PTZ 2017-2018 : conditions, calcul et remboursement du prêt à taux zéro

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En complément d'un crédit immobilier, certains emprunteurs ont accès au prêt à taux zéro (PTZ). Il peut financer en partie l'achat d'un logement neuf mais également l'acquisition d'un logement ancien à condition de réaliser des travaux conséquents. Le point sur les conditions d'octroi du PTZ en 2017 et 2018.

Tout savoir sur le prêt à taux zéro (PTZ)

Sommaire

- Principe du prêt PTZ
- PTZ 2018 à 2021 : moins de zones éligibles
- Conditions d'octroi du PTZ
- Calcul et simulation du montant du PTZ
- Le remboursement du PTZ
- Conditions de travaux dans l'ancien
- Acheter en vue du départ à la retraite

Le principe du prêt PTZ en 2017

Le PTZ (prêt à taux zéro) est un prêt accordé sans intérêt de remboursement pour compléter un crédit immobilier classique afin de faciliter l'achat d'un logement. Il est souscrit auprès d'un établissement bancaire classique et non directement auprès de l'Etat ou d'une institution publique.

Le prêt à taux zéro peut servir à financer l'acquisition d'un logement neuf ou ancien. Dans ce dernier cas, les futurs propriétaires doivent prévoir des travaux d'un montant égal à 25% du coût total de l'opération, travaux inclus.

Réglementé par l'Etat, ses conditions et ses modalités sont modifiées progressivement dans le temps. Auparavant, le PTZ se dénommait PTZ Plus ou PTZ +.

PTZ 2018 à 2021 : moins de zones éligibles

Le gouvernement a engagé une réforme du PTZ qui va entrer en vigueur au 1er janvier 2018.

Le texte, présenté en deux temps le 20 septembre 2017 dans le cadre de la présentation du plan logement du gouvernement puis le 27 septembre dans le cadre du projet de loi de finances pour 2018, prévoit :
- une reconduction du PTZ sur 4 ans, pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021
- un ciblage du prêt à taux zéro sur les zones A, Abis et B1 pour l'achat d'un logement neuf
- un maintien dans la zone B2 au cours de l'année 2018 dans le neuf, avant sa suppression en 2019
- une exclusion de la zone C (zones rurales) dans le neuf dès 2018
- un recentrage du PTZ pour l'achat d'un logement ancien à rénover sur les zones B2 et C (ce qui exclut les zones A et B1).

Cependant, l'exécutif a en partie fait machine arrière. Lors des 24 heures du bâtiment organisées par la FFB (Fédération Française du Bâtiment), Emmanuel Macron et son ministre de la Cohésion des territoires Jacques Mézard (en charge du logement) ont annoncé :
- un maintien du PTZ pour l'achat d'appartements ou de maisons individuelles dans le neuf en zones B2 et C en 2018 et 2019
- une diminution de la quotité du PTZ : son montant maximum pourra atteindre 20% de l'emprunt total, contre 40% en 2017

Bon à savoir : les emprunteurs ont jusqu'au 1er décembre de cette année au plus tard pour déposer leur dossier de prêt pour bénéficier des conditions du PTZ en vigueur en 2017.

Les conditions d'octroi 2017

Les acheteurs qui ont droit au PTZ

Tout le monde n'a pas accès au prêt à taux zéro. Il est réservé aux foyers qui deviennent propriétaires de leur logement pour la première fois, les primo-accédants.

Plus précisément, les emprunteurs qui n'étaient pas propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années peuvent bénéficier du PTZ, à condition de remplir les autres conditions d'octroi. Ainsi, des foyers qui ont déjà obtenu un PTZ par le passé peuvent potentiellement en demander un nouveau.

Cette condition de primo-accession n'est toutefois pas exigée pour les personnes :

- Titulaires d'une carte d'invalidité de deuxième ou troisième catégorie ;
- Bénéficiaires de l'allocation aux adultes handicapés (AAH) ou de l'allocation d'éducation de l'enfant handicapé ;
- Victimes d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive leur résidence principale.

