Les assurances GLI pour couvrir un loyer impayé


Pour se protéger d'un loyer impayé, les propriétaires bailleurs peuvent souscrire une garantie contre les loyers impayés (GLI). Conditions, prix... ce qu'il faut savoir sur les assurances contre les impayés de loyers.  


Fonctionnement et conditions

Chaque contrat possède ses propres spécificités mais repose sur le même principe : le bailleur verse une cotisation, calculée comme un pourcentage du loyer annuel perçu, et bénéficie d’une indemnisation lorsque son locataire ne peut plus payer le loyer.

Les GLI sont accordées sous condition de solvabilité du locataire. Le profil de l’occupant est donc primordial. Les assureurs exigent notamment que le ou les locataires gagnent un revenu au moins trois fois supérieur au loyer, charges comprises. La solvabilité du locataire doit être appuyée par la présentation de justificatifs (copie des trois dernières fiches de paie par exemple).

Le contrat de travail du locataire compte également. Les titulaires d’un CDI sont toujours acceptés, du moment qu’ils disposent d’un niveau de revenus suffisant.

Pour les employés en CDD, les choses se compliquent. Si certaines garanties acceptent de les couvrir, au regard de leurs revenus, elles imposent régulièrement des contraintes supplémentaires. Les assureurs peuvent par exemple refuser un locataire si son contrat de travail s’achève dans peu de temps. Il est ainsi plus difficile, voire impossible, de bénéficier d’une GLI lorsque son locataire est en CDD, en contrat d’intérim ou intermittent du spectacle.

Autre condition à connaître : il est interdit de cumuler une assurance contre les loyers impayés avec une caution personne physique solidaire. Le bailleur doit donc choisir entre les deux et se contenter d’une caution si le locataire n’est pas éligible à la GLI. Une exception existe pour les étudiants et apprentis. Dans ces cas de figure, les parents ou d’autres proches du locataire peuvent se porter caution et le propriétaire peut tout de même souscrire une GLI.

A savoir : Si le locataire est déjà installé depuis un moment (six mois ou plus) et qu’il n’a pas connu d’incident de paiement, le propriétaire-bailleur aura moins de difficultés à souscrire une assurance.

Combien coûte l’assurance des loyers impayés ?

Chaque prestataire (compagnie d’assurance, banque…) est libre de fixer ses tarifs comme il l’entend. En règle générale, un propriétaire qui gère sa location en direct devra consacrer au moins 3% de son loyer annuel (hors charges) au paiement de la GLI. Suivant les formules et les options choisies, ce taux peut dépasser les 4%. Certains intermédiaires augmentent leurs tarifs pour les locations meublées.

Lorsque le bailleur confie la location à un professionnel (réseau d’agences immobilières, administrateur de bien), il peut souscrire un contrat groupe. Son coût est moins élevé, les professionnels pouvant négocier des tarifs plus avantageux. Il se situe aux alentours de 2 à 2,5% du loyer annuel.

Exemple : Un bailleur loue un logement 600 euros par mois et perçoit 7.200 euros de revenus locatifs sur une année. Il souscrit une GLI dont le prix correspond à 3,20% du loyer annuel. Il doit donc payer environ 230 euros par an pour s’assurer contre les impayés de loyer. En déléguant la gestion de la location, son agence immobilière lui propose une garantie au prix de 2,70% du loyer annuel. Sa facture redescend ainsi à 194 euros.

Par ailleurs, les propriétaires membres de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) peuvent contracter une GLI réservée aux adhérents de l’association.

A savoir : Les cotisations versées pour la souscription d’une GLI sont intégralement déductibles des revenus fonciers imposables. Légalement, elles ne constituent pas une charge reportable sur le locataire.

Ce qui est couvert par la GLI

– Impayés de loyers

Lorsque le locataire ne paie plus son loyer, l’assurance intervient pour indemniser le bailleur. Mais le remboursement n’est pas nécessairement intégral. De nombreuses polices d’assurance instaurent des limites, en termes de durées et de montants. Un propriétaire peut ainsi être couvert pendant une période donnée (30 mois par exemple) et dans la limite d’une certaine somme (60.000 euros d’impayés par exemple).

Autre contrainte, de nombreuses garanties refusent la prise en charge des impayés au-delà d’un certain montant de loyer. Le seuil se situe le plus souvent à 2.000 ou 2.500 euros charges comprises.

A savoir : Certaines GLI prévoient une franchise exprimée en mois de loyers et ne remboursent pas la totalité des impayés.

