SCPI : définition, avantages et risques de ce placement immobilier

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Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) attirent chaque année de nouveaux épargnants en quête d'alternatives à l'assurance vie en euros ou de rendements réguliers, notamment afin de compenser les pertes de revenus une fois à la retraite. Tour d'horizon de ce placement immobilier de diversification, de ses avantages et de ses inconvénients, des différents types de SCPI...

SCPI de rendement

 

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

La SCPI est née à la fin des années 1960 et consacrée dans le droit français par la loi du 31 décembre 1970 puis par la Commission des opérations de bourse (Cob, ancien nom de l'AMF) le 1er juillet 1971 dans son règlement général. Cet acronyme signifie société civile de placement immobilier. Sa vocation première est l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif dans l'optique de dégager un rendement. Elles peuvent effectuer à la marge des travaux d'aménagements, acheter des biens d'équipement et revendre de façon ponctuelle certains immeubles mais elles ont interdiction formelle de construire des biens immobiliers.

La plupart des SCPI ont vocation à investir dans de l'immobilier tertiaire, bureaux et commerces en tête.

SCPI à capital fixe...

Certaines SCPI sont dites à capital variable ou à capital fixe. > SCPI de rendement : capital fixe ou variable, quelles différences ?

Dans le cas d'une SCPI à capital fixe, un investisseur ne peut souscrire des parts que lors des périodes des levées de fonds vouées à accroître sa capacité d'investissement. La fréquence des augmentations de capital est très variable d'une SCPI à capital fixe à l'autre. Ce genre de SPCI est également plus contraignant pour investir, puisqu'il faut attendre une fenêtre de souscription pour se porter acquéreur de parts, et surtout si l'associé désire vendre ses parts, il doit trouver des acheteurs.

... Ou à capital variable

Les SPCI à capital variable sont plus souples puisqu'elles peuvent émettre de nouvelles actions ou en annuler, ce qui permet à l'investisseur de sortir ou d'acheter plus facilement des parts. Cependant, les statuts de ce type de société fixent des limites d'achat et de sortie.

Les différents types de SCPI

Il existe plusieurs types de SPCI qui permettent de répondre à des objectifs et des profils financiers d'épargnants assez variés. Les trois grandes familles sont les suivantes : les SCPI de rendement, les SPCI fiscales et les SCPI de plus-values.

> SCPI de rendement

Le principe

Les SCPI de rendement peuvent apporter une réponse efficace aux besoins des investisseurs à la recherche de rendements élevés mais aussi d'un potentiel d'appréciation de son capital (valorisation des parts).

Elles ont pour vocation principale une distribution régulière de revenus aux détenteurs de parts sous la forme d'acomptes sur dividende, géréralement trimestriellement, parfois mensuellement ou semestriellement.

Plusieurs catégories de SCPI de rendement

Le patrimoine de ces SCPI de rendement est composé essentiellement de bureaux loués à des entreprises, d'entrepôts ou de locaux commerciaux. Toutefois, on peut classer les SCPI de rendement selon différentes catégories :
- SCPI diversifiées : patrimoine composé d'immeubles de plusieurs types (bureaux, commerces, voir logement ou autres à la marge)
- SCPI de bureaux : patrimoine composé de façon prépondérante d'immeubles de bureau
- SCPI de commerces : patrimoine essentiellement affecté à des murs de magasins
- SCPI européennes : patrimoine investi majoritairement hors de France
- SCPI régionales : patrimoine investi majoritairement hors de Paris et sa région
- SCPI spécialisées : patrimoine typé sur un segment ou plusieurs segments spécifiques, comme l'immobilier de santé (Pierval Santé, Primovie)

> SCPI de plus-value

Les SCPI de plus-value aussi appelées SCPI de capitalisation misent sur des immeubles, locaux, logements ou encore des bureaux disposant d'un fort potentiel d'appréciation à la revente afin de délivrer à l'investisseur des plus-values à terme. A l'inverse des deux autres types de placement (SCPI fiscales et de rendement), ces sociétés ne distribuent pas ou peu de revenus trimestriels ou semestriels, la logique étant davantage de procéder à des revalorisations progressives de la valeur des parts.

