Charges de copropriété : calcul, répartition et paiement

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Chaque copropriétaire doit payer sa quote-part de charges pour assurer le bon fonctionnement financier de la copropriété. Mais comment sont réparties les charges de copropriété ? Qui paie quoi en cas de vente ? Le point sur la répartition et le paiement des charges de copropriété.

La répartition et le paiement des charges de copropriété
 

Sommaire
 
La répartition des charges de copropriété
La modification de la répartition des charges de copropriété
Vote et paiement des charges
En cas de vente, qui paie quoi entre le vendeur et l'acquéreur ?

La répartition des charges de copropriété

Calcul des charges générales

Les charges de copropriété dites générales sont réparties équitablement entre tous les copropriétaires. Plus précisément, ils « sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots », comme l'indique l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété.

Aucune règle particulière ne doit s'appliquer en faveur ou en défaveur de certains, chaque copropriétaire devant payer sa quote-part. Celle-ci est calculée proportionnellement à la valeur de son ou ses lots (appartement, cave, place de parking, garage...) prise au sein de la copropriété : un même appartement représentera une quote-part significativement supérieure dans une petite copropriété de 10 lots ou moins que dans un grand ensemble de 200 lots par exemple.

Exemples de charges générales

Charges de conservation de l'immeuble : Ravalement de façade, remise en état des canalisations, du gros œuvre, réfection des parties communes suite à un sinistre...

Charges d'entretien : Frais de nettoyage (achat de produits...), rémunération des personnes ou prestataires chargées de l'entretien, entretien des jardins et pelouses, frais d'enlèvement des ordures ménagères...

Charges d'administration : Cotisations des assurances souscrites par le syndic, rémunération du syndic, salaire du gardien, frais de justice en cas de procès impliquant le syndicat de copropriétaires...


Calcul des charges spéciales relatives aux services communs et équipements collectifs

Ces charges ne sont pas réparties de la même façon entre tous les copropriétaires. L'accès aux services et équipements de chacun est ainsi pris en compte.

L'exemple le plus parlant est celui de l'ascenseur. Les copropriétaires doivent payer des charges au titre des frais d'entretien et de réparation notamment. Mais tout le monde n'utilise pas l'ascenseur de la même façon et il serait injuste de demander à un copropriétaire situé au rez-de-chaussée de payer autant qu'un copropriétaire du sixième étage*. C'est pourquoi ces charges sont réparties inéquitablement entre les copropriétaires.

Parmi les autres charges « spéciales » figurent notamment le chauffage collectif ou encore l'antenne collective de télévision : les propriétaires des logements et lots qui n'y sont pas raccordés n'ont pas à participer au paiement des charges.

A savoir : L'utilisation réelle du service ou de l'équipement collectif n'a pas d'influence sur la répartition des charges. A partir du moment où un copropriétaire a la possibilité de l'utiliser, il doit s'acquitter des charges afférentes. Par exemple, un copropriétaire qui vit au premier étage et n'utilise pas l'ascenseur ne peut pas demander à être exonéré de sa quote-part de charges à ce titre.


*Une exception existe dès lors que l'ascenseur permet l'accès aux garages, caves ou places de parking souterraines qui appartiennent aux copropriétaires.

La modification de la répartition des charges de copropriété

Demande amiable

Il n'est pas simple de changer la répartition des charges de copropriété. Celle-ci est inscrite dans le règlement de copropriété à la mise en copropriété de l'immeuble.

Tout copropriétaire peut cependant proposer une modification de la répartition des charges à l'assemblée générale (AG) annuelle. Mais pour obtenir gain de cause, il devra convaincre tout le monde : un vote à l'unanimité est requis pour changer la répartition des charges inscrites dans le règlement de copropriété.

Une exception existe lorsque la demande de modification résulte d'une décision préalable de l'AG. Par exemple, si un copropriétaire décide d'acheter des parties communes de l'immeuble, il doit faire valider cette transaction en AG à un vote à la majorité double (66% des voix de tous les copropriétaires). Si cette acquisition donne lieu à une nouvelle répartition des charges, un copropriétaire peut faire remarquer l'absence de conformité de l'ancienne clause de répartition. Sa modification sera soumise aux mêmes modalités de vote, soit ici un vote à la majorité double.

A savoir : Dans une décision datée du 28 janvier 2016, la Cour de cassation rappelle qu'un copropriétaire peut faire constater l'absence de conformité de la clause de répartition des charges à tout moment après un changement dans les parties communes ou dans les lots privatifs, comme un agrandissement par exemple (voir l'arrêt ici).


Recours à la justice

Dans certains cas, un copropriétaire peut saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir une correction de la répartition des charges.

Trois cas distincts sont retenus par la loi :

- Un copropriétaire estime que sa quote-part de charges est supérieure d'au moins 25% à ce qu'il devrait payer ;
- Un copropriétaire estime qu'un autre paie des charges significativement réduites (au moins 25%) par rapport au montant qui devrait lui être demandé ;
- La répartition des charges ne respecte pas la loi.

Dans les deux premières situations, l'action en justice doit être intentée dans un délai de cinq ans après la publication du règlement de copropriété ou dans les deux ans après la première vente du lot de copropriété actée après la publication du règlement.

En cas de répartition des charges illégale (les copropriétaires du rez-de-chaussée paient pour l'ascenseur par exemple), le TGI peut être saisi par un copropriétaire ou le syndicat de copropriétaires pour une action en nullité.

Dans les deux cas, si le juge tranche en faveur du plaignant, il impose une nouvelle répartition des charges. Celle-ci n'a pas d'effet rétroactif pour les actions en révision. La rétroactivité des nouvelles répartitions issues d'actions en nullité n'est en revanche pas déterminée clairement par la jurisprudence actuelle.

