Factures de chauffage et d’électricité, honoraires du syndic, dépenses courantes d’entretien… Au sein d’une copropriété, les charges grimpent rapidement si l’on n’y prend pas garde. Les clés pour maîtriser et même faire baisser les charges de copropriété.
Dans une copropriété, difficile d’éviter la question des charges. Souvent jugées trop élevées, elles peuvent interpeler les copropriétaires en quête d’économies. Elles s’élevaient ainsi en moyenne nationale à 44,70 euros/m² en 2014 dans « une copropriété dotée de tous les services, soit 724,40 euros par trimestre pour un appartement de 65 m² », selon l’Association des responsables de copropriété (ARC).
Pour parvenir à payer moins, les copropriétaires n’ont pas d’autre choix que de plonger dans le détail du budget de la copropriété : ce n’est qu’en s’informant précisément sur les différents postes de dépenses qu’ils parviendront à identifier les économies potentielles. Analyser les factures d’énergies, les devis des prestataires ou encore les honoraires du syndic s’avère indispensable pour qui veut réduire ses dépenses.
SOMMAIRE
Chauffage collectif
Eau froide
Electricité
Honoraires de syndic
Charges de personnel
Assurances
Entretien et maintenance
Travaux
Premier poste de dépense dans les copropriétés, le chauffage collectif n’est pas impossible à maîtriser. Les copropriétaires peuvent en effet jouer sur la durée de la période de chauffe et la température du chauffage. Sur ce premier point, il faut commencer par identifier si des dates sont fixées à l’avance et analyser leur pertinence : est-il utile de chauffer les appartements jusqu’au 15 mai par exemple ? Pour mieux contenir les dépenses, il est aussi judicieux d’adapter le chauffage à la météo du moment et ainsi profiter des hivers doux pour laisser refroidir les radiateurs.
En termes de température, la loi fixe la température maximum obligatoire à 19 degrés dans les immeubles anciens. Dans les logements récents (permis de construire déposé après le 1er juin 2001), « les équipements de chauffage du logement permettent de maintenir à 18° Celsius la température au centre des pièces du logement », indique le Code de la construction et de l’habitation. Dès lors, régler la chaudière centrale sur 21 degrés n’a pas lieu d’être. Sauf que dans de nombreux immeubles, la chaleur impacte inégalement les appartements, suivant leur élévation, l’occupation ou non des lots adjacents… Pour remédier à la situation, des travaux sur l’isolation de la façade, des fenêtres ou encore de la toiture peuvent être à envisager afin d’améliorer le confort des copropriétaires.
A savoir : Diminuer la température du chauffage collectif d’un degré permet de diminuer la charge de chauffage de 7%.
Enfin, la question du type d’énergie utilisée doit être débattue. En pratique, le chauffage au fioul coûte le plus cher, devant le chauffage au gaz. Dans cette situation, il est utile d’étudier d’autres solutions, comme le raccordement au réseau de chaleur (chauffage urbain) du quartier ou de la ville ou l’installation d’équipements plus économes (chaudières électriques, à condensation, pompes à chaleur, etc.).
Comme pour le chauffage, de bonnes habitudes de consommation contribuent à limiter les dépenses inutiles. Mais les bonnes pratiques ne suffisent pas toujours à éradiquer les problèmes de surconsommation, notamment en cas de fuite.
Compteurs individuels
Dans les immeubles récents*, des compteurs individuels sont installés dans chaque lot pour relever les consommations de chacun. En parallèle, un compteur général relève la consommation d’eau pour l’ensemble de la copropriété. Et la somme des relevés individuels s’avère systématiquement inférieure à la consommation totale de l’immeuble. Cet écart, dû à la consommation d’eau dans les parties communes (pour le nettoyage ou le jardinage par exemple) mais aussi à des relevés individuels sous-évalués, doit être comblé par les copropriétaires à hauteur de leur quote-part. Résultat, les copropriétaires paient leur facture individuelle et doivent de nouveau mettre la main à la poche.
Pour limiter ce problème, l’Association des responsables de copropriété suggère de demander l’ensemble des relevés « compteur par compteur, logement par logement » au syndic de copropriété pour détecter les anomalies. Une manière de diminuer les charges communes mais également de corriger certains comportements peu scrupuleux.
