En optant pour un conventionnement Anah, les bailleurs peuvent bénéficier d’une déduction fiscale sur leurs revenus fonciers et de subventions, afin notamment de financer des travaux. En contrepartie, ils doivent respecter des plafonds de ressources du locataire et louer à un loyer modéré. Un nouveau régime d’abattements entre en vigueur au 31 janvier 2017.
SOMMAIRE
Une convention Anah, c’est quoi ?
Les avantages du conventionnement pour les bailleurs
Abattement fiscal
Nouveau dispositif Cosse ancien en 2017
Subventions pour financer des travaux
Loyers et plafonds de ressources
Les étapes à suivre
Fin du conventionnement Anah
L’Agence nationale de l’habitat (Anah) peut signer des conventions avec des propriétaires bailleurs particuliers afin de proposer des locations à un prix abordable. En adoptant le conventionnement Anah, les loueurs bénéficient d’aides sous la forme de subventions mais aussi d’un abattement fiscal important (30, 60 ou 70%) sur leurs revenus fonciers imposables.
Pour bénéficier des avantages du conventionnement Anah, les bailleurs doivent cependant accepter des contraintes sur les loyers pratiqués : ils ne peuvent pas dépasser un certain seuil, variable selon les caractéristiques de la location et sa localisation. De plus, des plafonds de ressources des locataires sont à respecter.
Suivant leurs besoins, les propriétaires peuvent opter pour un conventionnement avec ou sans travaux. Dans ce premier cas, ils perçoivent une subvention pour les aider à financer le ou les chantiers. En contrepartie, ils s’engagent à louer leur logement (appartement ou maison) dans les conditions fixées par l’Anah pendant neuf ans.
Les propriétaires qui choisissent une convention sans travaux sont quant à eux liés à l’Anah pour six ans. Dans ce cadre, ils ne touchent pas d’aides pour réaliser des travaux.
Au-delà de la question des travaux, les propriétaires choisissent également le niveau de loyer qu’ils entendent respecter : intermédiaire, social ou très social. Ce choix conditionne en partie la déduction fiscale qui leur est ensuite octroyée. En définitive, les propriétaires bailleurs peuvent signer trois conventions différentes avec l’Anah :
– Une convention sans travaux à loyer intermédiaire ;
– Une convention sans travaux à loyer social ou très social ;
– Une convention avec travaux à loyer intermédiaire, social ou très social.
Tous les bailleurs conventionnés Anah ont droit à un abattement fiscal sur leurs revenus fonciers. Il s’agit de l’avantage fiscal procuré par le dispositif dit Borloo ancien. Quel que soit le type de location et de convention, chaque propriétaire peut bénéficier d’une déduction fiscale leur permettant de ne pas être imposés sur une partie de leurs recettes locatives.
A savoir : Cette déduction fiscale ne vaut que pour les revenus tirés d’une location conventionnée. Un propriétaire qui loue plusieurs biens ne peut pas appliquer l’abattement sur les revenus fonciers générés par des locations non conventionnées.
Il existe trois avantages fiscaux distincts accordés en fonction de l’engagement pris par le bailleur :
– Déduction de 30% pour les conventions à loyer intermédiaire ;
– Déduction de 60% pour les conventions à loyer social ou très social ;
– Déduction de 70% pour les propriétaires en zone A bis, A, B1 ou B2* qui ont recours à l’intermédiation locative, quel que soit le niveau de loyer.
A savoir : Les propriétaires conventionnés qui font le choix de l’intermédiation locative bénéficient d’une prime de l’Anah supplémentaire de 1.000 euros.
* Zone A Bis : Paris et 29 communes de la Petite couronne ; Zone A : Proche banlieue parisienne, Côte d’Azur, Genevois, Ajaccio, Annemasse, Fréjus, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Montpellier, Nice ; Zone B1 : Agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne parisienne, Annecy, Bayonne, Caen, Chambéry, Cluses, Dijon, La Rochelle, Le Havre, Saint-Malo, DOM, Corse ; Zone B2 : Autres communes de plus de 50.000 habitants ; Zone C : reste du pays. Zonage délimité par l’arrêté du 30 septembre 2014.
Les conventionnements Anah conclus à partir du 31 janvier 2017 sont éligibles à un nouveau régime de déduction fiscale sur les revenus fonciers. La réforme, votée dans la loi de finances rectificative pour 2016, modifie également le zonage géographique du dispositif. Les investissements conventionnés en zone C sont désormais éligibles à l’avantage fiscal lié à l’intermédiation locative mais sont exclus du dispositif en ce qui concerne les conventionnements à loyer intermédiaire, social ou très social.
Les abattements à retenir sont les suivants :
– Pour les conventions à loyer intermédiaire : 30% en zones A/B1, 15% en zone B2.
