Le niveau des taux d’emprunt constitue un élément déterminant dans le cadre d’un projet d’achat immobilier. Le baromètre des taux de crédit en mars 2023 et leurs perspectives d’évolution pour le reste de l’année.
Quand les emprunteurs s’intéressent aux conditions de financement d’un achat immobilier, ils s’attardent le plus souvent sur les taux d’intérêt proposés par leur banque ou leur courtier en prêt immobilier. Il s’agit effectivement de la principale composante du taux annuel effectif global (TEAG), anciennement taux effectif global (TEG) d’un crédit immobilier : celui-ci résume en un seul pourcentage le coût global annuel du financement exprimé en % du montant total du crédit. En plus du taux d’intérêt, il comprend le coût de l’assurance de prêt ainsi que tous les frais acquittés par l’emprunteur pour souscrire son prêt.
Pour aller plus loin, notre article sur le calcul du TEG
Les taux détaillés ci-dessous se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt brut ou taux d’intérêt nominal, hors assurance emprunteur et frais annexes (frais de dossier, frais de garantie ou hypothèque).
La fixation d’un taux d’usure permet de protéger l’emprunteur contre des taux excessifs qui lui seraient proposés.
À SAVOIR : sauf indication contraire, les taux présentés dans cet article proviennent des statistiques diffusées par l’Observatoire CSA/Crédit Logement.
Au début de mois de mars 2023, les courtiers en crédit immobilier assistent à la poursuite de la remontée des taux d’emprunt immobilier (hors assurances). Ils observent des hausses de près de 20 points de base (pdb), opérées dans le sillage de l’augmentation de seuils de l’usure qui sont désormais – et temporairement – révisés mensuellement, semble s’assagir.
« En février, nos clients ont pu emprunter en moyenne à 2,75% sur 15 ans contre 2,47% le mois dernier (+ 28 centièmes) ; 2,80% sur 20 ans contre 2,61% (+ 19 centièmes) et 2,94% sur 25 ans contre 2,74% (+ 20 centièmes) », rapporte Olivier Lendrevie, président de Cafpi. « Du côté des barèmes des banques, même les meilleurs profils voient leur taux augmenter. Ils peuvent obtenir 2,35% sur 15 ans ; 2,55% sur 20 ans et 2,65% sur 25 ans », explique-t-il. Et de rappeler qu’au 1er janvier dernier, « les meilleurs barèmes présentés étaient de 2,26% sur 20 ans et de 2,41% sur 25 ans ». Selon lui, « les hausses de taux de crédit immobilier (…) devraient se stabiliser autour de 3,50% à l’horizon du mois de juin ».
De son côté, le réseau de courtage Vousfinancer estime même qu’on arrivera à 25% cet été, avec des taux qui pourraient rapidement atteindre les 4% sur 25 ans. « En mars, comme durant le mois de février, le mouvement de remontée des taux s’est poursuivi, avec des hausses de 0,10 à 0,30 point dans certaines banques », indique-t-il. « Les taux de crédit atteignent ainsi en moyenne en mars 2,80% sur 15 ans, 3% sur 20 ans et 3,20 % sur 25 ans, mais plusieurs banques affichent désormais des taux supérieurs à 3% sur toutes les durées, pouvant même aller jusqu’à 3,75% sur 25 ans au maximum », poursuit-il.
« Dans le contexte de remontée des taux qui devrait se poursuivre jusqu’à cet été dans le sillage des taux d’usure, mais également des taux d’emprunt d’État, l’un des sujets majeurs pour les emprunteurs modestes va être la baisse rapide de leur capacité d’emprunt potentielle, qui a déjà commencé, et la nécessité pour eux d’allonger la durée du crédit pour la compenser. Le fait que les taux d’usure soient les mêmes sur 20 et 25 ans, alors que les écarts de taux entre ces deux durées sont significatifs, va pénaliser les emprunteurs qui n’auront pas d’autres choix que d’emprunter sur 25 ans… », avertit Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.
