SCPI de rendement : 12 conseils avant d’investir en 2024

Par Olivier Brunet
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Acheter des parts de SCPI de rendement est l’un des moyens les plus efficaces pour investir dans l’immobilier sans locataire. Les conseils pour choisir le mode d’investissement le plus adapté et les meilleures SCPI en 2024, notamment après les baisses de prix de parts constatées cette année.

SCPI cash, à crédit, en démembrement ou en assurance vie ?

La SCPI de rendement est l’un des rares placements offrant un aussi large choix de modes de souscription, répondant à des objectifs très variés :

  • Investissement cash : pour augmenter ses revenus mensuels. Attention, les dividendes reçus seront diminués l’année suivante de l’impôt sur les revenus fonciers ;
  • Investissement programmé : il s’agit d’une forme d’investissement cash, pour les petits épargnants, qui nécessite d’acquérir au départ une part ou plusieurs parts (les plus accessibles : Novaxia NEO à 187 euros, Corum XL, à 195 euros) puis d’épargner quelques dizaines d’euros par mois en SCPI. Apparue récemment, cette pratique est en train de se répandre
  • Investissement à crédit : pour se constituer un patrimoine, en bénéficiant de la déduction des intérêts d’emprunt ;
  • Souscription via l’assurance vie : une alternative au fonds euros pour diversifier ses placements, améliorer le rendement de son contrat, en contrepartie d’une absence de garantie en capital ;
  • Souscription en démembrement de propriété : l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI permet de se constituer un patrimoine et de disposer de revenus à terme (dans un délai de 3 à 20 ans) sans pression fiscale à l’impôt sur le revenu (absence de dividendes, perçus par l’usufruitier) pendant la durée du démembrement. Une personne redevable de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière, qui remplace l’ISF, impôt de solidarité sur la fortune, depuis le 1er janvier 2018) a intérêt à acheter cash pour diminuer son patrimoine taxable pendant la durée du démembrement.

L’investissement à crédit est rendu plus difficile actuellement en raison :

  1. de la vive remontée des taux d’intérêt
  2. du durcissement des conditions d’octroi des prêts par les banques

> Lire l’avis d’expert : SCPI, 4 façons d’investir

SCPI de rendement : placement sur moins de 8 ans à éviter

L’achat de parts de SCPI est un placement immobilier à long terme. Tout investissement pour une durée de détention inférieure à 8 ans expose le porteur de parts à un risque de perte, à cause des commissions de souscription qui s’élèvent en moyenne à environ 10% du prix des parts. A la revente, une décote équivalente à ces frais d’acquisition est systématiquement appliquée.

Autre inconvénient des SCPI : c’est un placement peu liquide où seulement 1 à 2% des parts s’échangent chaque année sur un marché secondaire. En présence d’une SCPI à capital fixe ou lorsqu’une SCPI à capital variable collecte ne collecte pas, il est possible de se retrouver plusieurs mois sans pouvoir revendre ses parts, faute d’acheteur intéressé (dans le jargon, on parle de contrepartie). Une situation rencontrée par de nombreux souscripteurs depuis l’été 2023, dans un contexte de craintes, sur fond de baisse des prix de part de certaines SCPI, liées à la correction des valorisations de nombreux immeubles.

Les stratégies d’achat en vue d’une revente à court terme ne sont donc pas adaptées à l’investissement en SCPI, sauf pour les SCPI ne supportant pas de commission de souscription (voir ci-dessous).

A fin 2022, on dénombrait 26,4 millions d’euros de retraits non compensés par des souscriptions du côté des SCPI à capital variable.

