PTZ 2024 : conditions, calcul et remboursement du prêt à taux zéro

Le principe du prêt PTZ

Le PTZ (prêt à taux zéro) est un prêt accordé sans intérêts de remboursement pour compléter un crédit immobilier classique afin de faciliter l’achat d’un logement. Ce prêt étant attribué à 0% d’intérêts et sans frais de dossier, le bénéficiaire du PTZ ne doit, au final, rembourser que le capital emprunté. Le PTZ est souscrit auprès d’un établissement financier classique ayant passé une convention avec l’État (banque, établissement de crédit, etc.), et non directement auprès de l’État ou d’une institution publique.

Le prêt à taux zéro peut servir à financer l’acquisition d’un logement neuf ou ancien. Dans ce dernier cas, les futurs propriétaires doivent prévoir des travaux d’un montant égal à 25% du coût total de l’opération, travaux inclus.

Réglementé par l’État, ses conditions et ses modalités sont modifiées progressivement dans le temps. Auparavant, le PTZ se dénommait PTZ Plus ou PTZ +.

Alors que le prêt à taux zéro était censé prendre fin le 31 décembre 2023, la loi de finances pour 2024 a finalement acté sa prolongation jusqu’en 2027. « Le prêt à taux zéro sera prolongé, car il y a un effondrement du crédit immobilier ; et nous voulons que le plus grand nombre de ménages aient accès à un crédit immobilier, ce qui devient aujourd’hui extrêmement difficile avec l’augmentation des taux », avait annoncé le ministre de l’Économie, Bruno Le Maire, le 18 octobre 2023 sur RTL. Le dispositif avait déjà été prorogé jusqu’au 31 décembre 2023 dans le cadre de l’article 87 de la loi de finances pour 2022.

L’article 71 du texte relatif au Budget de l’État pour 2024 a fortement modifié les conditions à respecter pour obtenir un PTZ. La nouvelle version du PTZ, n’est pas entrée en vigueur le 1er janvier 2024. Les nouvelles dispositions ont pris effet pour les offres de prêt émises à compter du 1er avril 2024, conformément à un décret et à un arrêté parus au Journal Officiel daté du 3 avril 2024.

Les conditions d’octroi en 2024

Les acheteurs qui ont droit au PTZ

Tout le monde n’a pas accès au prêt à taux zéro. Il est réservé aux foyers qui deviennent propriétaires de leur logement pour la première fois, les primo-accédants.

Plus précisément, les emprunteurs qui n’étaient pas propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années peuvent bénéficier du PTZ, à condition de remplir les autres conditions d’octroi. Ainsi, des foyers qui ont déjà obtenu un PTZ par le passé peuvent potentiellement en demander un nouveau.

Cette condition de primo-accession n’est toutefois pas exigée pour les personnes :

• titulaires d’une carte d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie
• bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) ou de l’allocation d’éducation de l’enfant handicapé
• victimes d’une catastrophe naturelle ou technologique ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive leur résidence principale

IMPORTANT : un décret, paru au Journal Officiel du 14 novembre 2020, rend éligibles au PTZ les seconds occupants d’un logement faisant l’objet d’un prêt social location-accession (PSLA). Une double condition s’impose néanmoins : d’abord, que le premier occupant ait quitté le logement moins de six mois après être entré dans les lieux ; ensuite, que le bien ait moins de cinq ans à la date d’entrée dans les lieux du second occupant.

À SAVOIR : après un divorce, l’ex-conjoint qui quitte le logement acquis par le couple ne peut pas demander un PTZ immédiatement. Il doit respecter le délai de deux ans durant lequel il ne doit pas être propriétaire de sa résidence principale pour obtenir un nouveau prêt à taux zéro.

Les biens éligibles au PTZ

Tous les biens ne donnent pas droit à l’attribution du prêt à taux zéro. Dans la dernière réforme du PTZ, entrée en application le 1^er avril 2024, le dispositif a été recentré.

