Les taux de crédit immobilier en 2022 : taux actuels et perspectives

Par Thibault Fingonnet
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Le niveau des taux d’emprunt constitue un élément déterminant dans le cadre d’un projet d’achat immobilier. Le baromètre des taux de crédit en juillet 2022 et leurs perspectives d’évolution pour le reste de l’année.

Le calcul d’un taux de crédit immobilier

Quand les emprunteurs s’intéressent aux conditions de financement d’un achat immobilier, ils s’attardent le plus souvent sur les taux d’intérêts proposés par leur banque ou leur courtier en prêt immobilier. Il s’agit effectivement de la principale composante du taux annuel effectif global (TEAG), anciennement taux effectif global (TEG) d’un crédit immobilier : celui-ci résume en un seul pourcentage le coût global annuel du financement exprimé en % du montant total du crédit. En plus du taux d’intérêt, il comprend le coût de l’assurance de prêt ainsi que tous les frais acquittés par l’emprunteur pour souscrire son prêt.

Pour aller plus loin, notre article sur le calcul du TEG

Les taux détaillés ci-dessous se concentrent uniquement sur le taux d’intérêt brut ou taux d’intérêt nominal, hors assurance emprunteur et frais annexes (frais de dossier, frais de garantie ou hypothèque).

À SAVOIR : sauf indication contraire, les taux présentés dans cet article proviennent des statistiques diffusées par l’Observatoire CSA/Crédit Logement.

Le niveau des taux de crédit immobilier en juillet 2022

Taux immobilier en juillet 2022

Sans surprise, les courtiers constatent en juillet 2022 la poursuite inexorable de la remontée des taux d’emprunt immobilier (hors assurances) amorcée depuis le début de l’année. Une hausse qui semble s’inscrire dans la durée. « Plusieurs banques nationales ou régionales ont augmenté leurs taux de crédit de 0,10 à 0,35%. Ainsi au total depuis le début de l’année 2022, les hausses moyennes de taux sont de 0,55% en moyenne, mais atteignent 1 point dans certaines banques », note le courtier Vousfinancer. « Les taux moyens sont encore en augmentation à 1,40% sur 15 ans, 1,65% sur 20 ans et 1,80% sur 25 ans, mais de plus en plus de banques affichent désormais des taux supérieurs à 2 % sur 20 ans, des taux qui n’étaient plus affichés depuis 2017, sauf qu’à cette époque le taux d’usure était à 3,35% », poursuit-il.

« Le mouvement haussier se poursuit, même s’il reste toujours contraint par le taux d’usure. Bien qu’il ait augmenté en ce 1er juillet (2.57% sur les prêts de 20 ans et plus vs 2,4% le trimestre précédent), la hausse est insuffisante », constate de son côté Cécile Roquelaure, directrice des études d’Empruntis. Et de pointer deux impacts générés par cette situation. D’abord, « la contrainte que le taux d’usure fait peser sur les possibilités d’augmentation des taux par les banques : elles ne peuvent toujours pas réévaluer leurs taux à la hauteur de l’évolution du coût de l’argent ». Ensuite, pour les emprunteurs : « Si une banque est prête à rogner sur ses marges pour un profil ‘le valant bien’, tous les emprunteurs ne rentrent pas dans cette catégorie. Ainsi certains dossiers ne sont plus finançables ».

D’après Pretto, « le mouvement de hausse inédit des taux des crédits immobiliers auquel s’ajoutent de fortes contraintes réglementaires prend en tenaille les emprunteurs, notamment les plus modestes, qui sont de plus en plus nombreux à être exclus du financement de leur projet immobilier ». Ainsi, « 18% des dossiers financés en 2021 ne seraient plus finançables dans le contexte de marché de juin 2022 », explique Pierre Chapon, le cofondateur du courtier.

Tous les acteurs du marché s’entendent pour constater un nombre croissant de dossiers rejetés pour cause dépassement du taux d’usure. Il faut dire que ce taux maximum, au-delà desquels une banque ne peut pas prêter d’argent, reste historiquement bas, malgré la légère revalorisation appliquée début juillet et alors que les courtiers et de nombreuses banques demande une révision de la méthode de calcul du taux d’usure.

