Taux de crédit immobilier : taux actuels, prévisions pour 2026 et historique depuis 2007

Comprendre les taux de crédit immobilier

La compréhension des taux actuels nécessite au préalable de maîtriser plusieurs notions fondamentales qui influencent le coût global de l’emprunt.

Différence entre taux nominal et TAEG

Il ne faut pas confondre le taux nominal d’un prêt immobilier et le taux annuel effectif global (TAEG). Si ces deux indicateurs sont liés au coût d’un crédit immobilier, ils ne mesurent pas la même chose.

Le taux d’intérêt nominal (ou taux débiteur) est le taux de base appliqué au capital emprunté pour l’achat du bien immobilier. Il sert uniquement à calculer les intérêts du prêt. Il n’inclut aucun autre coût.

Le taux annuel effectif global, anciennement taux effectif global (TEG), intègre les frais nécessaires pour l’obtention du prêt immobilier. Il résume le coût total annuel du financement, exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée. Sont compris dans le calcul du TAEG :

• le taux nominal
• les frais de dossier
• le coût de l’assurance, lorsqu’elle est obligatoire
• les frais de garantie (en cas d’hypothèque, de caution ou de privilège du porteur de deniers)
• les frais d’ouverture et de tenue de compte bancaire ouvert pour obtenir le crédit
• l’évaluation du bien immobilier (hors frais de mutation)

Le TAEG indique le coût réel du crédit (tous frais compris). Il constitue le seul taux permettant de comparer objectivement deux offres de prêt. Il ne faut donc pas se focaliser uniquement sur le taux d’intérêt annoncé par la banque ou le courtier en prêt immobilier.

Les composantes d’un taux d’intérêt

Un taux d’intérêt immobilier se compose :

• du taux de base, qui reflète le coût de l’argent pour la banque
• des frais liés au risque, évalués en fonction du profil de l’emprunteur (revenus, apport financier, endettement)
• de la marge commerciale de l’organisme prêteur. Les taux de crédit immobilier varient d’un établissement à l’autre et d’une région à une autre.

En général, les taux d’intérêts des crédits immobiliers sont plus bas que ceux des crédits à la consommation.

Taux fixe, taux variable et effets de la durée du prêt

Le choix entre taux fixe et taux variable est un enjeu stratégique majeur lors d’un crédit immobilier.

Le taux fixe assure à l’emprunteur une stabilité totale : un taux constant et des mensualités inchangées jusqu’au terme. En contrepartie, le taux initial est souvent plus élevé, car il inclut une prime de risque destinée à protéger la banque d’une éventuelle hausse des taux directeurs.

Le taux variable, indexé sur un indicateur de référence (comme l’Euribor), peut générer des économies si les taux baissent, mais il expose à un risque d’augmentation du montant des mensualités.

➡️ Pour réduire ce risque, il existe des taux variables « capés », dotés d’un plafond de variation. Ce type de prêt séduit lorsque les perspectives de baisse des taux sont favorables ou pour des durées courtes.

La durée du prêt pèse aussi directement sur le coût de l’opération. Plus elle est longue, plus le coût total du crédit (intérêts) augmente, malgré des mensualités plus faibles. À l’inverse, une durée d’emprunt plus courte limite fortement le coût global, mais elle exige un effort financier mensuel plus important. L’emprunteur doit donc rechercher le meilleur équilibre entre sécurité, souplesse et maîtrise du coût global de son crédit immobilier.

Niveaux actuels des taux de crédit immobilier

Taux actuels : derniers chiffres publiés (octobre 2026)

Les taux de crédit immobilier poursuivent leur remontée en cette fin d’année 2026.

En octobre 2026, le taux moyen des crédits immobiliers du secteur concurrentiel s’est établi à 3,49%, hors assurance et coût des sûretés, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, contre 3,40% en septembre.

Ces données, publiées avec quelques semaines de décalage, portent sur les prêts effectivement accordés et constituent la référence statistique du marché.

