Syndic de copropriété : à quoi sert-il, comment le trouver ?

Sommaire

A quoi sert le syndic de copropriété
Syndic obligatoire, bénévole ou professionnel
Comment trouver un syndic de copropriété
Désignation d’un syndic de copropriété

A quoi sert le syndic de copropriété ?

En quelques mots, le syndic de copropriété est désigné par les copropriétaires pour administrer le ou les immeubles de la résidence. Il le fait sous le contrôle du conseil syndical de la copropriété, composé de plusieurs copropriétaires élus en assemblée générale (AG).

Concrètement, le syndic est responsable de l’exécution des décisions prises par les copropriétaires en assemblée générale (réalisation de travaux par exemple) ainsi que de la gestion technique, comptable et financière de la copropriété. Il la représente également devant la justice, en cas de litige notamment avec un professionnel.

Les prestations qu’il doit remplir sont précisées dans son contrat. A cet égard, le syndic doit se conformer au modèle-type de contrat issu de la loi Alur. Celui-ci indique précisément les prestations attendues du syndic ainsi que ses honoraires (inclus dans le forfait annuel ou supplémentaires).

Le rôle du syndic pour les finances de la copropriété

L’intervention du syndic est cruciale à plus d’un titre. Sur le seul plan financier, il est responsable de la tenue de la comptabilité et de la préparation du budget prévisionnel soumis au vote de l’assemblée générale. De même, c’est à lui de s’assurer de la participation financière de chacun des copropriétaires pour couvrir les dépenses votées en AG (appel de fonds pour des travaux par exemple).

Pour gérer les finances de la copropriété, le syndic doit ouvrir un compte bancaire dédié et séparé du sien (pas d’obligation pour les ensembles de moins de 15 lots).

A noter : le syndic est responsable de l’ouverture et de la gestion du nouveau fonds de travaux mis en place par la loi Alur.

Le rôle du syndic pour l’administration de la copropriété

L’entretien et la conservation de l’immeuble sont à la charge du syndic. A ce titre, il tient à jour le carnet d’entretien de la copropriété ainsi que la fiche synthétique remise aux nouveaux copropriétaires. C’est également à lui d’organiser les travaux, qu’ils soient votés en AG ou réalisés en urgence lorsque cela est nécessaire, sans vote préalable des copropriétaires.

Plus largement, le syndic a une mission d’exécutant vis-à-vis des copropriétaires. Il doit ainsi faire appliquer le règlement de copropriété, qui détermine les règles de vie commune dans l’immeuble et la répartition des charges de copropriété, ainsi que les décisions prises en AG. A ce titre, il est également responsable de la bonne information des occupants après l’assemblée générale.

A noter : le syndic doit procéder à l’immatriculation de la copropriété auprès du nouveau registre national mis en place par la loi Alur.

Syndic obligatoire, bénévole ou professionnel

Dans les faits, le syndic de copropriété est indispensable et obligatoire. Aucune copropriété ne peut s’en passer.

Pour autant, les copropriétaires peuvent décider de ne pas faire appel aux services d’un cabinet professionnel. La loi autorise la mise en place d’un syndic bénévole, composé de copropriétaires qui décident d’assumer cette fonction. Cela leur permet de faire des économies en s’abstenant de payer les honoraires d’un syndic professionnel (plusieurs milliers d’euros, montant variable selon la taille de la copropriété) et de gérer en direct leur immeuble. Attention toutefois, cette option demande nécessairement plus d’investissement personnel de la part des copropriétaires et n’est adaptée qu’aux ensembles de petite taille.

A noter : les syndics de copropriété en ligne proposent une alternative moins onéreuse aux syndics traditionnels et constituent un compromis entre syndic professionnel et bénévole.

Comment trouver un syndic de copropriété

Trouver un bon syndic est crucial pour la copropriété. Pour ne pas se tromper, les copropriétaires doivent garder en tête quelques bons réflexes de base. En premier lieu, ils se doivent de consulter plusieurs offres et contrats afin de pouvoir comparer les tarifs proposés. Autre impératif, se renseigner sur les cabinets considérés : cela peut passer par quelques recherches sur Internet mais il ne faut pas négliger le bouche-à-oreille. Se renseigner auprès d’une autre copropriété d’une taille comparable permettra d’apporter quelques réponses et éclaircissements en cas de doute.

Par ailleurs, les copropriétaires peuvent faire appel à des interlocuteurs spécialisés pour faire leur choix. Pour se renseigner sur leurs options et leurs besoins, ils peuvent notamment faire appel à des associations, comme l’ARC (Association des responsables de copropriété). Celle-ci est active dans l’information et la défense des droits des copropriétaires et propose de nombreux services à ses adhérents (adhésion individuelle, collective ou à l’échelle du conseil syndical) en contrepartie d’une cotisation annuelle (plusieurs dizaines voire une centaine d’euros selon les formules). Il existe également d’autres organismes, comme l’Association nationale de la copropriété et des copropriétaires (ANCC), l’Association d’aide aux propriétaires et copropriétaires (AAPC), le site internet dédié de l’association de consommateurs CLCV (actioncoproprietaires.org) ou encore l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI).

Au-delà des associations, il est également possible de faire appel à des courtiers en syndic. A l’image des courtiers en crédit immobilier, ils se chargent de chercher plusieurs cabinets potentiels afin de présenter les meilleures offres aux copropriétaires en échange d’une rémunération (de 0 à plusieurs centaines d’euros selon les cas).

Désignation d’un syndic de copropriété

La désignation d’un nouveau syndic intervient en assemblée générale. Le changement peut intervenir à la fin du mandat en cours ou suite à une faute grave ou à la démission du syndic. Quoi qu’il advienne, la loi exige la mise en concurrence du syndic en place au moins une fois tous les trois ans, à moins qu’une dispense n’ait été votée préalablement.

Le vote de la révocation de l’ancien syndic et celui nominant le nouveau cabinet sont tous les deux soumis à la règle de la majorité absolue : la majorité de l’ensemble des copropriétaires, présents ou non (majorité absolue), est requise pour prendre ces décisions.

Pour aller plus loin, lire notre article sur les majorités de vote en assemblée générale