PTZ 2023 : conditions, calcul et remboursement du prêt à taux zéro

Le principe du prêt PTZ en 2023

Le PTZ (prêt à taux zéro) est un prêt accordé sans intérêt de remboursement pour compléter un crédit immobilier classique afin de faciliter l’achat d’un logement. Il est souscrit auprès d’un établissement bancaire classique, et non directement auprès de l’État ou d’une institution publique.

Le prêt à taux zéro peut servir à financer l’acquisition d’un logement neuf ou ancien. Dans ce dernier cas, les futurs propriétaires doivent prévoir des travaux d’un montant égal à 25% du coût total de l’opération, travaux inclus.

Réglementé par l’État, ses conditions et ses modalités sont modifiées progressivement dans le temps. Auparavant, le PTZ se dénommait PTZ Plus ou PTZ +.

PTZ : reconduction jusqu’à la fin 2023

Le dispositif du Prêt à taux zéro, qui devait prendre fin le 31 décembre 2021, a été prorogé jusqu’à la fin de l’année 202 3 dans le cadre de l’article 87 de la loi de finances pour 2022.

Pour les prêts émis à compter du 1er janvier 2023, les critères d’éligibilité et les caractéristiques du PTZ restent identiques à ceux qui s’appliquaient en 2022. Un décret, paru au Journal Officiel (JO) du 28 décembre 2022 et qui fixe les conditions d’attribution et les modalités du PTZ en 2023, prévoit toutefois des évolutions en ce qui concerne les conditions de ressources à respecter pour l’émission de l’offre de prêt.

Par ailleurs, la réforme (souhaitée par l’exécutif) de la contemporanéisation de la prise en compte des revenus – qui consiste à prendre en compte les revenus de l’année en cours de l’emprunteur (au moment de l’obtention du prêt) – a une nouvelle fois été reportée. Son application, déjà envisagée à partir du 1er janvier 2022, n’a toujours pas été retenue pour l’année 2023.

En 2023, les revenus retenus pour le calcul du prêt sont encore ceux de l’année N-2 (les revenus de 2021 pour une demande en 2023). Toutefois, un mécanisme « anti-spéculatif » est réintroduit. Selon le décret publié au JO du 28 décembre 2022, cela conduit à « retenir, de manière alternative, le coût total de l’opération divisé par neuf, dès lors que celui-ci excède la totalité des ressources considérées ».

PTZ 2023 dans le neuf ou l’ancien : les zones éligibles

L’octroi d’un prêt à taux zéro, dans le neuf ou dans l’ancien, répond à une logique de zonage. Le dispositif PTZ découpe la France en deux de zones :

• les zones dites « tendues », dans lesquelles l’offre de biens immobiliers est inférieure à l demande : il s’agit des zones A, Abis et B1
• les zones non tendues (ou « détendues »), où l’offre de biens est suffisante et n’engendre pas de difficultés d’accès au logement pour les acquéreurs : cela correspond aux zones B2 et C

Ce zonage est défini par l’arrêté du 30 septembre 2014, qui liste l’ensemble des communes en fonction de leur zone (voir l’arrêté ici).

L’éligibilité au PTZ ne se fait pas dans les mêmes conditions selon la zone dans laquelle se situe le bien (maison individuelle ou appartement), ancien ou neuf.

Le PTZ dans le neuf est ouvert partout en France. Son montant est, en revanche, variable. Il est limité à :

• 40% du coût total de l’opération si le logement neuf se situe dans les zones A, Abis et B1
• 20% du coût de l’opération si le bien est en zone  B2 et C

Le PTZ dans l’ancien est, quant à lui, uniquement éligible aux biens anciens situés dans les zones B2 et C (autrement dit, l’obtention d’un prêt à taux zéro n’est pas possible pour un logement ancien en zone A, Abis ou B1). Le montant du PTZ est limité à 40% du coût total de l’opération et les travaux (au moins 25% du montant total de l’acquisition) doivent être effectués dans un délai de trois ans.

