Syndic, charges, travaux… Les votes en assemblée générale de copropriété

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Les copropriétaires le savent, ils doivent voter régulièrement. Budget, organisation de la copropriété ou encore travaux, les sujets ne manquent pas. Mais toutes les décisions prises en assemblée générale ne répondent pas aux mêmes modalités, loin de là.

Les majorités en assemblée générale de copropriété

Une assemblée générale de copropriétaires n'est pas toujours simple à suivre. D'une délibération à une autre, les majorités exigées peuvent changer, y compris pour des décisions portant sur des sujets similaires. Budget, charges, désignation et révocation du syndic, travaux de toute nature... Le point sur les différentes règles à connaître.

1. 4 types de majorité
2. Budget, comptes et charges de copropriété
3. Fonctionnement et vie de la copropriété
4. Travaux et transformation de l'immeuble
5. Sécurité
6. Les lois qui régissent la copropriété

4 types de majorité

- Majorité simple : Plus de 50% des copropriétaires présents ou représentés le jour du vote ;
- Majorité absolue : Plus de 50% de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents ;
- Majorité double : Plus de 66% des voix de tous les copropriétaires ;
- Unanimité de tous les copropriétaires.

A savoir : En cas de rejet d'une proposition requérant la majorité absolue, le vote peut être décidé à la majorité simple si au moins un tiers de tous les copropriétaires y sont favorables.


Budget, comptes et charges de copropriété

Les décisions les plus usuelles, à savoir l'adoption du budget prévisionnel et l'approbation annuelle des comptes et de l'activité du syndic, sont tranchées à la majorité simple. Il en va de même pour le vote du quitus* au syndic, cette résolution étant distincte de la validation des comptes.

Les choses se compliquent ensuite. La règle de la majorité absolue prévaut dans les cas suivants :

- Dispense d'ouverture d'un compte bancaire séparé de celui du syndic pour la gestion des fonds de la copropriété. Seules les copropriétés de moins de 15 lots sont autorisées à déroger à la règle du compte séparé ;
- Répartition des dépenses dues aux travaux d'amélioration ;
- Demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau froide.

Enfin, deux délibérations majeures doivent être adoptées par tous les copropriétaires sans exception. La modification de la répartition des charges est soumise à la règle de l'unanimité, dès lors que le changement n'intervient pas suite à des travaux, à l'acquisition d'un nouvel immeuble ou plus globalement à une décision validée en assemblée générale. La souscription d'un emprunt bancaire au nom du syndicat pour le financement de travaux répond à la même exigence, sauf si tout le monde ne participe pas à l'opération ou si l'emprunt sert uniquement d'avance dans l'attente du versement de subventions publiques.

*Décision par laquelle les copropriétaires reconnaissent que le syndic s'est acquitté de la charge qui lui a été confiée

Fonctionnement et vie de la copropriété

L'organisation et le fonctionnement du conseil syndical se décident à la majorité simple, ainsi que l'adaptation du règlement de copropriété aux nouvelles lois.

En revanche, la désignation ou la révocation des membres du conseil syndical se votent à la majorité absolue. Cette règle prime également pour choisir un syndic, approuver son contrat* et ses honoraires et mettre fin à ses fonctions.

D'autres délibérations requièrent la majorité double des copropriétaires :

- Les modalités d'ouverture des portes pour permettre l'accès de personnes extérieures au lieu de travail d'une profession libérale ou autre activité autorisée dans l'immeuble ;
- Le choix de se dispenser de conseil syndical ;
- La modification du règlement de copropriété pour la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
- L'achat de parties communes par un copropriétaire s'il ne suscite pas de changement de la destination de l'immeuble (usage d'habitation, usage mixte de commerce et habitation...) ;
- La suppression du poste de concierge ou gardien et l'appropriation de son logement lorsqu'il appartient au syndicat.

