SCPI de rendement : 10 conseils avant d’investir en 2022

Par Olivier Brunet
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Acheter des parts de SCPI de rendement est l’un des moyens les plus efficaces pour investir dans l’immobilier sans locataire. Les conseils pour choisir le mode d’investissement le plus adapté et les meilleures SCPI en 2022.

SCPI cash, à crédit, en démembrement ou en assurance vie ?

La SCPI de rendement est l’un des rares placements offrant un aussi large choix de modes de souscription, répondant à des objectifs très variés :

  • Investissement cash : pour augmenter ses revenus mensuels. Attention, les dividendes reçus seront diminués l’année suivante de l’impôt sur les revenus fonciers ;
  • Investissement programmé : il s’agit d’une forme d’investissement cash, pour les petits épargnants, qui nécessite d’acquérir au départ une part ou plusieurs parts (les plus accessibles : NEO à 187 euros, Corum XL, à 189 euros) puis d’épargner quelques dizaines d’euros par mois en SCPI. Apparue récemment, cette pratique est en train de se répandre dans les sociétés de gestion
  • Investissement à crédit : pour se constituer un patrimoine en bénéficiant de la déduction des intérêts d’emprunt et de taux de crédit historiquement bas ;
  • Souscription via l’assurance vie : une alternative au fonds euros pour diversifier ses placements, améliorer le rendement de son contrat, en contrepartie d’une absence de garantie en capital ;
  • Souscription en démembrement de propriété : l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI permet de se constituer un patrimoine à terme (une dizaine d’années) sans pression fiscale à l’impôt sur le revenu (absence de dividendes, perçus par l’usufruitier). Une personne redevable de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière, qui remplace l’ISF, impôt de solidarité sur la fortune, depuis le 1er janvier 2018) a intérêt à acheter cash pour diminuer son patrimoine taxable pendant la durée du démembrement.

> Lire l’avis d’expert : SCPI, 4 façons d’investir

SCPI de rendement : placement sur moins de 8 ans à éviter

L’achat de parts de SCPI est un placement immobilier à long terme. Tout investissement pour une durée de détention inférieure à 8 ans expose le porteur de parts à un risque de perte, à cause des commissions de souscription qui s’élèvent en moyenne à environ 10% du prix des parts. A la revente, une décote équivalente à ces frais d’acquisition est systématiquement appliquée.

Autre inconvénient des SCPI : c’est un placement peu liquide où seulement 1 à 2% des parts s’échangent chaque année sur un marché secondaire. En présence d’une SCPI à capital fixe ou lorsqu’une SCPI à capital variable collecte ne collecte pas, il est possible de se retrouver plusieurs mois sans pouvoir revendre ses parts, faute d’acheteur intéressé. Les stratégies d’achat en vue d’une revente à court terme ne sont donc pas adaptées à l’investissement en SCPI.

A fin 2020, on dénombrait :

  • un peu plus de 109 millions d’euros de parts de SCPI à capital fixe en attente de cession
  • 60 millions d’euros de retraits non compensés par des souscriptions du côté des SCPI à capital variable.

Rendement de la SCPI, pas le seul critère d’investissement

Si le rendement d’une SCPI est son principal attrait, ce n’est pas le seul paramètre à prendre en compte avant d’investir. Il existe d’autres indicateurs de performances que le TD (taux de distribution, nouvel indicateur de performance de ce que rapporte une SCPI), tels que le TRI (taux de rentabilité interne) qui mesure ce que rapporte effectivement une SCPI sur plusieurs années en tenant compte du prix de souscription, du prix de sortie et des dividendes accumulés au fil des ans. > Lire l’article : SCPI de rendement : dividendes, TD, TDVM, TRI, comprendre les indicateurs de performance

Pour choisir une SCPI, il faut aussi tenir compte d’autres critères comme son secteur d’activité (bureaux, commerces, immobilier de santé, hôtellerie, diversifiée), la vétusté de son patrimoine, l’adaptation des immeubles à la demande des locataires (localisation, normes environnementales, frais de fonctionnement).