Vote et paiement des charges

Charges inscrites au budget prévisionnel de la copropriété


Vote du budget prévisionnel

Le niveau des charges récurrentes, générales ou spéciales, est déterminé chaque année durant l'AG, à travers le vote du budget prévisionnel préparé par le syndic. Il intègre les postes de dépenses suivants :

- Frais de maintenance ;
- Frais de fonctionnement ;
- Frais d'administration de l'immeuble ;
- Honoraires du syndic ;
- Salaire du gardien ;
- Frais de nettoyage des parties communes ;
- Travaux ordonnés pour maintenir l'immeuble ou les équipements en état ;
- Petites réparations ;
- Remplacement d'équipements communs (chaudière collective, ascenseur...) ;
- Assurances.

A savoir : A partir du 1er janvier 2017, les copropriétés doivent constituer un fonds de prévoyance pour mieux anticiper le financement des travaux. Ce fonds, créé par la loi Alur sur le logement, sera financé par des cotisations des copropriétaires. Cette cotisation devrait donc à l'avenir être votée dans le cadre du budget prévisionnel annuel.


Paiement des charges récurrentes

Une fois le budget prévisionnel voté, chaque copropriétaire doit s'acquitter de sa quote-part auprès du syndic.

Concrètement, ce paiement est divisé en quatre acomptes trimestriels : il s'agit des provisions pour charges. Chaque provision correspond à un quart de la quote-part annuelle d'un copropriétaire, à moins que l'AG ne vote d'autres modalités.

De même, le règlement des acomptes intervient habituellement le premier jour de chaque trimestre mais l'assemblée générale peut choisir un autre calendrier de paiement. Quelle que soit la date retenue, le syndic doit au préalable envoyer un simple courrier à chaque copropriétaire précisant le montant de l'acompte à payer.

Charges hors budget


Modalités de vote

Certaines charges ne peuvent pas être inscrites dans le budget prévisionnel car elles n'étaient pas prévues au moment de son élaboration. Ces travaux doivent être votés durant une AG exceptionnelle à chaque fois que cela s'avère nécessaire. Les copropriétaires se prononcent alors sur le principe des travaux ainsi que sur le montant de la dépense et déterminent une date de mise en paiement par la même occasion.

Les travaux non compris dans le budget prévisionnel sont :

- Les travaux de conservation ou d'entretien sur l'immeuble * ;
- Les travaux sur les éléments d'équipement communs ;
- Les travaux d'amélioration (transformation, ajout d'un nouvel élément d'équipement, surélévation du bâtiment, création de locaux partagés...) ;
- Les études techniques (diagnostics...).

*Hors travaux de maintenance qui doivent être inscrits dans le budget prévisionnel

Paiement des charges hors budget

Comme elles ne sont pas déterminées dans le cadre du budget prévisionnel, le règlement des charges exceptionnelles n'est pas compris dans les provisions trimestrielles.

Pour obtenir les fonds nécessaires auprès des copropriétaires, le syndic peut procéder de différentes façons. Il peut ordonner :

- Le versement de provisions spéciales, distinctes des acomptes trimestriels établis dans le budget prévisionnel, pour financer les travaux autorisés lors de l'AG exceptionnelle et les travaux urgents réalisés sans vote préalable ;
- Le versement d'avances, pour assurer le financement des travaux à réaliser dans les trois années à venir OU pour alimenter le fonds de roulement inscrit au règlement de copropriété OU pour suivre l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'AG.

Comme pour les charges récurrentes, le syndic doit prévenir les copropriétaires par courrier pour leur rappeler la dépense à venir et le montant de celle-ci.

En cas de vente, qui paie quoi entre le vendeur et l'acquéreur ?

Au moment de vendre un lot ou un logement en copropriété, la question de la répartition des charges entre le vendeur et l'acquéreur se pose. Elle peut être réglée par la loi ou par une négociation entre les deux parties.

Ce que dit la loi

Légalement, c'est simple : celui qui est copropriétaire à la date d'exigibilité des provisions ou autres appels de fonds demandés s'en acquitte en intégralité. Et ce quelles que soient les circonstances.

Ce que peuvent négocier l'acheteur et le vendeur

Les deux parties peuvent se mettre d'accord pour partager certaines charges qui pourraient être légalement réclamées à l'un ou l'autre. Si la transaction est conclue en milieu de trimestre par exemple, vendeur et acquéreur peuvent convenir d'une répartition prorata temporis de la provision acquittée par le vendeur. Chacun paie alors en fonction du temps passé dans le logement durant le trimestre en question.

A savoir : Un tel accord ne vaut que pour les copropriétaires concernés et ne s'impose pas au syndic, dont la tâche consiste à récupérer les fonds auprès du copropriétaire à la date de leur exigibilité.


Au moment de la régularisation annuelle

La régularisation annuelle des charges permet simplement de mettre les comptes à jour. Si les provisions pour charges n'ont pas suffi à boucler le budget annuel réel, déterminé après l'approbation des comptes de la copropriété par les copropriétaires lors de l'AG annuelle, un complément est alors demandé. Dans le cas contraire, les sommes payées en trop sont remboursées.

Si un lot ou un appartement a changé de mains en cours d'année, c'est le copropriétaire en place au moment de la régularisation qui subit ou qui profite de la situation. Il ne peut pas demander à l'ancien copropriétaire de payer une partie du complément demandé. De même, le vendeur ne peut pas réclamer à bénéficier du remboursement de charges.

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