Désormais, le prêt réglementé de l’État peut être distribué :

• pour l’acquisition ou la construction d’un logement neuf dans un bâtiment d’habitation collectif situé dans une zone « tendue » (où s’exerce une forte demande en logements), à savoir les secteurs A, Abis et B1
• pour l’achat d’un logement ancien avec travaux de rénovation énergétique – ces derniers devant représenter au moins 25% du coût total de l’opération à financer – en zone « détendue » (secteurs B2 et C)

IMPORTANT : depuis le 1^er avril 2024, les ménages n’ont plus la possibilité de souscrire une prêt à taux zéro pour acheter une maison individuelle neuve.

Le PTZ est toujours accordé aux primo-accédants, quel que soit le zonage géographique :

• pour l’achat d’un logement social qu’ils habitent
• pour l’acquisition des droits réels immobiliers de leur résidence principale dans le cadre d’un bail réel solidaire
• dans le cadre d’un contrat d’accession à la propriété avec taux réduit de TVA

Les plafonds de revenus du PTZ

L’octroi du prêt à taux zéro est soumis à des conditions de ressources, qui varient selon la localisation et la composition du foyer des emprunteurs. Au moment de la demande, les emprunteurs doivent comparer leur revenu fiscal de référence (RFR) à ces montants pour savoir s’ils sont éligibles au dispositif. Pour une demande de prêt formulée en 2024, ils doivent s’appuyer sur leur RFR de 2022, qui figure sur les avis d’imposition 2023.

La dernière réforme du PTZ de 2024 a révisé le barème des revenus permettant d’être éligible à l’aide. Pour que le PTZ profite davantage aux ménages les plus modestes, les plafonds de ressources annuelles des deux premières tranches de revenus ont été fortement réhaussés. Ils ont connu une augmentation entre 7% et 30% par rapport au barème précédent, selon les zones géographiques où se situe le logement et les catégories de revenus des demandeurs.

Par ailleurs, une quatrième tranche de revenus a été créée afin d’intégrer des ménages plus à l’aise (les classes dites « moyennes supérieures »).

Pour prétendre au prêt à taux zéro en 2024, les demandeurs doivent toucher des revenus annuels inférieurs aux limites suivantes (pour une personne seule) :

 

En toute logique, les revenus de l’emprunteur, pris en compte lors de la demande, augmentent en fonction du nombre de personnes qui composent le foyer. En fonction de la quotité – la part du projet que l’emprunteur peut financer avec un PTZ (voir plus loin) -, un tableau de seuils de revenus s’applique.

Les trois tableaux ci-dessous fixent les plafonds de revenus à respecter par l’emprunteur, selon la quotité (pourcentage) du coût total de l’opération :

 

 

 

Au moment d’accorder le prêt à taux zéro, la banque évalue également le « revenu plancher » des acheteurs. Il correspond au coût total de l’opération (travaux inclus dans l’ancien) divisé par 9. La banque compare ce revenu plancher à la somme des RFR du foyer et retient le montant le plus élevé pour déterminer l’éligibilité au PTZ. « L’utilisation de ce revenu plancher vise à ne pas accorder un avantage excessif à des ménages dont les ressources ont fortement augmenté entre l’année de référence et la demande de prêt », précise l’Agence nationale d’information sur le logement (Anil) sur son site Internet.

ATTENTION : les personnes ayant des revenus provenant de l’étranger doivent les notifier lors de la demande de PTZ. Ces revenus, qui sont pris en compte, doivent figurer au nombre des justificatifs à fournir lors de la constitution du dossier de demande du prêt à taux zéro.

Les zones éligibles au prêt à taux zéro en 2024

L’octroi d’un prêt à taux zéro, dans le neuf ou dans l’ancien, répond à une logique de zonage. Le dispositif PTZ découpe traditionnellement la France en deux de zones :

• les zones dites « tendues », dans lesquelles l’offre de biens immobiliers est inférieure à la demande : il s’agit des zones A, Abis et B1
• les zones non tendues (ou « détendues »), où l’offre de biens est suffisante et n’engendre pas de difficultés d’accès au logement pour les acquéreurs : cela correspond aux zones B2 et C

L’éligibilité au PTZ ne se fait pas dans les mêmes conditions selon la zone dans laquelle se situe le bien, ancien ou neuf.

