Location, sous-location : les conditions pour louer sans être imposé


Les propriétaires et locataires qui mettent une partie de leur résidence principale en location ou sous-location peuvent bénéficier d'une exonération fiscale sur les loyers encaissés. A condition de respecter quelques conditions et de ne pas pratiquer des loyers trop élevés. Explications.

Les locations exonérées de fiscalité

Louer une partie de sa résidence principale sans payer d’impôt, c’est possible. En suivant certaines règles, un propriétaire ou son locataire peut mettre une partie du logement en location (ou sous-location) sans être imposé sur les loyers encaissés. Location, sous-location, chambre d’hôtes… Décryptage de ce qu’il faut savoir.

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Location d’une partie de la résidence principale

– Les pièces louées font partie de la résidence principale du bailleur

L’exonération fiscale sur les revenus tirés d’une location ou sous-location meublée de ce type est accordée uniquement si l’occupant habite une partie de la résidence principale du bailleur. « Elle n’est donc pas susceptible de bénéficier normalement aux personnes qui louent ou sous-louent en meublé des pièces qu’elles n’ont jamais occupées », précise l’administration fiscale.

La jurisprudence du Conseil d’Etat apporte des précisions à ce sujet. Ainsi, les chambres de service aménagées sous les combles sont éligibles à l’exonération fiscale. Un arrêt datant de 1967 précise également que bailleur n’est pas imposé même si « l’intéressé n’utilisait pas, antérieurement, la totalité des pièces composant sa demeure et que certains des locaux loués étaient spécialement aménagés à cet effet au prix de travaux importants ». Enfin, un arrêt de 1971 indique que le propriétaire d’une maison de trois étages pouvait bénéficier de cette franchise d’impôt pour la location du rez-de-chaussée et du second étage « alors même qu’il n’aurait jamais habité effectivement la totalité de la maison ».

En revanche, « le bénéfice de l’exonération a été refusé par la Haute Assemblée au profit tiré de la location de pièces qui, avant d’être louées à des étudiants, étaient affectées à usage de magasin », rappelle l’administration fiscale.

– Les pièces louées constituent la résidence principale de l’occupant

Autre condition indispensable à respecter, l’espace occupé par le locataire ou sous-locataire doit constituer sa résidence principale. « A cet égard, les étudiants doivent être considérés comme ayant leur résidence principale au lieu où ils séjournent habituellement au cours de l’année universitaire, même s’ils ont conservé leur domicile légal chez leurs parents », ajoute l’administration fiscale. Il en va de même pour les apprentis.

A savoir : Depuis le 1er janvier 2016, les locations et sous-locations de ce type à des travailleurs saisonniers bénéficient également, dans les mêmes conditions, de l’exonération fiscale, bien qu’il ne s’agisse que d’une résidence temporaire.


– Limites de loyer fixes

L’administration fiscale fixe toutefois des limites à l’exercice : au-delà d’un certain niveau de prix, les revenus tirés de la location ne bénéficient plus d’une exonération fiscale. Une note publiée au Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP-Impôts) mercredi 3 février 2016 indique que les seuils sont fixés cette année à 184 euros de loyer annuel par mètre carré de surface habitable en Ile-de-France et 135 euros dans le reste de la France. Les charges locatives ne sont pas comprises dans ces montants.

Exemples :

• Un propriétaire francilien loue une chambre de 10 mètres carrés à un étudiant sur l’ensemble de l’année 2016. A ce titre, il encaisse 1.500 euros de loyers annuels, soit 150 euros par mètre carré. Il n’est donc pas imposé sur cette somme. Le loyer mensuel du locataire se bornera à 125 euros dans cette situation.

• Un locataire lyonnais sous-loue une partie (8 mètres carrés) de son logement. Il encaisse 1.400 euros sur l’ensemble de l’année 2016, soit 175 euros par mètre carré. Il n’est donc pas éligible à l’exonération fiscale, puisque ce montant excède le seuil de tolérance fiscale de 135 euros. Le loyer mensuel du sous-locataire atteint ici 117 euros.

Location d’une chambre d’hôte (résidence principale)

Une exonération fiscale sur les loyers encaissés est également accordée à certains propriétaires de chambres d’hôtes. Les recettes brutes annuelles ne peuvent cependant dépasser 760 euros. « Les recettes à prendre en considération doivent s’entendre du total des sommes ou valeurs encaissées ou reçues par le loueur en contrepartie de la location proprement dite et, le cas échéant, des prestations particulières qui pourraient être fournies (petit déjeuner, téléphone). Elles s’entendent toutes taxes comprises », ajoute l’administration fiscale.

Attention cependant, la chambre d’hôte doit constituer la résidence principale du loueur, qu’il soit propriétaire ou locataire principal. La location ou sous-location peut être gérée indifféremment à la journée, à la semaine ou au mois. De plus, l’exonération peut être accordée que les lieux soient mis à la disposition de touristes « ou de toute autre clientèle n’y élisant pas domicile ». Enfin, le fisc ne fait pas de différence suivant que la location est saisonnière ou plus régulière.

Si le plafond de 760 euros est dépassé, le propriétaire est imposable sur l’ensemble des loyers perçus. 

Cumul des exonérations possible

Il est possible de cumuler les deux régimes de franchise d’impôt sur les loyers perçus par le bailleur. L’administration fiscale vise cependant une situation précise, à savoir « le cas d’un local loué au bénéfice de lycéens ou d’étudiants pendant l’année scolaire et à des vacanciers durant la période estivale ».