Le tableau ci-après récapitule les taux moyens en fonction des durées de prêt pour le mois d’octobre 2026 (en attendant la publication des taux moyens de novembre) :

Source : l’Observatoire Crédit Logement/CSA (octobre 2026)

À NOTER : le taux moyen de 3,49% est calculé sur l’ensemble des prêts immobiliers accordés, toutes durées confondues, et non à partir des seuls taux moyens affichés ci-dessus pour les prêts à 15, 20 et 25 ans. Il ne correspond donc pas à la moyenne arithmétique des seuls prêts sur 15, 20 et 25 ans.

Ces données permettent de situer le niveau moyen des taux, mais ne reflètent pas nécessairement les conditions les plus récentes proposées par les banques.

Depuis décembre 2025, les taux effectivement accordés ont augmenté de 0,23 point sur 15 ans (de 3,09% à 3,32%), de 0,37 point sur 20 ans (de 3,17% à 3,54%) et de 0,32 point sur 25 ans (de 3,25% à 3,57%). Le taux moyen est passé de 3,16% à 3,49% sur la même période. Le recours aux crédits longs, généralement assortis de taux supérieurs, contribue à cette hausse : en octobre 2026, 49,3% des prêts à l’accession sont accordés sur une durée de 25 ans ou plus, contre 46,5% en 2025.

Les dernières statistiques de la Banque de France confirment cette orientation. En septembre 2026, le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat hors renégociations s’est établi à 3,32%, comme en août, après 3,30% en juillet. Il était de 3,09% un an plus tôt. La production mensuelle de nouveaux crédits hors renégociations a reculé à 11,8 milliards d’euros, contre 12,2 milliards en août.

Les baromètres des principaux courtiers renseignent sur les conditions proposées ces dernières semaines. Ils confirment une nouvelle hausse en novembre, avec des moyennes qui atteignent 4% sur 25 ans chez certains d’entre eux.

Selon ces sources, les taux moyens de novembre 2026 se situent (derniers barèmes disponibles) :

• sur 15 ans, autour de 3,50% à 3,70% ;
• sur 20 ans, autour de 3,70% à 3,90% ;
• sur 25 ans, autour de 3,80% à 4,05%.

Ces chiffres correspondent aux taux négociés ou obtenus par les courtiers sur leurs dossiers du mois, tandis que les données de l’Observatoire portent sur l’ensemble des prêts accordés le mois précédent. Les méthodes varient d’un courtier à l’autre : Finance Conseil, par exemple, construit sa grille de novembre en appliquant une hausse de 0,20 point à celle d’octobre.

Les barèmes affichés par les banques, avant négociation, sont plus élevés. Selon Vousfinancer, ils s’échelonnent de 3,60% à 4,50% sur 20 ans en novembre, et Meilleurtaux indique qu’ils dépassent généralement 4%. Dans les grilles reçues par Finance Conseil, les taux affichés sur 25 ans vont de 3,70% à 5,43% selon les banques et les profils. L’écart entre ces barèmes et les taux moyens obtenus reflète la marge de négociation.

Ces fourchettes, issues des baromètres de Meilleurtaux, Pretto, Vousfinancer, Artémis Courtage et Finance Conseil, sont indicatives. Les conditions réellement obtenues varient selon la région, la politique commerciale des banques et surtout le profil de l’emprunteur (apport, revenus, charges et stabilité professionnelle).

Taux obtenus par les meilleurs profils

Les « meilleurs profils » d’emprunteurs sont ceux qui présentent un risque minimal pour les banques (revenus stables et élevés, apport personnel significatif, faible taux d’endettement, situation professionnelle solide). Un bon dossier (avec de l’épargne et/ou un apport et/ou une capacité d’épargne importants) leur permet de prétendre à des taux de crédit préférentiels. Les taux minimum constatés varient d’un opérateur à l’autre.

Chez les principaux courtiers, les taux proposés aux meilleurs profils en novembre 2026 s’établissent :

• sur 15 ans, autour de 3,05% à 3,35% ;
• sur 20 ans, autour de 3,20% à 3,55% ;
• sur 25 ans, autour de 3,45% à 3,55%.

