Bail-type, encadrement des loyers, ce qui change au 1er août 2015 pour les locations


Locataires et bailleurs vont devoir s'adapter à plusieurs nouveautés à compter du 1er août 2015. Le bail de location doit désormais respecter un modèle standardisé, pour les locations vides comme meublées. Dans le même temps, l'encadrement des loyers arrive à Paris tandis que le décret annuel limitant la revalorisation des loyers à la relocation entre en vigueur.  

Du nouveau dans l’immobilier locatif au 1er août 2015

Vacances d’été ou non, les locataires et propriétaires vont devoir se mettre à la page. Plusieurs mesures entrent en vigueur à compter du samedi 1er août 2015 dans le domaine de la location, avec des conséquences importantes pour les deux parties.

• Contrat de bail-type

Voici une nouveauté qui concerne tout le monde, ou presque. Désormais, les baux de location doivent correspondre à un modèle standard imposé par la loi, ou plutôt deux, puisqu’il existe un contrat-type pour les locations vides et un autre dédié aux locations meublées. Mais dans les deux situations, les documents présentés aux locataires en vue d’une signature doivent être conformes au modèle fixé par la loi : dans le cas contraire, le locataire a un mois pour demander que les informations manquantes soient rajoutées au contrat. En cas de refus ou d’absence de réponse, il peut saisir la justice dans un délai de trois mois à compter de la mise en demeure du propriétaire. Ce nouveau contrat de bail « ne s’applique pas aux locations du parc social et à la colocation à bail multiple, pour lesquelles un texte distinct sera pris », souligne le cabinet de la ministre du Logement Sylvia Pinel dans un communiqué paru le 30 juillet 2015.

Les nouveaux baux de location intègrent de nombreuses dispositions issues de la loi Alur sur le logement, comme le plafonnement des frais d’agence ou encore l’encadrement des loyers pour les locations parisiennes (voir plus loin). Le montant et la date de versement du dernier loyer acquitté par le précédent occupant doivent être indiqués, tout comme la nature et le montant des travaux effectués depuis la dernière location.

De plus, le document doit être accompagné d’une (très) longue notice d’information rappelant « les principaux droits et obligations des parties ». Si de nombreux locataires risquent de ne pas y prêter attention, du fait de sa taille, cette notice devrait s’avérer très utile en cas de litige avec le bailleur. Concrètement, elle récapitule les règles applicables à la location, concernant le dépôt de garantie et sa restitution ou encore le préavis de départ du locataire. De même, ce document souligne que certaines clauses sont interdites et non applicables : par exemple, un bail ne peut pas empêcher le locataire de demander une indemnisation pour des travaux dans son logement durant plus de 21 jours, cette indemnisation étant justement prévue dans la loi.

• Encadrement des loyers à Paris

C’est la mesure dont tout le monde parle, quand bien même elle concerne finalement peu de monde. Annoncé par François Hollande durant sa campagne électorale en 2012, défendu bec et ongles par l’ex-ministre du Logement Cécile Duflot,l’encadrement des loyers fait ses débuts à Paris. Un système complexe qui ne concerne que la capitale pour le moment et les locations démarrées ou renouvelées après le 1er août 2015 : les locataires parisiens qui ont signé leur bail de trois ans avant cette date devront attendre son renouvellement ou la signature d’un nouveau contrat pour bénéficier du dispositif. Si le bail est reconduit tacitement, ils ne pourront toujours pas en profiter.

Selon l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap), les relocations concernent environ 80.000 logements par an dans la capitale, soit 18% du marché locatif. Sur ce total, un logement sur cinq (soit environ 16.000 logements) verra son loyer baisser, toujours d’après l’Olap. La diminution de loyer pourrait dépasser 100 euros dans un tiers des cas.

Les locataires disposent d’un délai de trois ans pour contester le montant du loyer et obtenir une diminution lorsqu’il dépasse la limite haute du dispositif, variable selon le type de biens et le quartier. L’éventuel trop perçu depuis le 1er août 2015 devra alors être rendu par le propriétaire au locataire. De leur côté, les bailleurs peuvent excéder cette borne en appliquant un complément de loyer lié aux caractéristiques du logement (grande terrasse, jacuzzi…), ce dernier pouvant être contesté par le locataire dans un délai de trois mois.

• Encadrement des loyers à la relocation et au renouvellement de bail dans les grandes villes

Un bornage des loyers peut en cacher un autre. Le dispositif mis en place à Paris n’annule pas le décret annuel d’encadrement des loyers à la relocation ou au renouvellement de bail. Ce décret, publié chaque 31 juillet depuis 2012, rappelle que la revalorisation des prix à la location est limitée dans 28 agglomérations et 1.151 communes (la liste précise ici) et dans de nombreux cas de figure. Seule la capitale est confrontée aux deux encadrements des loyers simultanément.

Ainsi, le propriétaire d’un logement laissé vide pendant moins de 18 mois ne peut pas demander plus que le dernier loyer payé par le précédent locataire, sauf s’il a réalisé des travaux entre temps ou si le loyer était manifestement sous-évalué. Lors d’un renouvellement de bail, la hausse de loyer est limitée à l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL) déterminé par l’Insee. Au premier trimestre 2015, la revalorisation de l’IRL s’est limitée à 0,15%. Abaissée à 0,08% au deuxième trimestre, sa progression détermine le niveau des augmentations de loyers autorisées.

Pour aller plus loin
L’encadrement des loyers, comment ça marche ?
La carte interactive de l’encadrement des loyers à Paris
La hausse autorisée des loyers quasi nulle au deuxième trimestre 2015