À SAVOIR : lors de la vente de logements HLM à leurs occupants, les acquéreurs peuvent bénéficier du PTZ sans critère de localisation.

Les conditions d’octroi en 2023

Les acheteurs qui ont droit au PTZ

Tout le monde n’a pas accès au prêt à taux zéro. Il est réservé aux foyers qui deviennent propriétaires de leur logement pour la première fois, les primo-accédants.

Plus précisément, les emprunteurs qui n’étaient pas propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années peuvent bénéficier du PTZ, à condition de remplir les autres conditions d’octroi. Ainsi, des foyers qui ont déjà obtenu un PTZ par le passé peuvent potentiellement en demander un nouveau.

Cette condition de primo-accession n’est toutefois pas exigée pour les personnes :

• titulaires d’une carte d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie
• bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé
• victimes d’une catastrophe naturelle ou technologique ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive leur résidence principale

IMPORTANT : un décret, paru au Journal Officiel du 14 novembre 2020, rend éligibles au PTZ les seconds occupants d’un logement faisant l’objet d’un prêt social location-accession (PSLA). Une double condition s’impose néanmoins : d’abord, que le premier occupant ait quitté le logement moins de six mois après être entré dans les lieux ; ensuite, que le bien ait moins de cinq ans à la date d’entrée dans les lieux du second occupant.

À SAVOIR : après un divorce, l’ex-conjoint qui quitte le logement acquis par le couple ne peut pas demander un PTZ immédiatement. Il doit respecter le délai de deux ans durant lequel il ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale pour obtenir un nouveau prêt à taux zéro.

Les plafonds de revenus du PTZ

L’octroi du PTZ est soumis à des conditions de ressources, qui varient selon la localisation et la composition du foyer des emprunteurs. Ils doivent toucher des revenus annuels inférieurs aux limites suivantes, inchangées en 2023 :

 

Les emprunteurs doivent comparer leur revenu fiscal de référence (RFR) à ces montants pour savoir s’ils sont éligibles au dispositif. Pour une demande de prêt formulée en 2023, ils doivent s’appuyer sur leur RFR de 2021, qui figure sur les avis d’imposition 2022.

Au moment d’accorder le prêt à taux zéro, la banque évalue également le « revenu plancher » des acheteurs. Il correspond au coût total de l’opération (travaux inclus dans l’ancien) divisé par 9. La banque compare ce revenu plancher à la somme des RFR du foyer et retient le montant le plus élevé pour déterminer l’éligibilité au PTZ. « L’utilisation de ce revenu plancher vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt », précise l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil) sur son site Internet.

ATTENTION : les personnes ayant des revenus provenant de l’étranger doivent les notifier lors de la demande de PTZ. Ces revenus, qui sont pris en compte, doivent figurer au nombre des justificatifs à fournir lors de la constitution du dossier de demande du prêt à taux zéro.

Calcul et simulation du montant du PTZ 2023

Alors que prêt à taux zéro finançait au maximum 40% de l’opération, que le logement soit ancien ou neuf, les choses ont changé depuis le 1er janvier 2020. La modification concerne avant tout l’achat d’un logement neuf. S’il est toujours possible de profiter du PTZ dans les zones A bis, A et B1 pour un montant maximum de 40%, ce montant ne peut excéder 20% dans les zones B2 et C.

Le montant du prêt à taux zéro est égal à un pourcentage (quotité) du coût total de l’opération retenu dans la limite d’un plafond. Le tableau ci-dessous fixe les quotités propres à chaque projet à chaque zone géographique :

 

Dans tous les cas, le montant du PTZ ne peut pas excéder celui du ou des crédits immobiliers contractés en parallèle pour l’acquisition du bien.