« De par sa méthode de calcul, il faudra attendre début octobre avant qu’il ne commence à refléter la réalité de la résurgence d’inflation et le choc des taux longs qui en découle », déplorait déjà Olivier Lendrevie début juin. « Nous appelons de nos vœux une réforme urgente du mode de calcul du taux d’usure afin d’éviter un gel du marché du crédit dont les conséquences pourraient être graves », poursuivait-il.

Sans oublier que les candidats au prêt immobiliers doivent aussi conjuguer avec le durcissement des règles imposées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), à savoir un taux d’endettement limité à 35% (assurance emprunteur incluse) et une durée des crédit de 25 ans maximum (27 ans dans le neuf, incluant une période de différé de deux ans). De quoi impacter les ménages les plus modestes et les jeunes actifs primo-accédants : non seulement ils disposent d’un faible niveau d’épargne, mais ils sont particulièrement confrontés à la hausse du prix de l’immobilier et à la minoration des aides à l’accession. Sans oublier les profils avec un  problème de santé ou un âge avancé, qui se trouvent pénalisés par le taux d’assurance impacté par le plafonds du taux d’usure. Également concernés, les investisseurs locatifs : pour eux, qui souvent déjà propriétaires de leur logement, le seuil des 35% d’endettement est la plupart du temps rapidement dépassé.

Dans ce contexte, les banques doivent mener deux batailles de front : d’une part, rester à l’offensive sur les taux de crédit immobilier pour attirer de nouveaux clients ; mais dans le même temps, pour ne pas rogner sur leurs marges, elle sont obligées de se montrer très sélectives.

D’après Cafpi (baromètre des taux au 22 juin 2022, les plus récents communiqués), les taux moyens sur le marché en France s’établissent à :

  • 1,05% sur 7 ans
  • 1,06% sur 10 ans
  • 1,22% sur 12 ans
  • 1,29% sur 15 ans
  • 1,43% sur 20 ans
  • 1,58% sur 25 ans

Cafpi revendique avoir obtenu à cette période des taux pouvant atteindre 1,05% sur 7 ans, 0,76% sur 10 ans, 0,85% sur 12 ans, 0,90% sur 15 ans, 1,06% sur 20 ans et 1,09% sur 25 ans, soit jusqu’à environ à 0,49 point de moins que les taux du marché selon les durées d’emprunt.

Selon les chiffres les plus récents mis en ligne sur son site Internet (au 15 juin 2022), les taux moyens constatés par Vousfinancer s’établissent à :

  • 1,05% sur 7 ans
  • 1,10% sur 10 ans
  • 1,25% sur 12 ans
  • 1,35% sur 15 ans
  • 1,55% sur 20 ans
  • 1,75% sur 25 ans

D’après les grilles tarifaires reçues le 4 juillet 2022 par Meilleurtaux.com, la tendance des taux est totalement haussière. Ce mouvement concerne les taux moyens sur 7 ans (1,09%), sur 10 ans (1,21%), sur 15 ans (1,42%), sur 20 ans (1,53%) et sur 25 ans (1,68%).

Chez Empruntis (au 5 juillet 2022), la tendance à l’échelle de la France entière est globalement stable. Les taux moyens moyens s’affichent à 1,48% pour les emprunts souscrits sur 7 ans, à 1,50% sur 10 ans, à 1,65% sur 15 ans, à 1,84% sur 20 ans et à 2% sur 25 ans.

Meilleur taux immobilier en juillet 2022

Les taux minimum constatés varient d’un opérateur à l’autre et seuls les meilleurs dossiers (avec de l’épargne et/ou un apport et/ou une capacité d’épargne importants) peuvent y prétendre.

