU VENDEUR},
{ADRESSE DU VENDEUR}
{CODE POSTAL} {VILLE}
{VILLE}, le {DATE}
Courrier recommandé avec accusé de réception
OBJET : Offre d’achat au prix de votre bien immobilier de {NOM DE LA COMMUNE}
Madame, Monsieur,
À la suite à la visite de votre bien immobilier situé à {ADRESSE COMPLÈTE DU BIEN} en date du {DATE DE LA DERNIÈRE VISITE}, nous souhaiterions vous faire une proposition d’achat.
Le(s) soussigné(s)
- Monsieur {NOM, PRÉNOM, ADRESSE, DATE ET LIEU DE NAISSANCE}
- Madame {NOM, PRÉNOM, ADRESSE, DATE ET LIEU DE NAISSANCE}
s’engage(nt) à acquérir le bien immobilier suivant :
- Type de bien {APPARTEMENT, MAISON, GARAGE, IMMEUBLE…}
- Lieu du bien {ADRESSE COMPLÈTE, ÉTAGE ET NUMÉRO DE PORTE}
- Superficie en mètres carrés
- Nombre de pièces
Notre [Mon] offre d’achat s’élève au prix de {PRIX DE VENTE FIXÉ PAR LE VENDEUR, ÉCRIT EN TOUTES LETTRES}. Conformément à l’article 1583 du Code civil, le vendeur et l’acheteur sont réciproquement engagés lorsqu’il y a un accord entre les deux parties sur la chose et le prix. Notre [Mon] offre étant équivalente au prix que vous demandez, celle-ci est ferme et irrévocable.
Toutefois, cette offre est soumise aux conditions suspensives suivantes : {CONDITIONS FIXÉES PAR LE VENDEUR}
- Obtention d’un prêt immobilier au taux maximal de {INDIQUER LE POURCENTAGE} % assurance comprise
- Présence de vices cachés non mentionnés lors de la visite
- Présence de servitudes grevant le bien
- Obtention d’un permis de construire
- etc.
Cette offre est valable à compter de la réception du présent document, et jusqu’au {DATE LIMITE DE RÉPONSE} à minuit.
[PARTIE FACULTATIVE] Nous vous informons que l’achat de votre bien immobilier sera financé selon les modalités suivantes (à choisir selon la situation de l’acheteur)
- Par un prêt bancaire sollicité auprès de l’établissement {NOM DE LA BANQUE}
- Par un apport personnel d’un montant de {MONTANT EN TOUTES LETTRES}
- Par un apport personnel d’un montant de {MONTANT EN TOUTES LETTRES}, complété par un prêt bancaire d’un montant de {MONTANT EN TOUTES LETTRES}
En cas d’acceptation de l’offre, nous vous invitons à signer un compromis de vente auprès du notaire de votre choix dans un délai raisonnable, et au plus tard un mois après l’acceptation de notre offre. Nous vous informons que le prix sera payé intégralement le jour de la signature de l’acte authentique de vente.
[PARTIE FACULTATIVE] En effet, nous souhaiterions prendre possession des lieux à la date suivante {DATE} pour effectuer des travaux avant notre installation.
En l’absence d’une réponse de votre part dans les délais impartis, notre proposition d’achat sera caduque.
Vous pouvez formuler l’acceptation de l’offre par tous les moyens suivants : e-mail, lettre recommandée avec accusé de réception, ou par voie d’huissier à l’adresse suivante {ADRESSE DE L’HUISSIER}.
Dans l’attente de votre retour, nous vous prions d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de notre profond respect.
{CIVILITÉ},
{PRÉNOM} {NOM}
{SIGNATURE}
Lettre type pour une offre à un prix inférieur à celui de l’offre
Un modèle de lettre spécifique est à faire parvenir au vendeur (ou à son mandataire) pour une offre d’achat avec une proposition de prix de l’acheteur qui est légèrement en deçà de celui figurant sur l’annonce.
{CIVILITÉ DE l’ACHETEUR},
{PRÉNOM DE L’ACHETEUR} {NOM DE L’ACHETEUR}
{ADRESSE DE L’ACHETEUR}
{CODE POSTAL} {VILLE}
{CIVILITÉ DU VENDEUR},
{PRÉNOM DU VENDEUR} {NOM DU VENDEUR},
{ADRESSE DU VENDEUR}
{CODE POSTAL} {VILLE}
{VILLE}, le {DATE}
Courrier recommandé avec accusé de réception
OBJET : Offre d’achat à un prix inférieur au prix de l’annonce de votre bien immobilier de {NOM DE LA COMMUNE}
Madame, Monsieur,
À la suite à la visite de votre bien immobilier situé à {ADRESSE COMPLÈTE DU BIEN} en date du {DATE DE LA DERNIÈRE VISITE}, nous souhaiterions vous faire une proposition d’achat.