A savoir : Une fuite d’eau dans les parties communes peut expliquer l’écart entre les relevés individuels et le compteur général. Le syndic doit alors s’occuper de la réparation tandis que l’assurance de la copropriété prend en charge le coût des dégâts. Les copropriétaires peuvent demander le remboursement de la taxe d’assainissement portant sur cette surconsommation à la commune et à la compagnie des eaux.
*Permis de construire délivrés après le 1er novembre 2007
Contrats de robinetterie
En l’absence de compteurs individuels, une copropriété peut prendre un contrat de robinetterie afin de traiter les fuites dans les appartements privatifs. Dans ce cas, il est recommandé de consulter plusieurs offres afin de choisir la plus compétitive. De plus, il faut s’assurer que les prestataires sont en mesure de réaliser les visites de contrôle et les relevés. S’ils tombent trop souvent sur des portes fermées et des copropriétaires absents, les habitants peuvent voter des modalités précises de visites en assemblée générale. Si aucune solution ne s’avère satisfaisante, mieux vaut mettre un terme au contrat et opter pour une autre solution.
Individualisation des factures
Autre alternative aux compteurs individuels, l’assemblée générale de la copropriété peut voter à la majorité absolue pour l’individualisation des contrats de fourniture d’eau. Dès lors, chacun reçoit et paie sa propre facture, sans être impacté par la consommation des autres appartements. Un compteur général détermine la consommation d’eau dans les parties communes et les copropriétaires paient cette facture à hauteur de leur quote-part.
Depuis le 1er janvier 2016, les copropriétés ayant souscrit un contrat d’une puissance supérieure à 36 kVA (kilovoltampère) ne peuvent plus bénéficier des tarifs réglementés de l’électricité. Elles doivent souscrire un contrat en offre de marché avec le fournisseur de leur choix (EDF ou un autre fournisseur). Qu’elles soient concernées ou non par la disparition des tarifs réglementés, les copropriétés peuvent changer d’offres pour choisir la moins chère. Pour autant, le prix ne doit pas constituer le seul critère de choix : il faut également opter pour un contrat adapté aux besoins de l’immeuble et de ses habitants. Et vérifier l’évolution du prix pendant la durée du contrat (fixe ou variable). Attention également au montant des pénalités en cas de changement de fournisseur avant la fin du contrat.
Au-delà des contrats, les copropriétaires peuvent économiser en adoptant de bonnes habitudes de consommation et en remplaçant les équipements énergivores ou vétustes. Pour diminuer les factures dans les parties communes, il est recommandé de mieux maîtriser les éclairages, avec des minuteries adaptées et des ampoules plus économes notamment, et d’installer une ventilation mécanique contrôlée (VMC) plus performante.
Les copropriétés concernées par la disparition des tarifs réglementés du gaz sont celles qui consomment plus de 150 000 kWh par an (15 lots en plus). Comme pour l’électricité, les copropriétés alimentées en gaz peuvent souscrire un contrat en offre de marché avec le fournisseur de leur choix (Engie- ex GDF Suez – ou un autre fournisseur). Les mêmes conditions prévalent pour les deux sources d’énergie.
A savoir : Le médiateur de l’énergie propose un comparateur des offres de gaz naturel et de l’électricité sur son site internet (à consulter ici).
Pour faire des économies sur les honoraires d’un syndic de copropriété, il faut faire jouer la concurrence. D’ailleurs, la loi oblige le conseil syndical à organiser cette mise en concurrence tous les trois ans, sauf dérogation particulière. Là encore, il ne faut pas se contenter de regarder les prix et se pencher sur le contenu des contrats, la réputation et l’historique des cabinets… La vigilance s’impose notamment au regard des prestations particulières, facturées librement en dehors du forfait de base. La loi impose un type de contrat « tout sauf », c’est-à-dire que toutes les services rendus par le syndic sont compris dans le forfait de base, à l’exception des prestations particulières listées dans le décret du 26 mars 2015 (à voir ici).