Les candidats au prêt immobiliers doivent toujours conjuguer avec le durcissement des règles imposées par le HCSF, à savoir un taux d’endettement limité à 35% (assurance emprunteur incluse) et une durée des crédit de 25 ans maximum (27 ans dans le neuf, incluant une période de différé de deux ans). Sans compter que le taux d’intérêt de l’OAT 10 (le taux d’emprunt d’État servant de référence pour les taux de crédit aux particuliers) poursuit sa remontée. Il atteignait début mars un nouveau plus haut depuis onze ans, à 3,22%, alors même que la Banque centrale européenne (BCE) prévoit encore d’augmenter ses taux directeurs le 16 mars prochain.
De quoi impacter les ménages les plus modestes et les jeunes actifs primo-accédants : non seulement ils disposent d’un faible niveau d’épargne, mais ils sont particulièrement confrontés à la hausse du prix de l’immobilier et à la minoration des aides à l’accession. Sans oublier les profils avec un problème de santé ou un âge avancé, qui se trouvent pénalisés par le taux d’assurance impacté par le plafond du taux d’usure. Également concernés, les investisseurs locatifs : pour eux, qui souvent déjà propriétaires de leur logement, le seuil des 35% d’endettement est la plupart du temps rapidement dépassé.
D’après Cafpi (baromètre des taux au 1er mars 2023, les plus récents communiqués sur le site Internet du courtier), les taux moyens sur le marché en France s’établissent à :
Cafpi revendique avoir obtenu à cette période des taux pouvant atteindre 2,20% sur 10 ans, 2,35% sur 15 ans, 2,55% sur 20 ans et 2,65% sur 25 ans, soit jusqu’à environ à 0,37 point de moins que les taux du marché selon les durées d’emprunt.
Selon les chiffres les plus récents mis en ligne sur son site Internet (au 13 février 2023), les taux moyens constatés par Vousfinancer s’établissent à :
D’après les grilles tarifaires reçues le 2 mars 2023 par Meilleurtaux.com, la tendance des taux est haussière. Les taux moyens en vigueur sont ainsi fixés :
Chez Empruntis (au 2 mars 2023), la tendance à l’échelle de la France entière est globalement à la hausse. Les taux moyens s’affichent à 2,50% pour les emprunts souscrits sur 7 ans, à 2,60% sur 10 ans, à 2,70% sur 15 ans et à 2,95% sur 25 ans. Les taux restent stables à 2,80% en moyenne pour des prêts sur 20 ans.
Les taux minimum constatés varient d’un opérateur à l’autre et seuls les meilleurs dossiers (avec de l’épargne et/ou un apport et/ou une capacité d’épargne importants) peuvent y prétendre.
Les meilleurs taux de crédit immobilier actuels sont :
Chez Empruntis (au 2 mars 2023) :
Chez Cafpi (au 1er mars 2023, derniers chiffres connus) :
Chez Meilleurtaux.com (au 2 mars 2023) :
Chez Vousfinancer (au 13 février 2023) :
Selon les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA communiquées le 2 mars 2023, le taux moyen des crédits du secteur concurrentiel s’est établi à 2,82% en février 2023, contre 2,61% en janvier 2023 et 2,34% en décembre 2022. Ce taux est en moyenne de 2,82% pour l’accession dans le neuf et de 2,84% pour l’accession dans l’ancien.
« La hausse du taux moyen des crédits se poursuit donc pour le 14ème mois consécutif », note l’Observatoire. « Mais les augmentations observées depuis le début de l’année sont sensiblement plus rapides que celles intervenues jusqu’alors : + 26 points de base (pdb) en janvier et + 21 pdb en février, contre une hausse mensuelle de 11 pdb en moyenne, en 2022 », poursuit-il.
Par ailleurs, « la production nouvelle de crédits dont le dynamisme a largement été altéré en 2022 (affaiblissement de la demande, contraction de l’offre) n’a pas réussi à vraiment rebondir : après la courte embellie de janvier dernier, la production a donc retrouvé son chemin baissier en février, en dépit de la mensualisation du taux d’usure », constate aussi l’Observatoire dans sa dernière note.
