Se lancer dans la location d’une partie ou de l’intégralité de son logement via une plateforme de location d’appartements de type Airbnb ou Abritel a tout du bon plan pour arrondir les fins de mois. Pour rester dans la légalité, le loueur devra toutefois déclarer l’intégralité des loyers perçus en 2021 dans sa déclaration de revenus, dans la case appropriée.
Afin d’obtenir un complément de revenus, moyennant une commission, nombre de Français n’hésitent plus à louer leur meublé à Paris, Lyon, Bordeaux, Marseille, Nantes ou ailleurs en France, pour quelques jours ou plusieurs semaines par an sur des sites de location d’appartements sans agence tels que Airbnb ou Abritel. Se pose toutefois la question de la fiscalité applicable et des modalités de déclaration aux impôts : les loyers reçus en 2021 par un particulier sont-ils imposables en 2022 ? Quelle case faut-il remplir ?
Désormais (dispositif en vigueur depuis 2020), les plateformes de type Airbnb doivent avoir envoyé à l’administration fiscale, au plus tard au 31 janvier un relevé récapitulatif des revenus issus des locations effectuées l’année précédente, soit au titre de l’année 2021. Toutefois, ces revenus ne sont pas préremplis : la déclaration du chiffre d’affaires réalisé n’est donc pas automatique.
Les sommes perçues par l’hôte ont à inscrire dans les cases concernées de la déclaration de revenus. Les sommes en questions ne sont pas (encore) pré-inscrites dans la déclaration de revenus en ligne, ni dans la déclaration 2042 K (déclaration préremplie papier).
La location d’une maison ou d’un appartement en meublé, à la nuit ou à la semaine (on parle alors de meublé de tourisme ou de meublé touristique, à ne pas confondre avec le meublé de tourisme classé) n’est pas soumise au même régime fiscal d’un bien classique loué vide en tant que résidence principale.
La location meublée est considérée par le fisc comme une activité commerciale imposable au barème de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il ne faut donc pas déclarer les recettes perçues en tant que revenus fonciers.
Un propriétaire ou locataire qui héberge dans un meublé des touristes de passage quelques jours ou semaines dans l’année doit déclarer les revenus qu’il encaisse. Le régime fiscal applicable dépend alors du montant de recettes annuelles. Le seuil est fixé à 72.600 euros de recettes perçues en 2021.
Si le chiffre d’affaires annuel 2021 est inférieur à ce plafond de 72.600 euros, le contribuable a le choix entre deux modalités d’imposition, et donc de déclaration :
Ce choix est le même que celui applicable au régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Le régime micro-BIC est un régime d’imposition et de déclaration simplifié. Le contribuable bénéficie à ce titre d’un abattement de 50% sur les loyers qu’il perçoit, représentatif des charges (qui ne sont pas déductibles). Ainsi, pour 20.000 euros de recettes annuelles perçues, la moitié, soit 10.000 euros de bénéfice imposable après abattement, entre dans le calcul de l’impôt. En contrepartie, ce régime ne permet pas de déduire la moindre charge.
L’abattement fiscal est au minimum égal à 305 euros, en application de l’article 50-0 du CGI (Code général des impôts). Conséquence, si le chiffre d’affaires est inférieur ou égal à 305 euros, le résultat imposable est égal à zéro.
Les sommes à déclarer au titre des revenus Airbnb ou équivalents sont les revenus bruts perçus par l’hôte. Ainsi, en plus du revenu net perçu, l’hôte doit déclarer (pour passer du net au brut) :
Pour la déclaration de revenus, le loueur doit remplir le formulaire de déclaration complémentaire des professions non salariées, ou formulaire 2042 C Pro. On distingue trois possibilités de déclaration.
Première possibilité de déclaration. En général, il faut renseigner l’intégralité des revenus tirés de la location de courte durée dans les cases suivantes :
L’abattement ne doit pas être déduit par le contribuable lui-même : celui-ci est appliqué directement par le fisc aux recettes brutes. La somme à déclarer figure dans le relevé de revenus annuels mis à disposition en janvier/février par les plateformes de type Airbnb . Vous pouvez consulter votre revenu brut sur votre profil dans votre compte Airbnb à tout moment.