L’indemnisation du propriétaire n’est pas immédiate dès le premier incident de paiement. Il doit d’abord relancer lui-même son locataire et le mettre en demeure de payer. En cas d’échec, il déclare le sinistre à son assureur. Le remboursement des loyers non perçus démarre en général à partir du troisième mois suivant le premier incident. Le bailleur bénéficie cependant d’une prise en charge de l’ensemble des impayés, sauf si une franchise est prévue.

Chaque contrat présente des caractéristiques différentes et il appartient au propriétaire de prendre le temps de comparer les différentes offres pour choisir la plus adaptée à sa situation.

– Dégradations locatives

La réalisation de l’état des lieux au départ du locataire peut révéler des dégradations du logement. Et la retenue du dépôt de garantie peut s’avérer insuffisante pour couvrir les travaux de réparation, durant lesquels le bailleur ne perçoit plus de loyer.

La GLI, parfois sur option, va alors prendre en charge le coût des travaux, voire les loyers « perdus » pendant leur réalisation. Là encore, les assurances retiennent des plafonds d’indemnisation par sinistre, exprimés en mois de loyers et/ou en euros (six fois le montant du loyer mensuel ET 8.000 euros maximum par sinistre par exemple).

A savoir : La GLI peut également couvrir les dégradations consécutives à l’expulsion du locataire.

– Départ précipité du locataire

Il arrive qu’un locataire quitte son logement sans prévenir ou en donnant son préavis de départ tardivement au propriétaire. Dans cette situation, le bailleur subit un préjudice puisqu’il ne perçoit plus de loyers de manière inattendue.

Les assurances contre les loyers impayés peuvent alors intervenir pour indemniser le propriétaire le temps qu’il récupère son logement. Ce dernier doit en effet faire constater l’abandon du logement puis saisir le juge pour obtenir la résiliation du bail avant d’entrer dans les lieux.

Cette garantie peut être proposée dans les polices d’assurance « de base » ou en option supplémentaire. L’indemnisation est plafonnée ou non selon les contrats.

A savoir : Cette garantie couvre également les loyers non perçus suite au décès du locataire.

– Frais de procédure et de contentieux

Face à un locataire en difficulté de paiement ou indélicat, le bailleur ne doit pas rester les bras ballants. Il doit commencer par prendre contact avec l’occupant et lui adresser des courriers recommandés (relance, mise en demeure, commandement de payer, …). Par la suite, il peut engager des poursuites judiciaires afin d’obtenir la résiliation du bail, ce qui requiert les services d’un huissier et d’un avocat notamment.

Les GLI couvrent le plus souvent les frais acquittés par le propriétaire durant le contentieux, de l’envoi des courriers au remplacement des serrures. L’indemnisation est généralement totale (pas de franchise ou de plafond de remboursement) mais certaines polices prévoient des restrictions.

A savoir : Certaines garanties proposent la prise en charge du déménagement après une expulsion ou un abandon du logement.


– Protection juridique

Proposée presque toujours dans les assurances GLI, la protection juridique couvre les autres contentieux potentiels entre propriétaire et locataire, concernant la restitution du dépôt de garantie par exemple.

– Options annexes

Les assureurs proposent également des options annexes payantes à la garantie des loyers impayés. Sur demande du bailleur, ils peuvent par exemple vérifier le dossier du locataire (fiabilité des documents présentés, éligibilité à la GLI).

Le propriétaire peut également se couvrir lorsque le logement est inoccupé. Certains prestataires proposent des garanties contre la vacance locative (versement de loyers dans l’attente d’une relocation).

A savoir : Les bailleurs peuvent également souscrire une assurance propriétaire non-occupant (PNO). Distincte de la GLI, elle a vocation à couvrir des incidents (dégât des eaux par exemple) qui surviennent lorsque le logement est inhabité par un locataire.

 

La GRL n’est pas une GLI

Il ne faut pas confondre la garantie des risques locatifs (GRL) avec les GLI. La GRL, pilotée par Action Logement en partenariat avec les compagnies d’assurance, est une garantie contre les loyers impayés, les dégradations locatives et les frais de contentieux. Son coût varie d’un prestataire à l’autre mais pas ces paramètres : le loyer ne doit pas dépasser 2.000 euros charges comprises, les dégradations sont couvertes dans la limite de 7.700 euros par sinistre (3.500 euros en location meublée) et les contentieux à hauteur de 70.000 euros.

Depuis le 1er janvier 2016, il n’est plus possible de signer un nouveau contrat d’assurance GRL. Les contrats existants peuvent toutefois être renouvelés en 2016 pour une année supplémentaire.

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