SCPI sans frais d’entrée : avantages et inconvénients

Avec l’apparition des SCPI sans commission de souscription, un investissement en SCPI peut s’envisager sur un horizon temporel potentiellement plus court (5 à 8 ans), tout en sachant que l’immobilier reste un placement à long terme. En effet, aucune commission de souscription n’étant due, l’associé n’est pas pénalisé à la revente en cas de sortie par ladite commission. Toutefois pour dissuader les velléités de cession des parts à court terme, toutes ces SCPI comportent des frais de sortie (appelées commission de retrait), quand la revente s’effectue dans un délai généralement inférieur de 3 à 6 ans après l’achat des parts. On dénombre actuellement quatre SCPI sans commission de souscription :

  • Iroko Zen gérée par Iroko (commission de retrait : 6% pour cession de parts détenues moins de 3 ans)
  • Novaxia NEO gérée par Novaxia Investissement (commission de retrait : 6% pour cession de parts détenues moins de 5 ans)
  • Remake Live gérée par Remake Asset Management (commission de retrait : 5% pour cession de parts détenues moins de 5 ans)
  • UPÊKA gérée par Axipit REP (commission de retrait dégressive selon le nombre d’années de détention pour les parts détenues moins de 6 ans)

Ces SCPI présentent par ailleurs des commission de gestion (ponction sur les loyers) plus importantes que celles facturées par les sociétés de gestion de SCPI avec des commission de souscription.

Rendement de la SCPI, pas le seul critère d’investissement

Si le rendement d’une SCPI est son principal attrait, ce n’est pas le seul paramètre à prendre en compte avant d’investir. Il existe d’autres indicateurs de performances que le TD (taux de distribution, nouvel indicateur de performance de ce que rapporte une SCPI), tels que le TRI (taux de rentabilité interne) qui mesure ce que rapporte effectivement une SCPI sur plusieurs années en tenant compte du prix de souscription, du prix de sortie et des dividendes accumulés au fil des ans. > Lire l’article : SCPI de rendement : dividendes, TD, TDVM, TRI, comprendre les indicateurs de performance

Pour choisir une SCPI, il faut aussi tenir compte d’autres critères comme son secteur d’activité (bureaux, commerces, immobilier de santé, hôtellerie, diversifiée), la vétusté de son patrimoine, l’adaptation des immeubles à la demande des locataires (localisation, normes environnementales, frais de fonctionnement, etc.).

Diversification : les plus grosses SCPI offrent une meilleure dispersion du risque

Pour minimiser ses risques, mieux vaut les répartir ! C’est tout le principe des grandes SCPI qui offrent, en principe, une meilleure protection à l’épargnant. Pourquoi ? Parce que plus le nombre d’immeubles est important, plus leur variété est grande tant en termes d’emplacements que de locataires. D’où un risque locatif théoriquement moindre : avoir 300 locataires permet à une SCPI d’être moins impactée par la vacance locative créée par le départ d’un locataire que si elle en avait seulement 50 ou 100.

Les 5 plus grosses SCPI de rendement du marché sont à fin 2022 :

  1. Epargne Foncière, gérée par La Française REM
  2. Primovie, gérée par Primonial REIM (groupe Primonial, indépendant)
  3. Edissimmo, gérée par Amundi Immobilier (groupe Crédit Agricole) ;
  4. Immorente, gérée par Sofidy (groupe Tikehau, indépendant) ;
  5. Rivoli Avenir Patrimoine, gérée par Amundi Immobilier (groupe Crédit Agricole) ;
    > Plus de détails : Classement des 10 SCPI de rendement les plus importantes à fin 2022

Cependant, la taille ne fait pas tout : parmi les 10 plus grosses SCPI du marché, 6 ont vu leur valeur de part diminuer courant 2023.

Pour un investisseur, la diversification peut aussi être obtenue :

  • en privilégiant les SCPI européennes ou les SCPI dont la politique d’investissement se veut opportuniste (sans contrainte sectorielle ni géographique)
  • ou en se constituant un portefeuille de plusieurs SCPI gérées par différentes sociétés de gestion.

Le couple rendement-taille d’une SCPI, un bon compromis !