Parmi les SCPI de plus-values, on peut citer Pierre 48 gérée par Paref Gestion, Patrimmo Croissance (positionnée sur l'acquisition de la nue-propriété de logements) gérée par Primonial Reim. On peut également noter que la SCPI de commerce Immorente 2 gérée par Sofidy s'inscrit dans une logique similaire, tout en distribuant des dividendes.

> SCPI fiscales

Grâce aux dispositifs fiscaux hérités de l'investissement locatif, les SCPI fiscales du type « SCPI Pinel » ou « SCPI Malraux » sont destinées aux investisseurs désireux d'investir dans l'immobilier sans souci de gestion tout en bénéficiant d'une diminution d'impôt. Elles présentent le double avantage d'associer avantage fiscal et diversification dans plusieurs immeubles. Cependant, le rendement de ce genre de produits est plus faible. > SCPI fiscales, réduire son impôt avec un investissement limité

L'immobilier de ces SCPI est bien souvent composé de logements neufs situés en centre-ville.

Avant de placer ses fonds dans une telle SCPI, l'investisseur doit s'assurer qu'il n'a pas besoin d'argent tout de suite en faisant le point sur sa situation patrimoniale et fiscale, puisque ces SCPI sont plus contraignantes. Pour bénéficier à plein des avantages fiscaux, la détention des parts d'une SCPI Pinel est obligatoirement de 6, 9 ou 12 années à compter à la mise en location du dernier logement de la SCPI, ce qui implique une durée de détention généralement plus longue de trois à cinq ans au-delà du délai de conservation fiscal, soit une durée d'immobilisation totale qui peut ainsi atteindre une quinzaine d'années.

L'avantage fiscal dépend de la nature de la SCPI fiscale, du dispositif qui la sous-tend.

- SCPI Pinel : un investissement dans une SCPI Pinel opéré en 2016 donne droit à réduction d'impôt égale à 12%, 18% ou 21% du montant placé dans la limite de 300.000 euros selon la durée de mise en location des biens.

- SCPI de déficit foncier : ce type de SCPI permet de diminuer le montant des revenus fonciers par la déduction des charges générées par les travaux de rénovation des biens acquis par la SCPI. L'excédent éventuel peut bénéficier d'une déduction sur le revenu global du souscripteur, dans la limite 10.700 euros.

- SCPI Malraux : la SCPI ne permet pas de bénéficier pleinement du dispositif (réduction d'impôt de 30 % calculée sur le montant des travaux de réhabilitation d'immeubles situés en secteur sauvegardé dans la limite de 100.000 euros). La quote-part de travaux se situant généralement autour de 65% du prix de souscription (net de frais), la réduction d'impôt en SCPI Malraux atteint en fait souvent 18%.

On notera une particularité des SCPI de type Malraux ou déficit foncier : l'avantage de ne pas rentrer dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales de 10.000 euros.

Marché secondaire - liquidité

La plupart des souscripteurs qui achètent des parts de SCPI restent investis sur le long terme, au moins une quinzaine d'années. Cependant, les imprévus et les accidents de la vie peuvent occasionner des besoins de trésorerie.

Comment faire pour revendre ses parts de SCPI ? Dans le cas d'une SCPI à capital fixe, l'investisseur confronte son offre sur un marché d'échange et attend qu'un acheteur soit intéressé par le prix proposé. C'est ce que l'on appelle le marché secondaire des parts, qui a été homogénéisé par la loi n° 2001-602 du 9 juillet 2001 pour améliorer la liquidité des parts. Le prix est alors fixé selon la loi de l'offre et de la demande.

Attention, la transaction est soumise dans ce cadre au droit d'enregistrement actuellement fixé à 5 % du montant. Le redevable de la taxe est l'acquéreur.

Moins de 2% des parts font l'objet d'échanges chaque année sur le marché secondaire.