– Pour les conventions en secteur social ou très social : 70% en zones A/B1, 50% en zone B2.
– Pour les conventions avec intermédiation locative : 85% sur tout le territoire, y compris en zone C.
Pour aller plus loin, notre article complet sur les déductions fiscales Cosse
Les bailleurs conventionnés avec l’agence peuvent être aidés pour financer certains travaux. Il doit s’agir d’un lourd chantier de réhabilitation d’un logement particulièrement dégradé, voire indigne, ou de travaux d’amélioration spécifiques, visant la sécurité, l’accessibilité ou encore la performance énergétique.
A savoir : Les aides de l’Anah pour les travaux sont réservées aux logements achevés depuis plus de 15 ans.
Lourds travaux
Les aides pour les travaux de grande ampleur sont réservés aux situations d’habitat indigne et de dégradation très importante du logement. Sont concernés les logements qui font l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril, ainsi que ceux qui font l’objet d’un diagnostic professionnel certifiant l’insalubrité ou la dégradation majeure du bien.
Dans cette situation, l’Anah subventionne jusqu’à 35% du coût du chantier, dans les limites de 1.000 euros/m² et 80.000 euros par logement.
Travaux d’amélioration
Le niveau des aides mises à disposition pour des travaux d’amélioration varie selon leur nature. Mais dans tous les cas, les subventions sont plafonnées à 750 euros/m² et 60.000 euros par logement. Les aident versées représentent :
– 35% du montant des travaux pour les chantiers visant à améliorer la sécurité et la salubrité de l’habitat ou à faciliter l’autonomie des personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ;
– 25% du coût des travaux pour réhabiliter des logements dégradés, améliorer la performance énergétique, mettre le logement aux normes de décence ou transformer l’usage d’un local en logement.
La liste complète des travaux d’amélioration éligibles figure en conclusion du guide des aides de l’Anah 2016 (à lire ici).
A savoir : Un complément de subvention peut également être versé par l’Anah si le propriétaire fait appel à un opérateur spécialisé au titre de l’assistance à maîtrise d’ouvrage agréé par l’Etat et habilité par l’agence.
Les logements conventionnés Anah en secteur social ou très social donnent droit à une prime supplémentaire dite de réduction de loyer. Elle est accordée sous les conditions suivantes :
– Le logement doit être situé dans une zone tendue définie par l’Anah* ;
– Le bailleur doit percevoir une prime versée par une ou plusieurs autorités publiques locales (commune, établissement public de coopération intercommunale, département, région).
Le montant de la prime correspond au triple de l’aide distribuée par les acteurs locaux, dans les limites de 150 euros/m² et 80 m² par logement, soit 12.000 euros maximum.
*Zone caractérisée par « un écart entre le loyer de marché constatée localement et le niveau du loyer social défini annuellement supérieure à cinq euros mensuels par mètre carré de surface habitable ».
Les bailleurs qui optent pour un conventionnement très social et donnent le droit au préfet de choisir le locataire qui occupera le logement bénéficient d’une subvention supplémentaire à ce titre. Son montant atteint 2.000 euros par logement ou 4.000 euros dans les zones tendues. Le logement doit être habité par un ménage prioritaire dans le cadre du droit au logement opposable (Dalo), du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ou de la lutte contre l’habitat indigne.
L’aide de solidarité écologique distribuée par l’Anah dans le cadre du programme Habiter mieux est accordée aux propriétaires conventionnés qui réalisent des travaux d’économies d’énergie. D’un montant de 1.500 euros, elle est conditionnée à une amélioration de la performance énergétique du logement de 35% minimum.
En plus des aides spécifiques à l’Anah, les propriétaires bailleurs ont également accès à l’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), un crédit sans intérêt de remboursement de 30.000 euros maximum.
A savoir : A partir du second semestre 2016, l’Anah distribue également un éco-prêt Habiter mieux d’un montant de 20.000 euros maximum.
Pour bénéficier des avantages procurés par une convention Anah, les propriétaires doivent appliquer des loyers limités et louer à des locataires aux revenus plafonnés. Les différents seuils à respecter varient selon le type de location (intermédiaire, sociale ou très sociale).
A savoir : Les niveaux de loyers sont adaptés localement par les agences locales de l’Anah. Les loyers proposés dans le cadre d’une convention peuvent donc être inférieurs aux plafonds suivants.
Pour un bail conclu en 2017, les limites à ne pas dépasser en location intermédiaire se situent à :
– 16,83 euros/m² en zone A bis ;
– 12,50 euros/m² en zone A ;
– 10,07 euros/m² en zone B1 ;
– 8,75 euros/m² en zones B2 et C.
