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Pour obtenir son crédit immobilier, un emprunteur doit bien préparer sa demande de prêt. Constitution du dossier, pièces justificatives requises, évaluation de la banque, atouts pour mettre toutes les chances de son côté… Ce qu’il faut savoir pour le montage de son dossier de crédit immobilier.

Plan

Les pièces justificatives personnelles à fournir
Les documents à fournir sur le projet immobilier
Les critères d’évaluation du dossier par la banque
Les atouts d’un bon dossier de crédit immobilier

La constitution du dossier de prêt immobilier

Les pièces justificatives personnelles à fournir

Pour monter son dossier de crédit immobilier, l’emprunteur doit rassembler un certain nombre de documents personnels exigés par la banque. En l’occurrence, il doit pouvoir présenter les pièces justificatives détaillées ci-dessous. Pour un emprunt en couple, chacun doit fournir les documents demandés lorsque cela s’y prête.

Identité

- Une pièce d’identité
- Les justificatifs de situation familiale : livret de mariage ou certificat de Pacs et livret de famille. Le cas échéant, le jugement de divorce doit être fourni.
- Un justificatif de domicile : factures d’eau, d’électricité, de gaz de moins de trois mois. Un propriétaire peut également présenter son dernier avis de taxe foncière. Un locataire peut fournir son contrat de bail et sa dernière quittance de loyer. Une personne hébergée à titre gratuit doit quant à elle produire une attestation de la personne qui l’accueille.

Revenus

- Les trois dernières fiches de paie pour les salariés
- Les trois dernières déclarations n°2035 ou 2031 pour les professionnels libéraux
- Les trois derniers bilans et les extraits Kbis et statuts pour les travailleurs et gérants non-salariés
- Les sources de revenus non professionnels (allocations familiales, pensions de retraite par exemple)
- Les justificatifs de revenus fonciers pour les propriétaires bailleurs (formulaire de déclaration n°2044, contrat de bail signé avec le locataire, etc.)
- Les trois derniers relevés de compte bancaire (ou de compte bancaire professionnel pour un travailleur ou gérant non salarié)
- Les deux derniers avis d’imposition.

Apport personnel et emprunts en cours

- Tout document pouvant prouver les sources de l’apport personnel de l’emprunteur, comme un acte de donation (ou de succession), un justificatif de prêt familial, la preuve du déblocage d’un prêt épargne logement (PEL), etc.
- Les documents portant sur les crédits consommation et immobiliers (avec les tableaux d’amortissement) en cours de remboursement par l’emprunteur au moment du dépôt de sa demande de prêt.

A savoir : le cas échéant, il est également utile de présenter à la banque des documents relatifs aux placements souscrits par l’emprunteur. Ces derniers permettent de mettre en avant sa capacité d’épargne.

Les documents à fournir sur le projet immobilier

La banque sollicitée par l’emprunteur ne s’intéresse pas uniquement à sa situation personnelle. Elle étudie également avec attention les caractéristiques de l’achat immobilier qu’il souhaite financer. Pour ce faire, il faut lui transmettre les documents suivants :

- Promesse unilatérale ou compromis de vente signé. Pour l’achat d’un logement neuf, l’emprunteur doit présenter l’avant-contrat (contrat de réservation). Tous ces documents doivent comporter une condition suspensive permettant d’annuler l’achat si l’emprunteur n’obtient pas son crédit immobilier.
- Les plans de construction de la maison ou les plans de rénovation du logement, le cas échéant
- Le dossier de diagnostics techniques (DDT) du logement ancien ou l’attestation de performance énergétique du logement neuf
- Le titre de propriété et le ou les contrats de prêt souscrits pour l’acquisition du logement actuel (avec les tableaux d’amortissement) pour les emprunteurs qui revendent leur bien afin d’en acheter un nouveau (à l’aide d’un crédit relais notamment).

Les critères d’évaluation du dossier de prêt immobilier par la banque

Revenus et charges

La banque analyse la situation financière de l’emprunteur et scrute particulièrement son taux d’endettement (le pourcentage de ses revenus consacrés au remboursement de crédits et dettes) ainsi que son reste à vivre, c’est-à-dire la somme dont il dispose une fois qu’il s’est acquitté de ses mensualités de remboursement et de l’ensemble de ses charges. Elle détermine ainsi sa capacité d’emprunt.

Un endettement trop important et/ou un reste à vivre trop faible peuvent ainsi l’inciter à refuser la demande de prêt.

Pour aller plus loin, notre article sur le calcul de la capacité d’emprunt

Situation professionnelle

Les banques se montrent réticentes à prêter de l’argent à des clients qui ne bénéficient pas d’une certaine stabilité professionnelle. Autrement dit, il est difficile d’obtenir un prêt lorsque l’on est en CDD ou en intérim. C’est d’autant plus vrai lorsque le contrat de travail prend fin dans peu de temps. A l’inverse, fonctionnaires et salariés en CDI rassurent les établissements de crédit.

Apport personnel

Plus l’apport personnel de l’emprunteur est important, moins il s’endette, ce qui permet à la banque de prendre moins de risques. Disposer d’un apport conséquent (10% du prix ou plus) est donc vu d’un bon œil et permet le plus souvent de bénéficier de taux d’intérêt plus bas.