Ce zonage, initialement défini par un arrêté du 1er août 2014 qui liste l’ensemble des communes en fonction de leur zone, a été modifié via un arrêté du 2 octobre 2023 qui a reclassé plus de 200 communes au titre du zonage. Parmi elles, 154 ont intégré la « zone tendue » (A, Abis ou B1) alors qu’elles étaient précédemment classées en zone B2 ou C.

Un arrêté, paru au Journal Officiel du 11 juillet 2024, acte que 865 nouvelles communes seront classées en « zone tendue » à compter du 26 juin 2024, y ouvrant la possibilité d’accéder au PTZ pour les logements neufs ou de produire des logements locatifs intermédiaires (LLI). Dans le détail, 675 communes sont reclassées vers la zone B1, 142 vers la zone A et 48 vers la zone Abis.

À NOTER : pour connaître la zone géographique dans laquelle est située une commune ou une ville, un simulateur propos par le site Service-Public.fr est disponible (cliquer ici).

IMPORTANT : comme le rappelle le décret portant application de la réforme du PTZ, paru au JO du 3 avril 2024, « par exception, les opérations faisant l’objet d’un contrat de prêt social location accession (PSLA) ou de bail réel solidaire (BRS), ainsi que les opérations d’accession sociale à la propriété réalisées dans le périmètre d’une zone de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru) ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, restent éligibles au PTZ neuf individuel, y compris en zones détendues ».

À SAVOIR : lors de la vente de logements HLM à leurs occupants, les acquéreurs peuvent bénéficier du PTZ sans critère de localisation.

Le zonage PTZ 2024 dans le neuf

Depuis la réforme du PTZ, entrée en vigueur le 1^er avril 2024, les ménages n’ont plus le droit de demander cette aide pour faire construire une maison individuelle.

Désormais, pour le neuf, l’accès au prêt à taux zéro concerne uniquement l’achat ou la construction de logements en immeubles collectifs d’habitation (appartements) qui sont situés dans les zones A, Abis et B1, ce qui correspond aux zones « tendues ». Les logements neufs qui se trouvent dans les zones B2 et C (« non tendues) ne donnent pas droit au PTZ.

Par exception, les opérations faisant l’objet d’un contrat de prêt social location accession (PSLA) ou de bail réel solidaire (BRS), ainsi que les opérations d’accession sociale à la propriété réalisées dans le périmètre d’une zone de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (Anru) ou dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, restent éligibles au PTZ neuf individuel, y compris en zones détendues.

Le zonage PTZ 2024 dans l’ancien

Pour ce qui est de l’immobilier résidentiel ancien, le prêt à taux zéro permet de financer l’achat d’un logement ancien avec travaux (au moins 25% du financement doivent être alloués aux travaux de remise en état du bien) situé en zone « détendue » (zones B2 et C).

Ce type de biens n’ouvre donc pas droit à l’octroi de l’aide s’ils sont basés dans une zone où la demande de logements est supérieure à l’offre.

Calcul et simulation du montant du PTZ 2024

Le montant du prêt à taux zéro est égal à un pourcentage (quotité) du coût total de l’opération retenu dans la limite d’un plafond. La nouvelle version du PTZ, qui a pris effet le 1^er avril 2024, apporte une modification des taux et applique l’exclusion de certains biens du dispositif.

La quotité (hors vente du parc social à ses occupants), qui variait jusque-là selon le projet (neuf ou ancien avec travaux) et la zone géographique (tendue ou non), évolue désormais aussi en fonction des ressources des emprunteurs. Cette valeur plafond a ainsi été augmentée de dix points pour les revenus les plus modestes (50%, contre 40% auparavant). Elle s’établit à 40% pour les ménages dont les ressources les classent dans les tranches 2 et 3 dans le barème. Enfin, les classes moyennes supérieures (la nouvelle tranche 4) ont droit à une quotité de 20%.

