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Le prêt à l’accession sociale (PAS) facilite le financement d’un achat immobilier en permettant aux emprunteurs de percevoir une aide personnalisée au logement (APL) pour les aider à rembourser la banque. Le PAS est cependant réservé à certains foyers en fonction de leurs revenus. Explications.

Tout savoir sur le prêt à l'accession sociale (PAS)

 

Sommaire

- Principe
- APL et autres avantages du PAS
- Les conditions d’octroi
        • Plafonds de revenus
        • Taux maximums
- Le remboursement du prêt
- Les banques qui distribuent le PAS

Principe du PAS

Globalement, le prêt à l’accession sociale (PAS) ressemble fortement à un crédit immobilier classique contracté auprès d’une banque. Il ne s’agit donc pas d’un emprunt à taux réduit ou sans intérêt de remboursement comme le prêt à taux zéro (PTZ).

Le PAS présente toutefois une particularité notable : l’emprunteur peut continuer à toucher des aides au logement durant le remboursement du prêt, grâce au mécanisme de l’APL accession. En contrepartie, l’octroi du PAS est limité à certaines catégories de foyers en fonction de leurs revenus (voir plus loin).

Les emprunteurs qui ont droit au PAS peuvent s’en servir pour financer l’achat de leur résidence principale ou sa construction (maison individuelle, terrain compris, ou appartement acheté sur plan en VEFA). Il peut également être accordé pour payer des travaux d’amélioration, d’agrandissement, d’adaptation aux personnes handicapées ou d’économies d’énergie dans le logement.

A savoir : le PAS n’est jamais accordé en complément d’un crédit immobilier « classique » et peut financer 100% de l’opération immobilière, contrairement au PTZ.

Les avantages du PAS

L’APL accession

Le principe de l’APL accession est simple à appréhender : il s’agit de permettre aux ménages disposant de revenus modestes de continuer à bénéficier d’une aide au logement pour les aider à rembourser le prêt à l’accession sociale. Ce coup de pouce est pris en compte dans le calcul du taux d’endettement des emprunteurs ce qui permet de le limiter.

Concrètement, les aides au logement sont perçues directement par la banque et non par l’emprunteur. Ainsi, ce dernier ne paie pas le montant de la mensualité normale mais un montant minoré des APL.

A savoir : les APL accession sont calculées différemment des aides au logement des locataires car elles prennent notamment en compte le montant des mensualités de remboursement.

Pour rappel, le calcul des APL a changé : depuis le 1er octobre 2016, une partie du patrimoine des allocataires est pris en compte, au même titre que les revenus, ce qui peut entraîner une diminution du montant de l’aide au logement.

Les autres avantages

Outre le maintien des aides au logement, le prêt à l’accession sociale dispose des atouts suivants :

- Frais de dossier limités à 500 euros
- Frais de garantie réduits avec l’exonération de taxe de publicité foncière (égale à 0,60% du montant prêté)
- Emoluments du notaire réduits.

Les conditions d’octroi du PAS

Les plafonds de revenus

Pour avoir droit au prêt à l’accession sociale, le revenu fiscal de référence (RFR) des emprunteurs ne doit pas dépasser les seuils suivants. Il varie selon la localisation et la composition du foyer.

Plafonds de ressources pour l'octroi du PAS en 2016
Nombre de personnes qui vont occuper le logement Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 37.000 euros 30.000 euros 27.000 euros 24.000 euros
2 51.800 euros 42.000 euros 37.800 euros 33.600 euros
3 62.900 euros 51.000 euros 45.900 euros 40.800 euros
4 74.000 euros 60.000 euros 54.000 euros 48.000 euros
5 85.100 euros 69.000 euros 62.100 euros 55.200 euros
6 96.200 euros 78.000 euros 70.200 euros 62.400 euros
7 107.300 euros 87.000 euros 78.300 euros 69.600 euros
8 et plus 118.400 euros 96.000 euros 86.400 euros 76.800 euros

Les zones A, B1, B2 et C sont délimitées par l’arrêté du 30 septembre 2014. Zone A : Agglomération parisienne, Côte d’Azur, Genevois français, grandes agglomérations de province (Lille, Lyon, Marseille…) ; Zone B1 : agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne en Ile-de-France, départements d’outre-mer, Corse ; Zone B2 : autres communes de plus de 50.000 habitants ; Zone C : reste du territoire (zones rurales).

A savoir : les revenus des emprunteurs doivent être au moins égaux à un neuvième du coût total de l’opération. Soit un revenu annuel de 22.222 euros pour un projet d’un montant de 200.000 euros.

