Le niveau des taux d’emprunt constitue un élément déterminant dans le cadre d’un projet d’achat immobilier. Le baromètre des taux de crédit en septembre 2023 et leurs perspectives d’évolution pour le reste de l’année.
Quand les emprunteurs s’intéressent aux conditions de financement d’un achat immobilier, ils s’attardent le plus souvent sur les taux d’intérêt proposés par leur banque ou leur courtier en prêt immobilier. Il s’agit effectivement de la principale composante du taux annuel effectif global (TEAG), anciennement taux effectif global (TEG) d’un crédit immobilier : celui-ci résume en un seul pourcentage le coût global annuel du financement exprimé en % du montant total du crédit. En plus du taux d’intérêt, il comprend le coût de l’assurance de prêt ainsi que tous les frais acquittés par l’emprunteur pour souscrire son prêt.
Pour aller plus loin, notre article sur le calcul du TEG
Les taux détaillés ci-dessous se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt brut ou taux d’intérêt nominal, hors assurance emprunteur et frais annexes (frais de dossier, frais de garantie ou hypothèque).
La fixation d’un taux d’usure permet de protéger l’emprunteur contre des taux excessifs qui lui seraient proposés.
À SAVOIR : sauf indication contraire, les taux présentés dans cet article proviennent des statistiques diffusées par l’Observatoire CSA/Crédit Logement.
Au début de mois de septembre 2023, les courtiers en crédit immobilier assistaient à la poursuite de la remontée des taux d’emprunt immobilier (hors assurances). Ils observaient toujours des hausses de taux de crédit opérées dans le sillage de l’augmentation des seuils de l’usure qui sont désormais – et temporairement (jusqu’à début 2024) – révisés mensuellement. Avec une moyenne de taux d’emprunt qui s’approche désormais des 5%.
« En août, les clients Cafpi ont pu emprunter en moyenne à 3,87% sur 15 ans contre 3,59% le mois précédent (+ 28 centièmes) ; à 3,94% sur 20 ans contre 3,72% en juillet (+ 22 centièmes) et à 4,09% sur 25 ans contre 3,86% un mois plus tôt (+23 centièmes) », indique le courtier dans un communiqué.
« Jusqu’où iront les taux ? C’est LA grande question qui dépend encore aujourd’hui du niveau d’inflation », reconnaît Caroline Arnould, directrice générale de Cafpi. « Si, aux États-Unis, elle ralentit franchement – passant de 9 à 3% en un an -, en France, nous n’en sommes pas tout à fait à ce niveau de ralentissement », observe-t-elle. Elle invite à attendre la prochaine réunion de la Banque centrale européenne (BCE), le 14 septembre prochain, pour « avoir une idée du niveau de taux pour la fin de l’année et l’année prochaine ».
« Dans ce contexte de remontée rapide des taux d’usure, les banques augmentent également leurs taux de crédits, mois après mois », analyse de son côté le réseau de courtage Vousfinancer, qui note que « les taux moyens sont actuellement de 3,85% sur 15 ans, 4,05% sur 20 ans et 4,25% sur 25 ans, mais avec des taux désormais fréquemment proposés à plus de 4% sur 20 ans et plus, voire plus de 4,5% dans certaines banques ». Sa directrice générale, Julie Bachet, poursuit : « Dans ce contexte, avec cette remontée très rapide des taux d’usure et la poursuite de la politique de la Banque centrale européenne de hausse des taux directeurs pour juguler l’inflation, nous maintenons notre scénario de taux à 4,5% d’ici la fin de l’année et 5% début 2024 compte tenu de la réapparition, mais très marginale à ce jour, de taux à 5% dans un barème ».
« Bien que septembre soit synonyme de reprise et d’augmentation de la production de crédits immobiliers, cette rentrée est aussi marquée par des taux immobiliers qui s’affichent maintenant autour de 4% et pourraient approcher les 5% d’ici à la fin de l’année », abonde le courtier Pretto. « La mensualisation du taux d’usure a favorisé une évolution plus rapide des taux pratiqués : depuis un an le taux d’usure a augmenté de 2,51points de base (3,05% en septembre 2022 contre 5,56% en septembre 2023 pour les prêts de 20 ans et plus) », ajoute-t-il.
Les candidats au prêt immobiliers doivent toujours conjuguer avec le durcissement des règles imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), à savoir un taux d’endettement limité à 35% (assurance emprunteur incluse) et une durée des crédit de 25 ans maximum (27 ans dans le neuf, incluant une période de différé de deux ans).