Ces estimations, établies par les baromètres de Cafpi, Empruntis, Meilleurtaux, Vousfinancer, Artémis Courtage et Pretto, restent purement indicatives. Elles fluctuent selon la région, la stratégie des banques et le profil de l’emprunteur.

Zoom sur les taux sur 25 ans

Les crédits sur 25 ans affichent en niveau des taux plus élevés que les durées courtes, en raison notamment du risque supplémentaire supporté par la banque sur une période de remboursement plus longue.

En octobre 2026, le taux moyen constaté sur cette durée s’établit à 3,57% sur les prêts effectivement accordés, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, contre 3,25% en décembre 2025. Côté courtiers, les taux moyens de novembre se situent autour de 3,80% à 4,05% sur 25 ans. Pour les meilleurs dossiers, un taux de 3,45% à 3,55% reste accessible.

Les prêts de longue durée conservent un poids très important : 49,3% des crédits à l’accession accordés en octobre ont une durée de 25 ans ou plus. La durée moyenne de l’ensemble des prêts ressort à 253 mois, soit 21 ans et un mois.

À noter : le taux sur 25 ans s’est nettement renchéri depuis l’été. Entre décembre 2025 et octobre 2026, il a progressé de 0,32 point, passant de 3,25% à 3,57%. La hausse atteint 0,37 point sur 20 ans et 0,23 point sur 15 ans.

Écarts de taux selon le profil d’emprunteur

En novembre 2026, le marché du crédit immobilier reste marqué par des écarts de taux importants selon le profil des candidats à l’emprunt.

Dans les faits, les profils les plus solides peuvent obtenir des taux de 3,20% à 3,55% sur 20 ans au niveau national selon les courtiers. Pour les profils plus standard, les taux moyens se situent plutôt entre 3,70% et 3,90% sur cette durée.

Les revenus pèsent aussi sur le taux obtenu. Selon Pretto, en novembre, le taux moyen sur 25 ans atteint 4,07% pour les ménages gagnant moins de 40 000 euros par an, contre 3,53% au-delà de 120 000 euros.

Les revenus et leur régularité, le niveau de l’apport personnel, l’épargne conservée après l’opération, le taux d’endettement ou encore la tenue des comptes font partie des critères pris en compte par les banques pour déterminer les conditions proposées.

Les caractéristiques du logement peuvent également jouer. Certains établissements proposent notamment des conditions de financement plus avantageuses pour l’achat d’un logement affichant un bon diagnostic de performance énergétique (DPE) ou lorsque le projet comprend des travaux de rénovation énergétique.

Prévisions des taux pour la fin 2026

Novembre 2026 : les taux atteignent 4% sur 25 ans

En novembre 2026, les banques relèvent à nouveau leurs barèmes. Selon Meilleurtaux, ceux de ses établissements partenaires ont augmenté d’environ 0,20 point, et la hausse réelle atteint environ 0,25 point en un mois en tenant compte de négociations plus difficiles. Certaines banques n’ont pas attendu le début du mois : selon Pretto, le Crédit Mutuel du Sud-Ouest a relevé ses barèmes de 0,25 point dès le 19 octobre, et le Crédit Agricole Île-de-France de 0,20 point deux jours plus tard.

Les taux moyens atteignent désormais 3,50% à 3,70% sur 15 ans, 3,70% à 3,90% sur 20 ans et 3,80% à 4,05% sur 25 ans selon les courtiers.

Cette remontée s’explique notamment par la tension sur la dette française. Le rendement de l’OAT à 10 ans a franchi 5% le 21 octobre, une première depuis juillet 2002, avant de revenir autour de 4,8% début novembre. De son côté, la BCE a maintenu ses taux directeurs le 29 octobre, après deux relèvements en juin et en septembre : le taux de la facilité de dépôt reste à 2,50%..

