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Le taux d’un crédit immobilier détermine combien il va coûter aux emprunteurs. Comment est-il calculé ? Qu’est-ce que le TEG et pourquoi est-il plus pertinent que le seul taux d’intérêt ? Est-on obligé d’emprunter à taux fixe ? Explications.

Sommaire

Qu’est-ce que le taux d’intérêt d’un crédit immobilier ?
Le calcul du taux
              Le taux d’intérêt nominal
              Le TEG
Taux fixe ou variable

Qu’est-ce que le taux d’intérêt d’un crédit immobilier ?

En quelques mots, le taux d’intérêt d’un prêt immobilier sert à estimer le coût de cet emprunt pour le particulier. Néanmoins, le seul taux d’intérêt ne permet pas d’appréhender le coût total d’un prêt : il faut s’appuyer pour cela sur le taux effectif global (TEG) qui est un indicateur qui prend en compte le taux d’intérêt ainsi que les autres frais mis à la charge de l’emprunteur pour obtenir son crédit.

Le calcul du taux d’un crédit immobilier

Le taux d’intérêt nominal

Cet indicateur représente le coût imposé par la banque pour l’octroi du prêt, exprimé sous la forme d’un pourcentage du montant débloqué pour financer l’achat immobilier. En premier lieu, il est établi sur la base du coût du financement pour la banque : dans la plupart des cas, elle emprunte elle-même sur les marchés financiers afin d’obtenir les fonds nécessaires pour répondre aux demandes de la clientèle. De fait, elle pratique des taux plus élevés que ceux qu’elle supporte afin de couvrir ses frais fixes et le coût de production du prêt mais aussi de s’assurer une marge pour faire des bénéfices. Celle-ci s’avère cependant limitée en matière de crédit immobilier, ce produit d’appel ayant vocation à attirer de nouveaux clients et à les fidéliser sur le long terme.

Au-delà de cet impératif, le taux d’intérêt nominal est fixé par la banque comme elle l’entend. Pour le déterminer, elle s’appuie notamment sur la qualité du dossier de l’emprunteur et le risque qu’il présente : plus le client a un bon profil (forte capacité d’épargne, endettement limité, revenus confortables et réguliers, apport personnel conséquent, possibilité d’obtenir une aide comme le prêt à taux zéro…), plus le taux proposé sera bas. Chaque banque, et même chaque antenne régionale dans le cas des banques mutualistes, possède ses propres grilles de taux avec des critères précis pour catégoriser les profils d’emprunteurs (excellent dossier, bon, moyen, à risque).

Enfin, la durée du prêt influence fortement le taux. Plus le remboursement est étalé dans le temps - afin de limiter les mensualités de remboursement - plus le taux est élevé.

A savoir : plusieurs agences bancaires d’un même groupe peuvent proposer des taux de crédit différents suivant la politique commerciale suivie et les objectifs fixés. Une agence en retard sur son tableau de marche peut ainsi revoir ses taux à la baisse pour attirer de nouveaux clients, tandis qu’une autre qui a déjà atteint son but ne le fera pas.

Calculer le taux effectif global (TEG)

Utilisé pour exprimer le coût total d’un prêt immobilier, tout frais inclus, le taux effectif global (TEG) ou taux annuel effectif global (TAEG) s’avère un outil particulièrement pertinent pour comparer deux offres. En effet, un taux nominal plus bas ne se traduit pas nécessairement par un meilleur TEG : une offre apparemment moins attractive à cause d’un taux nominal plus élevé peut compenser cet écart par une assurance de prêt moins coûteuse par exemple. La comparaison des TEG doit alors régler la question dans la mesure où ils sont calculés de la même manière quelle que soit la banque prêteuse. Pour savoir quel est le crédit le plus abordable, il suffit de retenir celui qui présente le plus faible TEG.

A savoir : pour trouver le meilleur taux, les emprunteurs peuvent solliciter eux-mêmes les banques ou faire appel à un courtier en crédit immobilier qui se chargera de ce travail.

Les paramètres qui sont systématiquement intégrés pour calculer le TEG d’un crédit immobilier sont :

- Le taux d’intérêt nominal
- L’assurance emprunteur qui garantit le remboursement du prêt en cas de problème grave (décès d’un co-emprunteur par exemple)
- Les frais de dossier : ils peuvent être fixés de façon forfaitaire (500 ou 1.000 euros par dossier par exemple) ou selon un pourcentage du montant emprunté. Il est possible de les négocier et même d’y échapper.
- Les frais de garantie : il peut s’agir d’un cautionnement de type Crédit Logement, d’une hypothèque voire plus rarement d’un privilège de prêteur de deniers. Son coût varie d’un client à l’autre (environ 2% du montant emprunté en règle générale).