Le(s) soussigné(s)
- Monsieur {NOM, PRÉNOM, ADRESSE, DATE ET LIEU DE NAISSANCE}
- Madame {NOM, PRÉNOM, ADRESSE, DATE ET LIEU DE NAISSANCE}
s’engage(nt) à acquérir le bien immobilier suivant :
- Type de bien {APPARTEMENT, MAISON, GARAGE, IMMEUBLE…}
- Lieu du bien {ADRESSE COMPLÈTE, ÉTAGE ET NUMÉRO DE PORTE}
- Superficie en mètres carrés
- Nombre de pièces
Notre [Mon] offre d’achat s’élève au prix de {PRIX DE VENTE PROPOSÉ PAR L’ACHETEUR, ÉCRIT EN TOUTES LETTRES}. Conformément à l’article 1583 du Code civil, le vendeur et l’acheteur sont réciproquement engagés lorsqu’il y a un accord entre les deux parties sur la chose et le prix.
Toutefois, cette offre est soumise aux conditions suspensives suivantes : {CONDITIONS FIXÉES PAR LE VENDEUR}
- Obtention d’un prêt immobilier au taux maximal de {INDIQUER LE POURCENTAGE} % assurance comprise
- Présence de vices cachés non mentionnés lors de la visite
- Présence de servitudes grevant le bien
- Obtention d’un permis de construire
- etc.
Cette offre est valable à compter de la réception du présent document, et jusqu’au {DATE LIMITE DE RÉPONSE} à minuit.
[PARTIE FACULTATIVE] Nous vous informons que l’achat de votre bien immobilier sera financé selon les modalités suivantes (à choisir selon la situation de l’acheteur)
- Par un prêt bancaire sollicité auprès de l’établissement {NOM DE LA BANQUE}
- Par un apport personnel d’un montant de {MONTANT EN TOUTES LETTRES}
- Par un apport personnel d’un montant de {MONTANT EN TOUTES LETTRES}, complété par un prêt bancaire d’un montant de {MONTANT EN TOUTES LETTRES}
En cas d’acceptation de l’offre, nous vous invitons à signer un compromis de vente auprès du notaire de votre choix dans un délai raisonnable, et au plus tard un mois après l’acceptation de notre offre. Nous vous informons que le prix sera payé intégralement le jour de la signature de l’acte authentique de vente.
[PARTIE FACULTATIVE] En effet, nous souhaiterions prendre possession des lieux à la date suivante {DATE} pour effectuer des travaux avant notre installation.
En l’absence d’une réponse de votre part dans les délais impartis, notre proposition d’achat sera caduque.
Vous pouvez formuler l’acceptation de l’offre par tous les moyens suivants : e-mail, lettre recommandée avec accusé de réception, ou par voie d’huissier à l’adresse suivante {ADRESSE DE L’HUISSIER}.
Dans l’attente de votre retour, nous vous prions d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de notre profond respect.
{CIVILITÉ},
{PRÉNOM} {NOM}
{SIGNATURE}
Rédaction de l’offre d’achat : les précautions à prendre
Ce qu’il faut prévoir en amont
Avant de rédiger une offre d’achat par écrit, l’acheteur doit prendre toutes les précautions nécessaires. Car une fois signé, le document ne peut plus être modifié par la suite.
Il est notamment recommandé à l’offrant :
- d’évaluer justement un bien avant de faire une offre d’achat
- de se renseigner sur les possibilités de rétractation
- d’indiquer au vendeur que la vente ne sera légalement constituée qu’une fois l’avant-contrat signé et si les conditions suspensives mentionnées dans l’offre d’achat sont respectées
- de préciser qu’il se réserve la possibilité de révoquer l’offre si le vendeur n’accepte pas cette dernière dans les délais impartis
- de ne pas laisser trop long au vendeur pour réfléchir à l’offre (un délai entre cinq et dix jours est raisonnable)
- de signer le recours à un prêt dont le détail des modalités apparaîtra dans l’offre d’achat
- de ne pas verser d’argent au vendeur, même si celui-ci le demande (cette pratique est interdite lors d’une offre d’achat)
Ce que doit obligatoirement contenir une offre d’achat
L’offre d’achat n’est pas soumise à un contenu impératif (elle n’est pas légalement décrite). Néanmoins, plus l’acheteur détaillera l’acte, plus il suscitera l’intérêt du vendeur, et plus rapidement une négociation pourra s’enclencher.
