Bail réel solidaire : appartement pas cher à Paris pour les classes moyennes


La Ville de Paris veut proposer des appartements à la vente à Paris à moitié prix grâce à la dissociation entre le foncier et le bâti dans le cadre du dispositif du bail réel solidaire. Objectifs affichés : favoriser la sortie de la classe moyenne du logement social et limiter la hausse des prix dans la durée.

Logement à 5.000 euros le mètre carré à Paris : comment ça marche

Permettre aux classes moyennes l’achat d’un logement à Paris

Anne Hidalgo, maire de Paris depuis 2014, et son adjoint au Logement Ian Brossat, ont décidé de lancer une offre de logements neufs à 5.000 euros le mètre carré à Paris en utilisant un nouveau dispositif permettant de dissocier la propriété des murs et du terrain : le bail réel solidaire (BRS) consenti par un organisme de foncier solidaire (OFS), la Foncière de la Ville de Paris.

Ian Brossat a présenté les principales modalités du dispositif dans une interview publiée le 24 novembre 2019 dans le JDD, ainsi que sur son compte Twitter. Son objectif est de « vendre des logements 2 fois moins cher que le prix de marché », soit autour de 5.000 euros le mètre carré, et de favoriser la sortie d’une partie de la population de son logement social.

On observera cependant que l’élu compare des chiffres non comparables, l’offre élaborée étant constituée de logements neufs, alors que sa référence à 10.000 euros correspond aux prix moyens de l’immobilier ancien à Paris (il y a trop peu d’appartements neufs mis en vente à Paris pour disposer d’une valeur de marché comparable représentative).

L’acquéreur ne sera ainsi pas propriétaire du sol et des murs comme dans le cadre d’un achat immobilier classique, mais uniquement des murs au travers d’un droit au logement issu du bail réel solidaire. Le droit acquis constitue un droit de jouissance du logement proche de la pleine propriété (on parle de « droits réels »), que l’on peut revendre ou transmettre par succession, où l’on peut effectuer des travaux de rénovation.

Bail réel solidaire (BRS) à Paris : dissociation du foncier et du bâti

L’exécutif parisien a choisi la dissociation du foncier et du bâti pour offrir la possibilité aux classes moyennes vivant ou travaillant à Paris d’accéder à la propriété à prix décoté (prix de vente plafonné à 5.015 euros TTC le mètre carré).

Le lancement d’une offre de logements abordables à destination des familles des classes moyennes s’inscrit dans le cadre du dispositif du bail réel solidaire (BRS), entré en vigueur au mois de mai 2017.

Pour ce faire, la Ville de Paris a créé un organisme de foncier solidaire parisien, la Foncière de la Ville de Paris, en association avec les organismes HLM Paris Habitat OPH, la RIVP et Elogie-SIEMP.

La Foncière de la Ville de Paris, qui doit démarrer son activité début 2020 après obtention de son agrément par l’État, a vocation a à acquérir des terrains pour y construire des logements ou des fonciers déjà bâtis.

Ensuite, les programmes immobiliers seront revendus sous la forme de droits réels qu’un particulier peut acheter à crédit ou comptant. Ce dispositif permet d’acheter un droit au logement voisin de la pleine propriété classique, à un prix très largement inférieur au prix de la pleine propriété, puisque le terrain n’est pas compris dans son prix d’achat.

Dans le cadre du bail réel solidaire, plusieurs limites sont imposées à l’acquéreur en contrepartie de la décote qu’il obtient sur le prix d’achat par rapport au marché :

  • acquisition sur dossier sous conditions de ressources
  • durée du bail de 99 ans maximum
  • paiement d’une redevance à la Foncière de la Ville de Paris de 2 euros par mètre carré et par mois
  • obligation de résidence principale
  • revente à un acquéreur éligible (conditions de ressources à respecter) à prix réglementé (indépendamment des prix du marché libre).

L’acquisition par un propriétaire bailleur en vue d’une mise en location est impossible dans ce cadre.

Ian Brosset veut proscrire tout « risque d’enrichissement personnel au détriment de la collectivité ».

C’est dans cette optique qu’un mécanisme sera mis en place pour interdire « toute possibilité de spéculation » afin de conserver la vocation sociale des appartements. Il est question de plafonner le prix à la revente via un mécanisme d’indexation de la valeur des droits au logement administré par la Foncière de la Ville de Paris, a priori en fonction de l’inflation, de façon à décorréler sa revalorisation de la hausse des prix de l’immobilier ancien.

Achat de logement à Paris avec une TVA à taux réduit

Dans le cadre du bail réel solidaire, l’acheteur d’un logement neuf bénéficie d’un taux de TVA réduit à 5,5%, contre 20% pour un logement neuf classique. Cela permet de contribuer à la baisse sur le prix de vente en complément du dispositif BRS lui-même.

