Prêt immobilier : où placer son argent pour se constituer un apport personnel ?

Disposer d’un apport personnel peut être décisif pour décrocher un crédit immobilier auprès de sa banque. Pour constituer cet apport, différents supports d’investissement existent.

Quel que ce soit le placement, il est important de commencer tôt à mettre de l’argent de côté. L’épargnant peut ainsi lisser son effort d’épargne dans le temps, en pratiquant des versements réguliers sur un produit financier. Pour se doter d’un apport personnel de 12.000 euros, placer son argent à raison de 100 euros par mois pendant 10 ans est que moins douloureux que 250 euros par mois pendant 4 ans. Une petite part du salaire peut donc être mise de côté chaque mois en mettant en place un virement automatique, dans l’idéal dès les premiers salaires.

Sommaire

– le Livret A et le livret d’épargne populaire (LEP)
– l’assurance vie en euros et l’assurance vie multisupports
– le plan épargne logement (PEL)
– le plan d’épargne en actions (PEA)

Placement sur un Livret A ou un LEP pour un petit apport

Le Livret A et le livret d’épargne populaire (LEP) présentent tous les deux l’avantage d’être entièrement défiscalisés. Les gains qu’ils génèrent sont donc exonérés d’impôt et de prélèvements sociaux.

Le Livret A

Le futur emprunteur peut déposer ses économies sur un Livret A. Problème : ce produit d’épargne réglementée offre une rémunération dérisoire, inférieure à 1%. Depuis le 1er août 2015, son rendement reste bloqué à 0,75%. Cette faible rémunération est la contrepartie de la liquidité des dépôts sur un Livret A : l’épargne est disponible à tout moment, un avantage guère utile dans une optique de placement à moyen long terme.

Résultat, pour 5.000 euros placés au départ, l’épargnant peut espérer un gain de seulement 190 euros au bout de cinq ans. Autre inconvénient, ce placement est plafonné à 22.950 euros.

Le livret d’épargne populaire

Un peu plus rémunérateur que le Livret A, le livret d’épargne populaire (LEP) offre un taux de 1,25%. Ainsi, ce placement sans risque peut rapporter 5.320 euros passé cinq ans et 5.661 euros au bout de 10 ans, toujours pour 5.000 euros initialement mis de côté.

Ce livret est réservé aux ménages disposant de revenus limités. Un plafond de ressources de 19.275 euros s’applique par exemple à l’épargnant célibataire. Hors intérêts capitalisés, les sommes placées sur un LEP ne peuvent excéder 7.700 euros. Ce produit d’épargne réglementée ne permet donc de se constituer qu’un petit apport. Mais pour un projet immobilier d’un montant peu élevé, la banque peut être disposée à accorder un crédit. Un courtier en prêts immobiliers pourra toujours aider à dénicher une offre en cas de difficultés.

Souscrire une assurance vie

L’assurance vie en euros

Pour bénéficier d’un placement plus rémunérateur que l’épargne réglementée, l’épargnant peut souscrire une assurance vie. Ce placement n’est pas plafonné et il est possible de détenir autant de contrats que l’on veut. Si les fonds euros des assureurs vie voient leur rendement s’éroder ces dernières années, dans le sillage de la chute des taux obligataires, leur rémunération reste néanmoins nettement supérieure à celle du Livret A. En 2016, ils ont rapporté moins de 2% en moyenne. Avec ce taux, et une mise de départ de 5.000 euros, un fonds euros permet de se constituer 5.520 euros sur cinq ans et 6.095 euros sur dix ans. Reste que le rendement de ce support financier continue de diminuer. Il pourrait passer sous la barre des 1,5% en 2017 ou 2018.

L’assurance vie multisupports

C’est pourquoi il peut être judicieux d’investir une partie de ses économies dans des unités de compte (UC), que peuvent souscrire les particuliers à côté d’un fonds en euros dans le cadre des contrats multisupports. Les UC permettent notamment de placer son argent dans des actions d’entreprises françaises et étrangères (européennes, américaines, issues de pays émergents…), dans la plupart des contrats via des fonds de type Sicav et FCP. Mais également d’investir dans des obligations, via des fonds obligataires, de saisir des opportunités dans des produits structurés avec une protection partielle du capital et dans la pierre-papier, par l’intermédiaire des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) et des organismes de placement collectif en valeurs mobilières (OPCI).

Réputées plus rémunératrices, les unités de compte n’offrent pas de garantie du capital investi, à l’inverse du fonds euros. Pour minimiser le risque, il est donc préférable de placer une partie seulement de son épargne sur des UC (part variable d’un épargnant à l’autre selon son âge, son projet, le temps dont il dispose…) et uniquement sur des placements compréhensibles pour le souscripteur.

Il existe un troisième support d’investissement pour se constituer un capital grâce à l’assurance vie. A mi-chemin entre le fonds euros et les UC, le fonds euro-croissance offre une garantie du capital, total ou partielle (80% minimum), à l’issue d’une période d’au moins 8 ans. Ce fonds comprend deux poches, l’une similaire à un fonds en euros et l’autre permettant à long terme d’investir sur des actifs plus dynamiques, comme les actions ou l’investissement dans le non coté.

