SCPI de rendement : 10 conseils avant d'investir en 2017

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Acheter des parts de SCPI de rendement est l'un des moyens les plus efficaces pour investir dans l'immobilier sans locataire. Les conseils pour choisir le mode d'investissement le plus adapté et les meilleures SCPI en 2017.

SCPI conseil

 

1. Les différents modes d'investissement en SCPI
2. Une logique de placement immobilier à long terme
3. Ne pas se fier uniquement au rendement
4. Diversification : que penser des grosses SCPI ?
5. Couple rendement-taille, le meilleur compromis ?
6. Se renseigner sur le report à nouveau
7. Meilleurs rendements chez les gérants indépendants
8. Gare à l'afflux de collecte
9. Dénicher des SCPI à prix décoté
10. Taux d'occupation financier : à critère à analyser attentivement

1. SCPI cash, à crédit, en démembrement ou en assurance vie ?

La SCPI de rendement est l'un des rares placements offrant un aussi large choix de modes de souscription, répondant à des objectifs très variés :

- Investissement cash : pour augmenter ses revenus mensuels. Attention, les dividendes reçus seront diminués l'année suivante de l'impôt sur les revenus fonciers ;

- Investissement à crédit : pour se constituer un patrimoine en bénéficiant de la déduction des intérêts d'emprunt et de taux de crédit historiquement bas ;

- Souscription via l'assurance vie : une alternative au fonds euros pour diversifier ses placements, améliorer le rendement de son contrat, en contrepartie d'une absence de garantie en capital ;

- Souscription en démembrement de propriété : l'acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI permet de se constituer un patrimoine à terme (une dizaine d'années) sans pression fiscale à l'impôt sur le revenu (absence de dividendes, perçus par l'usufruitier). Une personne redevable de l'ISF (impôt de solidarité sur la fortune) a intérêt à acheter cash pour diminuer son patrimoine taxable pendant la durée du démembrement.

> Lire l'avis d'expert : SCPI, 4 façons d’investir

2. SCPI de rendement : placement sur moins de 8 ans à éviter

L'achat de parts de SCPI est un placement immobilier à long terme. Tout investissement pour une durée de détention inférieure à 8 ans expose le porteur de parts à un risque de perte, à cause des commissions de souscription qui s'élèvent en moyenne à environ 10% du prix des parts. A la revente, une décote équivalente à ces frais d'acquisition est systématiquement appliquée.

Autre inconvénient des SCPI : c'est un placement peu liquide où seulement 1 à 2% des parts s'échangent chaque année sur un marché secondaire. Il est possible de se retrouver plusieurs mois sans pouvoir revendre ses parts, faute d'acheteur intéressé. Les stratégies d'achat en vue d'une revente à court terme ne sont donc pas adaptées à l'investissement en SCPI.

Au premier semestre 2016, on comptait pour 94,9 millions d'euros de parts de SCPI à capital fixe en attente de cession et pour 12,6 millions d'euros de retraits non compensés par des souscriptions du côté des SCPI à capital variable.

3. Rendement de la SCPI, pas le seul critère d'investissement

Si le rendement d'une SCPI est son principal attrait, ce n'est pas le seul paramètre à prendre en compte avant d'investir. Il existe d'autres indicateurs de performances que le TDVM (taux de distribution sur valeur de marché, principal outil de mesure de ce que rapporte une SCPI), tels que le TRI (taux de rentabilité interne) qui mesure ce que rapporte effectivement une SCPI sur plusieurs années en tenant compte du prix de souscription, du prix de sortie et des dividendes accumulés au fil des ans. > Lire l'article : SCPI de rendement : dividendes, TDVM, TRI, comprendre les indicateurs de performance

Pour choisir une SCPI, il faut aussi tenir compte d'autres critères comme son secteur d'activité (bureaux, commerces, immobilier de santé), la vétusté de son patrimoine, l'adaptation des immeubles à la demande des locataires (localisation, normes environnementales, frais de fonctionnement).

