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Avant de se lancer dans un projet d’achat immobilier, il faut connaître sa capacité d’endettement pour identifier son budget. Les clés pour déterminer sa capacité d’emprunt avant de souscrire un crédit immobilier.

Sommaire

Définition
Calculer sa capacité d’emprunt
Calcul du taux d’endettement
Calcul du reste à vivre
Critères des banques
Augmenter sa capacité d’emprunt
Exemple de calcul

Simulation

La capacité d’emprunt, c’est quoi ?

La capacité d’emprunt désigne le montant qu’un emprunteur peut obtenir auprès d’une banque pour financer son projet d’achat immobilier. Il s’agit de la principale composante de sa capacité d’achat, avec l’apport personnel et, le cas échéant, des prêts complémentaires, comme le prêt à taux zéro (PTZ) par exemple.

A noter : la capacité d’emprunt ne varie pas selon l’apport personnel de l’emprunteur. C'est éventuellement le taux du crédit immobilier qui peut être plus favorable à l'emprunteur.

La capacité d’emprunt, ou capacité d’endettement, s’appuie notamment sur deux variables : le taux d’endettement et le reste à vivre du ménage emprunteur.

La durée du prêt immobilier et son taux d’intérêt influencent également le montant qu’il est possible d’emprunter. En effet, plus le taux est élevé, plus les mensualités le sont également (à durée équivalente), ce qui réduit la capacité d’emprunt (taux d’endettement plus élevé, reste à vivre réduit). Dans l’autre sens, allonger la durée d’un prêt (25 ans au lieu de 20 par exemple) permet de diminuer les mensualités et d’augmenter le reste à vivre de l’emprunteur. En contrepartie, celui-ci devra accepter une hausse du coût total du crédit.

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Le taux d’endettement

En résumé, le taux d’endettement confronte les charges du foyer à ses revenus afin d’évaluer le pourcentage des ressources du ménage qui doit être consacré au paiement des dépenses récurrentes. Cet indicateur permet à la banque de s’assurer que l’emprunteur n’accumule pas trop de dettes diverses au regard de ses moyens.

Calcul du taux d’endettement

Les sources de revenu suivantes doivent être prises en considération :

• Salaires et traitements
• Pensions de retraite
• Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), non commerciaux et agricoles
• Revenus fonciers
• Revenus de placements financiers réguliers.

Les revenus non garantis, tels que les primes exceptionnelles, ne sont pas intégrés au calcul du taux d’endettement. Il en va de même pour les prestations sociales comme les allocations familiales.

Les charges suivantes doivent être intégrées dans le calcul du taux d’endettement avant emprunt :

• Les mensualités de remboursement de crédit en cours (crédit conso, auto ou crédit immobilier pour des emprunteurs déjà propriétaires de leur résidence principale)
• Le loyer mensuel pour un foyer de locataires
• Les pensions alimentaires versées à un ex-conjoint
• Toute autre charge récurrente.

Une fois le résultat obtenu, la banque évaluera également le taux d’endettement du ménage une fois le prêt accordé : il suffit pour cela de remplacer les charges de loyer (pour un foyer locataire) par le montant des mensualités de remboursement.

Le reste à vivre

Le reste à vivre correspond à la somme à la disposition du ménage emprunteur une fois qu’il s’est acquitté de l’ensemble de ses charges. Si ce montant est insuffisant pour permettre au foyer de vivre normalement et d’assurer ses dépenses courantes incompressibles (factures d’électricité, de téléphone, alimentation, etc.), le prêt ne sera pas accordé.

La capacité d’emprunt du ménage est donc particulièrement conditionnée par le reste à vivre, plus encore que par le taux d’endettement.

Les critères des banques

Taux d’endettement

En général, les banques rechignent à dépasser 33% de taux d’endettement pour accorder un crédit immobilier. Elles peuvent faire des exceptions pour les meilleurs dossiers (revenus élevés ou très élevés, jeune client à fort potentiel dans l’avenir, etc.).

Les exceptions à la règle des 33% dépendent en général des revenus de l’emprunteur et de son reste à vivre : si un emprunteur se retrouve avec un taux d’endettement supérieur à 33% mais un reste à vivre plus que confortable au regard de ses besoins, la banque n’aura pas de difficultés à accorder le prêt.

A savoir : certaines banques prennent en considération le montant des impôts supportés par le foyer emprunteur dans le calcul du taux d’endettement.

