Plus-values immobilières : imposition, abattements et calcul

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L'imposition d'une plus-value immobilière réalisée à la revente d'un logement (hors résidence principale) ou d'un terrain à bâtir est particulièrement complexe à appréhender. Taux d'imposition, abattements, exemples de calcul... Le point sur la taxation des plus-values immobilières.

La fiscalité des plus-values immobilières 

Sommaire

Le principe
Les abattements pour durée de détention
Les abattements exceptionnels
La surtaxe sur les plus-values élevées
Les exemples pratiques : calculs et montant de l'impôt
Les simulateurs

Le régime d'imposition des plus-values immobilières en résumé

Le propriétaire d'une maison ou d'un appartement qui revend son bien plus cher qu'il ne l'a acheté encaisse une plus-value à la revente. Celle-ci est soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, sauf s'il s'agit de sa résidence principale ou d'un cas particulier permettant au vendeur d'être exonéré de toute fiscalité.

La plus-value immobilière à la revente de la résidence principale : en dépit de rumeurs et d'inquiétudes persistantes à ce propos, les propriétaires qui vendent leur résidence principale n'ont aucun impôt à payer sur la plus-value. Il n'existe aucune exception à cette règle dans le Code général des impôts ou tout autre texte de loi.


Les taux d'imposition à retenir sont les suivants :

- 19% au titre du prélèvement libératoire de l'impôt sur le revenu (la plus-value n'est pas soumise au barème de l'impôt)
- 15,5% au titre des prélèvements sociaux (CSG, CRDS...).

En fonction de la durée de détention du bien, des abattements fiscaux sont appliqués, diminuant ainsi progressivement la plus-value imposable. Il existe ainsi deux régimes d'abattements distincts, un pour l'impôt et l'autre pour les prélèvements sociaux. Après 22 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée d'impôt sur le revenu. En revanche, il faut patienter 30 ans pour échapper complètement aux prélèvements sociaux.

A savoir : le régime fiscal des plus-values immobilières est le même pour les biens bâtis (maison, appartement, immeuble...) et les terrains à bâtir. Il s'applique aux personnes physiques domiciliées en France, aux Français résidant à l'étranger (hors cas particuliers) ainsi qu'aux sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l'impôt sur le revenu.


Déclaration et paiement

Le vendeur n'a aucune formalité particulière à accomplir pour déclarer la plus-value à l'administration fiscale. Le notaire chargé d'authentifier la transaction s'occupe également de la déclaration et prélève directement le montant à payer au titre de l'imposition.

Cette formalité est facturée 69,23 euros toutes taxes comprises au vendeur.

Les abattements fiscaux pour durée de détention

Impôt sur le revenu

Aucun abattement n'est pratiqué en cas de revente moins de cinq ans après l'achat. De la sixième à la 21ème année, le montant de la plus-value imposable est diminué d'un abattement de 6% pour chaque année de détention. Pour la 22ème année de possession du bien, un dernier abattement de 4% est pratiqué : de la sorte, la plus-value est entièrement exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans.

A savoir : le décompte des années de détention démarre à la date de signature de l'acte authentique d'achat ou de donation. Dans une succession, il faut retenir la date de décès du propriétaire.


Le tableau suivant détaille ce mécanisme :

Les abattements pour durée de détention sur l'impôt sur le revenu
Année de détention Taux de l'abattement
0 à 5 0%
6 6%
7 12%
8 18%
9 24%
10 30%
11 36%
12 42%
13 48%
14 54%
15 60%
16 66%
17 72%
18 78%
19 84%
20 90%
21 96%
22 100%

Prélèvements sociaux

Les abattements applicables aux prélèvements sociaux sont différents de ceux évoqués ci-dessus. A compter de la sixième année de détention, la plus-value imposable est rognée de 1,65% par an puis 1,60% au titre de la 22ème année de propriété. Au-delà de la 22ème année, l'abattement annuel s'élève à 9% jusqu'à l'exonération complète de prélèvements sociaux après 30 ans.

Le tableau suivant récapitule ce fonctionnement :

Les abattements pour durée de détention sur les prélèvements sociaux
Année de détention Taux de l'abattement
0 à 5 0%
6 1,65%
7 3,30%
8 4,95%
9 6,60%
10 8,25%
11 9,90%
12 11,55%
13 13,20%
14 14,85%
15 16,50%
16 18,15%
17 19,80%
18 21,45%
19 23,10%
20 24,75%
21 26,40%
22 28%
23 37%
24 46%
25 55%
26 64%
27 73%
28 82%
29 91%
30 100%

Les abattements fiscaux exceptionnels

Il existe des abattements supplémentaires permettant de diminuer encore davantage la plus-value imposable dans certains cas. Ils sont pris en compte après application des abattements pour durée de détention.

