Un apport personnel conséquent facilite l’octroi d’un prêt immobilier par les banques et l’obtention de meilleures conditions de taux. Pour se constituer un capital, certains placements sont plus intéressants que d’autres. Panorama des solutions existantes…
Disposer d’un apport personnel est décisif pour décrocher un crédit immobilier auprès de sa banque, surtout dans un contexte de remontée des taux d’intérêt et de durcissement des conditions d’octroi. La part de l’apport dans le financement demandée par les banques (ou taux d’apport) est généralement comprise entre 10 et 20% dans l’ancien.
Selon une étude publiée en février 2023 par le courtier en prêts immobiliers Meilleurtaux, le montant moyen d’apport personnel des emprunteurs a atteint en 2022 :
Pour placer son argent en vue d’acheter une maison ou un appartement, il existe plusieurs solutions d’épargne financière ou immobilière. Leur utilisation dépend de différents critères :
On peut dresser la liste suivante de placements permettant de constituer un apport personnel destiné à financer un achat immobilier :
| Placement | Durée avant l'achat | Risque | Rendement |
|---|---|---|---|
| Livret A, LDDS | 0 à 12 mois | Nul | 3% net |
| Livret d’épargne populaire | 0 à 24 mois | Nul | 6% net |
| Compte sur livret bancaire | 0 à 12 mois | Très faible | 2,5% brut maximum |
| Compte à terme | 1 à 4 ans | Très faible | variable selon la durée, 3,50% brut maximum |
| Assurance vie en euros | 1 à 2 ans | Très faible ou nul | variable selon l'assureur, bonus éventuels, au-delà de 3% brut maximum |
| Unité de compte immobilière (SC/SCI) | 4 ans | modéré | variable (3,13% brut en moyenne en 2022) |
| Fonds monétaire en € | 0 à 12 mois | faible | variable, au moins 3% brut |
| SCPI sans frais d’entrée | 5 à 7 ans | modéré | variable selon la SCPI |
| Nue-propriété de parts de SCPI | 3 à 20 ans | faible | absence de revenus (logique de capitalisation) |
| Produit structuré | 5 à 10 ans | faible à modéré | variable selon la formule |
| Fonds obligataire daté | 2 à 6 ans | modéré | variable selon la maturité, les émetteurs, la durée, 4,5% à 8% brut |
| PER individuel | selon allocation du PER | selon allocation du PER | selon allocation du PER |
| PEE | selon allocation du PEE | selon allocation du PEE | selon allocation du PEE |
Quel que ce soit le placement, il est important de commencer tôt à mettre de l’argent de côté. L’épargnant peut ainsi lisser son effort d’épargne dans le temps, en pratiquant des versements réguliers ou programmés sur un produit financier ou immobilier. Pour se doter d’un apport personnel de 12.000 euros, placer son argent à raison de 100 euros par mois pendant 10 ans est que moins douloureux que 250 euros par mois pendant 4 ans. Une petite part du salaire peut donc être mise de côté chaque mois en mettant en place un virement automatique, dans l’idéal dès les premiers salaires. Épargner 10% de son salaire au début de chaque mois constitue, par exemple, une excellente discipline à mettre en place.
Cette épargne régulière peut être complétée par des versements ponctuels, en cas de perception d’une prime, d’une donation ou d’un héritage.
Quand on est salarié, il faut absolument s’intéresser aux éventuels dispositifs d’épargne salariale mis à disposition par l’employeur (plan d’épargne entreprise, plan d’épargne retraite d’entreprise collectif). Certaines entreprises versent un complément aux primes d’intéressement, aux primes de participation et/ou aux versements volontaires, appelé abondement. Il convient de profiter au maximum de cet abondement, le complément versé par l’employeur étant en quelque sorte une épargne supplémentaire gratuite.
De plus, l’achat de la résidence principale constitue un motif de déblocage anticipé des PEE et PER d’entreprise collectifs ; il n’est alors pas nécessaire d’attendre le délai de 5 ans ou l’âge de la retraite pour disposer des capitaux ainsi placés.
Le futur emprunteur peut déposer ses économies sur un Livret A pour financer son achat immobilier. Problème : si ce produit d’épargne réglementée rapporte davantage qu’auparavant (3% net actuellement, jusqu’au 31 janvier 2025), cette rémunération reste largement inférieure à l’inflation, ce qui fait perdre du pouvoir d’achat au titulaire du livret. Autre inconvénient, ce placement est plafonné à 22.950 euros (hors intérêts).
Cependant, la disponibilité immédiate des fonds déposés sur le Livret A constituent un véritable avantage en cas de coup de cœur pour une maison ou pour un appartement, les capitaux pouvant être mobilisés au plus vite pour saisir une opportunité.