Les critères des banques

Pour décider d’accorder ou non un PAS, les banques utilisent les mêmes critères que pour un crédit immobilier classique. Elles vont donc se pencher sur les ressources des emprunteurs, APL comprises, leur endettement, leur apport personnel et leur reste-à-vivre (montant du revenu mensuel disponible après paiement de la mensualité de remboursement).

A savoir : il est tout à fait possible de bénéficier d’un PAS sans apport personnel.

L’occupation de la résidence principale

Normalement, le logement acquis à l’aide d’un PAS doit constituer la résidence principale de l’emprunteur.

Certaines situations permettent toutefois de déroger à cette règle. Il est ainsi possible de mettre le bien en location vide* suite aux évènements suivants :

- Mutation professionnelle créant une distance d’au moins 50 kilomètres (ou 1h30 de trajet aller) entre la maison et le lieu de travail
- Décès, invalidité, divorce, dissolution de Pacs
- Chômage de longue durée (un an et plus).

A savoir : les personnes proches de la retraite peuvent acheter leur future résidence principale à l’aide d’un PAS et mettre le bien en location jusqu’à la fin de leur activité professionnelle avant de s’y installer. Cette particularité commune au PTZ bénéficie également aux Français de l’étranger qui envisagent un retour dans l’Hexagone.

Dans ce cadre, les loyers et ressources des locataires ne doivent pas dépasser les seuils utilisés pour les logements sociaux financés à l’aide d’un prêt locatif social (PLS) (voir les seuils ici).

Après six ans de détention, le logement n’a plus à être la résidence principale
Au bout de six ans, tous les emprunteurs ont le droit de mettre en location le bien acquis grâce au PAS. Dans ce cas, ils ne sont soumis à aucune réglementation particulière concernant le niveau des loyers et des ressources des locataires.

Les taux maximums

La loi impose des taux fixes et un taux variable que les banques n’ont pas le droit de dépasser dans le cadre d’un PAS. Ces seuils sont régulièrement mis à jour selon l’évolution des taux d’intérêt des crédits immobiliers. Le taux du PAS est négocié entre la banque et l'emprunteur sans jamais pouvoir dépasser les plafonds. 

Au 1er février 2017, voici les taux plafonds du prêt à l’accession sociale :

Taux maximums légaux du PAS au 1er février 2017
Durée du prêt Taux fixe Taux variable
12 ans ou moins 2,90% 2,90%
Entre 12 et 15 ans  3,10%
Entre 15 et 20 ans 3,25%
Plus de 20 ans 3,35%

Le remboursement du PAS

Selon la situation, un prêt à l’accession sociale peut s’étaler sur cinq à 30 ans. Le contrat de prêt peut prévoir une prolongation de cinq années supplémentaires (remboursement sur 35 ans) mais aussi des réductions de durée sans limite particulière. Ces ajustements sont uniquement applicables s’ils sont inscrits dans le contrat, ce qui n’est pas systématique.

Cumul des prêts et lissage des mensualités

Un emprunteur peut cumuler le prêt à l’accession sociale avec d’autres financements parmi lesquels :

- Un PTZ
- Un prêt Action Logement (ex-1% Logement)
- Un prêt aidé réservé aux fonctionnaires
- Une subvention de l’Agence nationale de l’habitat (Anah)
- Un prêt épargne logement (plan épargne logement et/ou compte épargne logement)
- Un prêt social de location-accession (PSLA)
- Un éco-PTZ pour le financement de travaux.

En outre, les emprunteurs qui supportent simultanément le remboursement d’un PAS et celui d’un des crédits immobiliers cités ci-dessus voire même l’amortissement d’un crédit à la consommation peuvent demander à bénéficier d’un lissage de leurs mensualités. En quelques mots, il s’agit d’égaliser les montants à payer chaque mois afin de rembourser une mensualité constante sur la durée du prêt. Attention toutefois, une banque peut refuser d’accéder à cette demande.

Quelles banques proposent le PAS ?

Seules les banques qui ont signé une convention à ce titre avec l’Etat peuvent distribuer le PAS. C’est le cas de la plupart d’entre elles mais il convient d’interroger son banquier pour s’en assurer.

A l’instar d’un crédit immobilier « classique », chaque établissement peut proposer les taux qu’il entend pratiquer dans le respect des taux maximums en vigueur. Autrement dit, les emprunteurs peuvent consulter plusieurs banques ou un courtier en crédit afin de trouver la meilleure offre.

*Les locations meublées et saisonnières sont interdites dans ce cadre.