Décembre 2026 : les courtiers anticipent une poursuite de la hausse

Plusieurs courtiers s’attendent à de nouvelles hausses d’ici à la fin de l’année. Selon Meilleurtaux, la remontée ne devrait pas s’interrompre à court terme. Finance Conseil retient l’hypothèse d’une nouvelle hausse de 0,20 point en décembre, qui porterait ses taux moyens à 4,10% sur 20 ans et 4,25% sur 25 ans.

Le taux d’usure, lui, reste fixé à 5,40% pour les prêts de 20 ans et plus jusqu’au 31 décembre. Si les taux continuent d’augmenter d’ici là, certains dossiers risquent de dépasser ce plafond, en particulier ceux des emprunteurs dont l’assurance coûte cher ou qui empruntent de petits montants. Les nouveaux seuils seront publiés par la Banque de France pour le 1er janvier 2027.

Plusieurs rendez-vous seront surveillés : l’examen du budget 2027 au Sénat et l’évaluation de la note de la France par S&P Global Ratings, attendue le 27 novembre. Selon Vousfinancer, un accord crédible sur les finances publiques ne ferait pas baisser immédiatement les taux, mais pourrait contribuer à enrayer leur remontée.

Tendance des taux en 2026

Scénarios d’évolution pour 2026

Après un premier semestre stable, les taux de crédit immobilier sont repartis à la hausse à partir de l’été 2026. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen atteint 3,49% en octobre, contre 3,16% en décembre 2025. Une hausse encore loin de celle de 2022-2023.

La BCE a relevé ses taux directeurs en juin puis en septembre, avant de les maintenir le 29 octobre. L’OAT à 10 ans a, elle, franchi 5% en octobre, une première depuis 2002. Plusieurs courtiers, dont Meilleurtaux et Finance Conseil, anticipent une poursuite de la hausse d’ici à la fin de l’année..

2024-2025 : forte baisse, puis retournement

Après avoir dépassé 4% fin 2023, les taux de crédit immobilier ont nettement reculé en 2024, avant de se stabiliser à des niveaux proches de 3% en 2025.

Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen est passé de 3,99% au premier trimestre 2024 à 3,38% au quatrième trimestre, puis à 3,16% au premier trimestre 2025. Il a atteint un point bas à 3,07% au deuxième trimestre 2025, avant de repartir légèrement à la hausse au second semestre pour terminer l’année à 3,16% en décembre.

2021-2023 : l’envolée des taux

Entre 2021 et 2023, les taux de crédit immobilier ont connu une remontée particulièrement brutale, gagnant plus de trois points en deux ans.

Après un plus bas historique de 1,03% en octobre 2021, les taux moyens observés par l’Observatoire Crédit Logement/CSA ont évolué comme suit :

• fin 2021 : 1,06% en moyenne en décembre ;
• accélération en 2022 : 2,35% en décembre ;
• envolée en 2023 : 4,20% en décembre, plus haut de la période.

Deux facteurs principaux expliquent ce mouvement :

• le retour de l’inflation en Europe, alimentée notamment par la crise énergétique ;
• le resserrement monétaire de la BCE, qui a relevé ses taux directeurs à dix reprises entre juillet 2022 et septembre 2023, portant son taux de dépôt de – 0,50% à 4,00%.

Certains facteurs à l’œuvre en 2022-2023 réapparaissent en 2026, notamment les tensions sur les prix de l’énergie et le resserrement de la politique monétaire. La remontée des taux immobiliers reste toutefois, à ce stade, sans commune mesure avec celle observée entre 2021 et 2023.

Conditions actuelles d’emprunt

Règles HCSF : ce qui s’applique en 2026

L’attribution d’un crédit immobilier aux particuliers est soumise au respect de règles contraignantes imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Ces normes, établies en janvier 2021, visent à encadrer l’octroi des crédits pour limiter le surendettement des ménages et protéger le système bancaire.