Concrètement, les mentions indispensables devant figurer dans une offre d’achat sont les suivantes :
- l’identification de chacune des parties prenantes à l’acte (l’acheteur et le propriétaire du bien à vendre)
- la description du bien immobilier mis en vente (adresse précise, type de logement, nombre de pièces, surface…)
- le prix du bien fixé par l’acquéreur (une proposition de prix inférieure ou égale au prix demandé par le vendeur)
- la durée de validité de l’offre d’achat (au-delà, l’offre est caduque)
- les éventuelles conditions suspensives de l’offre d’achat
- le mode de financement retenu pour l’acquisition du bien (moyen de paiement envisagé, crédit immobilier ou apport personnel)
- les modalités de réponse du vendeur (signature de l’offre, lettre recommandée avec accusé de réception, huissier…)
Quelles clauses suspensives faire figurer dans l’offre d’achat ?
Lors de la rédaction d’une offre d’achat destinée au vendeur, un acheteur a tout intérêt (c’est plus une précaution qu’une obligation) à prévoir des clauses suspensives. Elles correspondent, ici, aux modalités de rétractation pour l’éventuel acquéreur du bien. Les clauses servent, entre autres, à protéger l’acheteur, puisqu’elles le libèrent de ses obligations envers le propriétaire en cas d’imprévu(s) survenant indépendamment de sa volonté. C’est à lui que revient la décision de déterminer les clauses impératives à ses yeux pour que la vente ait lieu.
Ainsi, il est possible d’ajouter une condition suspensive de financement dans une offre d’achat. Cela signifie que si l’acheteur n’obtient pas le prêt bancaire qu’il a demandé pour financer son projet immobilier, il a la possibilité de se rétracter. Cette clause suspensive peut être ainsi formulée : « Cette offre est valable sous réserve de l’obtention d’un prêt d’un montant de [montant du prêt] euros au taux maximum de [pourcentage du taux] % que je dois souscrire auprès d’un établissement financier ou bancaire ». La clause liée au financement précise certains aspects de la demande de prêt prévue par l’acheteur (durée de remboursement, taux du crédit maximum…).
Outre l’obtention d’un crédit immobilier pour pouvoir financer l’achat, on peut citer parmi les conditions suspensives d’offre d’achat (liste non exhaustive) :
- la garantie que l’électricité soit effectivement aux normes en vigueur
- la réparation promise par le vendeur d’une installation ou d’un élément dégradé
- l’obtention d’un permis d’urbanisme pour réaliser une extension
- l’absence de servitude susceptible d’affecter l’usage et la propriété du logement acheté
ATTENTION : dans le cas où un acquéreur potentiel formule une offre assortie de conditions suspensives, il est de son devoir de faire le nécessaire pour que celles-ci soient remplies. En clair, ces clauses doivent obligatoirement être respectées pour que l’offre d’achat soit valide. Ainsi, si l’acheteur conditionne l’offre d’achat à l’obtention d’un prêt, il est tenu de solliciter un ou plusieurs établissements bancaires et d’avertir le vendeur s’il essuie un refus.
Quelle est la durée de validité d’une offre d’achat ?
La durée de validité de l’offre d’achat figure parmi les mentions indispensables que l’acheteur faire figurer dans l’acte qu’il adresse au vendeur dans le cadre d’une transaction immobilière. En règle générale, ce délai de validité, au terme duquel l’offre émise par l’acquéreur potentiel devient caduque, n’excède pas une dizaine de jours.
Durant ce délai de validité, le vendeur dispose de plusieurs options :
- accepter telle quelle l’offre d’achat émise par l’acheteur (à un prix égal ou inférieur à l’offre)
- refuser l’offre d’achat si le prix proposé par l’acheteur est inférieur à celui qu’il souhaite
- émettre une contre-proposition écrite, en indiquant un nouveau prix
À NOTER : si aucune durée de validité n’a été indiquée dans l’offre d’achat, l’acquéreur potentiel peut se rétracter tant que le vendeur n’a pas accepté la proposition.