À noter que la quotité du « PTZ vente HLM » (accordé aux locataires d’un logement social qui souhaitent acheter leur future habitation) a été doublée. Elle est uniformément fixée à 20% du prix total d’acquisition, quelle que soit la zone géographique où s’effectue l’opération.

Le tableau ci-dessous fixe les quotités propres à chaque projet à chaque zone géographique et en fonction du type de bien :

 

Ensuite, à chaque seuil de quotité s’applique un tableau de revenus – lié au nombre de personnes composant son foyer et la zone géographique du bien à acquérir -, auquel l’emprunteur doit se référer (voir les tableaux plus haut).

De même, s’applique la règle du coefficient familial. Ce dernier, fixé par l’article L31-10-10 du Code de la construction et de l’habitation, est fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Il faut ainsi diviser le montant total des ressources des personnes concernées par ce coefficient familial. Le tableau ci-dessous indique le coefficient familial à utiliser pour le calcul de la quotité :

 

IMPORTANT : dans tous les cas, le montant du PTZ ne peut pas excéder celui du ou des crédits immobiliers contractés en parallèle pour l’acquisition du bien.

Surtout, le montant de l’achat retenu pour calculer le PTZ est plafonné comme suit (certains montants ont évolué à la suite de la dernière réforme en date) :

 

 

Exemples : un couple sans enfant, affichant des ressources annuelles de 60.000 euros, achète un appartement neuf à Lyon (zone A) au prix de 240.000 euros, frais d’acquisition inclus. Avec ses revenus, il appartient à la tranche 4 (60.000 euros / 1,5 = 40.000 euros, c’est-à-dire en deçà du plafond de revenu de 49.000 euros à respecter dans cette zone A). Le montant de son PTZ, calculé sur un plafond de prix plafonné à 225.000 euros, s’élève à 45.000 euros (soit 20% de 225.000 euros).

Pour s’informer, les emprunteurs peuvent faire des simulations avant de se lancer. L’Anil propose un tel simulateur sur son site Internet (voir le simulateur).

À SAVOIR : en 2023, le montant moyen d’un PTZ accordé par une banque se situait à 12.026 euros selon les données de la Société de gestion des financements et de la garantie de l’accession sociale à la propriété (SGFGAS) arrêtées à la fin du troisième trimestre 2023.

Montant maximum du prêt à taux zéro

Le montant maximal du prêt accordé aux bénéficiaires du PTZ a été augmenté depuis le 1^er avril 2024. L’aide par ménage peut désormais atteindre :

• 180.000 euros maximum dans le neuf
• 132.000 euros dans l’ancien

Auparavant, la subvention ne pouvait pas dépasser 80.000 euros par ménage.

Le montant maximum du prêt à taux zéro dépend, évidemment, du revenu fiscal de référence de l’emprunteur, du nombre de personnes composant le ménage ou encore de l’adresse du projet (au regard du zonage). Le tout tenant compte du prix plafond de l’opération.

Le tableau ci-dessous fixe le montant maximum du PTZ en 2024, selon qu’il finance l’acquisition d’un bien neuf (zone A, Abis ou B) ou de l’accession sociale dans le neuf et l’ancien avec travaux (zone B2 et C) :

 

Compte tenu des nouveautés et des ajustements qui rendent plus complexe le calcul du prêt à taux zéro depuis les évolutions mises en place le 1^er avril 2024, il est fortement conseillé de préparer en amont son projet de financement. Pour cela, il faut utiliser les simulateurs officiels.

PTZ dans l’immobilier ancien 2024 : les conditions de travaux

Pour obtenir un prêt à taux zéro dans l’optique d’acheter un logement ancien en zone B2 ou C, les emprunteurs doivent s’engager à faire des travaux conséquents. Au minimum, le chantier doit représenter 25% du coût total de l’opération (achat + travaux).