Les normes HCSF, toujours applicables en 2026, sont principalement de deux ordres :

• le taux d’effort des emprunteurs (le montant total des dépenses liées à l’habitation rapporté aux revenus nets, NDLR) est limité à 35% de leurs ressources. À noter que le calcul du taux d’endettement (assurance de prêt incluse) ne prend plus en compte le remboursement du prêt relais dès lors que ce taux ne dépasse pas 80% de la valeur du bien immobilier mis en vente ;
• la maturité maximale du crédit immobilier ne peut, en principe, excéder 25 ans. Une tolérance permet de porter la durée totale jusqu’à 27 ans lorsque l’entrée en jouissance du bien est différée, notamment dans le neuf ou lorsque les travaux représentent une part suffisante de l’opération.

Les banques disposent toutefois d’une certaine souplesse pour déroger aux normes du HCSF. Une marge de flexibilité leur permet de déroger sur 20% des nouveaux prêts accordés, notamment au bénéfice des primo-accédants (ceux n’ayant jamais été propriétaires de leur résidence principale, ou qui n’en possèdent pas une depuis les deux dernières années, NDLR) et des acheteurs de résidence principale.

Durées de prêt : pratiques et limites

La durée d’un crédit immobilier dépend du projet et du profil de l’emprunteur. Dans la pratique, les prêts courts sont devenus très minoritaires : en août 2026, seulement 0,6% des prêts à l’accession sont souscrits sur moins de 10 ans, selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Les règles du HCSF limitent en principe la durée d’un crédit immobilier à 25 ans, avec la possibilité d’un différé portant la durée totale jusqu’à 27 ans dans certaines opérations.

La durée est devenue l’un des principaux leviers d’ajustement. Quand les taux augmentent ou que les prix immobiliers restent élevés, les banques allongent la durée du prêt pour réduire le montant des mensualités. Mais le crédit revient beaucoup plus cher au final, car les intérêts courent sur davantage d’années. Sans compter qu’un engagement sur 25 ans expose davantage l’emprunteur aux aléas de la vie : perte d’emploi, séparation, ou besoin de revendre son bien avant la fin du remboursement.

L’âge compte également dans l’équation. Il est plus difficile d’emprunter sur 25 ans à 55 ans, dans la mesure où les assureurs refusent généralement de couvrir au-delà de 75 ou 80 ans.

Comment les banques évaluent les dossiers

Quand une banque étudie un dossier de crédit immobilier, elle cherche avant tout à mesurer la capacité de l’emprunteur à rembourser dans la durée, sans fragiliser son équilibre financier.

Pour ce faire, son analyse s’appuie sur plusieurs critères clés, parmi lesquels :

• les revenus du demandeur : ils doivent être stables, récurrents et justifiables (avantage est souvent donné aux salariés en CDI, aux fonctionnaires, mais aussi aux travailleurs indépendants, aux professions libérales ou aux dirigeants, à condition de présenter plusieurs exercices cohérents)
• le taux d’endettement : la mensualité d’emprunt ne doit pas, en principe, dépasser 35% des revenus net, assurance incluse (encadrement fixé par le Haut Conseil de stabilité financière)
• le reste à vivre : la banque s’assure que, une fois sa mensualité remboursée, l’emprunteur disposera de suffisamment d’argent chaque mois pour assumer les dépenses courantes (alimentation, transport, énergie, impôts)
• l’apport personnel : s’il n’est pas juridiquement obligatoire, il doit au minimum couvrir les frais de notaire et les frais de dossier. Le niveau demandé dépend toutefois du profil de l’emprunteur, de la banque et du type d’opération financée ;
• la gestion bancaire : des découverts fréquents, des incidents de paiement ou une inscription au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) peuvent compromettre un dossier
• le projet d’achat : nature du bien, localisation, cohérence du prix, usage (résidence principale, locatif), engagement de potentiels travaux d’amélioration énergétique…

Avant de solliciter un crédit, l’emprunteur doit préparer son dossier en amont : assainir ses comptes (les relevés des trois derniers mois sont passés au crible), consolider son apport, solder si possible ses petits crédits en cours et constituer de l’épargne. Calibrer son projet à ses revenus réels est souvent plus décisif que de chercher à maximiser le montant emprunté.