Outre l’expiration du délai prévu dans l’offre, il existe deux autres cas de figure qui peuvent rendre l’offre d’achat caduque (chaque partie est, en conséquence, déliée de ses engagements contractuels). Il s’agit :
- du décès de l’acheteur (l’article 1117 du Code Civil précise que la transaction est arrêtée)
- de l’incapacité juridique de l’offrant à procéder à l’achat du bien immobilier (les mineurs non émancipés ou les personnes majeures placées sous tutelle ou curatelle)
Peut-on faire une offre d’achat par e-mail ou par SMS ?
Est-il possible d’envoyer une offre d’achat par e-mail (courrier électronique) ou par SMS (message envoyé via un téléphone mobile). Il est tout à fait possible de formuler une proposition d’achat par l’un de ces canaux. L’e-mail et le SMS permettent un gain de temps et une rapidité d’envoi par rapport à une lettre envoyée au vendeur (ou à son mandataire) ou un formulaire remis en main propre.
Une offre par mail a la même valeur juridique qu’une offre d’achat écrite et engage l’acheteur auprès du vendeur.
Il faut toutefois s’assurer de connaître l’adresse électronique exacte du vendeur et exiger une confirmation de réception du message. De plus, une offre d’achat doublée par un courrier recommandé avec accusé de réception donnera plus de force à un mail ou un SMS initial.
Pour rédiger une offre d’achat immobilier par e-mail, il est possible de reprendre les éléments du courrier type figurant plus haut.
Offre d’achat immobilier : l’acheteur peut-il se rétracter ?
En théorie, si le vendeur accepte l’offre d’achat formulée par un acheteur, la vente doit être conclue au prix (égal ou en dessous de celui figurant sur l’annonce) et aux conditions mentionnées dans le document. En clair, l’acquéreur s’engage à acheter le bien immobilier. Il s’ensuit la signature du compromis de vente auprès du notaire, puis la signature de l’acte de vente.
Cependant, il est à noter que du côté de l’acheteur, une offre d’achat peut être annulée :
- à tout moment si l’offre n’a pas encore été acceptée par le vendeur (la demande de rétractation de l’acheteur doit être faite par écrit)
- si le vendeur a refusé la proposition de l’acheteur ou qu’il n’a pas répondu à l’offre dans les temps
- si le vendeur fait une contre-proposition écrite (la première offre émise par l’acheteur devient caduque)
- si une des conditions suspensives ne se réalise pas (si l’acquéreur, qui avait deux mois pour décrocher un crédit, ne l’a finalement pas obtenu, par exemple)
Comment annuler une offre d’achat déjà acceptée par le vendeur ? Si la procédure n’est pas encore allée jusqu’à la signature du compromis de vente, l’acheteur doit simplement prévenir le vendeur, afin de décider d’un commun accord d’annuler l’offre. Dans le cas où l’acheteur a signé un compromis de vente et qu’il change finalement d’avis, il peut user de son droit de rétractation de dix jours après la signature du compromis de vente. Il n’a pas besoin de justifier d’un motif légitime auprès du vendeur.
IMPORTANT : il n’existe aucune priorité selon l’antériorité d’une offre ou selon le prix proposé. Un vendeur ayant reçu plusieurs offres est libre de choisir la personne à qui il souhaite vendre son bien.
Offre d’achat acceptée : un vendeur peut-il se rétracter ?
La signature de l’offre d’achat vaut, en principe, acceptation de la vente pour le propriétaire du bien.
Il existe cependant deux cas de figure qui permettent à un vendeur de se rétracter après qu’il a pourtant accepté l’offre d’achat :
- l’offre d’achat ne mentionnait pas explicitement les conditions de la vente
- l’offre d’achat précisait que les parties n’étaient pas engagées avant la signature du compromis ou de la promesse de vente
Offre d’achat au prix : le vendeur doit-il accepter ?
Le vendeur a toute latitude de rejeter une offre d’achat émise par un vendeur, même si elle est au prix de l’annonce immobilière. Si d’autres candidats font une offre d’achat au prix, le vendeur a la possibilité de choisir le dossier qui le convainc le plus. Le vendeur n’est donc pas obligé, à la réception d’une offre d’achat, obligé de l’accepter.
En revanche, si le vendeur se rétracte alors qu’il a accepté une offre d’achat par écrit (parce qu’il a reçu une offre d’achat plus avantageuse ou car il ne souhaite plus vendre son bien immobilier), il encourt des poursuites judiciaires. De plus, le juge peut l’obliger à vendre le logement au candidat à l’acquisition dont l’offre a été acceptée, et au prix accepté par le vendeur dans l’offre initiale.
