L’Association des responsables de copropriété (ARC) a étudié plus de 100 contrats de syndic après l’entrée en vigueur au 1er juillet d’un modèle à respecter. Le constat n’est pas brillant puisque près de 70% des contrats présentent « des irrégularités majeures ». Ce manquement à la loi se traduit par une hausse importante des tarifs.
Copropriétaires, soyez vigilants. L’Association des responsables de copropriété (ARC) a passé au crible plus d’une centaine de contrats de syndics de copropriété et les syndics sont encore loin de se conformer à la loi. En effet, depuis le 1er juillet 2015, cette dernière impose un modèle-type de contrat de syndic à présenter aux copropriétaires. Le but de cette obligation est d’accentuer la concurrence entre les offres grâce à plus grande transparence sur les tarifs pratiqués et d’éviter les abus.
Les cabinets de syndics doivent à présent adopter une logique de « tout sauf » établie sur 13 pages, à savoir que l’ensemble des prestations du syndic (préparation et tenue de l’assemblée générale annuelle, gestion des comptes…) sont facturées dans le cadre du forfait de gestion courante. Seule une liste limitée d’une vingtaine de services (assemblées générales supplémentaires…) peuvent être facturés en plus des honoraires annuels sans aucune limite. Problème, 10% des contrats envoyés depuis le 1er juillet aux conseils syndicaux n’ont pas du tout pris en compte le nouveau modèle-type prescrit par la loi.
Lorsque de prétendus modèles-types sont adressés aux conseils syndicaux, 69% des contrats étudiés par l’ARC « présentent une ou plusieurs irrégularités majeures ou lacunes ». Parmi les manquements relevés, l’absence de l’annexe 2 (36%) qui liste les prestations particulières donnant lieu à une facturation hors forfait de gestion annuelle. Pour l’association, cette annexe permet « d’évacuer toute ambiguïté quant aux frais supplémentaires que le syndic peut prétendre facturer ». Dans les « oublis », l’association pointe notamment la tenue de l’assemblée générale au-delà de 20h : conséquence, les syndicats de copropriétaires se retrouvent à devoir payer des honoraires supplémentaires selon un tarif majoré de 50 à 200% par rapport à celui pratiqué en heures ouvrables. « Cela démontre que les contrats proposés ne prennent pas en compte les pratiques réelles de 80% des immeubles », dénonce l’ARC.
Un tiers des contrats type présentent des articles rajoutés ou tronqués, voire même supprimés. Dans le détail des abus, la facturation de l’actualisation de l’état daté nécessaire pour la vente d’un lot ou encore la non-prise en compte dans le forfait annuel d’au moins une réunion avec le conseil syndical.
Question tarifs, l’association a constaté une augmentation « très importante des honoraires de base qui ont évolué jusqu’à 60% par rapport à ceux pratiqués l’année précédente alors qu’elle aurait dû être de moins de 20%, avec une moyenne de 10% d’augmentation seulement en fonction des prestations particulières à intégrer dans le forfait ». A titre d’exemple, plus de la moitié des contrats proposent un tarif horaire du gestionnaire supérieur à 100 euros (+10% par rapport à 2014) « ce que nous considérons comme excessif », dénonce l’association. Et les pratiques ne sont pas plus louables si l’on se réfère aux prestations imputables aux seuls copropriétaires. La facture de l’envoi d’une lettre de mise en demeure peut ainsi grimper jusqu’à 75 euros (contre 40 euros en 2014), celle pour l’état daté jusqu’à 576 euros (contre 400 euros en 2014). « Ces tarifs justifient davantage l’urgence de la publication du décret sur les honoraires privatifs », pointe l’ARC, décret qui se fait attendre depuis plusieurs mois.
Et l’association de conclure que « ces premiers retours de contrats de syndic confirment donc bien nos inquiétudes, à savoir que les syndics présenteraient des pseudos contrats-types conformes avec néanmoins une augmentation substantielle de leurs honoraires ». Les contrats de syndic sont donc encore loin d’atteindre leur objectif de transparence en matière de prestations et de prix, bien au contraire. Une raison de plus pour lire attentivement votre prochain contrat.
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