Lire et interpréter un taux de crédit immobilier

Taux moyen, taux plancher et taux personnalisé

Le taux moyen d’un crédit immobilier constitue un point de repère permettant de situer une offre par rapport aux conditions observées sur le marché. Il ne correspond pas nécessairement au taux qu’un emprunteur obtiendra personnellement.

Le taux plancher désigne généralement le meilleur taux proposé ou constaté à un moment donné, réservé aux dossiers les plus solides. Il ne s’agit pas d’un seuil réglementaire : ce niveau varie selon les banques, les périodes, la durée du prêt et le profil de l’emprunteur.

Le taux personnalisé est le taux effectivement proposé à un emprunteur après étude de son dossier. Il peut être inférieur ou supérieur au taux moyen en fonction notamment de ses revenus, de son apport et de son endettement. C’est ce taux qui détermine, avec la durée du prêt, le coût réel du crédit.

Exemples de mensualités sur 20 ans

Le tableau ci-dessous indique, à titre d’exemple, les taux fixes de crédit immobilier obtenus par trois types de profil d’emprunteur. Cette simulation, réalisée à la fin de l’été 2026 (en attendant son actualisation prochaine) est effectuée sur la base d’un emprunt consenti sur 20 ans pour un crédit de 200.000 euros.

Source : simulation Vousfinancer pour ToutSurMesFinances. Données chiffrées établies le 31 août 2026 à titre purement indicatif, hors assurance et frais de dossier. Les conditions réellement obtenues par un emprunteur peuvent varier selon son profil.

Taux d’usure : impact réel sur l’accès au crédit

Le taux d’usure correspond au TAEG maximal auquel une banque peut accorder un crédit. Il inclut notamment le taux d’intérêt, les frais de dossier, les frais d’intermédiaire ainsi que le coût de l’assurance et des garanties obligatoires.

Du 1er octobre au 31 décembre 2026, il est fixé à 4,09% pour les prêts immobiliers à taux fixe de moins de 10 ans, 4,68% entre 10 et moins de 20 ans et 5,40% pour les prêts de 20 ans et plus. Il atteint 5,52% pour les prêts à taux variable et 6,49% pour les prêts relais. Ces seuils sont ceux publiés par la Banque de France pour le quatrième trimestre 2026.

Le taux d’usure peut limiter l’accès au crédit lorsque le TAEG d’un emprunteur risque de dépasser ce plafond, notamment en raison du coût de l’assurance emprunteur. vec la hausse des taux, ce risque augmente : selon Meilleurtaux, l’usure commence à bloquer des dossiers, d’abord les emprunts de faible montant, sur lesquels les frais fixes pèsent proportionnellement davantage. Dans son bilan du troisième trimestre 2026, l’Observatoire Crédit Logement/CSA évoque lui aussi la menace que l’usure fera peser sur le marché dans les prochains mois.

Historique des taux depuis 2007

Périodes couvertes :

• 2007-2008 : crise financière et hausse des taux
• 2009-2017 : baisse structurelle
• 2018-2021 : plancher historique
• 2022-2023 : remontée rapide
• 2024-2025 : reflux des taux
• 2026 : stabilisation puis remontée progressive

En résumé, les taux de crédit immobilier sont passés de plus de 5% fin 2008 à un plancher historique autour de 1% en 2021, avant de remonter fortement en 2022 et 2023. Après leur reflux en 2024 et au premier semestre 2025, ils évoluent de nouveau à la hausse en 2026.

Comment les taux ont évolué trimestre par trimestre ?

Les données de taux fixes de crédit immobilier publiées par l’Observatoire Crédit Logement / CSA sont établies sur une base trimestrielle (trimestre par trimestre). Depuis 2007, les taux ont connu des variations importantes, avec des périodes de forte volatilité alternant avec des phases de stabilité.

* 2007-2008 : crise financière et hausse des taux

Avec la crise financière des subprimes, qui a éclaté aux États-Unis en 2007 avant de se diffuser dans le monde entier, les taux de crédit sont repartis à la hausse. La défiance sur les marchés de crédit se traduit par un environnement financier plus contraint pour les établissements prêteurs.