Les plus grosses SCPI ne sont pas les plus rentables : elles figurent généralement dans la seconde moitié du classement des rendements des SCPI. Pour allier diversification et rentabilité, il faut faire preuve de sélectivité, par exemple en ne sélectionnant que les SCPI offrant les meilleurs rendements au-delà d’une certaine taille, par exemple 500 millions d’euros de capitalisation.

En combinant ces deux critères, l’une des meilleures SCPI du moment est Corum Origin, avec un rendement supérieur ou égal à 6% depuis sa création en 2012, une capitalisation proche de 3 milliards d’euros, plus de 150 immeubles (153 au 31 décembre 2023), 351 locataires et une diversification poussée hors de France (96% du patrimoine au 31 décembre 2023).

Report à nouveau (RAN), une réserve de rendement appréciable

Une SCPI de rendement a le droit de ne pas verser à ses associés la totalité des loyers perçus durant un trimestre pour constituer des réserves. Cette part du résultat distribuable mais non distribué s’appelle le report à nouveau (RAN). Une pratique qui vise à être en mesure de compenser une baisse éventuelle des revenus futurs, par exemple en période de baisse des rendements immobiliers (loyers perçus par la SCPI rapportés au prix d’acquisition d’un immeuble) ou de forte vacance locative.

Une SCPI est a priori en bonne santé quand elle est en capacité de doter son report à nouveau. Inversement, une SCPI qui opère un prélèvement sur le report à nouveau pour maintenir son dividende ou limiter sa baisse est un signe de difficulté passagère.

Certaines sociétés de gestion sont opposés au principe de constitution du report à nouveau, estimant qu’il s’agit d’une forme de spoliation des associés. De plus, les sommes affectées au report à nouveau sont imposables à l’impôt sur le revenu des associés comme si les revenus avaient été distribués.

Société de gestion de SCPI : l’indépendance rapporte plus

Sur le marché des SCPI, on peut distinguer deux type d’opérateurs : les sociétés de gestion filiales ou partenaires exclusives de banque et les sociétés de gestion indépendantes (Sofidy, Corum AM, Fiducial Gérance, Voisin, Paref Gestion, Foncières et Territoires…).

Il ressort des analyses effectuées par MeilleureSCPI.com que les rendements offerts par les SCPI gérées par des sociétés indépendantes sont nettement meilleurs que ceux servis par les SCPI affiliées à des réseaux bancaires ; ce constat se vérifie année après année.

Le rendement annuel des SCPI en 2022, atteint, en moyenne :

  • SCPI gérées par des sociétés indépendantes
    TD 2022 : 5,09%
    TD 2021 : 4,87%
  • SCPI gérées par des sociétés filiales de banques ou de compagnies d’assurances
    TD 2022 : 4,13%
    TD 2021 : 4,21%
  • ensemble des SCPI de rendement
    TD 2022 : 4,53%
    TD 2021 : 4,45%

Ces écarts s’expliquent notamment par un taux d’occupation moyen plus élevé et des rendements locatifs meilleurs pour les SCPI gérées par des sociétés indépendantes.

S’intéresser aux jeunes SCPI, à celles qui collectent

Avec la baisse de prix des immeubles observées sur de nombreux marchés, y compris en France, les SCPI qui disposent d’une bonne dynamique de collecte d’épargne en 2023 peuvent acquérir des biens décotés et affichant des revenus locatifs potentiels plus élevés qu’il y a 18/24 mois. Ces acquisitions sont relutives pour les SCPI : elles contribuent à améliorer le rendement à distribuer aux associés.

De plus, les SCPI les plus jeunes ne disposent pas dans leur portefeuille de stocks d’immeubles vacants ou inadaptés à la demande actuelle des locataires.

Baisse des prix de part : faut-il souscrire ?