Diversification : les plus grosses SCPI offrent une meilleure dispersion du risque

Pour minimiser ses risques, mieux vaut les répartir ! C’est tout le principe des grandes SCPI qui offrent, en principe, une meilleure protection à l’épargnant. Pourquoi ? Parce que plus le nombre d’immeubles est important, plus leur variété est grande tant en termes d’emplacements que de locataires. D’où un risque locatif théoriquement moindre : avoir 300 locataires permet à une SCPI d’être moins impactée par la vacance locative créée par le départ d’un locataire que si elle en avait seulement 50 ou 100.

Les 5 plus grosses SCPI de rendement du marché sont à fin 2021 :

  1. Epargne Foncière, gérée par La Française REM
  2. Primovie, gérée par Primonial REIM (groupe Primonial, indépendant)
  3. Edissimmo, gérée par Amundi Immobilier (groupe Crédit Agricole) ;
  4. Immorente, gérée par Sofidy (groupe Tikehau, indépendant) ;
  5. Rivoli Avenir Patrimoine, gérée par Amundi Immobilier (groupe Crédit Agricole) ;
    > Plus de détails : Classement des 10 SCPI de rendement les plus importantes à fin 2021

Pour un investisseur, la diversification peut aussi être obtenue :

  • en privilégiant les SCPI européennes
  • et/ou les SCPI spécialisées notamment dans la santé (Primovie, Pierval Santé)
  • ou en se constituant un portefeuille de plusieurs SCPI.

Le couple rendement-taille d’une SCPI, un bon compromis !

Les plus grosses SCPI ne sont pas les plus rentables : elles figurent généralement dans la seconde moitié du classement des rendements des SCPI. Pour allier diversification et rentabilité, il faut faire preuve de sélectivité, par exemple en ne sélectionnant que les SCPI offrant les meilleurs rendements au-delà d’une certaine taille, par exemple 500 millions d’euros de capitalisation.

En combinant ces deux critères, l’une des meilleures SCPI du moment est Corum Origin, avec un rendement supérieur ou égal à 6% depuis sa création en 2012, une capitalisation supérieure à 2.200 millions d’euros (au 31 décembre 2021), près de 140 immeubles (137 au 31 décembre 2021), 292 locataires et une diversification poussée hors de France (94% du patrimoine au 30 septembre 2021).

Report à nouveau (RAN), une réserve de rendement appréciable

Une SCPI de rendement a le droit de ne pas verser à ses associés la totalité des loyers perçus durant un trimestre pour constituer des réserves. Cette part du résultat distribuable mais non distribué s’appelle le report à nouveau (RAN). Une pratique qui vise à être en mesure de compenser une baisse éventuelle des revenus futurs, par exemple en période de baisse des rendements immobiliers (loyers perçus par la SCPI rapportés au prix d’acquisition d’un immeuble) ou de forte vacance locative.

Une SCPI est a priori en bonne santé quand elle est en capacité de doter son report à nouveau. Inversement, une SCPI qui opère un prélèvement sur le report à nouveau pour maintenir son dividende ou limiter sa baisse est un signe de difficulté passagère.

Certaines sociétés de gestion sont opposés au principe de constitution du report à nouveau, estimant qu’il s’agit d’une forme de spoliation des associés. De plus, les sommes affectées au report à nouveau sont imposables à l’impôt sur le revenu des associés comme si les revenus avaient été distribués.

Société de gestion de SCPI : l’indépendance rapporte plus

Sur le marché des SCPI, on peut distinguer deux type d’opérateurs : les sociétés de gestion filiales ou partenaires exclusives de banque et les sociétés de gestion indépendantes (Sofidy, Corum AM, Fiducial Gérance, Voisin, Paref Gestion, Foncières et Territoires…).