A savoir : Après un divorce, l'ex-conjoint qui quitte le logement acquis par le couple ne peut pas demander un PTZ immédiatement. Il doit respecter le délai de deux ans durant lequel il ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale pour obtenir un nouveau prêt à taux zéro.


Les plafonds de revenus du PTZ


L'octroi du PTZ est soumis à des conditions de ressources, qui varient selon la localisation et la composition du foyer des emprunteurs. Ils doivent toucher des revenus annuels inférieurs aux limites suivantes :

Plafonds de revenus pour l'accès au PTZ
Nombre de personnes dans le foyer Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 37.000 euros 30.000 euros 27.000 euros 24.000 euros
2 51.800 euros 42.000 euros 37.800 euros 33.600 euros
3 62.900 euros 51.000 euros 45.900 euros 40.800 euros
4 74.000 euros 60.000 euros 54.000 euros 48.000 euros
5 85.100 euros 69.000 euros 62.100 euros 55.200 euros
6 96.200 euros 78.600 euros 70.200 euros 62.400 euros
7 107.300 euros 87.400 euros 78.300 euros 69.600 euros
8 et plus 118.400 euros 96.000 euros 86.400 euros 76.800 euros
Source : Code de la construction et de l'habitation, article R31-10-3-1

 

Zone A : Paris, proche banlieue parisienne, Côte d'Azur, Genevois, Ajaccio, Annemasse, Fréjus, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nice ; Zone B1 : Autres agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Caen, Chambéry, Cluses, Dijon, La Rochelle, Le Havre, Saint-Malo, DOM, Corse ; Zone B2 : Autres communes de plus de 50.000 habitants ; Zone C : Reste du territoire.

Ce zonage est défini par l'arrêté du 30 septembre 2014, qui liste l'ensemble des communes en fonction de leur zone (voir l'arrêté ici).


Les emprunteurs doivent comparer leur revenu fiscal de référence (RFR) à ces montants pour savoir s'ils sont éligibles au dispositif. Pour une demande de prêt formulée en 2017, ils doivent s'appuyer sur leur RFR de 2015, qui figure sur les avis d'imposition 2016.

Au moment d'accorder le prêt à taux zéro, la banque évalue également le « revenu plancher » des acheteurs. Il correspond au coût total de l'opération (travaux inclus dans l'ancien) divisé par 9. La banque compare ce revenu plancher à la somme des RFR du foyer et retient le montant le plus élevé pour déterminer l'éligibilité au PTZ. « L'utilisation de ce revenu plancher vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l'année de référence et la demande de prêt », précise l'Agence nationale d'information sur le logement (Anil) sur son site internet.

Calcul et simulation du montant du PTZ 2017

Que le logement soit ancien ou neuf, le prêt à taux zéro finance 40% de l'opération. Son montant ne peut cependant pas excéder celui du ou des crédits immobiliers contractés en parallèle pour l'acquisition du bien.

Surtout, le montant de l'achat retenu pour calculer le PTZ est plafonné comme suit :

Plafonds de montants pour le calcul du PTZ
Nombre de personnes dans le foyer Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 150.000 euros 135.000 euros 110.000 euros 100.000 euros
2 210.000 euros 189.000 euros 154.000 euros 140.000 euros
3 255.000 euros 230.000 euros 187.000 euros 170.000 euros
4 300.000 euros 270.000 euros 220.000 euros 200.000 euros
5 et plus 345.000 euros 311.000 euros 253.000 euros 230.000 euros
Source : Code de la construction et de l'habitation - Article R31-10-10

 

Exemple : Un couple sans enfant achète un appartement neuf à Lyon (zone A) au prix de 200.000 euros, frais d'acquisition inclus. Le montant de son PTZ est égal à 80.000 euros (40% de 200.000 euros).
Le même couple finance l'acquisition d'une maison ancienne avec travaux, pour un coût total de 250.000 euros. Dans ce cas, le montant retenu pour le calcul du PTZ est limité à 210.000 euros et le prêt à taux zéro atteint 84.000 euros.