Ces abattements supplémentaires ne sont pas accordés si la vente profite au conjoint, partenaire de Pacs ou concubin notoire du vendeur. De même, les ventes intrafamiliales n'y sont pas éligibles. Enfin, la transaction ne doit pas profiter à une personne morale (comme une entreprise par exemple) dont le vendeur, son conjoint, son partenaire de Pacs, son concubin notoire est un associé ou le devient à cette occasion. Il en va de même si un membre de la famille du vendeur, de son conjoint, ... est associé ou le devient suite à la transaction.

Attention : compte tenu des conditions détaillées ci-dessous, ces abattements ne sont plus disponibles pour de nouvelles opérations puisque la date limite de signature de la promesse de vente est fixée au 31 décembre 2015.


Démolition et reconstruction

La vente d'un immeuble ou d'une maison peut donner droit à un abattement exceptionnel si l'acheteur a l'intention de démolir le ou les logements existants afin d'en construire de nouveaux.

Deux conditions sont à remplir :

- Le bien doit se situer dans une zone tendue, où l'offre de logements peine à répondre à la demande et où s'applique la taxe sur les logements vacants (TLV). Les agglomérations concernées sont listées dans le décret n°2013-392 du 10 mai 2013.
- L'acheteur doit s'engager à démolir le bien et à reconstruire au moins un logement dans un délai de quatre ans après la vente.

Le taux de l'abattement exceptionnel est fixé à 25 ou 30% selon la situation :

- L'avant-contrat (promesse ou compromis de vente) a été signé avant le 31 décembre 2014 et la vente est officialisée entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2016 : l'abattement est de 25%.
- L'avant-contrat a été signé en 2015 et la vente est réalisée entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2017 : l'abattement est de 30%.

Vente de terrains à bâtir

Un autre abattement exceptionnel vise spécifiquement les terrains à bâtir. Il s'élève à 30% et est accordé sous deux conditions :

- La promesse de vente doit être signée entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015
- La vente doit être actée au plus tard le 31 décembre 2016 (avant-contrat signé en 2014) ou le 31 décembre 2017 (avant-contrat signé en 2015).

La surtaxe sur les plus-values élevées (plus de 50.000 euros)

Depuis le 1er janvier 2013, les propriétaires qui réalisent une plus-value égale ou supérieure à 50.000 euros après application des abattements pour durée de détention doivent payer plus d'impôt que les autres. Ils sont en effet soumis à une surtaxe d'un taux de 2 à 6%, à raison de 1% supplémentaire par tranche de 50.000 euros. Des ajustements particuliers sont prévus à l'entrée de chaque tranche pour éviter des effets de seuil trop importants, c'est-à-dire pour limiter la différence d'impôt entre une plus-value de 99.999 euros (tranche à 2%) et une autre de 100.001 euros (tranche à 3%) par exemple.

Gros avantage pour les couples (mariés, pacsés ou concubins) et les propriétaires en indivision, l'appréciation du seuil de 50.000 euros est individualisée. Autrement dit, le montant de la plus-value est divisé par le nombre de vendeurs : ainsi, un couple qui réalise une plus-value de 80.000 euros n'est pas soumis à la surtaxe car la quote-part de chacun (40.000 euros) est inférieure au seuil de déclenchement du prélèvement.

Le tableau ci-dessous détaille les tranches et taux de cette surtaxe :

Surtaxe sur les plus-values immobilières élevées
Montant de la plus-value imposable Calcul de la surtaxe
Entre 50.001 et 60.000 euros 2% de la plus-value - (60.000 - montant de la plus-value) x 1/20
Entre 60.001 et 100.000 euros 2% de la plus-value imposable
Entre 100.001 et 110.000 euros 3% de la plus-value - (110.000 - montant de la plus-value) x 1/10
Entre 110.001 et 150.000 euros 3% de la plus-value imposable
Entre 150.001 et 160.000 euros 4% de la plus-value - (160.000 - montant de la plus-value) x 15/100
Entre 160.001 et 200.000 euros 4% de la plus-value imposable
Entre 200.001 et 210.000 euros 5% de la plus-value - (210.000 - montant de la plus-value) x 20/100
Entre 210.001 et 250.000 euros 5% de la plus-value imposable
Entre 250.001 et 260.000 euros 6% de la plus-value - (260.000 - montant de la plus-value) x 25/100
Au-delà de 260.000 euros 6% de la plus-value imposable

A savoir : la surtaxe ne s'applique pas aux ventes de terrains à bâtir et aux biens exonérés de fiscalité (résidence principale, biens détenus depuis plus de 30 ans, etc.).