L’application d’un taux de TVA réduit sur la vente des droits réels immobiliers attachés au logement par la Foncière de la Ville de Paris aux acheteurs, est prévue à l’article 278 sexies du CGI (Code général des impôts).

Le logement ayant bénéficié de ce taux réduit de TVA doit être affecté à la résidence principale de l’occupant, comme le prévoit le CGI, et « pendant toute la durée du contrat », comme le précise l’administration au BOFiP (référence : BOI-TVA-IMM-20-20-50 §).

Appartement à 5.000 euros le mètre carré à Paris, pour qui ?

Ian Brossat a annoncé que les appartements commercialisés dans le cadre du bail réel solidaire seront destinés aux « classes moyennes qui n’ont pas les moyens de devenir propriétaires à Paris ». Les candidats à l’acquisition en BRS à Paris devront respecter des plafonds de ressources (voir partie suivante).

L’élu communiste a précisé que les logements mis en vente seront des « logements familiaux, de trois ou quatre pièces ».

Les logements seront attribués par une commission de sélection créée spécialement. Ian Brossat s’est engagé à ce que la procédure d’attribution soit transparente et les dossiers anonymes.

Quatre critères d’attribution seront pris en compte, d’après ses annonces :

  1. revenus à ne pas dépasser
  2. composition de la famille (au moins un ou deux enfants dans le foyer)
  3. lien avec Paris : vivre à Paris ou y travailler sans y résider
  4. le fait de sortir d’un logement social pour accéder à la propriété (un quart des logements réservés aux locataires d’un logement social)

Plafond de revenus pour bénéficier du bail réel solidaire à Paris

Pour espérer bénéficier d’un BRS, un ménage ne doit pas dépasser un plafond de ressources au moment de la signature du contrat de réservation.

La limite de revenus à ne pas dépasser, qui correspond au barème du PSLA (Prêt social location accession, un dispositif d’accession à la propriété pour les locataires d’un logement social), est la suivante pour une réservation en 2020 :

Revenu fiscal 2017 pour une réservation en 2019
Nombre de personnes dans le foyerRevenu annuel maximumRevenu mensuel maximum
132 637 €2 719 €
245 691 €3 807 €
352 219 €4 351 €
459 400 €4 950 €
5 et plus67 756 €5 646 €
Source : HLM.coop, calculs ToutSurMesFinances.com

Pour rappel, les barèmes pour une réservation en 2019 :

Revenu fiscal 2017 pour une réservation en 2019
Nombre de personnes dans le foyerRevenu annuel maximumRevenu mensuel maximum
132 442 €2 704 €
245 418 €3 785 €
351 908 €4 326 €
459 046 €4 921 €
5 et plus67 352 €5 613 €
Source : HLM.coop, calculs ToutSurMesFinances.com

Les plafonds varient selon le nombre de personnes vivant dans le foyer. Les revenus pris en compte sont le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année n-2, soit :

  • revenus 2017 pour une acquisition en 2019 (avis d’imposition 2018)
  • revenus 2018 pour une acquisition en 2020 (avis d’imposition 2019)
  • revenus 2019 pour une acquisition en 2021 (avis d’imposition 2020)

Les plafonds de ressources sont révisés le 1er janvier de chaque année, en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation hors tabac sur un an du 1er octobre de l’avant-dernière année au 1er octobre de l’année qui précède, soit du 1er octobre 2018 au 1er octobre 2019 pour le barème qui entrera en vigueur en 2020 (+0,77% selon nos calculs).

Prix d’achat des appartements en BRS à Paris

Le prix d’achat des logements commercialisés dans le cadre du bail réel solidaire à Paris seront commercialisés au prix maximum de :

  • 4.886 euros hors taxes par mètre carré (m²), soit 5.155 euros TTC / m², sur la base du barème réglementaire en vigueur en 2020
  • 4.754 euros HT / m², soit 5.015 euros TTC / m² en 2019

Il s’agit d’un prix maximum mais celui-ci pourra varier d’un bien à l’autre et d’un programme à l’autre en fonction de la localisation, de la surface notamment.

Il faudra attendre le lancement des premiers programmes pour connaître le prix de vente des appartements dans le cadre du bail réel solidaire à Paris.

Paris 13, 14, 18, et 20 : où seront situés les programmes immobiliers ?

Les premiers programmes, représentant 1.000 logements au total (au lieu de 500 initialement), seront situés dans les secteurs suivants :

  • ZAC Bédier-Oudiné (75013, secteur Porte d’Ivry)
  • ZAC Saint-Vincent-de-Paul (75014, site de l’ancien hôpital)
  • Îlot Croisset (75018, secteur porte de Clignancourt)
  • ZAC Gare des Mines (75018, entre Porte de la Chapelle et Porte d’Aubervilliers)
  • ZAC Python-Duvernois (75020, entre Porte de Bagnolet et Porte de Vincennes)

Quatre autres sites sont par ailleurs à l’étude en vue de mettre en vente plusieurs dizaines de logements supplémentaires.