Les différents types de diagnostics et d’audits en copropriété

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Audit énergétique, diagnostic de performance énergétique ou encore diagnostic technique global..., il existe toutes sortes d'analyses pour connaître les futurs travaux à réaliser en tant que copropriétaire. Quelles sont les obligations ? Quel est le coût de cette opération et comment la financer ? Les explications.

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Plan
Le diagnostic de performance énergétique collectif
L'audit énergétique
Le diagnostic technique global
L'audit global
Qui peut réaliser les diagnostics en copropriété ?
Le coût d'un diagnostic en copropriété
Les aides pour financer un diagnostic en copropriété

Le diagnostic de performance énergétique collectif

Les éléments analysés

 

Lors d'un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif, plusieurs éléments sont analysés :
• Les quantités annuelles d'énergie nécessaires (eau, gaz, électricité, fioul...) résultant des trois dernières factures
• Les quantités d'émission de gaz à effet de serre
• Les quantités d'énergie renouvelables produites par les équipements installés dans le bâtiment
A l'issue de ce diagnostic, des recommandations seront émises pour améliorer l'efficacité énergétique de l'immeuble. Le coût et la performance de ces travaux seront évalués.

 

Les immeubles concernés

 

Depuis le 1er janvier 2017, ce DPE est obligatoire pour toutes les copropriétés de moins de 50 lots, équipées d'un système de chauffage collectif, à usage principal d'habitation et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2001.
Son vote à la majorité simple doit être inscrit à l'ordre du jour de l'Assemblée générale. Si les copropriétaires le refusent, la réalisation de ce DPE devra être remise au vote l'année suivante. Pour le moment, aucune sanction n'est prévue si ce DPE n'est pas réalisé.
La validité de ce diagnostic est de dix ans.

 

L'audit énergétique

Ce type de diagnostic est plus précis que le DPE. Il s'agit d'une véritable étude thermique du bâtiment.

 

Les éléments analysés

 

Pour établir l'audit, plusieurs éléments sont étudiés en plus de ceux pour un DPE collectif :
• Enquête auprès des propriétaires occupants et non occupants pour connaître leur consommation énergétique
• Visite d'un échantillon de logements et de parties communes
• Estimation de la consommation annuelle d'énergie du bâtiment
• Descriptif des parties communes et privatives

L'étude de l'ensemble de ces éléments permet ensuite de proposer des actions et travaux afin d'améliorer la performance énergétique du bâtiment, de gagner en confort thermique et de diminuer les émissions de gaz à effet de serre. Ces rénovations peuvent notamment concerner la chaufferie, la production d'eau chaude sanitaire ou encore la ventilation. Comme l'audit donne des éléments précis, il offre aussi la possibilité de planifier les travaux dans le temps et de déterminer la façon dont ils seront financés.

 

Les immeubles concernés

 

L'audit énergétique est obligatoire pour les copropriétés de 50 lots et plus, équipées d'un chauffage collectif, qui sont à usage principal d'habitation et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2001. Il doit être voté en Assemblée générale à la majorité simple. S'il est refusé par les copropriétaires, il doit être remis au vote l'année suivante. S'il n'est pas réalisé, aucune sanction n'est prévue pour le moment. A noter que seule la réalisation de l'audit est obligatoire, rien n'oblige ensuite les copropriétaires à réaliser les travaux préconisés. L'Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe) précise toutefois que « la dégradation de l'état de la copropriété ou la hausse excessive des charges en l'absence de travaux de rénovation énergétique pourrait affecter la valeur des logements. Ceci pourrait entraîner des recours en justice par des propriétaires s'estimant lésés du fait du non-respect de la réglementation ».

A savoir : L'Ademe propose sur son site diagademe des modèles de cahiers des charges pour la réalisation d'un audit énergétique.

Le diagnostic technique global

Le diagnostic technique global (DTG) a été créé par la loi pour l'accès au logement et à un urbanisme rénové (Alur) du 24 mars 2014. Comme le DPE collectif et l'audit global, il a pour objectif de permettre aux copropriétaires de connaître l'état global de leur immeuble et d'avoir une vision précise des travaux qu'ils auront à réaliser dans les années à venir.

 

Les éléments analysés

 

Les principaux éléments analysés :
• L'état apparent des parties communes et des équipements communs
• La situation financière du syndic de copropriété
• La gestion technique et patrimoniale de l'immeuble (par exemple les contrats d'entretien, les charges impayées...)
• Un diagnostic ou un audit de performance énergétique
L'étude de ces éléments permet de prévoir les travaux à mener dans les dix prochaines années afin de conserver l'immeuble en bon état. Les travaux seront ensuite inscrits à l'ordre du jour de l'Assemblée générale l'année suivant la réalisation du diagnostic.

A savoir : si le diagnostic technique global révèle qu'il n'y a aucun besoin de travaux dans les dix années qui viennent, le syndic de copropriété n'est pas obligé de constituer un fonds de travaux.

 

Les immeubles concernés

 

Le DTG est obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans et qui font l'objet d'une première mise en copropriété ce qui signifie qu'auparavant ils étaient entre les mains d'un propriétaire unique. Cette obligation existe aussi pour une autre catégorie d'immeubles : ceux qui font l'objet d'une procédure d'insalubrité et pour lequel l'administration, par exemple la mairie, demande la réalisation du DTG. Il s'agit donc d'un nombre limité d'immeubles.
Pour tous les autres types d'immeubles, le DTG n'est pas obligatoire. Il n'y a aucune sanction s'il n'est pas réalisé.