Source : Observatoire Crédit Logement / CSA

* 2009-2017 : baisse structurelle

À partir de 2009, les banques centrales soutiennent une baisse des taux pour relancer l’économie. Cette période est marquée jusqu’en 2017 par une politique monétaire ultra accommodante de la Banque centrale européenne.

Source : Observatoire Crédit Logement / CSA

* 2018-2021 : plancher historique

À partir de 2018, les taux de crédit poursuivent leur descente pour atteindre des niveaux historiquement bas. Grâce au maintien des taux directeurs de la BCE à des niveaux très bas et à la concurrence bancaire, dans un contexte de pandémie de Covid-19, le taux moyen atteint un point bas aux troisième et quatrième trimestres de 2021.

Source : Observatoire Crédit Logement / CSA

* 2022-2023 : remontée rapide

À partir de 2022, les taux de crédit enregistrent une hausse spectaculaire sous l’effet de l’inflation galopante et de la remontée brusque des taux directeurs de la BCE.

Source : Observatoire Crédit Logement / CSA

* 2024-2025 : reflux, puis point bas

Après le pic de 4,20% de fin 2023, les taux ont reculé tout au long de 2024, de 3,99% au premier trimestre à 3,38% au quatrième. La baisse s’est prolongée jusqu’au deuxième trimestre 2025, où le taux moyen a touché son point bas à 3,07%, avant d’amorcer une remontée au second semestre.

Source : Observatoire Crédit Logement / CSA

* 2026 : une remontée qui s’accélère

La hausse amorcée mi-2025 s’est poursuivie au premier semestre 2026, à un rythme contenu : 3,22% au premier trimestre, 3,24% au deuxième. Elle s’est accélérée au troisième trimestre (3,32%), et le taux moyen atteint 3,49% en octobre.

Source : Observatoire Crédit Logement / CSA

Comment les taux ont évolué ces derniers mois ?

Après une période de stabilisation au printemps 2026, les taux de crédit immobilier sont repartis à la hausse. Selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen s’est établi à 3,23% entre février et avril 2026, avant de progresser à partir de mai pour atteindre 3,49% en octobre.

Cette remontée se prolonge désormais depuis six mois et s’est accélérée à la rentrée, avec une hausse de 0,09 point en septembre puis en octobre. L’Observatoire l’explique par les tensions inflationnistes, le nouveau relèvement des taux de la BCE et la pression sur les marges des banques. Dans le même temps, l’activité recule : le montant des crédits accordés a baissé de 9,2% au troisième trimestre 2026 par rapport au troisième trimestre 2025.

Le tableau ci-dessous indique le taux fixe moyen des crédits immobiliers accordés depuis janvier 2025, sur la base des données communiquées mensuellement par l’Observatoire Crédit Logement / CSA.

Source : Observatoire Crédit Logement / CSA

Quel est le niveau « normal » d’un taux de crédit ?

Il n’existe pas de taux « normal » universel : cette notion varie selon le contexte économique et la période. Toutefois, la plupart des experts s’accordent pour situer aujourd’hui un taux standard entre 3% et 4% selon la durée du prêt.

Ce niveau reflète un équilibre entre trois facteurs : une inflation maîtrisée, la rémunération du risque pour les banques et leur coût de refinancement sur les marchés. Autrement dit, un taux « normal » correspond à une situation où les conditions ne sont ni exceptionnellement favorables, ni particulièrement restrictives.

Pour mettre en perspective, avant les années 2000, des taux au-dessus de 5% étaient courants, ce qui semble aujourd’hui très élevé. À l’inverse, la période 2020-2022 a vu les taux chuter autour de 1%, créant une « nouvelle normalité » dans l’esprit de toute une génération d’emprunteurs habitués à des conditions de financement ultra-favorables.

Cette parenthèse historique est désormais refermée. En 2026, avec des taux moyens autour de 3,50%, nous sommes revenus à des niveaux plus cohérents sur le long terme, même si cela peut sembler élevé pour ceux qui ont connu l’ère des taux exceptionnellement bas.