Surtout, le montant de l’achat retenu pour calculer le PTZ est plafonné comme suit :

 

Exemples : un couple sans enfant, affichant des ressources de 50.000 euros, achète un appartement neuf à Lyon (zone A) au prix de 200.000 euros, frais d’acquisition inclus. Le montant de son PTZ est égal à 80.000 euros (40% de 200.000 euros). Le même couple finance l’acquisition d’une maison ancienne avec travaux, pour un coût total de 250.000 euros. Dans ce cas, le montant retenu pour le calcul du PTZ est limité à 210.000 euros et le prêt à taux zéro atteint 84.000 euros.

Imaginons un autre couple avec deux enfants achète un appartement neuf situé en zone C pour un coût total de 180.000 euros. Depuis le 1er janvier, tout PTZ souscrit finance au maximum 20% de l’opération (soit 36.000 euros). S’il s’agit d’un appartement ancien acheté dans la même zone, le montant du PTZ s’élève à 72.000 euros (40% de 180.000 euros).

Pour s’informer, les emprunteurs peuvent faire des simulations avant de se lancer. L’Anil propose un tel simulateur sur son site internet (voir le simulateur).

À SAVOIR : en 2021, le montant moyen d’un PTZ accordé par une banque se situait à 49.962 euros selon les données de la Société de gestion des financements et de la garantie de l’accession sociale à la propriété (SGFGAS) arrêtées à la fin du premier trimestre.

Le remboursement du PTZ

Durée de l’emprunt

Les PTZ s’étalent sur une durée comprise entre 20 et 25 ans. Si certains emprunteurs commencent à rembourser le prêt à taux zéro dès le départ, d’autres bénéficient de délais supplémentaires (une période différée de 5, 10 ou 15 ans).

Différé de remboursement

En fonction de leurs revenus, certains emprunteurs bénéficient d’un différé de remboursement. Concrètement, cela signifie qu’ils ne s’acquittent pas des mensualités de remboursement du PTZ immédiatement après le déblocage du prêt mais plusieurs années plus tard.

Afin de déterminer qui a droit à quel différé de remboursement, les ressources retenues pour l’octroi du prêt (RFR 2021 ou coût de l’opération divisé par 9) sont divisées par un coefficient familial variable selon la composition du foyer :

 

Exemple : un couple avec deux enfants souscrit un PTZ pour acheter sa maison à Lille. Son coefficient familial est donc de 2. Les ressources du couple se situe à 40.000 euros : le montant de 20.000 euros sera donc retenu pour déterminer le différé de remboursement (40.000/2).

Les différés de remboursement, variables selon la localisation et les revenus retenus, sont les suivants :

 

En reprenant notre exemple ci-dessus, le couple avec deux enfants à Lille (zone A) a droit au différé de remboursement maximal, car ses revenus se situent sous 22.000 euros après application du coefficient familial. Ils peuvent donc contracter un PTZ sur 25 ans qu’ils commenceront à rembourser 15 ans après son octroi. Les emprunteurs ont toutefois la possibilité de moduler cet avantage et de réduire le différé de remboursement à leur convenance (4 ans minimum).

À SAVOIR : le différé de remboursement ne peut pas être plus long que la durée du crédit immobilier classique que le PTZ complète.

Remboursement à la revente du logement

La vente du logement acquis à l’aide d’un prêt à taux zéro entraîne le remboursement intégral du PTZ. Il existe toutefois une exception pour les emprunteurs qui revendent leur bien plus de 6 ans après l’achat initial. Ils ont en effet la possibilité de transférer leur prêt « sur toute opération d’acquisition ou de construction d’une nouvelle résidence principale (logement neuf ou ancien sans conditions de localisation et/ou de travaux, ou de vente du parc social à ses occupants) », précise l’Anil. « L’établissement de crédit pourra toujours refuser le transfert s’il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose. »

À SAVOIR : cette faculté de transfert de prêt est également ouverte aux personnes qui ont contracté un PTZ avant le 1^er janvier 2016, sous réserve d’obtenir l’accord de la banque.