4. Diversification : les plus grosses SCPI offrent une meilleure dispersion du risque

Pour minimiser ses risques, mieux vaut les répartir ! C'est tout le principe des grandes SCPI qui offrent, en principe, une meilleure protection à l'épargnant. Pourquoi ? Parce que plus le nombre d'immeubles est important, plus leur variété est grande tant en termes d'emplacements que de locataires. D'où un risque locatif théoriquement moindre : avoir 300 locataires permet à une SCPI d'être moins impactée par la vacance locative créée par le départ d'un locataire que si elle en avait seulement 50 ou 100.

Les 5 plus grosses SCPI de rendement du marché sont à fin 2015 :
- Immorente, gérée par Sofidy (groupe indépendant) ;
- Edissimmo, gérée par Amundi Immobilier (groupe Crédit Agricole) ;
- Elysees Pierre, gérée par HSBC Reim (groupe HSBC) ;
- Notapierre, gérée par Unofi-Gestion d'actifs (notaires de France) ;
- Rivoli Avenir Patrimoine, gérée par Amundi Immobilier (groupe Crédit Agricole).

Pour un investisseur, la diversification peut aussi être obtenue en privilégiant les SCPI internationales, les SCPI spécialisées notamment dans la santé (Primovie, Pierval Santé) ou en se constituant un portefeuille de plusieurs SCPI.

5. Le couple rendement-taille d'une SCPI, un bon compromis !

Les plus grosses SCPI ne sont pas les plus rentables : elles figurent généralement dans la seconde moitié du classement des rendements des SCPI. Pour allier diversification et rentabilité, il faut faire preuve de sélectivité, par exemple en ne sélectionnant que les SCPI offrant les meilleurs rendements au-delà d'une certaine taille, par exemple 500 millions d'euros de capitalisation.

En combinant ces deux critères, la meilleure SCPI du moment est Corum (anciennement Corum Convictions), avec un rendement supérieur ou égal à 6% depuis sa création en 2012, une capitalisation de 833 millions d'euros (au 31 décembre 2016), une cinquantaine d'immeubles, une centaine de locataires et une diversification poussée hors de France.

6. Report à nouveau, une réserve de rendement appréciable

Une SCPI de rendement a le droit de ne pas verser à ses associés la totalité des loyers perçus durant un trimestre pour constituer des réserves. Cette part du résultat distribuable mais non distribué s'appelle le report à nouveau (RAN). Une pratique saine qui vise à être en mesure de compenser une baisse éventuelle des revenus futurs, par exemple en période de baisse des rendements immobiliers (loyers perçus par la SCPI rapportés au prix d'acquisition d'un immeuble) ou de forte vacance locative.

Une SCPI est a priori en bonne santé quand elle est en capacité de doter son report à nouveau. Inversement, une SCPI qui opère un prélèvement sur le report à nouveau pour maintenir son dividende ou limiter sa baisse est un signe de difficulté passagère.

7. Société de gestion de SCPI : l'indépendance rapporte plus

Sur le marché des SCPI, on peut distinguer deux type d'opérateurs : les sociétés de gestion filiales ou partenaires exclusives de banque et les sociétés de gestion indépendantes (Sofidy, Corum AM, Fiducial Gérance, Voisin, Paref Gestion, Foncières et Territoires...).

Il ressort des analyses effectuées par MeilleureSCPI.com que les rendements offerts par les SCPI gérées par des sociétés indépendantes sont nettement meilleurs que ceux servis par les SCPI affiliées à des réseaux bancaires.

Selon Jonathan Dhiver, président-fondateur de MeilleureSCPI.com, le rendement annualisé des SCPI au 31 décembre 2016 est en moyenne de :
- 4,93% pour les SCPI gérées par des sociétés indépendantes (4,97% au 30 juin 2016) ;
- 4,50% pour les SCPI gérées par des sociétés filiales de banques (4,58% au 30 juin 2016) ;
- 4,64% pour l'ensemble des SCPI de rendement (4,70% au 30 juin 2016).

