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Devenir propriétaire de son logement social, c’est possible à l’aide du prêt social de location-accession (PSLA). Au terme d’une période de location, les occupants peuvent acheter leur maison ou appartement et bénéficient d’un plafonnement du prix de vente et de la mensualité de remboursement.

 

Définition et principe du PSLA

Techniquement, le prêt social de location-accession (PSLA) concerne d’abord les opérateurs HLM. Ces derniers peuvent bénéficier d’un PSLA afin de construire de nouveaux logements pour y loger des ménages ne dépassant pas un certain plafond de revenus. Les locataires profitent alors d’une option d’achat sur le logement, qu’ils peuvent activer ou non. S’ils choisissent de devenir propriétaires à cette occasion, ils peuvent alors profiter de certains avantages accordés à l’opérateur HLM dans le cadre de l’opération, comme une exonération de taxe foncière par exemple. De plus, le prix de vente est limité par un plafond, de même que le montant des mensualités de remboursement du prêt.

A noter : après avoir levé l’option, les emprunteurs peuvent choisir un autre financement s’ils le souhaitent.

En toute logique, la location-accession se divise en deux phases : une phase de location, durant laquelle ils doivent payer une redevance puis une période de propriété et de remboursement des mensualités du PSLA après la levée d’option. Le paiement de la redevance durant la phase locative couvre à la fois le loyer demandé par l’opérateur HLM et une partie du prix de l’acquisition.

Au moment de lever l’option d’achat, les locataires peuvent refuser, par manque de moyens ou en raison d’une mutation professionnelle et d’un déménagement par exemple.

Avantages et inconvénients du PSLA

Avantages du PSLA

APL et aides au logement

Les locataires qui respectent les critères d’attribution des aides au logement (APL, ALS et ALF) peuvent continuer à percevoir leur allocation après la signature d’un contrat de location-accession. Et ce, pendant la phase locative comme durant le remboursement des mensualités. Le PSLA octroie ainsi un avantage similaire au prêt conventionné (PC) ou au prêt à l’accession sociale (PAS) pour faciliter le paiement des traites.

Mensualités de remboursement

Le remboursement du PSLA est encadré afin de limiter la charge financière pesant sur le ménage. Le principe est le suivant : le montant des mensualités ne doit pas dépasser celui de la dernière redevance acquittée durant la phase de location (hors coût de l’assurance de prêt). Ce mécanisme permet de faciliter l’accession à la propriété car il ne provoque pas de saut de charges pour le locataire devenu emprunteur.

Plafonds du PSLA 2017 pour le prix de vente

Autre atout indéniable du PSLA, l’opérateur HLM ne doit pas dépasser certains plafonds de prix au moment de céder le logement aux locataires.

En 2017, les plafonds de prix du prêt social à la location-accession sont les suivants :

- 4.538 euros/m2 en zone A bis (ou 4.036 euros/m2 pour les agréments délivrés avant le 1er février 2015)
- 3.439 euros/m2 en zone A (ou 4.036 euros/m2)
- 2.755 euros/m2 en zone B1 (ou 2.706 euros/m2)
- 2.404 euros/m2 en zone B2 (ou 2.363 euros/m2)
- 2.103 euros/m2 en zone C (ou 2.067 euros/m2).

Pour déterminer le prix exact, la surface habitable du logement est prise en compte ainsi que la moitié des surfaces annexes. La surface d’un garage ou d’une place de stationnement est également prise en compte dans la limite de 6m2.

En plus de ces plafonds, le prix de vente décroît de 1% par an à compter de l’entrée dans les lieux du locataire.

En définitive, le prix de vente payé correspond au prix plafonné, diminué d’1% par an et de la contribution des occupants à travers le paiement de la redevance.