PTZ dans l’immobilier ancien 2023 : les conditions de travaux

Pour obtenir un prêt à taux zéro dans l’optique d’acheter un logement ancien, les emprunteurs doivent s’engager à faire des travaux conséquents. Au minimum, le chantier doit représenter 25% du coût total de l’opération (achat + travaux). Devant la banque, les emprunteurs doivent présenter une attestation sur l’honneur conforme à la loi (voir le modèle ici) complétée des devis prévisionnels attestant du montant des travaux qui vont être mis en œuvre.

Pour les prêts émis depuis 1er janvier 2020 finançant l’acquisition d’un logement ancien, un arrêté publié au Journal Officiel du 7 janvier 2020 précise les pièces à fournir pour justifier de la performance énergétique minimale conditionnant l’octroi du PTZ ancien avec travaux. Il adapte aussi les justificatifs à fournir dans le cas de travaux réalisés par le vendeur pour les opérations en prêt social location-accession (PSLA).

Dans l’ancien, les travaux doivent permettre d’atteindre une consommation conventionnelle annuelle en énergie primaire du logement après travaux inférieure à 331 kWh/m² (à l’exclusion des logements affichant une étiquette énergétique F ou G au titre du diagnostic de performance énergétique). Cette évaluation est basée sur les économies d’énergie pour le chauffage, le chauffage de l’eau et le refroidissement.

Il peut s’agir de travaux de modernisation, d’assainissement ou d’aménagement de la surface habitable, d’un chantier visant à créer un nouvel espace habitable ou encore de travaux d’économie d’énergie. Dans ce dernier cas, les travaux financés à l’aide d’un éco-PTZ sont exclus du calcul de la quotité de 25%.

Le chantier doit être achevé dans un délai de trois ans après l’octroi du PTZ. Un délai supplémentaire peut être accordé exceptionnellement :

• en cas de force majeure
• en cas d’incapacité temporaire de travaux de trois mois minimum suite à une maladie ou un accident
• en cas de décès de l’emprunteur
• en cas de contentieux concernant les travaux
• en cas de catastrophe naturelle ou technologique

Acheter en vue du départ à la retraite : particularités du PTZ

Normalement, la maison ou l’appartement acquis avec un PTZ doit être occupé en tant que résidence principale, et ce pendant 6 ans minimum (hors revente du bien). Le logement doit être habité par les propriétaires dans un délai d’un an suite à l’achat ou l’achèvement des travaux.

Un cas particulier permet de déroger à ses règles. Quand un emprunteur devient propriétaire de son logement afin d’en faire sa résidence principale une fois à la retraite, ce délai de 12 mois est porté à 6 ans. Dans cette situation, le logement doit obligatoirement être loué en attendant que le propriétaire s’installe.

Cette location est encadrée : le propriétaire doit respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire utilisés pour le logement social (seuils PLS ou prêt locatif social). Les plafonds de loyer pour 2022 ne sont pas encore publiés.

En 2023, les loyers étaient limités à :

• 14,32 euros/m² en zone A bis (Paris et communes limitrophes)
• 11 euros/m² en zone A
• 9,48 euros/m² en zone B1
• 9,10 euros/m² en zone B2
• 8,43 euros/m² en zone C

Les revenus des locataires doivent quant à eux convenir aux plafonds suivants :

 

La mise en location est également autorisée, dans les mêmes conditions, lorsque l’emprunteur est contraint de quitter le logement pour les raisons suivantes :

• son nouveau lieu de travail se situe à plus de 50 kilomètres ou 1h30 de trajet aller
• décès d’un des co-emprunteurs
• divorce, dissolution de Pacs
• invalidité ou incapacité physique reconnue par la délivrance d’une carte d’invalidité
• chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à Pôle emploi

À SAVOIR : le logement ne peut pas être mis en location meublée ou saisonnière, utilisé comme une résidence secondaire ou occupé à titre accessoire d’un contrat de travail pendant les 6 premières années de détention. Après quoi, le propriétaire est libre d’utiliser le logement comme bon lui semble (location, revente…).