Pour autant, obtenir un prêt immobilier sans apport n’est pas impossible. En général, l’emprunteur devra tout de même payer de sa poche les frais d’acquisition (frais de notaire et autres). C’est ce que l’on appelle un financement à 100%. Plus rarement, un emprunteur pourra négocier un financement à 110%, frais d’achat inclus.

A savoir : quand les taux d’intérêt sont bas, il est préférable de limiter son apport personnel et de maximiser son endettement, afin de tirer pleinement parti de conditions de financement avantageuses et de préserver son épargne.

Les aides potentielles

Le profil d’un emprunteur peut lui permettre de bénéficier d’aides au financement de son projet. Par exemple, les néo-propriétaires peuvent obtenir un prêt à taux zéro (PTZ) pour l’achat d’un logement neuf ou ancien (avec travaux) sous conditions de ressources notamment. De même, certains peuvent bénéficier d’un prêt à l’accession sociale (PAS) et continuer à toucher les aides au logement (APL accession).

De plus, certains salariés peuvent accéder aux prêts aidés d’Action logement. Les fonctionnaires peuvent quant à eux bénéficier d’aides auprès de leur mutuelle santé professionnelle. Enfin, les collectivités locales peuvent également prévoir des aides pour certaines catégories d’emprunteurs, comme les primo-accédants.

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La durée du prêt

Pour faciliter son financement et diminuer le montant des mensualités de remboursement, l’emprunteur peut demander à allonger la durée de son prêt, de 20 à 25 ans par exemple. Cela peut faire la différence entre un refus et un accord. Mais il lui en coûtera, puisque la banque proposera un taux d’intérêt plus élevé car elle prend un risque plus important. A l’inverse, réduire la durée permet de baisser le taux.

La pertinence de l’achat immobilier

Les banques rechignent fort logiquement à débloquer des fonds pour financer un achat à un prix bien supérieur au marché. Dans le même ordre d’idées, elle peut s’intéresser aux perspectives de revente du bien, pour s’assurer que celle-ci ne posera pas de problème vis-à-vis du remboursement de l’emprunt. En résumé, les banques ne veulent pas financer de « mauvais » projets immobiliers. Si elles estiment que l’achat présente un risque supérieur à la moyenne, elles pourront refuser le dossier ou imposer un taux d’intérêt plus élevé.

A savoir : si l’emprunteur achète une résidence principale éloignée de son lieu de travail, les frais de transports que cette situation engendre seront pris en compte dans l’appréciation du dossier et notamment dans le calcul du reste à vivre.

Chaque banque pratique ses propres critères

Les candidats à l'emprunt doivent retenir que toutes les banques ne pratiquent pas les mêmes critères d'octroi. Concrètement, une banque peut refuser votre dossier tandis qu'une autre l'acceptera. D'où l'intérêt de soumettre sa demande de prêt à plusieurs établissements.

« Chaque banque applique ses propres standards pour évaluer l’endettement et le reste à vivre des emprunteurs, explique le co-fondateur du courtier Artémis courtage Ludovic Huzieux. Certaines prennent en considération les charges fiscales mais d’autres non. De même, certaines s’appuient exclusivement sur le taux d’endettement de l’emprunteur et refusent les dossiers qui ne correspondent pas à leurs critères, même avec un apport personnel considérable (50% et plus) ou un profil intéressant. »

Les atouts d’un bon dossier de prêt immobilier

Un dossier complet et transparent

Avant toute chose, l’emprunteur doit s’assurer que son dossier est complet et répond aux attentes de la banque. Se présenter avec un dossier complet constitue un gage de sérieux et permet également d’éviter de faire traîner les choses.

En outre, il ne faut pas s’amuser à cacher ou maquiller certaines caractéristiques de son profil en espérant que la banque ne s’en rende pas compte. Mieux vaut être transparent pour ne pas laisser une mauvaise impression qui déboucherait sur un refus de prêt.

A savoir : si vous faites appel à un courtier en crédit immobilier pour obtenir un financement, ce dernier s’occupe du montage du dossier et de sa présentation aux banques.

Des comptes bancaires propres

Comme les relevés de compte bancaire sont étudiés scrupuleusement, il est indispensable de faire attention à ces dépenses. Découverts intempestifs et dépenses inconsidérées sont à proscrire, a minima sur les trois mois précédant la demande de crédit immobilier. A l’inverse, des virements réguliers sur un compte épargne sont un gage de sérieux et de prévoyance pour les banques.

« En ce début d’année 2017, avec des délais de traitement légèrement rallongés par rapport à la normale, il est essentiel de bien préparer son dossier en amont, prévient le directeur associé d'Artémis courtage Ludovic Huzieux. L’objectif est de ne pas avoir à représenter son dossier à cause d’un refus de caution parce que les comptes bancaires sont mal tenus (découverts intempestifs, amendes administratives…). Cela peut bloquer les projets, même avec un endettement acceptable, et crée des soupçons chez la banque prêteuse. »

Un apport personnel conséquent

L’absence d’apport personnel n’empêche pas automatiquement d’obtenir un prêt. Mais disposer d’un capital important pour avancer le financement de l’achat immobilier n’a jamais pénalisé le dossier d’un emprunteur. A minima, cela rassure la banque et ouvre la possibilité de négocier un taux plus bas. Un apport robuste peut faire la différence entre un refus et un accord de financement.