De quoi impacter les ménages les plus modestes et les jeunes actifs primo-accédants : non seulement ils disposent d’un faible niveau d’épargne, mais ils sont particulièrement confrontés à un niveau toujours très élevé des prix de l’immobilier et à la minoration des aides à l’accession. Sans oublier les profils avec un problème de santé ou un âge avancé, qui se trouvent toujours pénalisés par le taux d’assurance impacté par le plafond du taux d’usure. Également concernés, les investisseurs locatifs : pour eux, qui souvent déjà propriétaires de leur logement, le seuil des 35% d’endettement est la plupart du temps rapidement dépassé.
D’après Cafpi (baromètre des taux au 5 septembre 2023, les plus récents communiqués sur le site Internet du courtier), les taux moyens sur le marché en France s’établissent à :
Cafpi revendique avoir obtenu à cette période des taux pouvant atteindre 3,30% sur 10 ans, 3,48% sur 15 ans, 3,54% sur 20 ans et 3,70% sur 25 ans, soit jusqu’à environ à 0,42 point de moins que les taux du marché selon les durées d’emprunt.
Selon les chiffres les plus récents mis en ligne sur son site Internet (au 27 juillet 2023), les taux moyens constatés par Vousfinancer s’établissent à :
D’après les grilles tarifaires reçues le 5 septembre 2023 par Meilleurtaux.com, la tendance des taux est haussière. Les taux moyens en vigueur sont ainsi fixés :
Chez Empruntis (au 6 septembre 2023), la tendance à l’échelle de la France entière est globalement orientée à la hausse. Si les taux moyens restent stables pour les emprunts souscrits sur 7 ans (3,65%) et sur 10 ans (3,70%), ils sont en augmentation pour les durées de 15 ans (3,90%), 20 ans (4,05%) et 25 ans (4,15%).
Les taux minimum constatés varient d’un opérateur à l’autre et seuls les meilleurs dossiers (avec de l’épargne et/ou un apport et/ou une capacité d’épargne importants) peuvent y prétendre.
Les meilleurs taux de crédit immobilier actuels sont :
Chez Empruntis (au 6 septembre 2023) :
Chez Cafpi (au 5 septembre 2023, derniers chiffres diffusés) :
Chez Meilleurtaux.com (au 5 septembre 2023, derniers chiffres diffusés) :
Chez Vousfinancer (au 27 juillet 2023, derniers chiffres diffusés) :
Selon les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, rendues publiques le 7 septembre 2023, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel (hors assurance) s’est établi à 3,80% en août 2023, contre 3,61% en juillet 2023, et après 3,45% en juin 2023, 3,28% en mai 2023, 3,16% en avril 2023, 3,04% en mars 2023, 2,82% en février 2023 et 2,61% en janvier 2023. En août 2023, le taux moyen atteignait 3,79% pour l’accession dans le neuf et 3,82% pour l’accession dans l’ancien.
« L’augmentation du taux moyen des crédits n’a pas ralenti depuis le début de l’été. La hausse est même plus soutenue qu’en 2022, à la même époque », constate l’Observatoire dans sa dernière note. « Les revalorisations mensuelles du taux d’usure constatées depuis janvier sont, en effet, rapides et elles favorisent un relèvement prononcé du taux des crédits », ajoute-t-il.
« Sur les prêts immobiliers à 25 ans accordés en juillet, les taux dépassaient 4% pour les trois quarts des emprunteurs (la moitié des emprunteurs pour les prêts à 20 ans) et même 4,50% pour les emprunteurs les moins bien dotés en apport personnel (voire 4,75% pour une
petite partie d’entre eux) », note encore l’Observatoire Crédit Logement/CSA, qui précise qu’« il faut revenir à l’été 2011 pour observer une configuration de taux comparable ».
« La production nouvelle de crédits, dont le dynamisme avait été altéré en 2022 par la dégradation de cette profitabilité, ne parvient pas encore à se relever rapidement : néanmoins, elle s’est à peu près stabilisée en août, alors qu’habituellement elle fléchit au cœur de l’été », constate l’Observatoire. « Compte tenu du mauvais mois de juin, la production mesurée en niveau trimestriel glissant recule toujours : de 46,1% en août, en glissement annuel (après -51,5% en juillet). Et le nombre de prêts baisse de 43,2% (- 50,5% en juillet) », ajoute-t-il.
En août 2023, la durée moyenne des prêts s’est établie à 250 mois (273 mois pour l’accession dans le neuf et 261 mois pour l’accession dans
l’ancien). Cela correspond à 20,8 ans. Pour rappel, cette durée moyenne était de 163 mois en 2001 (13,6 ans). « Mais une telle durée n’est plus suffisante pour compenser les conséquences de la hausse des prix des logements et des taux d’intérêt ou amortir l’impact du niveau des taux d’apport personnel exigés sur les capacités d’emprunt des ménages », énonce l’Observatoire dans sa dernière note. Et d’ajouter : « La hausse des taux des crédits neutralise l’avantage d’un allongement des durées pour la plupart des emprunteurs cherchant à alléger leur taux d’effort ».
