Quelles sont les obligations des propriétaires en matière de travaux d’économies d’énergie ? Le locataire est-il tenu de participer financièrement ? Les obligations des propriétaires et locataires lors de la réalisation de travaux de rénovation énergétique.
1.Les travaux à la charge du locataire
2.Les travaux à la charge du propriétaire bailleur
3.Travaux d’économie d’énergie : quelle participation du locataire ?
11% des locataires ont déjà pris en charge des travaux alors qu’ils étaient de la responsabilité du propriétaire, selon un sondage réalisé par Opinion Way pour le site monexpert-renovation-energie.fr publié en février 2017. Mais qui doit se charger de quoi ? Est-ce au propriétaire de changer la chaudière, de mieux isoler les murs ou au locataire ? Une participation financière peut-elle être demandée au locataire par le propriétaire ? Réponses.
La loi détermine les obligations et devoirs des propriétaires comme des locataires. Ainsi, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs impose au locataire « de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives […] sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».
Plus précisément, en termes d’installations dans le logement liées à l’énergie, le locataire se doit :
• D’entretenir annuellement le système de ventilation (VMC), sauf pour ce qui est des logements collectifs, et de remplacer les filtres tous les 5 ans
• D’entretenir annuellement les chaudières et de ramoner les conduits de fumée à minima une fois par an (hors logement collectif). Il doit pour ce faire réaliser un entretien annuel avec un professionnel qui vérifie l’état global de la chaudière et son bon fonctionnement.
• De purger les radiateurs de chauffage central au moins une fois par an et dès que nécessaire et de changer les filtres tous les 5 ans
• D’entretenir la toiture en effectuant un démoussage.
En résumé, le locataire prend en charge les travaux liés aux réparations locatives, à savoir l’entretien des équipements et les petits aménagements et réparations du quotidien.
Au contraire, tout ce qui relève de la vétusté est à la charge du propriétaire, par exemple une chaudière qui tombe en panne.
De leur côté, les propriétaires sont tenus « de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation », selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Dans ce cadre, le bailleur est obligé « d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués », et de « délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ». En matière d’équipement d’énergie, cela passe ainsi par :
• La prise en charge des réparations urgentes, par exemple, si le chauffe-eau tombe en panne et qu’il faut faire intervenir un réparateur en urgence. Le propriétaire règle ainsi la facture (déplacement + intervention) du réparateur.
• Le remplacement des radiateurs, des fenêtres et volets, de la chaudière ou de tout autre équipement du logement défectueux
• Des travaux requis pour le maintien en l’état et l’entretien du logement : réparation d’un système de ventilation mécanique contrôlée (VMC) en panne par exemple, nettoyage des gaines de ventilation ou encore la pose de double vitrage
• Des travaux visant à atteindre les seuils minimums décence et de performance énergétique établis par la loi
• Effectuer des travaux visant à améliorer la performance énergétique globale du logement comme l’amélioration de l’isolation thermique des murs, le remplacement des fenêtres ou du chauffage par des équipements plus économes.
• Réaliser des travaux d’amélioration de la performance énergétique de la façade et de la toiture
A noter qu’en dehors des seuils minimums et critères de logement décent, il n’existe aucune obligation légale dévolue au propriétaire d’effectuer des travaux d’amélioration de la performance énergétique. Cependant, le propriétaire peut décider d’en entreprendre de son propre chef. (Voir plus bas).
Il faut savoir que si la durée des travaux dépasse les 21 jours, le locataire est en droit de demander une remise sur le loyer au propriétaire. Cette indemnisation est proportionnelle à la durée de dérangement et à la surface habitable concernée par les travaux.