En février 2023, la durée moyenne des prêts s’est située à 243 mois (271 mois pour l’accession dans le neuf et 257 mois pour l’accession dans
l’ancien). L’Observatoire rappelle que fin 2022, l’allongement de la durée moyenne des prêts octroyés avait atteint 248 mois (près de 21 ans), soit « un niveau jamais observé par le passé ». Et de poursuivre : « Mais depuis le début de l’année, la durée moyenne a reculé de près de six mois, pour revenir à son niveau de l’été 2022 ».
« Les conséquences de l’allongement de la durée moyenne sur la structure de la production s’observent néanmoins toujours, avec un accroissement significatif de la part des prêts les plus longs. Ainsi en février 2023, 67,3% des prêts bancaires à l’accession à la propriété ont été octroyés sur une durée comprise entre plus de 20 ans et 25 ans, alors qu’en 2021 le poids relatif de cette tranche de durées s’établissait à 55,2% », décrypte l’Observatoire.
Au quatrième trimestre 2022, le taux moyen des crédits immobiliers (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) s’était établi à 2,22%.
Au troisième trimestre 2022, les taux de crédits immobiliers (hors assurance emprunteur) se sont affichés en moyenne à 1,78%.
Sur l’ensemble du deuxième trimestre 2022, le taux moyen des crédits immobiliers (hors assurance emprunteur et coût des sûretés) s’était affiché à 1,40%.
Au premier trimestre 2022, les taux de crédit (hors assurances) avaient enregistré une forte remontée par rapport au dernier trimestre de 2021 : ils s’établissaient à 1,12% en moyenne sur les trois premiers mois, contre 1,05% en moyenne au quatrième trimestre 2021.
Sur l’ensemble du quatrième trimestre 2021, les taux d’intérêt moyens offerts par les banques s’étaient établis à 1,05% (contre 1,17% pour la même période en 2021, et 1,20% en 2019). C’est le niveau « le plus bas jamais constaté depuis les années 1950 », notait déjà l’organisme.
À SAVOIR : compte tenu du très faible nombre de prêts souscrits à taux variable (moins de 1% des nouveaux crédits, selon Crédit Logement), seuls les taux fixes sont détaillés ici.
Mars 2023 : à paraître
Février 2023 : 2,82%
Janvier 2023 : 2,59%
Décembre 2022 : 2,34%
Novembre 2022 : 2,25%
Octobre 2022 : 2,05%
Septembre 2022 : 1,88%
Août 2022 : 1,82%
Juillet 2022 : 1,68%
Juin 2022 : 1,52%
Mai 2022 : 1,38%
Avril 2022 : 1,27%
Mars 2022 : 1,18%
Février 2022 : 1,09%
Janvier 2022 : 1,07%
Décembre 2021 : 1,06%
Novembre 2021 : 1,06%
Octobre 2021 : 1,05%
Septembre 2021 : 1,05%
Août 2021 : 1,05%
Juillet 2021 : 1,06%
Juin 2021 : 1,06%
Mai 2021 : 1,07%
Avril 2021 : 1,07%
Mars 2021 : 1,11%
Février 2021 : 1,14%
Janvier 2021 : 1,17%
Décembre 2020 : 1,17%
Novembre 2020 : 1,20%
Octobre 2020 : 1,21%
Septembre 2020 : 1,22%
Août 2020 : 1,24%
Juillet 2020 : 1,25%
Juin 2020 : 1,29%
Mai 2020 : 1,25%
Avril 2020 : 1,17%
Mars 2020 : 1,14%
Février 2020 : 1,13%
Janvier 2020 : 1,13%
Décembre 2019 : 1,13%
Novembre 2019 : 1,12%
Octobre 2019 : 1,13%
Septembre 2019 : 1,18%
Août 2019 : 1,17%
Juillet 2019 : 1,20%
Juin 2019 : 1,25%
Mai 2019 : 1,29%
Avril 2019 : 1,33%
Mars 2019 : 1,39%
Février 2019 : 1,44%
Janvier 2019 : 1,45%
Décembre 2018 : 1,43%
Novembre 2018 : 1,44%
Octobre 2018 : 1,43%
Septembre 2018 : 1,43%
Août 2018 : 1,43%
Juillet 2018 : 1,43%
Juin 2018 : 1,44%
Mai 2018 : 1,46%
Avril 2018 : 1,47%
Mars 2018 : 1,49%
Février 2018 : 1,48%
Janvier 2018 : 1,49%
Décembre 2017 : 1,51%
Novembre 2017 : 1,54%
Octobre 2017 : 1,55%
Septembre 2017 : 1,56%
Août 2017 : 1,58%
Juillet 2017 : 1,55%
Juin 2017 : 1,56%
Plus le remboursement d’un crédit immobilier est étalé dans le temps, plus le taux d’intérêt proposé par la banque est élevé.