Ces écarts s'expliquent notamment par un taux d'occupation moyen plus élevé et des rendements locatifs meilleurs pour les SCPI gérées par des sociétés indépendantes.

8. Vigilance sur la capacité des sociétés de gestion de SCPI à investir la collecte

Depuis 2012, les montants d'épargne collectée par les SCPI ne cessent de battre des records. Un afflux d'argent qui peut mettre certaines sociétés de gestion en difficulté : la trésorerie placée par les SCPI en attendant d'acquérir des immeubles ne rapporte rien et pèse sur leur rentabilité. Les SCPI les plus transparentes communiquent le montant de leur trésorerie dans leurs bulletins trimestriels d'information.

Pour contourner le problème, certaines sociétés de gestion prennent de l'avance en procédant à des acquisitions par anticipation, en ayant recours à l'emprunt. C'est notamment le cas de Notapierre (SCPI des notaires), de Sélectinvest 1 et d'Epargne Foncière (SCPI gérées par La Française AM) ou Patrimmo Commerce (SCPI gérée par Primonial REIM), selon le relevé de MeilleureSCPI.com au 31 décembre 2016.

9. Dénicher des SCPI à prix décoté

Pour gagner de l'argent avec les SCPI, il faut aussi faire preuve de malice en lisant attentivement les bilans comptables et les bulletins d'information des SCPI. Cela permet d'identifier des SCPI que l'on peut acquérir avec une décote par rapport à la valeur de leur patrimoine. C'est l'assurance d'une plus-value à terme ! Pour les dénicher, il faut que la valeur de réalisation d'une SCPI (prix que retirerait une SCPI de la cession de l'intégralité de ses immeubles) soit inférieure au prix d'achat. Ce type de situation concerne essentiellement les SCPI à capital fixe, dont les parts se négocient sur un marché secondaire parfois peu actif.

En 2016, on peut citer parmi les SCPI décotées Accès Valeur Pierre (BNP Paribas Reim), Atlantique Pierre 1 (gérée depuis le 1er janvier 2016 par Paref Gestion), Ufifrance Immobilier (Primonial Reim) et Selectipierre 2 (gérée par Fiducial).

10. TOF : le taux d'occupation financier, à manier avec précaution

Le taux d'occupation financier (TOF) est un indicateur-clé de la santé d'une SCPI qui permet de se rendre compte de l'importance de la vacance locative de son parc d'immeubles (les locaux inoccupés ne générant pas de loyer, NDLR), en particulier de la part de loyers non-perçus. Il ne doit pas être confondu avec le taux d'occupation physique (TOP) qui mesure la surface totale des immeubles occupés par rapport à la surface cumulée du patrimoine immobilier d'une SCPI. Le TOF est plus fiable car c'est un indicateur normé par la profession, donc comparable d'une SCPI à l'autre. Surtout, il mesure les rentrées d'argent effectives par rapport aux loyers potentiels que pourrait percevoir une SCPI si tous ses biens étaient loués.

Le TOF tient compte des loyers perçus, des indemnités compensatrices de loyers versées par les locataires sortants, des loyers non-perçus pour inoccupation ou travaux de rénovation et des franchises de loyers offertes à certains locataires à la conclusion d'un nouveau contrat de bail, souvent en compensation de travaux effectués par le locataire.

Attention ! Le taux d'occupation financier (TOF) moyen des SCPI de rendement se monte à 89,5% au 4ème trimestre 2016 selon l'indicateur de MeilleureSCPI.com. Mais pour savoir si un TOF est bon, il faut comparer ce qui est comparable. Or, le TOF moyen varie considérablement selon le type de SCPI :
- 94% pour les SCPI de commerces ;
- 88% pour les SCPI de bureaux ;
- 92,5% pour les SCPI diversifiées
- 98% pour les SCPI spécialisées.

« Une SCPI de commerces peut afficher un taux d'occupation financier de 91%, supérieur à la moyenne globale, mais inférieur à la moyenne de sa catégorie », prévient Jonathan Dhiver. C'est donc un indicateur à manier avec précaution.


 

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