A savoir : dans un arrêt daté du 14 décembre 2016, la Cour de cassation rappelle que les intérêts intercalaires ainsi que les frais de préfinancement d'un prêt immobilier doivent être intégrés dans le calcul du TEG. Ils sont supportés par les emprunteurs qui font construire une maison ou achètent un appartement en état futur d'achèvement (Vefa) pour le déblocage des fonds au fil de la construction.

D’autres frais peuvent être retenus pour le calcul du TEG, du moment qu’ils sont facturés par la banque à l’emprunteur pour l’octroi du crédit. Une garantie « perte d’emploi », souscrite facultativement à la discrétion du particulier, peut par exemple s’ajouter aux autres frais. Même chose pour les parts sociales de banques mutualistes, dont la souscription peut être proposée (mais pas imposée à proprement parler*) en contrepartie du prêt.

A savoir : le TEG ne peut en aucun cas dépasser les seuils de l’usure en vigueur, soit 3,40% pour un crédit immobilier à taux fixe de moins de dix ans (3,35% pour une durée entre dix et vingt ans, 3,37% au-delà de vingt ans) et 2,83% pour un emprunt à taux variable (toutes durées confondues). Ces limites de taux s'appliquent aux emprunts contractés à partir du 1er janvier 2017. 

Taux d’intérêt fixe ou variable

En matière de crédit immobilier, il faut distinguer le prêt à taux fixe de l’emprunt à taux variable ou révisable. Le choix de l’un ou l’autre a une influence significative sur le remboursement du prêt pour l’emprunteur.

Taux fixe

Le principe est simple : le taux ne change pas durant toute la durée du prêt. En théorie, le montant des mensualités reste constant du début à la fin du crédit. Néanmoins, l’emprunteur peut potentiellement bénéficier de l’option de la modulation des échéances afin d’augmenter ou de diminuer le montant des mensualités. Cette faculté doit cependant être négociée en amont avec la banque et figurer dans le contrat de prêt.

Dans cette configuration, seule une renégociation de crédit, dans la même banque ou chez une concurrente, peut permettre de baisser le taux. Sans quoi, l’emprunteur ne pourra rien faire.

Taux variable

Un prêt à taux variable ou révisable suit le marché et l’évolution des taux d’intérêt : le taux augmente lorsqu’ils repartent à la hausse et inversement. L’emprunteur et la banque se mettent d’accord sur les modalités de révision à l’avance, avant de signer le contrat de prêt.

En général, le taux consenti au départ est inférieur au taux fixe qui serait appliqué au même emprunt. Autre avantage, l’emprunteur n’aura pas d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) à régler s’il clôture le crédit prématurément, au moment d’acheter son nouveau logement par exemple.

La plupart des crédits immobiliers à taux révisable sont capés, c’est-à-dire que l’amplitude de la variation est limitée, à la hausse comme à la baisse.

Exemple
Un prêt à 1,50% capé à 1% ne pourra pas excéder 2,50% ou descendre sous 0,50%. Même si les taux d’intérêt devaient grimper pour se situer à 5% en moyenne, le taux du crédit restera bloqué à 2,50%.

Taux semi-fixe

Certains crédits immobiliers combinent taux fixe et variable dans une formule particulièrement intéressante pour l’emprunteur. Durant les premières années du prêt, le taux est fixe. Puis il devient variable, avec un cap, au bout de 5, 7 ou 10 ans par exemple. En règle générale, le taux fixe est généralement plus intéressant que celui proposé pour un emprunt « classique ».

Ce type de prêt s’avère ainsi particulièrement intéressant pour les emprunteurs qui ont un projet immobilier à mener quelques années après la souscription du crédit, comme un jeune couple qui achète pour la première fois avant la naissance de leur premier enfant. En effet, ils profitent d’un prêt à moindre coût, avec un taux fixe plus bas que le marché, avant de rembourser par anticipation suffisamment tôt pour échapper au risque d’une augmentation brutale du taux au moment de passer à des mensualités variables. Pour tirer le meilleur parti de cette formule, il est recommandé d’essayer de négocier l’annulation des pénalités de remboursement anticipé auprès de la banque.

*Une banque mutualiste (Caisse d’Epargne, Crédit Mutuel, Banque Populaire, Crédit Agricole par exemple) peut choisir de ne pas prendre un nouveau client qui refuse la souscription de parts sociales mais ne peut pas lui imposer d’en acheter.