Par contre, pour les travaux listés plus haut, le locataire ne peut pas s’y opposer et doit laisser l’accès au logement au propriétaire et aux ouvriers (sauf samedis, dimanches et jours fériés). Le bailleur est toutefois tenu d’informer son locataire au préalable de la nature et des modalités du chantier, par une notification remise en mains propres ou envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Pour inciter les propriétaires à engager des travaux d’économies d’énergie, souvent coûteux, une participation peut être demandée au locataire. La loi Boutin du 25 mars 2009 prévoit ainsi la possibilité pour le bailleur de prélever sur le loyer et les charges une participation financière lorsqu’il réalise dans le logement loué ou dans les parties communes de l’immeuble (en logement collectif) des travaux d’économies d’énergie. Cette contribution dépend de la nature des travaux, son montant et sa durée étant limités. Plus clairement, le principe est le suivant : comme le locataire voit ses dépenses d’énergie diminuer, il (re)verse une participation financière au propriétaire dite « contribution au partage de l’économie de charges ».
Les bailleurs peuvent demander à leur locataire de leur reverser une partie des économies de charges pour réaliser des travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique. Mais attention, ces travaux doivent obligatoirement cumuler ces trois conditions :
• bénéficier directement au locataire
• lui être justifiés par le bailleur
• soit être réalisés dans le cadre d’un bouquet de travaux dans le logement « correspondant à une combinaison d’actions d’amélioration de la performance énergétique du logement, choisies parmi une liste d’actions éligibles », soit permettre au logement d’atteindre, après travaux, un niveau minimal de performance énergétique.
Par ailleurs, le propriétaire ne peut engager des travaux et demander ensuite une participation financière sans en avertir au préalable le locataire en suivant des modalités bien précises (remise d’un formulaire-type, …) et en l’informant a minima :
• du programme des travaux envisagés,
• des modalités de leur réalisation,
• des bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du ou des logement(s),
• de la contribution financière du ou des locataire(s) notamment sa durée, au partage des économies de charges résultant de ces travaux.
Cette mesure est applicable aux logements loués vides à usage de résidence principale et achevés avant le 1er janvier 1990.
Pour les logements du parc privé achevés avant le 1er janvier 1948, seul le bouquet de travaux peut être réalisé. Pour ceux achevés entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1989, le propriétaire a le choix entre le bouquet de travaux et l’atteinte de la performance énergétique globale. Enfin, pour ceux achevés après le 1er janvier 1990, le bailleur n’est pas en droit de demander une contribution au locataire.
Pour ce qui est des travaux concernés, tout dépend de leur nature. Pour le bouquet de travaux, il s’agit de :
• L’isolation thermique des toitures, des murs donnant sur l’extérieur, des parois vitrées et portes donnant sur l’extérieur
• L’installation ou le remplacement d’un système de chauffage ou d’une production d’eau chaude sanitaire
• L’installation d’un système de chauffage utilisant une source d’énergie renouvelable
• L’installation d’une production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.
Le bailleur doit réaliser au moins deux des types de travaux de la liste.
Pour ce qui est de l’amélioration de la performance énergétique global, les travaux peuvent porter sur :
• Le chauffage
• La ventilation
• La production d’eau chaude sanitaire
• Le refroidissement, l’éclairage.
Pour les bailleurs privés, les exigences relatives aux travaux sont celles demandées dans le cadre de l’obtention d’un éco-prêt à taux zéro.
La participation financière demandée au locataire est limitée dans le temps (versement sur 15 ans maximum) et son montant est fixe et non révisable : il ne peut être supérieur à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée. Côté modalités, cette contribution doit être indiquée clairement sur l’avis d’échéance ou sur la quittance de loyer.
Le montant de la contribution varie ensuite selon les travaux et la date d’achèvement du logement. Celle-ci est systématique pour les logements achevés avant le 1er janvier 1948 et laissée au bon vouloir du propriétaire pour ceux achevés après cette date.
Ainsi, pour ceux achevés avant le 1er janvier 1948, la contribution mensuelle demandée au locataire est forfaitaire, fixe et non révisable. Elle s’élève à :
• 10 euros pour les logements comprenant une pièce principale
• 15 euros pour les logements comprenant deux ou trois pièces principales
• 20 euros pour les logements comprenant quatre pièces principales et plus.
Pour les logements construits entre le 1er janvier 1948 et le 31 décembre 1990, la participation financière peut être calculée soit pour son montant réel, à savoir selon l’économie réellement obtenue suite aux travaux, soit calculée de manière forfaitaire (10, 15 ou 20 euros par mois).
L’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil) précise les modalités de calcul sur son site internet.
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