Prendre date fiscalement

Il est conseillé de souscrire un contrat d’assurance vie dès que possible pour « prendre date fiscalement » : la souscription permet de déclencher le compteur fiscal qui permet de bénéficier d’une imposition réduite au fur et à mesure que le temps avance. Passé les huit ans de détention de son placement, les gains retirés (intérêts et plus-values) sont effectivement exonérés d’impôts jusqu’à 4.600 euros de gains par an pour un célibataire et 9.2000 euros pour un couple déclarant ses revenus en commun. En revanche, à l’inverse du Livret A et du LEP, ils restent soumis aux prélèvements sociaux à 15,5%.

Bon à savoir : les contrats souscrits en ligne sont généralement plus rémunérateurs, grâce à une tarification plus avantageuse que dans une banque traditionnelle : il n’y a pas de frais de versements et les frais de gestion sont en moyenne moins élevés que les contrats classiques.

Ouvrir un plan épargne logement (PEL)

Le futur emprunteur a également la possibilité de placer ses économies dans un plan épargne logement (PEL), plafonné à 61.200 euros hors intérêts capitalisés. Mais le taux du PEL est de moins en moins attractif ces dernières années. Pour les plans ouverts avant le 1er février 2015, la rémunération offerte, valable pendant toute la durée du plan, est de 2,5% brut (2,11% déduction faite des prélèvements sociaux) et reste relativement intéressante. En cas d’ouverture d’un PEL en 2017, le taux ne s’élève plus qu’à 1% brut. Avec un rendement aussi faible, pour 5.000 placés au départ, l’épargnant peut espérer récupérer seulement 5.255 euros au bout de cinq ans.

Un prêt et une prime

Dans l’optique d’un achat immobilier, ce placement offre néanmoins la possibilité d’obtenir un prêt à 2,20% quatre ans après sa souscription. Ce niveau de taux d’intérêt n’est guère intéressant aujourd’hui, après la baisse historique des taux de crédit immobilier enregistrés en 2016. Mais il pourrait devenir avantageux en cas de poursuite de la remontée des taux pour emprunter dans les années à venir.

Surtout, dans le cadre d’un prêt de 5.000 euros minimum, il est possible d’obtenir une prime d’Etat plafonnée à 1.000 euros, qui pourra être portée à 1.525 euros si l’emprunt finance l’achat d’un logement présentant un haut niveau de performance énergétique. Le montant maximum du prêt accordé à la clôture d’un PEL s’élève à 92.000 euros, remboursables sur une durée de 2 à 15 ans.

Le prêt obtenu grâce à son plan peut être considéré comme un apport par les banques. Il est également possible (après 4 ans de détention sans pénalité) de clôturer son PEL pour récupérer les fonds placés. Avant le 12ème anniversaire, les intérêts sont exonérés d’impôt sur le revenu, mais restent soumis aux prélèvements sociaux à 15,5%.

Le plan d’épargne en actions, le pari risqué de l’investissement en Bourse

Enfin, il est possible de souscrire un plan d’épargne en actions (PEA). Sur le long terme, son utilisation est potentiellement très rémunératrice. Il permet d’investir dans des actions d’entreprises françaises, et/ou européennes cotées en Bourse, en vue d’engranger des plus-values en cas de revente consécutive à une hausse du cours des titres acquis dans ce cadre. Les actions ouvrent droit, qui plus est, à des dividendes, si la société est en capacité d’en verser.

Elles restent néanmoins soumises aux aléas des marchés boursiers et représentent un investissement risqué. L’épargnant peut donc subir des pertes. Mais tant que les titres sont conservés, les éventuelles moins-values ne sont que potentielles. Un investisseurs novice peut, moyennant des frais supplémentaires, confier la gestion de son portefeuille à un professionnel de l’investissement (on parle alors de mandat de gestion) ou opter pour des fonds éligibles au PEA, qui permettent de diversifier son portefeuille sans avoir à investir directement dans des titres.

Pour 5.000 euros investis au départ, le PEA pourra être valorisé à 6.292 euros au bout de cinq ans, dans l’hypothèse d’une rémunération annuelle de 7% pendant quatre ans et d’un rendement négatif de 4% enregistrée la cinquième année.

Plafonné à 150.000 euros, le PEA est avantageux fiscalement à plusieurs titres. Contrairement au compte-titres, la réalisation d’une plus-value à l’intérieur d’un PEA ne déclenche aucun prélèvement fiscal ou social. Et passé cinq ans de détention, les gains sont exonérés d’impôt. Ils restent cependant taxés aux prélèvements sociaux. Tout retrait avant huit ans entraîne la clôture du plan.

Méthodologie et hypothèses de calcul

Pour se faire une idée plus précise des montants que peuvent rapporter chaque placement sur cinq et dix ans, des hypothèses de performances avant frais (sauf frais de gestion annuels pour l’assurance vie), impôts et prélèvements sociaux ont été retenues, en partant du principe que 5.000 euros sont investis au départ et qu’aucune autre somme n’est versée ensuite. Les taux retenus sont :

– pour les livrets d’épargne réglementée (Livret A, LEP) : leur rémunération annuelle actuelle, soit 0,75% pour le Livret A et 1,25% pour le LEP
– pour le PEL : le taux de 1%, dont peut bénéficier l’épargnant qui souscrirait un plan en 2017 avant la revalorisation prévue le 1er août
– pour l’assurance vie en euros : 2%
– pour l’assurance vie multisupports : 4%
– pour le PEA : la performance pouvant fortement varier d’une année sur l’autre, l’hypothèse d’un gain annuel de 7% pendant quatre ans et d’une perte de 4% la cinquième année a été retenue