Les meilleurs taux de crédit immobilier actuels sont :

Chez Empruntis (au 5 juillet 2022) :

  • 0,65% sur 7 ans
  • 0,65% sur 10 ans
  • 0,90% sur 15 ans
  • 1,10% sur 20 ans
  • 1,30% sur 25 ans

Chez Cafpi (au 22 juin 2022, derniers chiffres connus) :

  • 1,05% sur 7 ans
  • 0,76% sur 10 ans
  • 0,85% sur 12 ans
  • 0,90% sur 15 ans
  • 1,06% sur 20 ans
  • 1,09% sur 25 ans

Chez Meilleurtaux.com (au 4 juillet 2022) :

  • 0,57% sur 7 ans
  • 0,65% sur 10 ans
  • 0,75% sur 15 ans
  • 0,80% sur 20 ans
  • 1,15% sur 25 ans

Chez Vousfinancer (au 15 juin 2022) :

  • 0,80% sur 7 ans
  • 0,85% sur 10 ans
  • 0, 90% sur 12 ans
  • 0,90% sur 15 ans
  • 1,10% sur 20 ans
  • 1,25% sur 25 ans

Taux moyen au deuxième trimestre 2022

Au mois de mai 2022, le taux moyen des crédits immobiliers (hors assurance et coût des sûretés) s’affichait à 1,38% en moyenne (1,40% pour l’accession dans le neuf et dans l’ancien), selon les dernières données de l’Observatoire Crédit Logement/CSA. En avril 2022, le taux moyen s’élevait à 1,27% (1,28% pour l’accession dans le neuf et 1,29% pour l’accession dans l’ancien).

« Après une hausse très modérée de 4 points de base (pdb) durant les deux premiers mois, la progression est nettement plus rapide depuis : + 28 pdb en trois mois, en réponse aux tensions financières internationales qui se sont renforcées depuis le déclenchement de la guerre en Ukraine », analyse l’organisme. « Pour autant, l’augmentation du taux moyen constatée depuis décembre 2021 reste bien moindre que celle du rythme de l’inflation (+ 139 pdb) ou de l’OAT à 10 ans (+ 146 pdb) constatée dans le même temps », ajoute-t-il.

En mai 2022, la durée moyenne des crédits s’est établie à 240 mois (256 mois pour l’accession dans le neuf et 251 mois pour l’accession dans l’ancien). Elle avait atteint en moyenne à 241 mois sur l’ensemble du premier trimestre, parvenant « à des niveaux jamais observés par le passé », rappelait l’organisme en mai 2022. L’évolution sur une vingtaine d’années est flagrante : alors que cette durée moyenne était de 163 mois en 2001 (soit 13,6 ans), elle est donc passée à 239 mois en avril (soit près de 20 ans).

« Un tel niveau a permis d’atténuer les conséquences d’une hausse des prix des logements qui perdure et d’amortir les conséquences de l’augmentation des taux d’apport personnel exigés sur les capacités d’accès au crédit des candidats à l’accession à la propriété et des investisseurs dans le locatif », analyse l’Observatoire Crédit Logement/CSA.

Sur le mois de mai 2022, le nombre de prêts accordés a reculé de 14,1% en glissement annuel, et la production, de 14,4%. « Dans ces conditions, la production de crédits mesurée en niveau annuel glissant était en baisse de 3,7% à fin mai, en glissement annuel (contre +0.3 % il y a un an à la même époque) et le nombre de prêts accordés reculait de 6,1% (- 0,2% il y a un an à la même époque), note l’organisme.

Au premier trimestre 2022, les taux de crédit (hors assurances) ont enregistré une forte remontée par rapport au dernier trimestre de 2021 : ils s’établissaient à 1,12% en moyenne sur les trois premiers mois, contre 1,05% en moyenne au quatrième trimestre 2021.

Sur l’ensemble du quatrième trimestre 2021, les taux d’intérêt moyens offerts par les banques s’étaient établis à 1,05% (contre 1,17% pour la même période en 2021, et 1,20% en 2019). C’est le niveau « le plus bas jamais constaté depuis les années 1950 », notait déjà l’organisme.

Au troisième trimestre 2021, les taux de crédit (hors assurances) s’étaient établis en moyenne à 1,05%, soit leur niveau le plus bas depuis plus de vingt ans. La durée moyenne des emprunts s’est encore allongée.

Au deuxième trimestre 2021, les taux de crédit s’étaient établis en moyenne à 1,06%. Sur la période, la durée moyenne des emprunts avait encore augmenté pour atteindre 234 mois.