Pour s'informer, les emprunteurs peuvent faire des simulations avant de se lancer. L'Anil propose un tel simulateur sur son site internet (voir le simulateur).

A savoir : en 2016, le montant moyen d'un PTZ accordé par une banque se situait à 63.800 euros selon les données de la Société de gestion des financements et de la garantie de l'accession sociale à la propriété (SGFGAS) arrêtées à la fin du troisième trimestre. Ce montant a augmenté d'environ 70% par rapport à 2015 (37.600 euros débloqués en moyenne).


Le remboursement du PTZ

Durée de l'emprunt

Les PTZ s'étalent sur une durée comprise entre 20 et 25 ans. Si certains emprunteurs commencent à rembourser le prêt à taux zéro dès le départ, d'autres bénéficient de délais supplémentaires.

Différé de remboursement

En fonction de leurs revenus, certains emprunteurs bénéficient d'un différé de remboursement. Concrètement, cela signifie qu'ils ne s'acquittent pas des mensualités de remboursement du PTZ immédiatement après le déblocage du prêt mais plusieurs années plus tard.

Afin de déterminer qui a droit à quel différé de remboursement, les ressources retenues pour l'octroi du prêt (RFR 2015 ou coût de l'opération divisé par 9) sont divisées par un coefficient familial variable selon la composition du foyer :

Coefficient familial pris en compte pour le différé de remboursement
Nombre de personnes 1 2 3 4 5 6 7 8 et plus
Coefficient familial 1 1,4 1,7 2 2,3 2,6 2,9 3,2

 

Exemple : Un couple avec deux enfants souscrit un PTZ pour acheter sa maison à Lille. Son coefficient familial est donc de 2. Les ressources du couple se situe à 40.000 euros : le montant de 20.000 euros sera donc retenu pour déterminer le différé de remboursement (40.000/2).

Les différés de remboursement, variables selon la localisation et les revenus retenus, sont les suivants :

Calcul du différé de remboursement
Revenus retenus pour le différé de remboursement Période de différé Période de remboursement à l'issue du différé Durée totale du prêt
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
≤ à 22.000 euros ≤ à 19.500 euros ≤ à 16.500 euros ≤ à 14.000 euros 15 ans 10 ans 25 ans
De 22.001 à 25.000 euros De 19.501 à 21.500 euros De 16.501 à 18.000 euros De 14.001 à 15.000 euros 10 ans 12 ans  22 ans
De 25.001 à 37.000 euros De 21.501 à 30.000 euros De 18.001 à 27.000 euros De 15.001 à 24.000 euros 5 ans 15 ans 20 ans
Source : Code de la construction et de l'habitation - Article R31-10-11

 

En reprenant notre exemple ci-dessous, le couple avec deux enfants à Lille (zone A) a droit au différé de remboursement maximal, car ses revenus se situent sous 22.000 euros après application du coefficient familial. Ils peuvent donc contracter un PTZ sur 25 ans qu'ils commenceront à rembourser 15 ans après son octroi.

Les emprunteurs ont toutefois la possibilité de moduler cet avantage et de réduire le différé de remboursement à leur convenance (4 ans minimum).

A savoir : Le différé de remboursement ne peut pas être plus long que la durée du crédit immobilier classique que le PTZ complète.


Remboursement à la revente du logement

La vente du logement acquis à l'aide d'un prêt à taux zéro entraîne le remboursement intégral du PTZ. Il existe toutefois une exception pour les emprunteurs qui revendent leur bien plus de 6 ans après l'achat initial. Ils ont en effet la possibilité de transférer leur prêt « sur toute opération d'acquisition ou de construction d'une nouvelle résidence principale (logement neuf ou ancien sans conditions de localisation et/ou de travaux, ou de vente du parc social à ses occupants) », précise l'Anil. « L'établissement de crédit pourra toujours refuser le transfert s'il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose. »

A savoir : Cette faculté de transfert de prêt est également ouverte aux personnes qui ont contracté un PTZ avant le 1er janvier 2016, sous réserve d'obtenir l'accord de la banque.