Pour les petites copropriétés à la gestion relativement simple (peu d’équipements collectifs, pas d’impayés de charges), l’assemblée générale peut également s’interroger sur la pertinence de faire appel à un syndic professionnel. Si une telle dépense s’avère inutile, les copropriétaires peuvent passer au syndic bénévole, c’est-à-dire confier cette responsabilité à l’un d’entre eux. Si cette solution n’est pas viable, ils peuvent aussi s’intéresser aux syndics virtuels en ligne. Attention toutefois à bien se renseigner sur ces acteurs, apparus récemment sur le marché.
En cas de doute ou de difficulté à faire le bon choix pour payer moins sans subir un service de moindre qualité, les copropriétaires ont tout intérêt à démarcher un courtier en syndic spécialisé. Celui-ci se chargera d’étudier les offres et de leur présenter les meilleures.
Si la copropriété dispose d’un ou plusieurs gardiens, concierges, vigiles…, les copropriétaires doivent payer leur salaire. Un coût non négligeable puisque la rémunération d’un gardien dépasse 40.000 euros par an selon l’ARC.
A défaut de pouvoir baisser abruptement la rémunération des personnels, les copropriétaires peuvent les rendre plus performants. Pour commencer, ils peuvent s’adresser au syndic pour avoir accès à leurs contrats. De la sorte, ils peuvent vérifier l’adéquation des prestations avec les besoins de la copropriété et les dépenses inefficaces. Dans le cas d’un gardien, son travail est quantifié en unités de valeurs (UV). Il doit en accomplir 10.000 sur une année. Il est ainsi possible, en étudiant l’utilisation des UV, de repérer des prestations non remplies ou qui n’ont plus lieu d’être et de réaffecter les UV correspondantes à d’autres tâches.
Une autre solution plus radicale consiste tout simplement à supprimer les postes jugés peu utiles ou trop coûteux. Avant de passer à l’acte, mieux vaut étudier attentivement toutes les conséquences d’un tel choix (services non rendus, appel à des prestataires extérieurs). Cette option est bien mieux adaptée aux petites copropriétés « faciles » à gérer qu’aux grands ensembles.
Dans chaque copropriété, les habitants ainsi que l’immeuble lui-même doivent disposer d’une assurance responsabilité civile. L’assurance de l’immeuble doit être souscrite par le syndicat de copropriétaires. Lorsque la copropriété est gérée par un gros cabinet de syndic professionnel, il va mettre en avant sa filiale dédiée pour l’assurance des parties communes. Plutôt que d’accepter cette proposition sans véritablement y réfléchir, les copropriétaires doivent examiner d’autres offres afin de trouver la police d’assurance la mieux adaptée… et la moins chère éventuellement.
Au-delà du choix de l’assureur, il est utile de vérifier que la surface de l’immeuble inscrite au contrat correspond bien à la réalité. Et pour cause : la cotisation d’assurance est directement calculée à partir de la superficie couverte. Autrement dit, un métrage trop large coûte cher. Pour s’en prémunir, les copropriétaires peuvent recourir aux services d’un géomètre-expert afin de déterminer la surface véritable. Si elle est inférieure à celle retenue dans le contrat, la cotisation d’assurance diminuera dans les mêmes proportions. Une fois ce métrage réalisé, les copropriétaires peuvent demander à insérer une clause de reconnaissance du métré, celle-ci empêchant l’assureur de contester la surface déclarée.
Espaces verts, chaufferie, ascenseur… La liste des prestataires rémunérés pour entretenir les parties communes de la copropriété, en l’absence de personnels dédiés, peut s’allonger rapidement. Pour éviter de payer plus que de raison, la méthode reste la même : examiner scrupuleusement chaque contrat et faire jouer la concurrence pour renégocier les tarifs et supprimer les prestations inutiles. Le tout sans sacrifier la qualité du service rendu.
Les copropriétaires doivent obligatoirement approuver les travaux proposés par le syndic, sauf pour le menu entretien (changement d’ampoule, de vitre…) et en cas d’urgence (rupture de canalisation dans les parties communes…). Avant de les voter, ils doivent exiger des devis détaillés au syndic, si ce dernier ne les a pas fournis lui-même, pour prendre leur décision en connaissance de cause.
S’ils ne sont pas satisfaits par les documents présentés par le syndic, les copropriétaires doivent donner mandat au conseil syndical pour que celui-ci explore d’autres options. Il pourra alors soumettre des offres concurrentes et moins onéreuses au vote de l’assemblée générale.
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