Concernant le financement de l’acquisition d’un logement ancien via un PTZ à compter du 1^er avril 2024, l’arrêté portant réforme du PTZ (diffusé dans le Journal Officiel du 3 avril 2024) impose que le programme de travaux permette d’atteindre un niveau de performance énergétique minimal correspondant à la classe D, et non plus E, au regard de l’étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE). Cela signifie que, après travaux, le logement ancien partiellement financé par un PTZ ne demeure pas dans la catégorie des « passoires énergétiques » (les classes E, F et G du DPE).

Devant la banque, les emprunteurs doivent présenter une attestation sur l’honneur conforme à la loi (voir le modèle ici) complétée des devis prévisionnels attestant du montant des travaux qui vont être mis en œuvre.

Pour les prêts émis depuis 1er janvier 2020 finançant l’acquisition d’un logement ancien, un arrêté publié au Journal Officiel du 7 janvier 2020 précise les pièces à fournir pour justifier de la performance énergétique minimale conditionnant l’octroi du PTZ ancien avec travaux. Il adapte aussi les justificatifs à fournir dans le cas de travaux réalisés par le vendeur pour les opérations en prêt social location-accession (PSLA).

Dans l’ancien, les travaux doivent permettre d’atteindre une consommation conventionnelle en énergie primaire du logement après travaux inférieure à 331 kilowattheures par mètre carré et par an (kMh/m²). Cette évaluation est basée sur les économies d’énergie pour le chauffage, le chauffage de l’eau et le refroidissement.

Il peut s’agir de travaux de modernisation, d’assainissement ou d’aménagement de la surface habitable, d’un chantier visant à créer un nouvel espace habitable ou encore de travaux d’économie d’énergie. Dans ce dernier cas, les travaux financés à l’aide d’un éco-PTZ sont exclus du calcul de la quotité de 25%.

Le chantier doit être achevé dans un délai de trois ans après l’octroi du PTZ. Un délai supplémentaire peut être accordé exceptionnellement :

• en cas de force majeure
• en cas d’incapacité temporaire de travaux de trois mois minimum suite à une maladie ou un accident
• en cas de décès de l’emprunteur
• en cas de contentieux concernant les travaux
• en cas de catastrophe naturelle ou technologique

En cas de non-respect du seuil de performance énergétique minimal après travaux dans un logement ancien en partie financé via un prêt à taux zéro, ce dernier devra être remboursé.

Le remboursement du PTZ

Durée de l’emprunt

Les PTZ s’étalent sur une durée comprise entre 20 et 25 ans. Si certains emprunteurs commencent à rembourser le prêt à taux zéro dès le départ, d’autres bénéficient de délais supplémentaires. On parle, dans ce dernier cas, de période différée.

Différé de remboursement

En fonction de leurs revenus, certains emprunteurs bénéficient d’un différé de remboursement. Concrètement, cela signifie qu’ils ne s’acquittent pas des mensualités de remboursement du PTZ immédiatement après le déblocage du prêt mais plusieurs années plus tard.

Afin de déterminer qui a droit à quel différé de remboursement, les ressources retenues pour l’octroi du prêt (RFR 2023 ou coût de l’opération divisé par 9) sont divisées par un coefficient familial variable selon la composition du foyer :

 

Exemple : un couple avec deux enfants souscrit un PTZ pour acheter sa maison à Lille. Son coefficient familial est donc de 2. Les ressources du couple se situe à 40.000 euros : le montant de 20.000 euros sera donc retenu pour déterminer le différé de remboursement (40.000/2).

Les différés de remboursement sont variables selon la localisation et les revenus retenus.

IMPORTANT : le décret portant modification du PTZ au 1er avril 2024 (paru au JO du 3 avril 2024) a apporté des modifications quant à la durée de la période de remboursement du prêt. Il a ajouté une quatrième ligne de tranche de remboursement, pour tenir compte de l’intégration des « classes moyennes supérieures » dans le barème du PTZ (la nouvelle tranche 4). Concernant cette dernière tranche, il n’y a pas de période de différé (0%) et le prêt doit être remboursé sur dix ans.