Les avantages et les inconvénients sont les mêmes pour le LDDS (sachant que son plafond de versements est fixé à 12.000 euros).
Pour bénéficier d’une meilleure rémunération, les épargnants les plus modestes peuvent privilégier le Livret d’épargne populaire (LEP), deux fois plus rémunérateur que le Livret A (6% vs 3% actuellement). Toutefois, le plafond de versements de 10.000 euros, majoré le 1er octobre (contre 7.700 auparavant) constitue une sérieuse limite : les sommes placées sur un LEP ne permettent pas à elles seules de disposer d’un apport suffisant.
Pour disposer d’un apport plus conséquent, on peut se tourner vers les comptes sur livret bancaires (CSL), dont les plus rémunérateurs rapportent actuellement 2,50% brut de fiscalité, et dont les plafonds de dépôt sont autrement plus élevés : quelques centaines de milliers d’euros pour la plupart, certains de ces livrets permettant même d’y faire des dépôts illimités. La rémunération de ces livrets peut être boostée de trois manières :
Autre solution, là encore sans plafond : les fonds monétaires qui, après avoir affiché des performances négatives pendant plusieurs années, retrouvent des couleurs avec des performances au-delà de 3% désormais. De tels fonds peuvent être souscrits dans le cadre d’un compte-titres, d’un contrat d’assurance vie, d’un plan d’épargne entreprise (PEE) ou d’un plan d’épargne retraite (PER).
Pour financer un projet immobilier susceptible d’être lancé au-delà d’un an, mais dans un délai relativement proche, inférieur ou égal à quatre ans, plusieurs solutions de placement se présentent au futur acquéreur, lorsqu’on a rempli ses livrets réglementés.
Le plus sûr est le fonds en euros des contrats d’assurance vie, avec un capital garanti par l’assureur à hauteur de 98% à 100% selon les compagnies et les contrats. Le fonds euros permet de récupérer son argent dans un délai moyen de 15 jours (le délai légal étant de 2 mois). Autre avantage : les versements sur un fonds en euros sont souvent déplafonnés (il n’y a pas de limite de versement). Et quand cette limite existe, elle est largement supérieure au plafond des livrets réglementés (2 millions d’euros sur le Fonds en euros nouvelle génération de Spirica, par exemple).
Inconvénient : il n’est pas toujours possible d’affecter 100% de ses versements sur le fonds euros . De nombreux assureurs exigent, à chaque versement, d’allouer une partie des sommes versées au fonds euros, et une autre à un ou plusieurs supports en unités de compte (supports non garantis, où la prise de risque est assumée par l’épargnant). Cependant, les compagnes ayant besoin de collecter de l’argent, elles sont plus nombreuses qu’en 2022 à accepter les souscriptions et les versements affectés à 100% sur le fonds en euros. Autre défaut du fonds en euros : des prélèvements sociaux viennent affecter la rentabilité du placement chaque année dans le cadre de l’assurance vie (17,2% sont retenus à la source par la compagnie pour le compte de la Sécurité sociale), même en l’absence de retrait du contrat.
Côté rémunération, c’est très variable :
En 2022, les rendements les plus bas se sont situés à 1,08% net de frais et avant prélèvements sociaux et fiscaux ; et les plus hauts à 2,80%, la moyenne se situant entre 1,85% et 2% selon les sources.
Le rendement du fonds en euros dépend de plusieurs facteurs :
Pour 2023, un rendement moyen est attendu autour de 2,50% pour les fonds en euros. En outre, les bonus de rémunération se multiplient, de sorte que de nombreux contrats serviront des rendements supérieurs à 3% pour les épargnants réunissant les conditions. Certaines compagnies proposent, par ailleurs, des taux minimum garantis (le rendement ne peut être inférieur) :
Enfin, quelques nouveaux fonds en euros sont lancés cette année, pour faire profiter aux épargnants de la remontée des taux d’intérêt : leur taux de rendement devrait être au moins égal à 3%.
Il existe une alternative bancaire au fonds en euros des contrats d’assurance vie : le compte à terme. Proposé par les banques, il offre une rémunération connue à l’avance, généralement comprise entre 2,60% et 3% avant impôt et prélèvements sociaux, le taux étant susceptible de varier selon la banque et surtout selon la durée de placement, qui oscille généralement entre 12 et 48 mois (un à quatre ans). Les plafonds sont nettement plus élevés que ceux des livrets réglementés : 100.000 euros au minimum à plusieurs millions d’euros (et même une absence de limitation pour certains).
Attention, en cas de déblocage avant le terme prévu, des pénalités s’appliquent, ce qui minore la rentabilité du placement.