« En août 2023, 65,6% des prêts bancaires à l’accession à la propriété ont été octroyés sur une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans, contre 66,5% au 2ème trimestre, alors qu’en 2019 (avant la mise en œuvre de la recommandation du HCSF) le poids relatif de cette tranche de durées s’établissait à 46% », ajoute-t-il. « Dans le même temps, la part des prêts les plus courts (15 ans et moins) se relève nettement, à 15,6% en août, contre 13,9% au 1er trimestre (20,2% en 2019) », constate encore l’Observatoire Crédit Logement/CSA.
Au deuxième trimestre 2023, les taux de crédits immobiliers (hors assurance emprunteur) se sont affichés en moyenne à 3,29%.
Sur l’ensemble du premier trimestre 2023, le taux moyen des crédits immobiliers (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) s’était affiché à 2,84%.
Au quatrième trimestre 2022, le taux moyen des crédits immobiliers (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) s’était établi à 2,22%.
Au troisième trimestre 2022, les taux de crédits immobiliers (hors assurance emprunteur) se sont affichés en moyenne à 1,78%.
Sur l’ensemble du deuxième trimestre 2022, le taux moyen des crédits immobiliers (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) s’était affiché à 1,40%.
Au premier trimestre 2022, les taux de crédit (hors assurances) avaient enregistré une forte remontée par rapport au dernier trimestre de 2021 : ils s’établissaient à 1,12% en moyenne sur les trois premiers mois, contre 1,05% en moyenne au quatrième trimestre 2021.
Sur l’ensemble du quatrième trimestre 2021, les taux d’intérêt moyens offerts par les banques s’étaient établis à 1,05% (contre 1,17% pour la même période en 2021, et 1,20% en 2019). C’est le niveau « le plus bas jamais constaté depuis les années 1950 », notait déjà l’organisme.
À SAVOIR : compte tenu du très faible nombre de prêts souscrits à taux variable (moins de 1% des nouveaux crédits, selon Crédit Logement), seuls les taux fixes sont détaillés ici.
Septembre 2023 : à paraître
Août 2023 : 3,80%
Juillet 2023 : 3,61%
Juin 2023 : 3,45%
Mai 2023 : 3,28%
Avril 2023 : 3,16%
Mars 2023 : 3,04%
Février 2023 : 2,82%
Janvier 2023 : 2,59%
Décembre 2022 : 2,34%
Novembre 2022 : 2,25%
Octobre 2022 : 2,05%
Septembre 2022 : 1,88%
Août 2022 : 1,82%
Juillet 2022 : 1,68%
Juin 2022 : 1,52%
Mai 2022 : 1,38%
Avril 2022 : 1,27%
Mars 2022 : 1,18%
Février 2022 : 1,09%
Janvier 2022 : 1,07%
Décembre 2021 : 1,06%
Novembre 2021 : 1,06%
Octobre 2021 : 1,05%
Septembre 2021 : 1,05%
Août 2021 : 1,05%
Juillet 2021 : 1,06%
Juin 2021 : 1,06%
Mai 2021 : 1,07%
Avril 2021 : 1,07%
Mars 2021 : 1,11%
Février 2021 : 1,14%
Janvier 2021 : 1,17%
Décembre 2020 : 1,17%
Novembre 2020 : 1,20%
Octobre 2020 : 1,21%
Septembre 2020 : 1,22%
Août 2020 : 1,24%
Juillet 2020 : 1,25%
Juin 2020 : 1,29%
Mai 2020 : 1,25%
Avril 2020 : 1,17%
Mars 2020 : 1,14%
Février 2020 : 1,13%
Janvier 2020 : 1,13%
Décembre 2019 : 1,13%
Novembre 2019 : 1,12%
Octobre 2019 : 1,13%
Septembre 2019 : 1,18%
Août 2019 : 1,17%
Juillet 2019 : 1,20%
Juin 2019 : 1,25%
Mai 2019 : 1,29%
Avril 2019 : 1,33%
Mars 2019 : 1,39%
Février 2019 : 1,44%
Janvier 2019 : 1,45%
Décembre 2018 : 1,43%
Novembre 2018 : 1,44%
Octobre 2018 : 1,43%
Septembre 2018 : 1,43%
Août 2018 : 1,43%
Juillet 2018 : 1,43%
Juin 2018 : 1,44%
Mai 2018 : 1,46%
Avril 2018 : 1,47%
Mars 2018 : 1,49%
Février 2018 : 1,48%
Janvier 2018 : 1,49%
Décembre 2017 : 1,51%
Novembre 2017 : 1,54%
Octobre 2017 : 1,55%
Septembre 2017 : 1,56%
Août 2017 : 1,58%
Juillet 2017 : 1,55%
Juin 2017 : 1,56%
Plus le remboursement d’un crédit immobilier est étalé dans le temps, plus le taux d’intérêt proposé par la banque est élevé.