Au premier trimestre 2021, les taux de crédit immobilier avaient encore chuté pour atteindre 1,13% (contre 1,20% au dernier trimestre de 2020). Au cours de cette période, la durée des crédits avait atteint 231 mois.

Au quatrième 2020, les taux de crédit immobilier avaient poursuivi leur recul pour s’établir en moyenne à 1,20% (contre 1,23% au troisième). Dans ce laps de temps, la durée moyenne des crédits s’était allongée de six mois : elle était de 233 mois (soit un peu moins de 19 ans).

Au troisième trimestre 2020, les taux de crédit immobilier avaient continué de baisser pour s’établir en moyenne à 1,23% (contre 1,24% au deuxième trimestre). Durant cette période, la durée moyenne des prêts a diminué, pour atteindre 227 mois (près de dix-neuf ans et demi).

À SAVOIR : compte tenu du très faible nombre de prêts souscrits à taux variable (moins de 1% des nouveaux crédits, selon Crédit Logement), seuls les taux fixes sont détaillés ici.

Taux fixes moyens des derniers mois

Juin 2022 : à paraître
Mai 2022 : 1,38%
Avril 2022 : 1,27%
Mars 2022 : 1,18%
Février 2022 : 1,09%
Janvier 2022 : 1,07%
Décembre 2021 : 1,06%
Novembre 2021 : 1,06%
Octobre 2021 : 1,05%
Septembre 2021 : 1,05%
Août 2021 : 1,05%
Juillet 2021 : 1,06%
Juin 2021 : 1,06%
Mai 2021 : 1,07%
Avril 2021 : 1,07%
Mars 2021 : 1,11%
Février 2021 : 1,14%
Janvier 2021 : 1,17%
Décembre 2020 : 1,17%
Novembre 2020 : 1,20% 
Octobre 2020 : 1,21%
Septembre 2020 : 1,22%
Août 2020 : 1,24%
Juillet 2020 : 1,25%
Juin 2020 : 1,29%
Mai 2020 : 1,25%
Avril 2020 : 1,17%
Mars 2020 : 1,14%
Février 2020 : 1,13%
Janvier 2020 : 1,13%
Décembre 2019 : 1,13%
Novembre 2019 : 1,12%
Octobre 2019 : 1,13%
Septembre 2019 : 1,18%
Août 2019 : 1,17%
Juillet 2019 : 1,20%
Juin 2019 : 1,25%
Mai 2019 : 1,29%
Avril 2019 : 1,33%
Mars 2019 : 1,39%
Février 2019 : 1,44%
Janvier 2019 : 1,45%
Décembre 2018 : 1,43%
Novembre 2018 : 1,44%
Octobre 2018 : 1,43%
Septembre 2018 : 1,43%
Août 2018 : 1,43%
Juillet 2018 : 1,43%
Juin 2018 : 1,44%
Mai 2018 : 1,46%
Avril 2018 : 1,47%
Mars 2018 : 1,49%
Février 2018 : 1,48%
Janvier 2018 : 1,49%
Décembre 2017 : 1,51%
Novembre 2017 : 1,54%
Octobre 2017 : 1,55%
Septembre 2017 : 1,56%
Août 2017 : 1,58%
Juillet 2017 : 1,55%
Juin 2017 : 1,56%

Taux fixes moyens selon la durée du prêt

Plus le remboursement d’un crédit immobilier est étalé dans le temps, plus le taux d’intérêt proposé par la banque est élevé.

Au mois de mai 2022, les taux constatés par l’observatoire Crédit Logement/CSA se situaient aux niveaux suivants :