Selon l'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim), le marché secondaire des SCPI s'est élevé en 2015 à 677,58 millions d'euros de parts échangées. En valeur relative, le taux de rotation des parts reste modeste, à seulement 1,79 % de la valeur totale des parts (ou capitalisation). « Ce marché secondaire ne connaît pas de tension sur sa liquidité », estime l'Aspim dans un communiqué du 9 mars 2016.

Dans le cas d'une SCPI à capital variable, c'est la société de gestion qui organise la liquidité : ce sont les nouveaux souscripteurs qui se portent acquéreurs des parts d'un associé souhaitant se retirer, au prix de souscription en vigueur. La liquidité est ainsi théoriquement meilleure que pour une SCPI à capital fixe. Cependant, des SCPI à capital variable en difficulté peuvent compter plus de vendeurs que de souscripteurs : on parle de retraits non compensés. Dans ce scénario, la société de gestion peut proposer à l'associé de faire racheter ses parts via un fonds de remboursement, à condition que celui dispose des sommes suffisantes pour agir.

« Une SCPI est quasiment aussi liquide que le marché immobilier. En période de prospérité, la liquidité des SCPI sera légèrement meilleure que l'immobilier. A l'inverse, elle sera peut-être un peu plus faible en cas de crise. La liquidité reste néanmoins une question de prix », explique Christophe Descamps, CGPI à Paris. Cependant, le conseiller en gestion de patrimoine du cabinet Septentrion Patrimoine met en avant un autre côté de la liquidité. « Un investisseur qui a besoin de 50.000 euros de liquidité peut décider de revendre ses parts de SCPI pour le montant souhaité alors qu'un investisseur disposant seulement d'un bien immobilier devra revendre le logement en entier », souligne l'expert.

Rendement

En termes de performances, les SCPI présentent de réels atouts à faire valoir à court, moyen ou long terme. Il existe plusieurs indicateurs permettant de mesurer la rentabilité d'une SCPI pour un porteur de parts. > SCPI de rendement : dividendes, TDVM, TRI, comprendre les indicateurs de performance

Pour la seule année 2015, le rendement a atteint 4,85% avant impôts et prélèvements sociaux, tandis que la valorisation des parts est ressortie à 1,55%. Sur le long terme, les SCPI permettent d'engranger des gains substantiels : sur la période 1984-2014, l'IEIF (Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière, un organisme d'études et de statistiques immobilières) a calculé un rendement annualisé de 7,7%.

Fiscalité

La SCPI étant une société civile, elle n'entre pas dans le champ de l'impôt sur les sociétés (IS). Les revenus encaissés par la SCPI sont donc imposables à l'échelon de l'associé, en fonction de son propre régime d'imposition et de la nature des revenus versés. Il convient donc de distinguer la fiscalité d'un associé personne physique entre revenus fonciers (loyers), revenus financiers (placements de trésorerie) et plus-values. Dans tous les cas, les revenus sont soumis au prélèvements sociaux au taux global de 15,5%.

Revenus fonciers

L'associé est imposable sur les loyers perçus par la SCPI dans la catégorie des revenus fonciers au prorata de sa part au capital. Le revenu foncier est intégré au revenu imposable et l'ensemble est soumis au barème de l'impôt sur le revenu (IR).

Toutefois, l'investisseur peut décider de ne pas être assujetti au régime fiscal de droit commun en optant pour le micro-foncier. Ce dernier est réservé aux propriétaires bailleurs percevant des revenus fonciers tirés d'un logement mis en location et percevant moins de 15.000 euros par an de revenus de ce type. Ce régime du micro-foncier ouvre droit à un abattement fiscal de 30%.

Revenus financiers

Une SCPI percevant des intérêts en rémunération de ses placements de trésorerie peut être amenée à verser des revenus financiers. Ces distributions sont imposables dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (RCM).