Conseils pour obtenir un bon taux

Comment optimiser son dossier

L’obtention d’un taux de crédit immobilier plus avantageux repose avant tout sur la qualité du dossier présenté à la banque. Plusieurs leviers peuvent être actionnés en amont, idéalement dès six mois avant la demande de financement, pour améliorer son profil d’emprunteur :

• Assainir ses comptes bancaires : éviter les découverts, les incidents de paiement et les dépenses suspectes (jeux d’argent, etc.) pendant les trois mois précédant la demande
• Renforcer son apport personnel : viser un apport de 20% minimum, en mobilisant épargne personnelle, familiale ou salariale
• Mettre en avant sa stabilité professionnelle et la régularité de ses revenus : un CDI est rassurant pour les banques
• Maîtriser son taux d’endettement : solder les crédits à la consommation en cours pour limiter ses charges de crédit à moins de 35% de ses revenus nets
• Faire appel à un courtier, pour mieux présenter son dossier auprès des banques

Négocier taux, assurance et frais

Plusieurs paramètres peuvent être négociés afin d’améliorer ses conditions de financement :

• Le taux d’intérêt : un apport personnel d’au moins 10% et une gestion financière irréprochable favorisent l’obtention d’un taux avantageux
• L’assurance emprunteur : choisir une assurance autre que celle proposée par la banque peut permettre de réduire sensiblement le coût du crédit, à garanties équivalentes
• Les frais de dossier : ils peuvent être revus à la baisse, voire supprimés, pour les profils les plus solides ou les clients fidèles
• Les conditions du prêt : certaines clauses (modulation ou report de mensualités, remboursement anticipé) offrent une souplesse utile en cas d’évolution de sa situation financière.

Questions courantes sur les taux de crédit

Est-ce le bon moment pour emprunter ?

En cette fin d’année 2026, les taux de crédit immobilier poursuivent leur hausse, avec des moyennes qui atteignent 4% sur 25 ans chez certains courtiers. Les banques continuent de prêter, mais réservent leurs meilleures conditions aux dossiers solides. Attendre une baisse comporte une part d’incertitude : aucune détente n’est annoncée à court terme.

Pourquoi le taux que l’on me propose n’est pas celui des barèmes ?

Les barèmes publiés par les courtiers sont des indicateurs de marché : le taux réellement proposé dépend du profil de l’emprunteur, de son apport, de ses revenus, de la durée du prêt et de la banque sollicitée. L’écart joue dans les deux sens : les meilleurs dossiers obtiennent des décotes par rapport aux grilles affichées, tandis que les profils jugés plus risqués se voient appliquer un taux majoré.

Quel apport pour obtenir un bon taux en 2026 ?

Il n’existe pas de niveau d’apport garantissant l’obtention d’un bon taux : les banques apprécient l’ensemble du profil de l’emprunteur. Couvrir les frais liés à l’achat (de l’ordre de 8% du prix dans l’ancien, 2 à 3% dans le neuf) tout en conservant une épargne après l’opération reste le meilleur moyen de renforcer son dossier.

Conseil d’expert
« Pour ceux qui ne peuvent ou ne veulent pas mettre 20% ou 30% d’apport dès le départ, une solution intermédiaire existe : partir avec un apport modéré (10%), puis effectuer un remboursement anticipé partiel de crédit dans les premières années, explique Ludovic Huzieux, cofondateur d’Artémis Courtage. Une renégociation ultérieure du taux peut ensuite optimiser le prêt, si les conditions de marché s’améliorent ou si la situation financière du client évolue favorablement ».

Que change la hausse des taux en 2026 ?

À mensualité égale, la hausse des taux réduit la capacité d’emprunt. Selon Finance Conseil, avec 1 200 euros par mois sur 25 ans, un ménage pouvait emprunter 244 917 euros en novembre 2025 (à 3,30%), contre 226 158 euros un an plus tard (à 4,05%) : 18 759 euros de moins, hors assurance et frais. De quoi obliger certains acheteurs à augmenter leur apport, à réduire leur budget ou à reporter leur projet.