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Le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau affirme que des limites à la distribution des crédits immobiliers pourraient être mises en place pour faire face à une bulle financière. Les prêts à taux fixe et les financements sans apport personnel sont potentiellement menacés.

Quelles limites pour les achats immobiliers finançables à crédit ?

C'est une petite phrase qui interpelle. Dans une interview accordée au Figaro et publiée mardi 9 février 2016 sur le site du quotidien, le gouverneur de la Banque de France François Villeroy de Galhau a expliqué qu'il existe des moyens de « remédier aux excès » d'une potentielle bulle financière. Selon lui, imposer « des limites aux achats immobiliers finançables par crédit » pourrait notamment être envisagé dans ce cadre. Traduction, les emprunteurs pourraient faire les frais d'une hypothétique crise financière.

La révolution du taux variable

Reste à savoir quelles sont les « limites » en question. Plusieurs possibilités se dégagent, dont une véritable révolution culturelle : la généralisation du prêt à taux variable. Aujourd'hui inexistant (0,6% de la production de crédit immobilier en janvier 2016) du fait des taux d'emprunt au plus bas, le crédit immobilier à taux variable n'en demeure pas moins la norme dans une majorité de pays : « La plupart des marchés, sauf le Japon, la France, l'Allemagne et les Etats-Unis, ont recours au taux variable », rappelait le directeur général du Crédit Foncier Bruno Deletré lors d'un point presse mercredi 10 février.

Le taux fixe présente en effet certains inconvénients : « Certains régulateurs disent aux banques que prêter à taux fixe est très dangereux parce qu'elles prennent un risque de taux, c'est-à-dire que si les taux repartent à la hausse, le coût du passif des banques risque de remonter », explique Bruno Deletré. En d'autres termes, le financement à court terme des crédits immobiliers coûterait plus cher que ce que rapportent les intérêts des emprunts à long terme. Un écueil que permet d'éviter le taux variable, puisque le risque bascule directement sur l'emprunteur.

Mais dès lors, ce risque de taux devient un risque de crédit, les particuliers pouvant se retrouver dans l'incapacité de rembourser après une hausse des taux. Conséquence, les défauts de paiement augmenteraient potentiellement, alors qu'ils sont aujourd'hui bien maitrisés en dépit de la progression des dettes immobilières chez les ménages surendettés. Et l'on peut s'interroger sur la logique d'un tel basculement du taux fixe au taux variable : « Entre le particulier et l'établissement financier, qui est le mieux placé pour porter un risque de taux ? Un particulier, concrètement, ne pourra pas le couvrir », appuie le directeur général du Crédit Foncier.

La fin des prêts sans apport

Une autre limite potentielle aux achats immobiliers à crédit concerne les emprunts sans apport personnel. Dans les faits, financer à crédit un achat à 110%, frais d'acquisition inclus, relève du miracle. « Un apport accroît considérablement ses chances d'obtenir un crédit, surtout pour couvrir les frais de notaire », rappelait le fondateur du courtier en crédit Immoprêt Ulrich Maurel, dans un communiqué diffusé le 4 février. A cet égard, les réglementations bancaires « pourraient avoir un impact sur toutes les activités de prêt aux ménages sans apport personnel », estime le Crédit Foncier. « Ce que disent les régulateurs, non sans raison, c'est qu'il est plus risqué de prêter 100 à un ménage pour acheter une maison qui vaut 100, plutôt que de prêter 80 avec un apport de 20. Quand vous êtes banquier, vous préférez prêter avec un apport personnel, parce qu'en termes d'hypothèque, si le prix de la maison baisse, vous n'avez prêté que 80 et vous pouvez vous rembourser quand même. Si vous avez prêté 100 en revanche, il y a un problème », détaille Bruno Deletré.

Les candidats au premier achat immobilier seraient donc les premières victimes d'un tel resserrement de l'octroi de crédit. « On n'en est pas là », tempère toutefois le directeur général du Crédit Foncier. Pour autant, la dernière sortie du gouverneur de la Banque de France laisse à penser que l'étau se resserre sur les emprunteurs.


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