Au mois d’août 2023 (les données les plus récentes), les taux constatés par l’observatoire Crédit Logement/CSA se situaient aux niveaux suivants :
• Crédit sur 15 ans : 3,72% (3,52% en juillet 2023 ; 3,32% en juin 2023 ; 3,15% en mai 2023 ; 3,03% en avril 2023 ; 2,86% en mars 2023 ; 2,62% en février 2023 ; 2,43% en janvier 2023 ; 2,14% en décembre 2022 ; 1,92% en octobre 2022 ; 1,82% en août 2022 ; 1,57% en juillet 2022 ; 1,36% en juin 2022 ; 1,24% en mai 2022 ; 1,12% en avril 2022 ; 0,86% en décembre 2021 ; 0,97% en décembre 2020 ; 0,88% en décembre 2019 ; 1,21% en décembre 2018 ; 1,32% en décembre 2017 ; 3,13% en décembre 2012)
• Crédit sur 20 ans : 3,92% (3,73% en juillet 2023 ; 3,51% en juin 2023 ; 3,38% en mai 2023 ; 3,21% en avril 2023 ; 3,05% en mars 2023 ; 2,83% en février 2023 ; 2,59% en janvier 2023 ; 2,30% en décembre 2022 ; 2,06% en octobre 2022 ; 1,85% en août 2022 ; 1,69% en juillet 2022 ; 1,49% en juin 2022 ; 1,37% en mai 2022 ; 1,25% en avril 2022 ; 0,99% en décembre 2021 ; 1,10% en décembre 2020 ; 1,05% en décembre 2019 ; 1,41% en décembre 2018 ; 1,52% en décembre 2017 ; 3,40% en décembre 2012)
• Crédit sur 25 ans : 4,08% (3,89% en juillet 2023 ; 3,69% en juin 2023 ; 3,52% en mai 2023 ; 3,38% en avril 2023 ; 3,20% en mars 2023 ; 2,96% en février 2023 ; 2,74% en janvier 2023 ; 2,42% en décembre 2022 ; 2,17% en octobre 2022 ; 1,96% en août 2022 ; 1,79% en juillet 2022 ; 1,59% en juin 2022 ; 1,47% en mai 2022 ; 1,37% en avril 2022 ; 1,13% en décembre 2021 ; 1,35% en décembre 2020 ; 1,31% en décembre 2019 ; 1,63% en décembre 2018 ; 1,79% en décembre 2017 ; 3,70% en décembre 2012)
Les emprunteurs le savent, les banques pratiquent des taux différents selon leur profil et la qualité de leur dossier. De très nombreux paramètres (niveau de revenus, apport personnel, durée du prêt, etc.) sont pris en compte à ce titre, d’où l’importance de bien préparer son dossier de prêt pour mettre toutes les chances de son côté.
Pour aller plus loin, notre article sur la préparation du dossier de prêt
Ici, les emprunteurs sont séparés en quatre groupes, des dossiers les mieux notés aux moins bien notés parmi ceux qui ont pu obtenir un financement auprès d’une banque.
Pour le mois de juin 2023 (les dernières données disponibles), les taux à retenir, selon l’observatoire Crédit Logement/CSA, étaient les suivants (dernières données disponibles) :
Emprunteurs du 1er groupe (meilleurs dossiers) :
• 2,91% sur 15 ans
• 3,03% sur 20 ans
• 3,21% sur 25 ans
Emprunteurs du 2ème groupe :
• 3,26% sur 15 ans
• 3,46% sur 20 ans
• 3,67% sur 25 ans
Emprunteurs du 3ème groupe :
• 3,46% sur 15 ans
• 3,66% sur 20 ans
• 3,85% sur 25 ans
Emprunteurs du 4ème groupe (dossiers les moins bien notés) :
• 3,66% sur 15 ans
• 3,91% sur 20 ans
• 4,03% sur 25 ans
Interrogés par ToutSurMesFinances à la fin du mois de juin 2023 pour évoquer les perspectives du deuxième semestre 2023, la plupart des courtiers (Meilleurtaux, Vousfinancer, etc.), constataient une poursuite de l’envolée des taux d’emprunt immobilier amorcée depuis la fin 2023.
