Achat immobilier : quelles sanctions en cas de désistement ?

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Dans le cadre d'un achat immobilier, l'acheteur comme le vendeur peut être pénalisé s'il abandonne la transaction alors qu'il s'était engagé à la conclure. Selon le type d'avant-contrat (promesse unilatérale de vente ou compromis) et le moment choisi, les conséquences ne sont pas les mêmes. Explications.

Que se passe-t-il si j’abandonne un achat immobilier après m’être engagé ? 

Abandonner un achat immobilier après s'être engagé n'est jamais une bonne idée. En dehors des conditions suspensives prévues par la loi, comme l'incapacité à obtenir un crédit immobilier par exemple, faire capoter la transaction après avoir signé un avant-contrat se paye. Le point sur les sanctions prévues par loi, pour l'acheteur et le vendeur.

• Promesse unilatérale de vente

L'acheteur abandonne : Signer une promesse unilatérale de vente n'engage que le vendeur. L'acheteur pose pour sa part une option, qu'il doit lever pour finaliser la transaction, et verse une indemnité d'immobilisation, égale à 10% du prix en général. Si l'option n'est pas levée, et ce alors que toutes les conditions suspensives ont été remplies, l'acquéreur perd définitivement l'indemnité.

En revanche, un acheteur ne peut pas être obligé d'acquérir le bien.

Le vendeur abandonne : Compte tenu de l'engagement ferme du vendeur, la justice peut le forcer à exécuter la transaction.

• Promesse synallagmatique ou compromis de vente

L'acheteur abandonne : Dans un compromis de vente, chaque partie s'accorde sur la transaction et son prix. Si l'acquéreur se retire en dehors des conditions suspensives admises par la loi, le vendeur peut faire jouer la clause pénale inscrite dans le compromis. Celle-ci représente 10% du prix le plus souvent et permet de situer le montant des dommages et intérêts pouvant être ordonnés par le juge.

Attention : « Un juge n'est pas tenu par le montant indiqué par la clause pénale du compromis de vente », précise Maître Labour, notaire à Corbeil-Essonnes. Le montant des dommages et intérêts peut varier à la hausse comme à la baisse, en fonction du dossier, des raisons invoquées par l'acquéreur et du timing de l'abandon : plus il est tardif, plus les pénalités risquent d'être élevées.


Le vendeur abandonne : Là encore, la justice peut forcer l'exécution de la vente : le vendeur faisant face à une obligation de donner, le juge peut se substituer à lui afin de finaliser la transaction à laquelle il s'était engagé.

 

Et après la signature de l’acte authentique ?

Une fois la vente définitivement actée, le nouveau propriétaire peut constater des vices cachés, c’est-à-dire des défauts dont il n’avait pas connaissance avant l’acquisition. Dans ce cas, la transaction n’est pas annulée mais le vendeur devra verser des dommages et intérêts si la justice reconnaît sa responsabilité. L’acheteur doit toutefois pouvoir démontrer qu’il y avait bien un vice, qu’il ne pouvait pas le découvrir avant de conclure l’affaire alors que le vendeur en avait connaissance.



 

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