Cas pratiques : exemples de calcul de plus-values imposables et montant de l'impôt

Les cas pratiques ci-dessous s'appuient sur l'exemple d'un propriétaire célibataire revendant une résidence secondaire. Le montant de la plus-value imposable se situe à 80.000 euros.

Pour aller plus loin : Comment calculer le montant d'une plus-value immobilière imposable ?


• La maison est vendue moins de cinq ans après son achat

Avec une revente aussi précoce, la plus-value imposable n'est diminuée d'aucun abattement pour durée de détention. Les 80.000 euros de gains sont donc imposés à 19% au titre de l'impôt sur le revenu, 15,5% pour les prélèvements sociaux et 2% au titre de la surtaxe sur les plus-values élevées.

Soit 15.200 euros d'impôt sur le revenu, 12.400 euros de prélèvements sociaux et 1.600 euros de surtaxe. Le vendeur paie 29.200 euros de prélèvements fiscaux sur un gain de 80.000 euros, soit un taux de prélèvement de 36,5%.

• La résidence secondaire est cédée au bout de dix ans

Après dix ans, la plus-value imposable est diminuée de 30% pour la ponction de l'impôt sur le revenu et de 8,25% pour celle soumise aux prélèvements sociaux.

Dès lors, 56.000 euros (70% de 80.000) sont soumis au prélèvement libératoire de l'impôt sur le revenu et 73.400 euros (91,75% de 80.000) sont retenus pour calculer les prélèvements sociaux.

Soit 10.640 d'impôt sur le revenu, 11.377 euros de prélèvements sociaux et 1.600 euros de surtaxe. Le vendeur supporte ainsi 23.617 euros de prélèvements fiscaux (taux d'imposition de 29,5%).

A retenir : la surtaxe sur les plus-values élevées est toujours calculée sur la totalité du gain encaissé par le vendeur, sans influence aucune des abattements pour durée de détention.


• Le logement est racheté après 15 ans de détention

Dans cette situation, plus de la moitié de la plus-value taxable à l'impôt sur le revenu est effacée par un abattement de 60%. L'abattement sur les prélèvements sociaux se limite pour sa part à 16,50%.

Ainsi, 32.000 euros (40% de 80.000) font l'objet du prélèvement libératoire de l'impôt sur le revenu et 66.800 euros (83,50% de 80.000) sont soumis aux prélèvements sociaux.

Soit 6.080 euros d'impôt sur le revenu, 10.354 euros de prélèvements sociaux et 1.600 euros de surtaxe. Le vendeur s'acquitte de 18.034 euros de prélèvements fiscaux (taux de prélèvement de 22,5%).

• La vente intervient après 20 ans

Au bout de 20 ans, l'assiette de l'impôt sur le revenu correspond à 10% de la plus-value imposable, grâce à un abattement de 90%. Dans le même temps, les prélèvements sociaux portent sur 75,25% de celle-ci (abattement de 24,75%).

Dès lors, 8.000 euros sont soumis à l'impôt sur le revenu et 60.200 euros aux prélèvements sociaux.

Soit 1.520 euros d'impôt sur le revenu, 9.331 euros de prélèvements sociaux et 1.600 euros de surtaxe. Le vendeur paie ainsi 12.451 euros de prélèvements fiscaux (taux d'imposition de 15,6%).

• La maison est cédée au bout de 25 ans

La plus-value imposable est totalement exonérée d'impôt sur le revenu. Concernant les prélèvements sociaux, il faut pratiquer un abattement de 55%, ce qui donne une plus-value imposable de 36.000 euros.

Soit 5.580 euros de prélèvements sociaux et 1.600 euros de surtaxe. Le vendeur paie ainsi 7.180 euros de prélèvements fiscaux (taux de prélèvement de 8,98%).

• La résidence secondaire est vendue plus de 30 ans après son acquisition

La plus-value imposable est exonérée d'impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. Comme elle échappe à cette fiscalité, elle n'est pas non plus soumise à la surtaxe sur les plus-values élevées. Le vendeur n'a donc rien à payer.

Les simulateurs gratuits pour connaître le montant de l'impôt sur la plus-value à l'avance

Les propriétaires qui souhaitent identifier à l'avance le poids de la fiscalité qu'ils vont devoir supporter sur leur plus-value peuvent utiliser gratuitement le simulateur de calcul de plus-value immobilière des Notaires de France, celui proposé par les Notaires de Paris – Ile-de-France ou encore le simulateur de l'Anil (Agence nationale d'information sur le logement).

 

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