> Lire notre article sur le compte à terme
Le futur emprunteur a également la possibilité de placer ses économies dans un plan épargne logement (PEL), plafonné à 61.200 euros hors intérêts capitalisés. Mais le taux du PEL est de moins attractif ces dernières années, surtout depuis le regain d’inflation auquel nous assistons depuis la fin de l’année 2021. Pour les plans ouverts avant le 1er février 2015, la rémunération offerte, valable pendant toute la durée du plan, est de 2,5% brut (2,07% déduction faite des prélèvements sociaux) et reste relativement intéressante comparativement à un compte sur livret. En cas d’ouverture d’un PEL en 2023, son taux brut est égal à 2%, inférieur au taux du Livret A.
Dans l’optique d’un achat immobilier, ce placement offre néanmoins la possibilité d’obtenir un prêt à taux réglementé quatre ans après sa souscription. Guère intéressant lorsque les taux de crédit immobilier étaient au plus bas jusqu’au début de l’année 2022, il pourrait devenir avantageux en cas de poursuite de la remontée des taux pour emprunter dans les années à venir. Le montant maximum du prêt accordé à la clôture d’un PEL s’élève à 92.000 euros, remboursables sur une durée de 2 à 15 ans.
Le prêt obtenu grâce à son plan peut être considéré comme un apport par les banques. Il est également possible (après 4 ans de détention sans pénalité) de clôturer son PEL pour récupérer les fonds placés.
Dans le cadre de l’assurance vie, il est possible de souscrire, généralement sans limitation, des parts de placements immobiliers sous la forme de sociétés civiles supports d’unités de compte. Contrairement aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), elles comportent peu de frais de souscription (2%), voire pas du tout et fonctionnent sur le principe de la capitalisation (la valeur de la part est censée s’apprécier dans le temps), alors que le premier moteur de performance des SCPI porte sur la distribution des revenus locatifs.
Les sociétés civiles ont pour vocation d’offrir une diversification d’un contrat d’assurance vie dans l’immobilier au travers d’une ou plusieurs typologies d’actifs, détenus directement ou indirectement, avec une performance annuelle comprise entre 3 et 5%. Attention cependant, ce type de placement comporte un risque de perte en capital, notamment en lien avec l’évolution des marchés immobiliers : dans un contexte de remontée des taux d’intérêt, la valorisation des immeubles est susceptible d’évoluer à la baisse. Il est donc possible de perdre de l’argent, sur un horizon de placement à court terme.
Avoir du temps devant soi pour financer l’achat d’une maison ou d’un appartement est l’idéal :
S’agissant des placements envisageables, le champ des possibles est presque infini, surtout s’il s’agit de financer un projet immobilier susceptible d’être lancé au-delà de 10 ans : investissement en actions, en obligations, en immobilier, en produits structurés, diversification dans plusieurs catégories ou classes d’actifs, etc.
Certains placements présentent cependant un couple rendement-risque plus adapté à la constitution d’un apport personnel.
On peut, par exemple, citer l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI. Il s’agit de profiter d’une faculté juridique permettant de dissocier le droit de propriété d’un bien entre la nue-propriété, correspondant au droit de disposer du bien (le céder, le donner), et l’usufruit, correspondant au droit d’usage et de perception des revenus. Ce démembrement peut être fixé pour une durée prévue à l’avance : il alors question de démembrement temporaire.
En pratique, en achetant la nue-propriété temporaire de parts de SCPI, le souscripteur accepte de renoncer à la perception des revenus pendant plusieurs années, mais bénéficie en contrepartie d’un prix d’achat décoté par rapport à une acquisition en pleine propriété. Cette décote varie d’une SCPI à l’autre en fonction de son rendement et de la durée du démembrement, entre 3 et 20 ans. Il est donc parfaitement envisageable de caler sa durée de démembrement en fonction de la date envisagée de réalisation de l’acquisition du bien immobilier, soit par exemple cinq, sept ou dix ans. À l’échéance, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans aucune formalité et perçoit les sommes distribuées par la SCPI.
Injecter un maximum d’apport personnel dans un projet d’achat immobilier est un moyen d’obtenir les meilleures conditions d’emprunt. En effet, avec un taux d’apport important, la banque est plus encline à prêter, son risque ne portant que sur la quote-part du financement correspondant au crédit. De plus, une banque apprécie les profils d’emprunteurs ayant pour habitude d’épargner tous les mois : c’est une preuve de sa capacité à honorer ses échéances de remboursement mensuelles.
Cependant, mettre toute son épargne dans un apport personnel est risqué à plusieurs égards :
Pour ne pas mobiliser toute son épargne, on peut aussi faire appel à la solidarité familiale pour augmenter le montant de son apport :
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