PTZ dans l'immobilier ancien 2017 : les conditions de travaux

Pour obtenir un prêt à taux zéro dans l'optique d'acheter un logement ancien, les emprunteurs doivent s'engager à faire des travaux conséquents. Au minimum, le chantier doit représenter 25% du coût total de l'opération (achat + travaux). Devant la banque, les emprunteurs doivent présenter une attestation sur l'honneur conforme à la loi (voir le modèle ici) complétée des devis prévisionnels attestant du montant des travaux qui vont être mis en œuvre.

La loi ne contraint pas les acheteurs au regard des travaux à mettre en œuvre. Il peut s'agir de travaux de modernisation, d'assainissement ou d'aménagement de la surface habitable, d'un chantier visant à créer un nouvel espace habitable ou encore de travaux d'économie d'énergie. Dans ce dernier cas, les travaux financés à l'aide d'un éco-PTZ sont exclus du calcul de la quotité de 25%.

Le chantier doit être achevé dans un délai de trois ans après l'octroi du PTZ. Un délai supplémentaire peut être accordé exceptionnellement :

- En cas de force majeure ;
- En cas d'incapacité temporaire de travaux de trois mois minimum suite à une maladie ou un accident ;
- En cas de décès de l'emprunteur ;
- En cas de contentieux concernant les travaux ;
- En cas de catastrophe naturelle ou technologique.

Acheter en vue du départ à la retraite : particularités du PTZ

Normalement, la maison ou l'appartement acquis avec un PTZ doit être occupé en tant que résidence principale, et ce pendant 6 ans minimum (hors revente du bien). Le logement doit être habité par les propriétaires dans un délai d'un an suite à l'achat ou l'achèvement des travaux.

Un cas particulier permet de déroger à ses règles. Quand un emprunteur devient propriétaire de son logement afin d'en faire sa résidence principale une fois à la retraite, ce délai de 12 mois est porté à 6 ans. Dans cette situation, le logement doit obligatoirement être loué en attendant que le propriétaire s'installe.

Cette location est encadrée : le propriétaire doit respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire utilisés pour le logement social (seuils PLS ou prêt locatif social). Les loyers sont ainsi limités à :

- 13,07 euros/m² en zone A bis (Paris et communes limitrophes) ;
- 10,06 euros/m² en zone A ;
- 8,66 euros/m² en zone B1 ;
- 8,31 euros/m² en zone B2 ;
- 7,71 euros/m² en zone C.

Les revenus des locataires doivent quant à eux convenir aux plafonds suivants :

Plafonds de ressources des locataires d'une location PTZ
Nombre de personnes dans le foyer Paris et communes limitrophes Reste de l'Ile-de-France Autres régions
1 30.072 euros 30.072 euros 26.144 euros
2 44.944 euros 44.944 euros 34.913 euros
3 58.916 euros 54.025 euros 41.986 euros
4 70.342 euros 64.713 euros 50.687 euros
5 83.691 euros 76.608 euros 59.627 euros
6 84.176 euros 86.207 euros 67.200 euros
Par personne supplémentaire + 10.494 euros + 9.606 euros + 7.496 euros

 

La mise en location est également autorisée, dans les mêmes conditions, lorsque l'emprunteur est contraint de quitter le logement pour les raisons suivantes :

- Son nouveau lieu de travail se situe à plus de 50 kilomètres ou 1h30 de trajet aller ;
- Décès d'un des co-emprunteurs ;
- Divorce, dissolution de Pacs ;
- Invalidité ou incapacité physique reconnue par la délivrance d'une carte d'invalidité ;
- Chômage d'une durée supérieure à un an attestée par l'inscription à Pôle emploi.

A savoir : Le logement ne peut pas être mis en location meublée ou saisonnière, utilisé comme une résidence secondaire ou occupé à titre accessoire d'un contrat de travail pendant les 6 premières années de détention. Après quoi, le propriétaire est libre d'utiliser le logement comme bon lui semble (location, revente...).



 

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