• Crédit sur 15 ans : 1,24% (1,12% en avril 2022 ; 0,86% en décembre 2021 ; 0,84% en octobre 2021 ; 0,97% en décembre 2020 ; 0,88% en décembre 2019 ; 1,21% en décembre 2018 ; 1,32% en décembre 2017 ; 3,13% en décembre 2012)
• Crédit sur 20 ans : 1,37% (1,25% en avril 2022 ; 0,99% en décembre 2021 ; 0,98% en octobre 2021 ; 1,10% en décembre 2020 ; 1,05% en décembre 2019 ; 1,41% en décembre 2018 ; 1,52% en décembre 2017 ; 3,40% en décembre 2012)
• Crédit sur 25 ans : 1,49% (1,37% en avril 2022 ; 1,13% en décembre 2021 ; 1,14% en octobre 2021 ; 1,35% en décembre 2020 ; 1,31% en décembre 2019 ; 1,63% en décembre 2018 ; 1,79% en décembre 2017 ; 3,70% en décembre 2012)

Taux fixes moyens selon la catégorie d’emprunteurs

Les emprunteurs le savent, les banques pratiquent des taux différents selon leur profil et la qualité de leur dossier. De très nombreux paramètres (niveau de revenus, apport personnel, durée du prêt, etc.) sont pris en compte à ce titre, d’où l’importance de bien préparer son dossier de prêt pour mettre toutes les chances de son côté.

Pour aller plus loin, notre article sur la préparation du dossier de prêt

Ici, les emprunteurs sont séparés en quatre groupes, des dossiers les mieux notés aux moins bien notés parmi ceux qui ont pu obtenir un financement auprès d’une banque.

Pour le mois de mars 2022, les taux à retenir, selon l’observatoire Crédit Logement/CSA, étaient les suivants :

Emprunteurs du 1er groupe (meilleurs dossiers) :

• 0,78% sur 15 ans
• 0,90% sur 20 ans
• 1,03% sur 25 ans

Emprunteurs du 2ème groupe :

• 0,94% sur 15 ans
• 1,06% sur 20 ans
• 1,18% sur 25 ans

Emprunteurs du 3ème groupe :

• 1,05% sur 15 ans
• 1,17% sur 20 ans
• 1,28% sur 25 ans

Emprunteurs du 4ème groupe (dossiers les moins bien notés) :

• 1,26% sur 15 ans
• 1,38% sur 20 ans
• 1,49% sur 25 ans

Taux immobilier : évolution et perspectives pour le premier semestre 2022

Interrogés par ToutSurMesFinances au tout début de l’année 2022, la plupart des courtiers (Meilleurtaux, Vousfinancer, etc.), constataient alors une baisse des taux d’emprunt immobilier, et ce, malgré la transformation des recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) en obligations depuis le 1er janvier 2022. Voici ce qu’ils prédisaient à l’amorce du premier semestre 2022.

« Les récents messages relativement rassurants de la Banque centrale européenne (BCE) ne laissent pas augurer de véritable remontée des taux de crédit immobilier dans les prochains mois. Les banques, qui se livrent à une concurrence acharnée pour attirer les clients, pourront toutefois procéder à des ajustements. Ce sont assurément les primo-accédants qui vont subir les contraintes – désormais normatives – du HCSF. Il importe également de bien préparer son dossier de financement pour espérer obtenir un prêt. Contrairement à la période avant-Covid, les indépendants, les professionnels libéraux ou encore les freelances ont intérêt à présenter deux, voire trois années de bilan afin que l’établissement prêteur ait un meilleur recul sur leur activité récente », décrypte de son côté Ludovic Huzieux, co-fondateur d’Artémis Courtage.

« Bien que nous ayons observé un frémissement à la hausse dans les derniers mois de 2021, il y a fort à parier que l’année 2022 restera une année de taux exceptionnellement bas sur la grande échelle de l’histoire. Dans leur ensemble, les banques françaises sont en situation de surliquidité du fait de comportements d’épargne de précaution de la part des ménages, et doivent redéployer ces liquidités sous forme de crédit sous peine de devoir les déposer à la BCE à taux négatif. Les programmes d’octroi de crédit de nos partenaires pour 2022 sont très volontaristes et devraient contribuer à maintenir les taux à un niveau très attractif. Il faut toutefois s’attendre à une différenciation de taux plus marquée selon le profil des emprunteurs. Enfin, gardons à l’esprit que dans cet environnement de taux exceptionnellement bas, le coût de l’assurance-emprunteur est un enjeu de négociation souvent plus important que le taux du crédit », analyse Olivier Lendrevie, directeur général de Cafpi.