 

L'audit global

Les éléments analysés

 

Les mêmes éléments sont analysés lors d'un audit global que lors d'un diagnostic global. La principale différence se situe au niveau de l'accompagnement. Ainsi, l'accent est particulièrement mis sur l'ingénierie financière pour savoir dans quelle mesure il sera possible de financer les travaux et quels sont ceux à mener en priorité. Des simulations individuelles sont proposées pour quatre types de copropriétaires en fonction de la taille de leur logement mais aussi de leur niveau de ressources. Il existe aussi des prestations complémentaires :
• Réalisation de la maquette numérique de la copropriété
• Diagnostic des réseaux d'eau
• Analyse du cadre de vie
• Pré-étude sur la possibilité d'une surévaluation

 

Les immeubles concernés

 

La réalisation d'un audit global relève d'une démarche volontaire. Contrairement aux trois autres, il n'y a pas d'obligation en fonction du type de copropriété. Il n'y a donc aucune sanction si ce diagnostic n'est pas réalisé.

 

Qui peut réaliser les diagnostics en copropriété ?

Le diagnostic doit être effectué par des professionnels (architectes, sociétés d'expertises, bureaux d'études...) certifiés. Par ailleurs, le DTG peut être effectué par une personne physique, morale ou un groupement doté de personnalité juridique. Ces professionnels doivent posséder des compétences notamment en matière de gros œuvre, de matériaux de construction, de réhabilitation thermique mais aussi en matière de législation et de gestion.
Pour vous y retrouver, le ministère du Logement a mis en place un annuaire des diagnostiqueurs certifiés.

A savoir : le prestataire choisi pour réaliser ces diagnostics ou audits doit être indépendant des fournisseurs d'énergie et de matériel.

 

Le coût d'un diagnostic en copropriété

Il n'existe aucune règle encadrant le prix d'un diagnostic en copropriété. Toutefois, certaines données permettent d'avoir un ordre d'idées. Ainsi, dans sa brochure intitulée « copropriété : viser la sobriété énergétique » datant d'octobre 2016, l'Ademe indique que le coût d'un DPE collectif est compris entre 960 et 1.800 euros. L'agence fournit aussi des ordres de prix pour la réalisation d'un audit énergétique :
• Pour les copropriétés de moins de 50 lots : de 2.500 à 6.000 euros TTC
• Pour les copropriétés de 50 à 200 lots : 2.800 à 7.500 euros TTC
• Pour les copropriétés de plus de 200 lots : 3.500 à 36.000 euros TTC

 

Les aides pour financer ces diagnostics

Le crédit d'impôt pour la transition énergétique

 

Il est possible de bénéficier du crédit d'impôt pour la transition énergétique (Cite), à condition que le diagnostic de performance énergétique soit réalisé hors obligation réglementaire. Par exemple, les copropriétaires peuvent solliciter un Cite s'ils réalisent un audit énergétique alors qu'ils résident dans une copropriété comprenant moins de 50 lots. Pour rappel, le taux du crédit d'impôt représente 30% du montant des dépenses éligibles. Dans le cadre du projet de loi de finances (PLF) pour 2018, il est prévu l'extension de ce crédit d'impôt aux prestations d'audit et d'accompagnement entre le 1er janvier et le 31 décembre 2018.

 

Les aides des fournisseurs d'énergie

 

Certaines entreprises proposent d'aider au financement d'un diagnostic ou d'un audit en copropriété. Par exemple, des fournisseurs de gaz ou d'énergie fournissent des conseils diagnostics, ce qui permettre de prioriser les travaux à réaliser. Ces aides prennent la forme de certificats d'économie d'énergie (CEE). Pour les obtenir, il suffit de choisir une entreprise émettant des CEE (grandes surfaces vendant du carburant, Engie, Total...) et de remplir un dossier généralement mis en ligne sur leur site. Ensuite, il faudra fournir des devis et des factures, ainsi qu'une attestation sur l'honneur.

 

Les aides de l'Agence nationale de l'habitat

 

L'Agence nationale de l'habitat (Anah) aide les copropriétés dites en difficulté, c'est-à-dire ayant beaucoup d'impayés de charge à régler, des copropriétaires avec des faibles revenus et des travaux importants à réaliser, via son programme « Habiter mieux ». Des subventions sont versées pour payer le reste à charge dans le cas de la réalisation de travaux d'économie d'énergie. Dans certaines situations, l'audit énergétique ou le DPE collectif, peuvent être en partie financés, à condition que les travaux préconisés soient réalisés.

 

Les aides locales

 

Certaines collectivités aident les copropriétés à financer leur diagnostic ou audit énergétique. C'est le cas notamment à Paris avec le programme Eco-rénovons Paris et la plateforme coach copro ou encore dans l'agglomération lyonnaise via l'agence locale de l'énergie et du climat. Pour connaître les dispositifs existant dans votre commune, votre département ou votre région, l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) a mis en place un annuaire. Il est aussi possible de se rapprocher des points rénovation info service, pour s'informer sur les aides locales existantes, les modalités d'obtention des subventions ainsi que leur montant. Vous pouvez contacter l'Ademe pour prendre connaissance du cahier des charges à respecter pour cet audit ou ce diagnostic, condition souvent indispensable pour l'obtention d'un coup de pouce financier. Dans la plupart des cas, le taux maximum de l'aide accordée représente 50% des sommes engagées. Pour l'obtenir, il faut faire la demande avant la réalisation du DPE ou de l'audit.



 

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