Au mois de février 2023, les taux constatés par l’observatoire Crédit Logement/CSA se situaient aux niveaux suivants :
• Crédit sur 15 ans : 2,62% (2,43% en janvier 2023 ; 2,14% en décembre 2022 ; 1,92% en octobre 2022 ; 1,82% en août 2022 ; 1,57% en juillet 2022 ; 1,36% en juin 2022 ; 1,24% en mai 2022 ; 1,12% en avril 2022 ; 0,86% en décembre 2021 ; 0,84% en octobre 2021 ; 0,97% en décembre 2020 ; 0,88% en décembre 2019 ; 1,21% en décembre 2018 ; 1,32% en décembre 2017 ; 3,13% en décembre 2012)
• Crédit sur 20 ans : 2,83% (2,59% en janvier 2023 ; 2,30% en décembre 2022 ; 2,06% en octobre 2022 ; 1,85% en août 2022 ; 1,69% en juillet 2022 ; 1,49% en juin 2022 ; 1,37% en mai 2022 ; 1,25% en avril 2022 ; 0,99% en décembre 2021 ; 0,98% en octobre 2021 ; 1,10% en décembre 2020 ; 1,05% en décembre 2019 ; 1,41% en décembre 2018 ; 1,52% en décembre 2017 ; 3,40% en décembre 2012)
• Crédit sur 25 ans : 2,96% (2,74% en janvier 2023 ; 2,42% en décembre 2022 ; 2,17% en octobre 2022 ; 1,96% en août 2022 ; 1,79% en juillet 2022 ; 1,59% en juin 2022 ; 1,47% en mai 2022 ; 1,37% en avril 2022 ; 1,13% en décembre 2021 ; 1,14% en octobre 2021 ; 1,35% en décembre 2020 ; 1,31% en décembre 2019 ; 1,63% en décembre 2018 ; 1,79% en décembre 2017 ; 3,70% en décembre 2012)
Les emprunteurs le savent, les banques pratiquent des taux différents selon leur profil et la qualité de leur dossier. De très nombreux paramètres (niveau de revenus, apport personnel, durée du prêt, etc.) sont pris en compte à ce titre, d’où l’importance de bien préparer son dossier de prêt pour mettre toutes les chances de son côté.
Pour aller plus loin, notre article sur la préparation du dossier de prêt
Ici, les emprunteurs sont séparés en quatre groupes, des dossiers les mieux notés aux moins bien notés parmi ceux qui ont pu obtenir un financement auprès d’une banque.
Pour le mois de décembre 2022, les taux à retenir, selon l’observatoire Crédit Logement/CSA, étaient les suivants :
Emprunteurs du 1er groupe (meilleurs dossiers) :
• 1,78% sur 15 ans
• 2,01% sur 20 ans
• 2,12% sur 25 ans
Emprunteurs du 2ème groupe :
• 2,06% sur 15 ans
• 2,25% sur 20 ans
• 2,40% sur 25 ans
Emprunteurs du 3ème groupe :
• 2,26% sur 15 ans
• 2,42% sur 20 ans
• 2,53% sur 25 ans
Emprunteurs du 4ème groupe (dossiers les moins bien notés) :
• 2,41% sur 15 ans
• 2,56% sur 20 ans
• 2,66% sur 25 ans
Interrogés par ToutSurMesFinances au début de l’année 2023 pour évoquer les perspectives du premier semestre 2023, la plupart des courtiers (Meilleurtaux, Vousfinancer, etc.), constatent une poursuite de l’envolée des taux d’emprunt immobilier amorcée quelques mois auparavant.