Depuis le 1er janvier 2013, ces intérêts sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu, selon un mode d'imposition spécifique. Dans un premier temps, un prélèvement obligatoire non libératoire (PONL) au taux de 24% est retenu à la source lors du versement du revenu à l'associé. C'est une forme d'acompte d'impôt sur le revenu. Dans un second temps, les intérêts sont à déclarer l'année suivante à l'administration fiscale et sont soumis au barème de l'impôt sur le revenu. En cas d'excédent (si le taux de 24% est supérieur au taux effectif d'imposition du foyer fiscal), l'associé a droit à une restitution sous la forme d'un crédit d'impôt.

Sous certaines conditions de revenus, le contribuable peut demander une dispense d'acompte au plus tard le 30 novembre de chaque année.

Plus-values

Les plus-values sont soumises au même régime de taxation que l'immobilier physique (maisons secondaires ou immobilier locatif), au taux de 19%. Pour les cessions de parts de SCPI réalisées depuis le 1er septembre 2013, le vendeur peut bénéficier d'une diminution de sa base imposable grâce à un mécanisme d'abattement en fonction de la durée de détention de ses titres.

Pour calculer le montant imposable à l'IR, l'abattement est de :

- De la 1ère à la 5ème année : aucun abattement
- De la 6ème à la 21ème année : 6% par an
- Au terme de la 22ème année : 4% par an, aboutissant à une exonération totale.
Par ailleurs, au-delà d'un certain seuil, une surtaxe est applicable à un taux compris entre 2% et 6%, si la plus-value imposable est supérieure à 50.000 euros.

Attention !

Le régime d'abattements étant différent, l'exonération de prélèvements sociaux n'est acquise qu'après 30 ans de détention.
Ce régime d'imposition s'applique aussi aux distributions de plus-values de cession d'immeubles effectuées par les SCPI à leurs porteurs de parts.

Pourquoi investir dans les SCPI ?

Depuis la crise des subprimes et la crise des dettes souveraines, les SCPI rencontrent un vif succès. En 2015, la collecte nette s'est élevée à 4,28 milliards d'euros contre 2,45 milliards d'euros en 2010. L'engouement de ces dernières années pour ce type de placements s'explique par leur rendement régulier, supérieur à celui des fonds en euros des contrats d'assurance vie (autour des 2,3% en 2015).

« Cet investissement sur le marché immobilier d'entreprise français rassure notre clientèle, leur permettant de se protéger contre l'inflation et la volatilité tout en percevant un revenu de l'ordre de 5% par an. Ce rendement permet de bénéficier de complément de retraite, mais aussi d'améliorer la performance d'un fonds en euros en perpétuelle baisse », estime Michel Brunoro, président du groupe de conseil en gestion de patrimoine PEA (actionnaire de Toutsurmesfinances.com). Néanmoins, il ne faut pas oublier qu'un fonds en euros offre une garantie du capital à tout moment, alors que les SCPI peuvent subir de forte baisse. Entre 1993 et 1998, certaines SCPI ont perdu entre 40 et 50% de leur valeur du fait d'une crise de l'immobilier en France.

Malgré cette absence de garantie, les SCPI disposent de nombreux atouts notamment par rapport à l'investissement en direct dans l'immobilier.

Les principaux avantages

L'un des premiers avantages de la SCPI est l'accès au marché immobilier avec des tickets d'entrée modérés. Les premiers investissements sont réalisés à partir de quelques milliers d'euros contre plusieurs dizaines de milliers d'euros pour un investissement en direct. Les SCPI permettent également d'accéder au marché de l'immobilier d'entreprise. « L'accès à ce marché est bien souvent difficile pour les particuliers notamment à cause des montants initiaux d'investissement », estime Christophe Descamps.

Au-delà de ces seuils d'accès, la SCPI apporte une certaine « tranquillité » à l'investisseur puisqu'il ne va pas gérer lui-même les biens immobiliers. La gestion est effectuée par la société de gestion en charge du produit. A titre de comparaison, la gestion d'un bien immobilier en direct est très chronophage : il faut notamment sélectionner les locataires, assurer l'entrée et la sortie de ces derniers, effectuer des travaux d'entretien, ou encore gérer des problèmes du quotidien, par exemple en cas de dégât des eaux... Cette gestion locative peut être déléguée à des agences immobilières, mais la rentabilité du bien se dégradera puisque l'agence facturera des honoraires...