Attention : La suppression du poste de concierge ou gardien se vote à l'unanimité dès lors qu'elle modifie l'usage de l'immeuble en vertu du règlement de copropriété. Tous les copropriétaires sans exception doivent également valider l'acquisition de parties communes par l'un des leurs si cela modifie la destination du bâtiment.


*Depuis le 1er juillet 2015, tous les contrats de syndic doivent se conformer à un modèle type.

Travaux et transformation de l'immeuble

Sources de contentieux, de nombreux travaux soumis à l'assemblée générale doivent être validés par une majorité absolue de copropriétaires. Dans certains cas, une majorité simple suffit cependant, notamment pour réaliser un diagnostic technique global ou engager des travaux rendus obligatoires par la loi, le règlement de copropriété ou un arrêté de police.

Accessibilité

Les opérations visant à rendre l'immeuble plus facilement accessible aux personnes à mobilité réduite ou handicapées doivent être votées à la majorité simple, du moment qu'elles n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses équipements essentiels, comme la pose d'une rampe par exemple.

La majorité simple prévaut également lorsqu'un copropriétaire demande l'autorisation de l'assemblée générale pour réaliser des travaux d'accessibilité à ses frais.

Performance énergétique

Les règles diffèrent suivant la nature du chantier. L'amélioration de l'efficacité énergétique à l'occasion de travaux sur les parties communes doit ainsi être validée à la majorité simple. Mais si l'ouvrage, justifié par l'intérêt collectif, affecte le logement (parties privatives) d'un copropriétaire, son vote requiert la majorité absolue.

Autres décisions rendues à la majorité absolue

Les délibérations listées ci-dessous doivent être approuvées à la majorité absolue :

- Travaux de transformation, d'addition ou d'amélioration (installation d'un ascenseur, d'un chauffage central collectif, de boîtes aux lettres...) ;
- Autorisation donnée à un copropriétaire pour réaliser des travaux sur les parties communes à ses frais ;
- Installation de compteurs d'eau divisionnaires, de compteurs d'énergie thermique et de répartiteurs de frais de chauffage ;
- Suppression du vide-ordures pour cause d'hygiène ;
- Ravalement imposé par l'administration ou installation d'une porte de cabine sur un ascenseur à paroi lisse ;
- Installation d'une antenne-relais et modifications apportées aux antennes hertziennes et satellitaires ou aux réseaux de fibre optique et câble.

A savoir : La suppression d'un équipement collectif, tel qu'un ascenseur vieillissant par exemple, doit être votée à l'unanimité.


Sécurité

Les copropriétaires doivent autoriser chaque année le passage des forces de l'ordre dans les parties communes et la transmission des images de vidéosurveillance à la police par un vote à la majorité absolue. Les mêmes modalités priment pour la pose d'un digicode et/ou interphone à l'entrée du bâtiment.

Travaux de sécurité

Lorsque des travaux sont nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, une délibération à la majorité simple suffit pour lancer le chantier. Celui-ci peut porter sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert... La mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement dépend également d'un vote à la majorité simple.

Dans certains cas, le syndic peut engager seul des travaux, notamment pour les menues réparations relevant de la vie courante (changement d'une ampoule défectueuse, d'un interrupteur, d'une boîte aux lettres...). Face à une urgence, il peut également prendre l'initiative d'effectuer des travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble sans obtenir l'accord explicite des copropriétaires au préalable. Un principe réaffirmé par la Cour de Cassation dans un arrêt rendu le 6 juillet 2017. Il doit toutefois en informer le conseil syndical et convoquer immédiatement une assemblée générale pour faire valider sa démarche et le paiement.

Quelques exemples de travaux urgents :

- Rupture d'une canalisation d'eau ;
- Effondrement ou menace d'effondrement d'une cheminée ;
- Remplacement d'une chaudière ou de l'installation électrique ;
- Réfection d'une toiture pour cause d'infiltration d'eau ;
- Dégorgement du collecteur d'égout.

 

Les lois qui régissent les copropriétés

- Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété ;

- Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières.



 

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