Prêts complémentaires

Le mécanisme du PSLA permet aux locataires de souscrire des prêts complémentaires afin de faciliter le financement de l’opération. Ils peuvent par exemple souscrire un prêt à taux zéro (PTZ), à condition que les emprunteurs soient les titulaires initiaux du contrat de location-accession. Il est également possible d’obtenir un PAS ou un prêt conventionné dans ce cadre.

Taxe foncière

Dans le cadre d’un PSLA, les opérateurs HLM bénéficient d’une exonération de taxe foncière d’une durée limitée à 15 ans. S’ils cèdent le logement à un occupant en location-accession, ce dernier en bénéficie également jusqu’à expiration du délai de 15 ans. L’exonération court ainsi plus ou moins longtemps pour le néo-propriétaire, suivant si son logement a été construit récemment ou non.

TVA

L’opérateur HLM bénéficie initialement d’un taux de TVA réduit à 5,5% pour la construction du logement. Si le locataire en devient propriétaire dans un délai de cinq ans après l’achèvement de la construction, il profite à son tour de la TVA à 5,5%.

Garantie de relogement

Si l’option d’achat n’est pas levée, l’opérateur HLM doit proposer au moins trois solutions de relogement via lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de six mois. L’occupant dispose d’un mois pour donner sa réponse. Faute d’accord, il doit quitter les lieux. A l’inverse, si l’une des propositions de relogement est acceptée, il continue de payer une indemnité d’occupation, égale à la redevance minorée du montant dédié à l’acquisition, en attendant de déménager.

Inconvénients du PSLA

Redevance de location

Les occupants du logement doivent pouvoir supporter le paiement d’un loyer HLM rehaussé d’une contribution financière supplémentaire afin de payer une partie du prix de vente.

La fraction locative de la redevance est toujours plafonnée. En 2017, elle ne doit pas dépasser les montants suivants :

- 13,19 euros/m2 en zone A bis
- 10,14 euros/m2 en zone A
- 8,73 euros/m2 en zone B1
- 8,38 euros/m2 en zone B2
- 7,78 euros/m2 en zone C.

La fraction de la redevance dédiée à l’acquisition varie selon la situation financière des locataires-accédants. Son montant doit faire l’objet d’un accord avec l’opérateur HLM et ne peut pas être réduit à 0. En revanche, cette contribution peut être simplement symbolique si besoin est.

Plafonds PSLA de revenus

L’accès au PSLA est réservé aux ménages modestes dont le revenu fiscal de référence (RFR) ne dépasse pas les seuils suivants pour une demande en 2017 :

- 31.501 euros en zone A (ou 23.878 euros en zones B et C) pour une personne seule dans le logement
- 44.100 euros (ou 31.841 euros) pour deux personnes
- 50.401 euros (ou 36.831 euros) pour trois personnes
- 57.331 euros (ou 40.812 euros) pour quatre personnes
- 65.396 euros (ou 44.782 euros) pour cinq personnes et plus occupant le logement.

Pas de transfert automatique

Signer un contrat de location-accession avec un opérateur HLM ne constitue pas une garantie de devenir propriétaire. Le transfert du PSLA peut en effet être refusé aux occupants dont les capacités financières sont jugées insuffisantes pour assurer le remboursement du prêt.

Revente du bien et garantie de rachat

Une fois propriétaire, l’occupant peut revendre le bien à tout moment. Si besoin, il peut rembourser son prêt avant son terme sans subir de pénalités de remboursement anticipé.

Pour protéger les occupants en cas de besoin, le mécanisme du PSLA prévoit une garantie de rachat qui court sur 15 ans après la levée d’option tant que l’emprunt n’est pas remboursé. Cette garantie doit être activée sur demande de l’emprunteur dans un délai d’un an suite aux évènements suivants :

- Décès d’un emprunteur ou d’un de ses enfants (descendant direct faisant partie du ménage)
- Divorce ou dissolution de Pacs
- Chômage de plus d’un an
- Invalidité
- Mutation professionnelle entraînant un trajet de plus de 70 kilomètres entre le logement et le lieu de travail.