Achat immobilier : conditions de la TVA à 5,5% dans les quartiers prioritaires


L'administration fiscale a mis à jour les modalités d'octroi de la TVA réduite à 5,5% pour l'accession à la propriété dans les quartiers prioritaires. Destiné aux ménages modestes, le bénéfice du taux réduit a été prolongé d'un an dans les zones ANRU.  

La TVA à 5,5% s'applique sous conditions de revenus pour l'achat d'un bien dans les quartiers prioritaires

Les ménages modestes peuvent prétendre à l’accession à la propriété d’un logement neuf à un coût réduit. Le taux de TVA à 5,5% s’applique aux permis de construire déposés à compter du 1er janvier 2015 dans les nouveaux quartiers prioritaires, en lieu et place taux normal de 20%.

« Afin de favoriser la production d’une offre de logements diversifiée pour les ménages modestes et développer la mixité sociale dans les nouveaux quartiers prioritaires de la ville […] le taux réduit de 5,5% de TVA s’applique aux livraisons d’immeubles et aux travaux réalisés dans le cadre d’une opération d’accession à la propriété à usage de résidence principale », rappelle ainsi le fisc dans une note publiée au bulletin officiel des finances publiques (BOFiP-Impots) le 6 mai.

La liste des 1.300 quartiers jugés prioritaires par la politique de la ville a été dévoilée fin 2014 dans deux décrets séparés pour le territoire métropolitain et les départements d’Outre-mer. La TVA réduite concerne également une bande de 300 mètres autour de ces quartiers.

>> Pour savoir si une adresse est située dans un quartier prioritaire, vous pouvez consulter le guide du « Géoportail » disponible sur le site du ministère en charge de la Ville.

 

TVA à 5,5% prolongée d’un an dans les zones ANRU

Pour rappel, ce coup de pouce à l’accession immobilière a pour objectif d’étendre et de prolonger celui déjà existant depuis le 1er janvier 2014 dans les zones ANRU*, soit 500 quartiers. La note du BOFiP indique par ailleurs que le taux réduit de TVA appliqué aux opérations d’accession sociale à la propriété « pour les quartiers faisant l’objet d’une convention ANRU dont la date d’échéance intervient en 2014 est prolongée d’un an ». Plus précisément, « le taux de TVA reste fixé à 5,5% pour les opérations pour lesquelles la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2015 », est-il précisé.

A noter plus généralement que la TVA à 5,5% s’applique au plus tard jusqu’au 31 décembre de l’année au cours de laquelle le contrat de ville arrive à échéance ou jusqu’au 31 décembre 2024 pour certains quartiers prioritaires dont la liste est disponible sur le site internet de l’ANRU.

Plafonds de ressources et de prix de vente

Le taux réduit de TVA est toutefois réservé aux ménages disposant de revenus modestes. Le zonage est en effet basé sur « un critère unique de bas revenus concernant les habitants des nouveaux quartiers ». En clair, pour profiter d’une accession à la propriété à moindre coût, les ressources perçues par le ménage ne doivent pas dépasser un certain plafond, revu chaque année. Ce dernier est désormais fixé à 29.014 euros pour un célibataire, 38.746 euros pour un couple ou encore à 56.251 euros pour un couple avec deux enfants. En Ile-de-France, les plafonds sont légèrement plus élevés. Le bénéfice de cet avantage fiscal est également relié à des plafonds de prix de vente établis en fonction des zones A à C. Ainsi, pour un logement acquis en zone A d’une surface de 40 mètres carrés, le plafond de prix de vente s’élève à 137.480 euros (3.437 euros/m² x 40). >> Consulter tous les plafonds

Quel impact en cas de revente ou de location ?

Enfin, l’administration fiscale a mis à jour les cas de remise en cause du taux réduit de TVA. Si les conditions d’octroi ne sont plus respectées (revente, usage locatif…), l’acquéreur devra reverser la différence entre le taux normal à 20% et le taux réduit à 5,5%. « Les conditions auxquelles sont subordonnées l’octroi du taux réduit cessent d’être remplies dans les dix ans qui suivent l’opération. Par ailleurs, le complément d’impôt dû résultant de la différence entre le taux réduit de 5,5 % et le taux normal de TVA est diminué d’un dixième par année de détention à compter de la première année », note le fisc.

Concrètement, un ménage qui a acheté un logement en 2015 à 100.000 euros s’est acquitté d’une TVA à taux réduit à 5,5% soit 5.500 euros (100.000×5,5%). Il décide de le revendre en 2019, la condition de résidence principale n’est donc plus respectée. Le ménage doit donc s’acquitter de la différence diminuée d’un dixième par année de détention (5ème année ici), soit 7.250 euros : [(20.000-5.500) x 5/10ème)]. Cette pénalité ne s’applique désormais plus lorsqu’il y a rupture de Pacs ,« à condition que le bien n’ait pas été acquis par les ou l’un des futurs époux ou partenaires dans le cadre d’une indivision ». C’était déjà le cas par exemple lors d’un décès, d’une mobilité professionnelle (trajet supérieur à 70 kilomètres), d’un chômage de longue durée (supérieur à un an), d’un divorce ou encore de la naissance d’un enfant.

Un modèle de lettre pour le reversement du complément de la taxe est mis à disposition par le fisc.

*Quartiers au titre desquels une convention avec l’Agence nationale de rénovation urbaine a été conclue