23 SCPI ont vu leur prix de part baisser en 2023 (dont une à deux reprises), après une réévaluation de la valeur au 30 juin (ou plus tard) des immeubles effectuée à la demande de l’Autorité des marchés fiannciers (AMF). Sont concernées, pour l’essentiel, de SCPI dites bancaires (gérées par des filiales de banques et distribuées par ces mêmes banques) et positionnées sur l’immobilier de bureau en périphérie de Paris, mais pas uniquement. Les baisses de prix de parts vont de 7 à 17,3%. Mécaniquement, les baisse de prix de souscription entraînent une amélioration du rendement distribué au nouveaux souscripteurs de SCPI. Est-ce une opportunité à saisir ?

Il faut se poser plusieurs questions avant d’investir dans ces SCPI : le patrimoine de la SCPI est-il adapté à la demande des locataires ? Les emplacements sont-ils recherchés ? Y a-t-il des locaux vacants depuis longtemps ? La arrive-t-elle à collecter pour renouveler son patrimoine ? Le prix de souscription est-il décoté (inférieur à la valeur de reconstitution) ?

Dénicher des SCPI à prix décoté

Pour gagner de l’argent avec les SCPI, il faut aussi faire preuve de malice en lisant attentivement les bilans comptables et les bulletins d’information des SCPI. Cela permet d’identifier des SCPI que l’on peut acquérir avec une décote par rapport à la valeur de leur patrimoine. C’est l’assurance d’une plus-value à terme ! Pour les dénicher, il faut que la valeur de réalisation d’une SCPI (prix que retirerait une SCPI de la cession de l’intégralité de ses immeubles) soit supérieure au prix d’achat. Ce type de situation concerne notamment les SCPI à capital fixe, dont les parts se négocient sur un marché secondaire parfois peu actif.

On peut aussi regarder les SCPI dont la valeur de reconstitution est supérieur au prix de souscription : c’est un amortisseur qui permet de limiter le risque de baisse de prix de part (sachant qu’un prix de souscription doit évoluer dans une fourchette de 10% au-dessous ou au-dessus de la valeur de reconstitution). La valeur de reconstitution d’une SCPI correspond au montant nécessaire qu’il faudrait reconstituer son patrimoine à l’identique, au prix actuel du marché.

TOF : le taux d’occupation financier, à manier avec précaution

Le taux d’occupation financier (TOF) est un indicateur-clé de la santé d’une SCPI qui permet de se rendre compte de l’importance de la vacance locative de son parc d’immeubles (les locaux inoccupés ne générant pas de loyer, NDLR), en particulier de la part de loyers non-perçus. Le TOF est plus fiable car c’est un indicateur normé par la profession, donc comparable d’une SCPI à l’autre.

Attention ! Le taux d’occupation financier (TOF) moyen des SCPI de rendement se monte à 93,52% au 4ème trimestre 2022 selon l’indicateur de MeilleureSCPI.com (92,16% à fin 2021). Mais pour savoir si un TOF est bon, il faut comparer ce qui est comparable. Or, le TOF moyen varie notablement selon le type de SCPI :

  • 94,65% pour les SCPI de commerces (93,05% fin 2021) ;
  • 91,80% pour les SCPI de bureaux (91,45% fin 2021) ;
  • 96,39% pour les SCPI diversifiées (95,40% fin 2021) ;
  • 98,03% pour les SCPI spécialisées dans la logistique, les locaux d’activités (97,31% fin 2021) ;
  • 100% pour les SCPI spécialisées dans l’hôtellerie, le tourisme (100% fin 2021) ;
  • 91,37% pour les SCPI spécialisées dans le résidentiel (91,50% fin 2021) ;
  • 97,86% pour les SCPI spécialisées santé & éducation (97,59% fin 2021) ;

Une SCPI de commerces peut afficher un taux d’occupation financier de 93,6%, supérieur à la moyenne globale, mais inférieur à la moyenne de sa catégorie. C’est donc un indicateur à manier avec précaution.

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