Les plafonds de ressources des locataires sont les suivants :
| Plafonds de ressources pour les conventions à loyer intermédiaire | ||||
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
| Personne seule | 37.126 euros | 37.126 euros | 30.260 euros | 27.234 euros |
| Couple | 55.486 euros | 55.486 euros | 40.410 euros | 36.368 euros |
| Couple ou personne seule avec une personne à charge | 72.737 euros | 66.699 euros | 48.596 euros | 43.737 euros |
| Avec deux personnes à charge | 86.843 euros | 79.893 euros | 58.666 euros | 52.800 euros |
| Avec trois personnes à charge | 103.326 euros | 94.579 euros | 69.014 euros | 62.113 euros |
| Avec quatre personnes à charge | 116.568 euros | 106.431 euros | 77.778 euros | 70.000 euros |
| Par personne à charge supplémentaire | + 12.954 euros | + 11.859 euros | + 8.677 euros | + 7.808 euros |
Les seuils de loyers sociaux sont fixés à :
– 11,77 euros/m² en zone A bis ;
– 9,06 euros/m² en zone A ;
– 7,80 euros/m² en zone B1 ;
– 7,49 euros/m² en zone B2 ;
– 6,95 euros/m² en zone C.
Les revenus des locataires ne doivent pas dépasser les seuils suivants :
| Plafonds de ressources pour les conventions à loyer social | |||
| Composition du foyer | Paris et communes limitrophes | Reste de l’Ile-de-France | Autres régions |
| Personne seule | 23.146 euros | 23.146 euros | 20.123 euros |
| Couple sans personne à charge, hors jeune ménage* | 34.593 euros | 34.593 euros | 26.872 euros |
| Couple ou personne seule avec une personne à charge, jeune ménage sans personne à charge | 45.347 euros | 41.583 euros | 32.316 euros |
| Couple ou personne seule avec deux personnes à charge | 54.141 euros | 49.809 euros | 39.013 euros |
| Avec trois personnes à charge | 64.417 euros | 58.964 euros | 45.895 euros |
| Avec quatre personnes à charge | 72.486 euros | 66.353 euros | 51.723 euros |
| Par personne à charge supplémentaire | + 8.077 euros | + 7.393 euros | + 5.769 euros |
*Jeune ménage : couple dont la somme des âges ne dépasse pas 55 ans
Les loyers des conventions très sociales ne doivent pas excéder :
– 9,16 euros/m² en zone A bis ;
– 7,05 euros/m² en zone A ;
– 6,07 euros/m² en zone B1 ;
– 5,82 euros/m² en zone B2 ;
– 5,40 euros/m² en zone C.
Les plafonds de revenus des locataires sont :
| Plafonds de ressources pour les conventions à loyer très social | |||
| Composition du foyer | Paris et communes limitrophes | Reste de l’Ile-de-France | Autres régions |
| Personne seule | 12.733 euros | 12.733 euros | 11.067 euros |
| Couple sans personne à charge, hors jeune ménage* | 20.756 euros | 20.756 euros | 16.125 euros |
| Couple ou personne seule avec une personne à charge, jeune ménage sans personne à charge | 27.207 euros | 24.949 euros | 19.390 euros |
| Couple ou personne seule avec deux personnes à charge | 29.781 euros | 27.394 euros | 21.575 euros |
| Avec trois personnes à charge | 35.427 euros | 32.432 euros | 25.243 euros |
| Avec quatre personnes à charge | 39.868 euros | 36.495 euros | 28.448 euros |
| Par personne à charge supplémentaire | + 4.442 euros | + 4.065 euros | + 3.173 euros |
Les bailleurs qui souhaitent recevoir l’assistance de l’Anah pour réaliser des travaux doivent :
– Remplir et signer la convention Anah ;
– La joindre en deux exemplaires au dossier de demande de subvention. Ce dossier précise l’engagement de loyer (intermédiaire, social, très social) ;
– Recevoir la convention signée pour accord par l’Anah si elle valide le dossier ;
– Conclure le bail avec le locataire (ou un renouvellement de bail s’il était déjà en place) ;
– Adresser sa demande de paiement de la subvention et y joindre deux exemplaires de la convention signée, une copie du bail et une copie de l’avis d’imposition du locataire. L’engagement de location de neuf ans court à compter de la réception par l’Anah de l’ensemble des pièces accompagnant la demande de paiement de la subvention ;
– Recevoir la convention validée avec un document récapitulant les engagements du bailleur ;
– Informer le locataire de la possibilité de bénéficier de l’aide personnalisée au logement (APL) le cas échéant ;
– Remplir l’imprimé sur les engagements du bailleur et le renvoyer à l’administration fiscale lors de la déclaration des revenus fonciers pour bénéficier de l’abattement fiscal.
Le dossier et la convention datée et signée doivent être déposés à la délégation départementale de l’Anah avant la conclusion du bail ou dans un délai de deux mois après sa signature. Dans ce dernier cas, le dossier peut être accompagné du bail, de l’avis d’imposition du locataire et des engagements du bailleur « afin de valider la convention lors d’une seule et même démarche », précise l’Anah.