Le tableau ci-dessous fixe la durée de remboursement du PTZ (la période de différé, durant laquelle l’emprunteur ne rembourse pas son PTZ ; et la période proprement dite de remboursement) en fonction des tranches de revenus. Il tient compte des changements apportés par la réforme de 2024 du PTZ.

 

Si l’on prend un exemple, un ménage qui affiche des ressources qui le classent dans la tranche 2 de revenus bénéficiera d’un prêt sur 20 ans, avec une période de différé de huit ans et une période de remboursement de quinze ans. De son côté, un ménage situé dans la tranche 3 aura un prêt sur quinze ans, avec une période de différé de deux ans et une période de remboursement de treize ans. Les emprunteurs de la tranche 4 ne bénéficient pas d’une période de différé ; leur PTZ doit être remboursé sur dix ans.

À SAVOIR : le différé de remboursement ne peut pas être plus long que la durée du crédit immobilier classique que le PTZ complète.

Remboursement à la revente du logement

La vente du logement acquis à l’aide d’un prêt à taux zéro entraîne le remboursement intégral du PTZ. Il existe toutefois une exception pour les emprunteurs qui revendent leur bien plus de 6 ans après l’achat initial. Ils ont en effet la possibilité de transférer leur prêt « sur toute opération d’acquisition ou de construction d’une nouvelle résidence principale (logement neuf ou ancien sans conditions de localisation et/ou de travaux, ou de vente du parc social à ses occupants) », précise l’Anil. « L’établissement de crédit pourra toujours refuser le transfert s’il a pour effet de dégrader significativement le niveau de garantie dont il dispose. »

À SAVOIR : cette faculté de transfert de prêt est également ouverte aux personnes qui ont contracté un PTZ avant le 1^er janvier 2016, sous réserve d’obtenir l’accord de la banque.

Acheter en vue du départ à la retraite : particularités du PTZ

Normalement, la maison ou l’appartement acquis avec un PTZ doit être occupé en tant que résidence principale, et ce pendant 6 ans minimum (hors revente du bien). Le logement doit être habité par les propriétaires dans un délai d’un an suite à l’achat ou l’achèvement des travaux.

Un cas particulier permet de déroger à ses règles. Quand un emprunteur devient propriétaire de son logement afin d’en faire sa résidence principale une fois à la retraite, ce délai de 12 mois est porté à 6 ans. Dans cette situation, le logement doit obligatoirement être loué en attendant que le propriétaire s’installe.

Cette location est encadrée : le propriétaire doit respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire utilisés pour le logement social (seuils PLS ou prêt locatif social).

En 2024, les plafonds de loyers sont limités à :

• 14,68 euros/m² en zone A bis (Paris et communes limitrophes)
• 11,31 euros/m² en zone A
• 9,75 euros/m² en zone B1
• 9,34 euros/m² en zone B2
• 8,66 euros/m² en zone C

Les revenus des locataires doivent quant à eux convenir aux plafonds suivants en 2024 :

 

La mise en location est également autorisée, dans les mêmes conditions, lorsque l’emprunteur est contraint de quitter le logement pour les raisons suivantes :

• son nouveau lieu de travail se situe à plus de 50 kilomètres ou 1h30 de trajet aller
• décès d’un des co-emprunteurs
• divorce, dissolution de Pacs
• invalidité ou incapacité physique reconnue par la délivrance d’une carte d’invalidité
• chômage d’une durée supérieure à un an attestée par l’inscription à Pôle emploi

À SAVOIR : le logement ne peut pas être mis en location meublée ou saisonnière, utilisé comme une résidence secondaire ou occupé à titre accessoire d’un contrat de travail pendant les 6 premières années de détention. Après quoi, le propriétaire est libre d’utiliser le logement comme bon lui semble (location, revente…).