Il ressort des analyses effectuées par MeilleureSCPI.com que les rendements offerts par les SCPI gérées par des sociétés indépendantes sont nettement meilleurs que ceux servis par les SCPI affiliées à des réseaux bancaires ; ce constat se vérifie année après année.

Le rendement annuel des SCPI en 2021, atteint, en moyenne :

  • SCPI gérées par des sociétés indépendantes
    TD (nouvelle indicateur de performance) : 4,87%
    TDVM (ancien indicateur de performance) : 4,66%
  • SCPI gérées par des sociétés filiales de banques ou de compagnies d’assurances
    TD (nouvelle indicateur de performance) : 4,21%
    TDVM (ancien indicateur de performance) : 4,15%
  • ensemble des SCPI de rendement
    TD (nouvelle indicateur de performance) : 4,45%
    TDVM (ancien indicateur de performance) : 4,33%

Ces écarts s’expliquent notamment par un taux d’occupation moyen plus élevé et des rendements locatifs meilleurs pour les SCPI gérées par des sociétés indépendantes.

Vigilance sur la capacité des sociétés de gestion de SCPI à investir la collecte

Depuis 2012, les montants d’épargne collectée par les SCPI ne cessent de battre des records. Un afflux d’argent qui peut mettre certaines sociétés de gestion en difficulté : la trésorerie placée par les SCPI en attendant d’acquérir des immeubles ne rapporte rien et pèse sur leur rentabilité. Les SCPI les plus transparentes communiquent le montant de leur trésorerie dans leurs bulletins d’information.

Pour contourner le problème, certaines sociétés de gestion prennent de l’avance en procédant à des acquisitions par anticipation, en ayant recours à l’emprunt.

Dénicher des SCPI à prix décoté

Pour gagner de l’argent avec les SCPI, il faut aussi faire preuve de malice en lisant attentivement les bilans comptables et les bulletins d’information des SCPI. Cela permet d’identifier des SCPI que l’on peut acquérir avec une décote par rapport à la valeur de leur patrimoine. C’est l’assurance d’une plus-value à terme ! Pour les dénicher, il faut que la valeur de réalisation d’une SCPI (prix que retirerait une SCPI de la cession de l’intégralité de ses immeubles) soit supérieure au prix d’achat. Ce type de situation concerne essentiellement les SCPI à capital fixe, dont les parts se négocient sur un marché secondaire parfois peu actif.

A fin 2021, on peut citer parmi les SCPI décotées (liste non exhaustive) :

  • Atlantique Pierre 1 (gérée par Paref Gestion)
  • Ufifrance Immobilier (Primonial Reim)
  • Capiforce Pierre (Fiducial gérance)

TOF : le taux d’occupation financier, à manier avec précaution

Le taux d’occupation financier (TOF) est un indicateur-clé de la santé d’une SCPI qui permet de se rendre compte de l’importance de la vacance locative de son parc d’immeubles (les locaux inoccupés ne générant pas de loyer, NDLR), en particulier de la part de loyers non-perçus. Le TOF est plus fiable car c’est un indicateur normé par la profession, donc comparable d’une SCPI à l’autre.

Attention ! Le taux d’occupation financier (TOF) moyen des SCPI de rendement se monte à 87,76% au 4ème trimestre 2021 selon l’indicateur de MeilleureSCPI.com basé sur l’ancienne méthode de l’Aspim (92,28% selon la nouvelle méthode). Mais pour savoir si un TOF est bon, il faut comparer ce qui est comparable. Or, le TOF moyen varie considérablement selon le type de SCPI :

  • 90,4% pour les SCPI de commerces ;
  • 85,4% pour les SCPI de bureaux ;
  • 91,8% pour les SCPI diversifiées ;
  • 94,4% pour les SCPI spécialisées

Une SCPI de commerces peut afficher un taux d’occupation financier de 91%, supérieur à la moyenne globale, mais inférieur à la moyenne de sa catégorie. C’est donc un indicateur à manier avec précaution.

Plus de détails > Classement des meilleurs taux d’occupation des SCPI à fin 2021

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