Olivier Lendrevie, président de Cafpi (il a depuis cédé son poste, NDLR) :
« S’il y a bien une certitude, c’est que la hausse des taux va se poursuivre dans les prochains mois. LA question est de savoir jusqu’où monteront ces taux d’intérêt ? Nous connaissons un rythme de croisière depuis quelques mois, à raison d’environ +0,20% par mois.
À ce rythme, nous atteindrons le seuil des 4% à la fin de l’été. Au-delà, la prudence est de mise. Tout dépendra des signes attendus de maîtrise de l’inflation. Si une réelle modération est observée dans les prochains mois, alors il est possible d’imaginer que les taux se stabilisent autour de 4%. En revanche, il nous faut définitivement oublier les taux autour de 1%, qui représentaient une anomalie de l’histoire ».
Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis :
« La situation ne se stabilisera qu’à partir d’octobre probablement. L’année 2023 étant ‘pliée’, les banques accélèrent le rythme de remontée des taux pour reconstituer leurs marges, au plus tard pour septembre. En espérant, bien sûr, que le coût de l’argent se stabilise. L’objectif est simple : préparer 2024 avec une situation normalisée. En effet, tous les dossiers qui seront instruits à partir d’octobre seront finalisés en 2024.
Côté taux, si un certain nombre de banques ont déjà des taux à plus de 4% sur 20 ans, cela devrait être la norme d’ici la rentrée ; et on devrait atteindre même un taux moyen de 4,2% à 4,5% (seuil attendu par un certain nombre de banques pour pouvoir rouvrir l’accès au crédit). Cette perspective valide d’autant la prolongation de la mensualisation d’actualisation du taux d’usure jusqu’à la fin d’année, seule bonne nouvelle concédée par les autorités.
Côté gagnants et perdants, force est de constater qu’aucun profil n’est épargné par la hausse des taux, l’apport est quasi-systématique ; et l’épargne résiduelle après projet, très attendu par de nombreuses banques qui ont besoin de capter de l’épargne pour leur équilibre financier ».
Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artémis Courtage :
« Les taux d’usure, désormais révisés mensuellement par la Banque de France, ont fortement augmenté. Cela va permettre aux établissements bancaires de bénéficier de plus de marges pour financer les projets dans les prochains mois. En parallèle, toutefois, les taux de crédit immobilier ont été multiplié par quatre depuis janvier 2022, en raison des remontées successives des taux directeurs par la Banque Centrale Européenne (BCE). Et même s’ils progressent maintenant à un rythme légèrement moins soutenu, ils devraient dès la rentrée dépasser la barre des 4%, ce qui risque de réduire à nouveau la capacité d’emprunt des acquéreurs. Dans ce contexte délicat, être accompagné par des professionnels, notamment par un courtier, semble incontournable pour boucler son financement ».
Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer
« Avec la remontée très rapide des taux d’usure et la volonté de la Banque centrale européenne de poursuivre sa politique de hausse des taux directeurs pour juguler l’inflation, nous maintenons notre scénario de taux à 4,5 % d’ici la fin de l’année, et peut-être même la réapparition de taux à 5% début 2024. Ce serait une mauvaise nouvelle pour les emprunteurs dont la capacité d’emprunt chuterait encore davantage, et qui, sans une forte baisse des prix, seraient encore davantage dans l’incapacité d’acheter ».
Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement :
« Le premier semestre 2023 se termine comme il a commencé, de façon morose. Les ajustements apportés par le gouvernement et le HSCF ne devraient pas avoir d’impact important sur l’activité du secteur. Par contre, l’augmentation plus faible ; et, nous l’espérons, la stabilisation des taux de la BCE sur le second semestre devrait permettre aux banques de retrouver progressivement leurs marges, moins contraintes par le taux d’usure. Leur retour prudent sur le marché ne permettra pas pour autant une reprise dynamique du marché des crédits immobiliers sur cette fin d’année. Il faudra certainement attendre le début de l’année 2024 pour que la demande et l’offre convergent à nouveau ».
L’historique ci-dessous reprend l’évolution des taux moyens des crédits immobiliers depuis le début de l’année 2007, trimestre par trimestre (Observatoire Crédit Logement / CSA).
Taux 2007
Taux 2008
Taux 2009
Taux 2010
Taux 2011
Taux 2012
Taux 2013
Taux 2014
Taux 2015
Taux 2016
Taux 2017
Taux 2018
Taux 2019
Taux 2020
Taux 2021
Taux 2022
Taux 2023
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