« Contre toute attente, six banques sur dix ont baissé leur taux de crédit au mois de décembre ; et c’est le signe d’une volonté forte des banques de bien démarrer 2022. En effet, elles se sont fixées des objectifs ambitieux pour cette année, et elles ne souhaitent rien laisser au hasard pour ne pas revivre comme en 2021 un démarrage d’activité ‘lent’, explique Cécile Roquelaure, directrice des études chez Empruntis. Pour autant, les vents contraires seront forts : évolution du coût de l’argent, inflation pourraient venir les contraindre à augmenter les taux. Mais les marges de manœuvre seront réduites car toute augmentation aura un impact sur les ménages car les prix ne cessent d’augmenter. Entre le marteau et l’enclume, les banques vont devoir choisir, ce qui pourrait faire le jeu des emprunteurs : les taux devraient rester bas, même si une légère hausse est à prévoir ».

« Le contexte économique et monétaire a fortement évolué en un an : d’une dépression majeure de l’économie, nous sommes passés à une reprise très forte dont la dynamique devrait encore se poursuivre en 2022 malgré la Covid. Ceci génère aussi de l’inflation via les prix à la production ; inflation dont on ne sait pas vraiment si elle sera simplement temporaire, analyse Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement. Conséquence : les banques centrales commencent à resserrer leurs politiques monétaires, jusque-là très accommodantes. Ceci va conduire mécaniquement à des hausses de taux. Mais elles resteront limitées et ne seront que partiellement répercutées sur les taux des crédits immobiliers, ce qui, au final, ceci n’obèrera pas vraiment les capacités d’emprunt ».

Historique des taux de crédits immobiliers depuis 2007

L’historique ci-dessous reprend l’évolution des taux moyens des crédits immobiliers depuis le début de l’année 2007, trimestre par trimestre (Observatoire Crédit Logement / CSA).

Taux 2007

  • Premier trimestre (T1) : 3,96%
  • Deuxième trimestre (T2) : 4,08%
  • Troisième trimestre (T3) : 4,39%
  • Quatrième trimestre (T4) : 4,62%

Taux 2008

  • T1 : 4,67%
  • T2 : 4,67%
  • T3 : 4,94%
  • T4 : 5,07%

Taux 2009

  • T1 : 4,52%
  • T2 : 4,15%
  • T3 : 3,92%
  • T4 : 3,78%

Taux 2010

  • T1 : 3,61%
  • T2 : 3,44%
  • T3 : 3,34%
  • T4 : 3,27%

Taux 2011

  • T1 : 3,58%
  • T2 : 3,83%
  • T3 : 3,89%
  • T4 : 3,88%

Taux 2012

  • T1 : 3,90%
  • T2 : 3,60%
  • T3 : 3,48%
  • T4 : 3,27%

Taux 2013

  • T1 : 3,07%
  • T2 : 2,94%
  • T3 : 2,96%
  • T4 : 3,06%

Taux 2014

  • T1 : 3,01%
  • T2 : 2,84%
  • T3 : 2,64%
  • T4 : 2,40%

Taux 2015

  • T1 : 2,18%
  • T2 : 2,00%
  • T3 : 2,12%
  • T4 : 2,17%

Taux 2016

  • T1 : 2,02%
  • T2 : 1,69%
  • T3 : 1,46%
  • T4 : 1,32%

Taux 2017

  • T1 : 1,46%
  • T2 : 1,56%
  • T3 : 1,56%
  • T4 : 1,52%

Taux 2018

  • T1 : 1,48%
  • T2 : 1,45%
  • T3 : 1,43%
  • T4 : 1,44%

Taux 2019

  • T1 : 1,42%
  • T2 : 1,29%
  • T3 : 1,19%
  • T4 : 1,13%

Taux 2020

  • T1 : 1,13%
  • T2 : 1,25%
  • T3 : 1,23%
  • T4 : 1,17%

Taux 2021

  • T1 : 1,13%
  • T2 : 1,06%
  • T3 : 1,05%
  • T4 : 1,05%

Taux 2022

  • T1 : 1,12%
  • T2 : à paraître
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