A noter que si le propriétaire d’un immeuble signe une convention avec travaux pour ses multiples appartements, la date de départ du conventionnement est distincte pour chaque location en fonction de la date de prise d’effet de chaque bail. En revanche, sa date de fin, liée au dépôt de la demande de paiement de la subvention, est systématiquement la même.
A savoir : Dans certains départements, le dossier doit être adressé aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) ou au conseil général du département. Le site de l’Anah précise les interlocuteurs à contacter selon la localisation à l’aide d’un moteur de recherche dans sa rubrique dédiée aux propriétaires bailleurs (voir la page ici).
Le déroulement des travaux
L’accord écrit de l’Anah sur l’octroi de l’aide est indispensable pour démarrer les travaux. La subvention est versée à leur achèvement. Le bailleur peut cependant demander le déblocage d’un ou plusieurs acomptes selon le montant de l’opération.
Lorsque les travaux nécessitent de déloger le locataire pendant une période donnée, le propriétaire doit pouvoir mettre à sa disposition un logement au moins équivalent dans un périmètre proche.
Le chantier doit être achevé dans un délai de trois ans à compter de la décision validant le versement de la subvention. Une fois les travaux terminés, le bailleur doit adresser les factures justifiant leur réalisation à l’Anah.
Dans le cadre d’une convention sans travaux et d’un engagement de six ans, la démarche du propriétaire n’est pas très différente. Il dépose son dossier avec sa convention remplie et signée par ses soins puis reçoit l’accord de l’Anah avant de conclure et d’envoyer le bail accompagné de l’avis d’imposition du locataire pour que l’agence lui renvoie la convention définitivement validée avec ses engagements de bailleur. Si le contrat de location a été signé moins de deux mois avant, le propriétaire envoie sa convention, le bail et l’avis d’imposition du locataire en même temps. La signature et la validation de la convention par l’Anah sont alors simultanés.
En revanche, si le locataire était déjà en place depuis plus longtemps, le propriétaire doit lui proposer un nouveau bail conforme aux conditions des conventions à loyer social ou très social. L’occupant dispose de six mois pour donner sa réponse. Pour être conventionné à un loyer intermédiaire, le propriétaire devra en revanche patienter jusqu’à l’expiration du bail en cours.
Une fois la convention définitivement validée, le bailleur doit informer son locataire de la possibilité de toucher une APL et penser à joindre le document sur ses engagements au fisc au moment de la déclaration de revenus.
A savoir : En cas de refus de conventionnement par l’Anah, les propriétaires ont deux mois pour s’opposer à sa décision (recours gracieux devant l’Anah ou contentieux devant le tribunal administratif). Il en va de même si l’agence décide de résilier la convention pour non-respect des conditions imposées.
A l’issue de son engagement de six ou neuf ans, le bailleur peut choisir de reconduire la convention pour une durée minimale de trois ans. Le conventionnement Anah est alors renouvelé exactement dans les mêmes conditions (avantage fiscal, niveau de loyer…) quels que soit les revenus du locataire en place. En revanche, une convention Anah n’est jamais reconduite tacitement.
A savoir : Si le bailleur vend son bien en cours de convention, le nouveau propriétaire doit reprendre son engagement et le mener à son terme.
La fin du conventionnement Anah ne marque pas celle du bail en cours. Si le contrat de location s’achève avant la convention, le bail doit être renouvelé dans les conditions imposées par l’Anah. Le loyer ne peut pas être augmenté tandis que le bailleur continuer de profiter de sa déduction fiscale jusqu’à la fin du nouveau bail.
Lorsque le bail termine en même temps ou après la convention, le propriétaire peut proposer de renouveler le contrat de location en revoyant le loyer à la hausse. Sa demande doit être appuyée par six références de loyers (trois en dehors des agglomérations d’un million d’habitants et plus) dans le voisinage pour des logements comparables. Deux tiers des références présentées doivent correspondre à des logements n’ayant pas connu de changement de locataire depuis trois ans. Une fois la hausse est acceptée, elle s’étale sur trois ans si elle est inférieure à 10% ou six ans dans le cas contraire.
Le propriétaire veut donner congé au locataire : Pendant le conventionnement, le bailleur ne peut pas donner congé au locataire, à une exception près : les propriétaires conventionnés en loyer intermédiaire peuvent lui donner congé six mois avant la fin du bail pour un motif « légitime et sérieux ». Le locataire peut quant à lui donner son préavis de départ quand bon lui semble.
Une fois le conventionnement terminé, le propriétaire peut délivrer congé dans les conditions de droit commun, soit six mois avant l’échéance du bail pour reprendre le bien, le vendre ou pour un motif « légitime et sérieux ».
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