Deuxième possibilité de déclaration. Si le contribuable est auto-entrepreneur et a opté pour l’imposition au prélèvement forfaitaire libératoire (PFL), accordé sous conditions de ressources, il faut remplir les recettes brutes (sans abattement) :
Troisième possibilité de déclaration . Il faut cocher une autre case lorsque le meublé a déjà été soumis aux cotisations sociales (entre 23.000 et 72.600 euros) :
Si les recettes sont inférieures à 72.600 euros, on peut opter pour un régime d’imposition permettant de déduire l’ensemble des frais et charges supportés dans le cadre de l’activité de location : le régime réel
Ce régime réel d’imposition des recettes locatives de location sur Airbnb et/ou HomeAway-Abritel s’applique par défaut lorsque leur montant annuel d’activité est supérieur à 72.600 euros.
Dans ce cas, il faut reporter le montant des recettes sur la déclaration professionnelle 2031-SD (« Bénéfices industriels et commerciaux »). Ce formulaire de déclaration spécifique permet de déduire l’ensemble des charges supportées au titre de cette activité, au lieu de bénéficier de l’abattement forfaitaire de 50%.
Cette déclaration s’effectue à part de la déclaration de revenus et doit être déposée auprès du service des impôts des entreprises (SIE) correspondant à l’emplacement du meublé générateur des revenus. Le délai de déclaration est fixé :
Il est recommandé de remplir cette déclaration avec l’aide d’un expert-comptable rompu aux obligations déclaratives de la location meublée.
Nouveau ! Depuis 2020, la déclaration de revenus complémentaire 2042 C PRO est préremplie de certaines informations inscrites préalablement dans la déclaration de revenus BIC 2031-SD. Ce report sur le formulaire 2032 C PRO s’applique automatiquement en cas de télédéclaration du formulaire 2031-SD réalisée avant la déclaration de revenus personnelle.
Par ailleurs, il faut savoir que la mise en location d’une résidence secondaire, ou d’une résidence principale plus de quatre mois dans l’année, fait l’objet d’obligations particulières, comme la déclaration de la location meublée touristique à une clientèle de passage auprès de la mairie. Certaines communes exigent d’obtenir une autorisation de changement d’usage du logement.
Pour aller plus loin : Les règles de la location meublée de courte durée type « Airbnb »
Lorsque le meublé mis en location est reconnu comme meublé de tourisme classé, le régime d’imposition et les démarches du contribuable changent.
Dès lors que ses revenus respectent la limite de 176.200 de recettes annuelles, le loueur bénéficie d’un abattement majoré de 71% sur les loyers tirés de la location dans le cadre du régime micro-BIC. Ainsi, pour 100.000 de recettes annuelles, le bénéfice imposable se monte à 29.000 euros (100.000 – 71.000 euros d’abattement).
Au-delà de ce seuil de 176.200 euros, le régime réel d’imposition s’applique.
Pour les déclarer, le contribuable doit renseigner les cases 5NG, 5OG et/ou 5PG du formulaire 2042 C Pro. Pour une déclaration en ligne sur impots.gouv.fr, il faut cocher la case « Locations meublées non professionnelles » lors de l’étape 3 (rubrique Revenus). Après la déclaration des salaires, il faut là aussi remplir la case 5NG (déclarant 1), 5OG (déclarant 2) et/ou 5PG (personnes à charge). La somme à déclarer est égale aux recettes brutes, sans déduire le moindre abattement.
Comme le prévoit le code général des impôts (CGI), les hôtes peuvent être exonérés d’impôt sur les loyers perçus via une ou plusieurs plateformes de location ne dépassant pas 760 euros sur une année civile. En revanche, dès que la somme des loyers dépasse ce montant, le contribuable est imposé sur l’ensemble des revenus tirés de cette activité.
Attention : cette exonération n’est octroyée qu’aux particuliers mettant leur résidence principale en location, qu’ils en soient propriétaires ou locataires.
Ce plafond de 760 euros s’applique aux « personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale », précise le CGI.
Et si la location est la résidence principale de l’occupant ?
Au-delà du cas des meublés touristiques, il est possible d’accueillir un locataire chez soi toute l’année. Si la chambre ou le logement devient sa résidence principale, l’exonération d’impôt se base alors sur des plafonds de loyer annuel par mètre carré de surface habitable, soit, pour les revenus perçus en 2022 :
Pour les loyers perçus en 2021, les plafonds de loyer annuel au mètre carré sont les suivants (source BOFiP BOI-BIC-CHAMP-40-20) :
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Impôt sur le revenu 2021 : la déclaration 2022 étape par étape
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