Voici ce qu’ils prédisent pour le premier semestre 2023.
Olivier Lendrevie, président de Cafpi :
« Les taux de crédit sont en route vers 3,50% d’ici à l’été. Mon raisonnement est le suivant :
Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis :
« Les taux vont continuer à progresser. Mais la remontée devrait être plus lente, car le coût de l’argent semble se stabiliser en-dessous des 3% et ce sera une condition sine qua non pour l’évolution des taux. Nous devrions dépasser les 3,5% avant l’été, sans pour autant atteindre les 4%. Avec l’actualisation mensuelle du taux d’usure, les banques vont pouvoir réajuster les taux par petite touche, tous les mois. Cela constitue d’abord une fenêtre de tir chaque mois pour les emprunteurs, au lieu d’une fois par trimestre. Ensuite, cela va permettre aux établissements de reconstituer des marges, et donc d’être moins sélectifs sur les dossiers. Enfin, on peut espérer que la situation se normalise par étape et avant l’été. Une bonne nouvelle pour le marché de l’immobilier ; car si la situation se restaurait seulement à l’été, nous aurions eu un afflux de dossiers difficilement absorbables en raison des congés et donc des allongements de délais, voire une sélectivité des dossiers pour assurer l’instruction ».
Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artémis Courtage :
« Les demandes de nouveaux clients sont restées nombreuses en janvier 2023 (- 6% par rapport à janvier 2022). La mensualisation du taux d’usure, si elle ne répond pas au fond du problème de la formule de calcul, va permettre de mettre un peu de fluidité, y compris si les banques augmentent un peu trop fort leurs taux en début de mois. Le rattrapage sera quasi-immédiat et ne figera pendant deux mois le crédit, comme en fin d’année. Mes principaux points de vigilance à l’intérieur de ce premier semestre : d’abord, le taux normé d’endettement de 35% HCSF (les taux ont plus que doublé sur une année glissante pendant que les prix augmentaient légèrement ou au mieux stagnaient) ; ensuite, la réaction du marché du neuf à une flambée du prix des matières premières et de l’électricité face une potentielle baisse des prix dans l’ancien ».
Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement :
« Les taux d’intérêt sur les crédits immobiliers remontent désormais de façon rapide sous la pression de taux financiers en très forte hausse dans un contexte d’inflation significative. Cette hausse des taux des crédits reste malgré tout limitée par la contrainte du taux d’usure et la volonté des banques d’accompagner les emprunteurs. Elle va cependant se poursuivre tout au long de 2022 pour atteindre, voire dépasser les 2%. Conjugué aux contraintes imposées par le HCSF sur le taux d’effort et les durées, la hausse des taux finit par peser sur le marché, limitant de fait les capacités à emprunter. Les clientèles emprunteuses continuent de se transformer avec des emprunteurs aux revenus plus élevés et plus dotés en apport personnel. Les conditions de financement restent cependant historiquement favorables dans un marché immobilier toujours soutenu par des fondamentaux sains et une demande structurelle de logement ».
L’historique ci-dessous reprend l’évolution des taux moyens des crédits immobiliers depuis le début de l’année 2007, trimestre par trimestre (Observatoire Crédit Logement / CSA).
Taux 2007
Taux 2008
Taux 2009
Taux 2010
Taux 2011
Taux 2012
Taux 2013
Taux 2014
Taux 2015
Taux 2016
Taux 2017
Taux 2018
Taux 2019
Taux 2020
Taux 2021
Taux 2022
Taux 2023
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