Reste à vivre

Les critères des banques en matière de reste à vivre dépendent en partie de la localisation : un couple vivant à Paris ou dans sa proche banlieue devra par exemple disposer d’un reste à vivre plus important qu’un couple en province pour le même crédit immobilier, du fait du coût de la vie plus important en région parisienne.

De même, les exigences varient selon la composition du foyer : célibataire, couple sans ou avec enfants.

Au minimum, il faut ainsi compter :

• 600 à 1.000 euros de reste à vivre pour un célibataire
• 750 à 1.000 euros pour un couple sans enfants
• 150 à 400 euros supplémentaires par enfant à charge.

Important : chaque banque applique ses propres critères et méthodes pour évaluer un dossier de prêt immobilier. Une banque peut ainsi refuser un emprunt à un célibataire dont le reste à vivre se situe à 750 euros tandis qu’une autre l’acceptera. D’où l’importance de solliciter plusieurs établissements bancaires au moment de rechercher son crédit immobilier.

Comment augmenter sa capacité d’emprunt

Restructuration des crédits en cours

Un emprunteur qui rembourse déjà plusieurs crédits à la consommation peut augmenter sa capacité d’emprunt pour son projet immobilier en les restructurant. Plus précisément, il s’agit de regrouper les crédits conso en un seul et unique prêt (et donc une seule mensualité de remboursement) tout en allongeant la durée de remboursement.

En procédant de la sorte, l’emprunteur va payer plus cher ses crédits conso et devra régler des frais pour la restructuration de ses dettes. Mais il va également diminuer son effort financier mensuel pour les rembourser, ce qui lui permet de diminuer son taux d’endettement et ainsi de maximiser ses marges de manœuvre pour son achat immobilier.

A noter : l’impact d’un regroupement de crédit sur la capacité d’emprunt est d’autant plus important lorsque les crédits conso ont été souscrit à un taux élevé.

Deux prêts au lieu d’un

Peu d’emprunteurs le savent mais contracter deux crédits immobiliers au lieu d’un seul peut les aider à emprunter davantage. Cette option leur permet de diminuer le coût des mensualités sans relever le coût du crédit.

L’idée est la suivante : au lieu de signer un prêt sur 20 ans, l’emprunteur souscrit deux crédits sur 15 et 20 ans qu’il rembourse en même temps. Procéder de la sorte lui permet de bénéficier d’un moindre taux d’intérêt sur le prêt le plus court et donc de diminuer le montant des intérêts dans les mensualités de remboursement. Ce qui permet de faire baisser mécaniquement le montant des mensualités et donc d’augmenter le reste à vivre.

Exemple de calcul de la capacité d’emprunt

Un jeune couple gagne des revenus mensuels de 2.000 et 1.800 euros par mois respectivement. Les emprunteurs ne perçoivent pas de revenus complémentaires garantis.

Avant l’emprunt, ils paient un loyer de 1.000 euros, ainsi que d’autres charges mensuelles fixes de 950 euros, dont un crédit à la consommation avec des mensualités de 450 euros par mois courant encore sur 36 mois (abonnements et autres frais pour les 500 euros restants).

Soit 3.800 euros de revenus mensuels et 1.950 euros de charges diverses.

• En optant pour un prêt à palier

Le couple d’emprunteurs souscrit un prêt a palier : cela lui permet de payer des mensualités moindres en début de crédit pendant les 36 mois de remboursement du crédit à la consommation. Après quoi, le montant des mensualités de remboursement du crédit immobilier augmente.

Le prêt court sur 20 ans (240 mois) et son taux d’intérêt se situe à 1,40%. Le taux de l’assurance emprunteur se situe quant à lui à 0,34% pour chaque personne, avec une couverture à 50%.

Pendant les 36 premiers mois : mensualités assurances comprises de 804 euros + 450 euros de remboursement du crédit conso, soit un total de 1.254 euros.

Pendant les 204 mois restants : mensualités assurances comprises de 1.123 euros.

Capacité d’emprunt : 200.000 euros sur 240 mois.

Exemple fourni par le courtier Empruntis

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Simulation pour savoir combien puis-je emprunter

Il existe de nombreux outils de simulation sur Internet permettant aux futurs emprunteurs d’avoir une première idée de leur capacité d’emprunt.

De nombreux courtiers en crédit proposent de tels outils. On peut notamment citer les simulateurs de :

Cafpi
Cyberprêt
Empruntis
Meilleurtaux.com

De même, la plupart des banques proposent leurs propres outils de calcul de la capacité d’emprunt accessibles à tous sur Internet (Crédit Agricole, LCL, HSBC, BNP Paribas, etc.).