« Par ailleurs, on ne connaît pas l'état physique dans lequel nous serons dans les années à venir, la gestion d'un bien en direct peut vite devenir compliquée en cas de graves problèmes », précise Christophe Descamps, notant qu'une majorité de ses clients acquièrent des SCPI dans l'optique de la retraite afin de toucher des revenus réguliers sans soucis... La SCPI permet la mutualisation des risques et favorise sa diversification car elle est composée de plusieurs types de biens (bureaux, commerces, locaux) situés dans différents endroits (quartier, ville)...

Les principaux risques

Cependant, il ne faut pas croire que les SCPI sont exemptes de risques. Si le prix de la pierre s'effondre, les SCPI seront impactées de la même manière. En pleine crise immobilière au milieu des années 1990, le prix moyen des parts des SCPI n'a cessé de diminuer de 1993 à 1998, perdant près de la moitié de leur valeur sur la période.

Il existe également une corrélation en fonction de la conjoncture économique notamment pour les SPCI spécialisées dans l'immobilier d'entreprise. « En cas de crise économique aiguë, les prix des loyers peuvent baisser, les bureaux ou les commerces devenir vides, ce qui peut affecter les loyers et donc la distribution des revenus », précise le CGPI parisien.

L'évolution de la fiscalité et des nouvelles règles régissant le secteur (normes de construction) sont également des facteurs de risque pouvant influer sur les SCPI, leur patrimoine pouvant devenir obsolète ou en décalage avec les besoins des locataires. Il ne faut également pas écarter une possible défaillance de la société de gestion en charge des biens immobiliers. Cela dit, les associés réunis en assemblée générale peuvent parfaitement décider de confier la gestion d'une SCPI à une autre société de gestion.

Michel Brunoro estime qu'il est important de maîtriser les risques de ce placement. « Nous recommandons donc de la prudence quant à la sélection des SCPI, très nombreuses sur le marché. Notre sélection s'attache à bien analyser les frais de gestion très disparates au sein des SCPI. » Dans cette optique de limiter les risques, Christophe Descamps préconise pour sa part d'adhérer à l'Association de porteurs de parts de SCPI (APPSCPI), qui a vocation à défendre les investisseurs en supports collectifs de placement immobilier.

Astuces pour investir

Avant toute chose, un comparatif entre les offres des différentes sociétés de gestion est nécessaire. Il faut ainsi prendre le temps de consulter les rapports de gestion trimestriels et annuels, l'ancienneté de la société de gestion, l'historique de rendement des SCPI, le patrimoine (vieux ou récent, positionnement géographique), le taux de vacance, les dernières acquisitions, ou encore la transparence de la société en terme de communication.
> SCPI de rendement : 10 conseils avant d'investir

Christophe Descamps souligne l'importance d'analyser le report à nouveau d'une SCPI pour déterminer sa « capacité à maintenir le rendement en période de tension baissière sur les loyers ». Autre astuce, il est possible d'investir sur les SCPI au sein d'un contrat d'assurance vie ou d'un Perp (plan d'épargne retraite populaire), ce qui permet de conjuguer intérêt de la SCPI et avantages fiscaux de ces placements. Cependant, les frais de gestion annuels du contrat (0,6% à 1% par an) viennent obérer quelque peu le rendement des SCPI.

Pour améliorer l'économie d'un projet d'acquisition de parts de SCPI, le financement à crédit est à regarder de près, d'autant que les taux d'intérêt sont bas : les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. C'est la raison pour laquelle une large part des souscripteurs de SCPI financent leur souscription au moyen d'un prêt monté pour l'occasion. Dans le cadre d'un achat à crédit de parts de SCPI, un crédit amortissable est préférable compte tenu de la rémunération régulière procurée par les SCPI. « Nous déconseillons les crédits in fine », abonde Jacqueline Faisant, présidente du directoire BNP Paribas Real Estate Investment Management (Reim).

A noter : l'acquisition à crédit est impossible via un contrat d'assurance vie.

 
 

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