SCPI européennes ou comment investir dans l’immobilier en Europe

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Corum, LF Europimmo, Europimmo Market, Actipierre Europe, Novapierre Allemagne, Eurovalys, Opus Réal... Nombre de SCPI permettent d'investir une partie de son épargne dans l'immobilier d'entreprise en Europe. Le point sur les avantages, le rendement et les spécificités des SCPI investies hors de France.

scpi europe 

 

Jusqu'il y a peu, le terrain de jeu des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) de rendement se cantonnait à la France. Mais depuis quelques années (et en particulier depuis 2012), c'est en Europe que les gérants de SCPI se tournent pour effectuer une large part de leurs investissements.

SCPI européennes : panorama et liste des SCPI dédiées

Ce mouvement s'est traduit par une européanisation du patrimoine d'un grand nombre de SCPI de rendement et en particulier par l'apparition de SCPI investies majoritairement ou même en totalité en Europe (hors France).

Ces SCPI européennes sont les suivantes :
- Actipierre Europe, gérée par Ciloger
- Corum (ex-Corum Convictions), gérée par Corum AM
- Corum XL, gérée par Corum AM
- Europimmo Market, gérée par La Française
- Eurovalys, gérée par Advenis Investment Managers
- LF Europimmo, gérée par La Française
- Novapierre Allemagne, gérée par Paref Gestion
- Opus Réal, gérée par BNP Paribas Reim, lancée le 1er mars 2017

Pourquoi investir dans les SCPI en Europe

Pour un épargnant, qu'il soit détenteur ou non de parts de SCPI, les SCPI européennes présentent plusieurs intérêts et avantages :

- Conférer une diversification à son patrimoine en général et à son portefeuille de SCPI en particulier, en le "désensibilisant" du marché de l'immobilier d'entreprise franco-français.
- Se positionner sur des cycles économiques et immobiliers.
- Accéder à des locataires absents du marché français.
- Bénéficier de rendements parfois supérieurs à ceux constatés en France.
- Profiter d'une fiscalité favorable des revenus fonciers dans plusieurs pays européens (Allemagne et Espagne notamment).

Toutefois, la tendance à la hausse des prix d'acquisition, à la baisse des rendements locatifs et la raréfaction de biens de qualité disponibles constatée dans l'Hexagone se vérifie également dans les principaux marchés européens ces derniers mois. Le souscripteur doit donc s'attendre à une évolution aléatoire du rendement et de la valorisation de ses parts de SCPI pendant la durée de son placement, les versements de dividendes et le capital n'étant pas garantis.

Focus sur le marché de l'immobilier d'entreprise en Allemagne

Plusieurs SCPI effectuent la majorité ou la quasi-totalité de leurs investissements hors de France sur le marché allemand. Pour quelles raisons ?
L'Allemagne constitue avant tout la première puissance économique de la zone euro, avec une croissance robuste, un taux de chômage faible (de l'ordre de 6%) et des excédents budgétaires. C'est aussi le marché immobilier tertiaire le plus profond de l'eurozone avec 53 milliards d'euros d'investissements effectués outre-Rhin en 2016 (source BNP Paribas Real Estate), loin devant la France (31 milliards d'euros).

En outre, en raison de l'organisation administrative allemande autour de ses 16 Länder, le marché outre-Rhin est également beaucoup mieux réparti qu'en France (concentration sur Paris et sa région) : on y dénombre une vingtaine de villes de plus de 300.000 habitants, dont six ou sept pôles plus importants que les autres (parfois appelés Big 6 ou Big 7 par les spécialistes) : Berlin (capitale fédérale, administrations, tourisme), Munich (sièges sociaux), Francfort (finance), Cologne (médias, transports), Hambourg (chimie, technologie, construction aéronautique et navale), Düsseldorf (sièges sociaux, mode) et Stuttgart (tourisme, industrie, automobile).

En plus des fondamentaux économiques et géographiques de l'Allemagne, on peut signaler plusieurs particularités propres au marché de l'immobilier d'entreprise allemand :
- des baux plus longs (synonymes de revenus locatifs plus pérennes pour la SCPI) en moyenne qu'en France, offrant en contrepartie de loyers plus modérés
- une réglementation des baux commerciaux plus souple qu'en France
- une fiscalité des revenus locatifs en Allemagne favorable au souscripteur de parts de SCPI soumis à l'impôt en France (à paraître : point sur la fiscalité des SCPI européennes).

Présentation et comparatif des SCPI investies en Europe

SCPI Actipierre Europe

Via sa SCPI Actipierre Europe lancée en 2007, la société de gestion Ciloger fait partie des précurseurs de la diversification des SCPI en dehors de nos frontières. Positionnée sur l'immobilier commercial, elle est investie à 20% hors de France à fin 2016 dont 12% en Allemagne, 6% en Espagne et 2% en Belgique. Cette quote-part a vocation à être portée à près de 35% au cours des prochaines semaines, selon Isabelle Rossignol, présidente du directoire de Ciloger, jointe par Toutsurmesfinances.com, sachant que ses investissements situés hors de France sont plafonnés à 40% des capitaux collectés.

Actipierre Europe a connu une érosion du taux d'occupation financier (TOF) de son patrimoine et du dividende distribué en 2016. La société de gestion revendique le fait de ne pas verser la rémunération la plus attractive et de mener une politique d'investissement privilégiant régularité des loyers et valorisation potentielle à terme.

SCPI Corum (ex-Corum Convictions)

Corum est une SCPI iconoclaste, à l'image de Frédéric Puzin, président de Corum AM, sa société de gestion. Celui-ci assume une politique d'investissement totalement opportuniste, refusant de figer dans le marbre une stratégie d'investissement qui le contraindrait à surpayer les acquisitions pour le compte de la SCPI. Illustration de ce choix : Corum a investi dans les murs d'une grande surface de bricolage en Slovénie et ne se limite à aucun secteur (bureaux, commerces, hôtels, activités, logistique, santé). Ses principaux critères d'achat sont le rendement immobilier à l'acquisition, le potentiel de valorisation et une durée longue des baux.

En 2016, Corum affichait la meilleure performance sur le marché des SCPI, tous segments confondus. De l'avis de plusieurs acteurs du secteur, l'approche de Corum est trop risquée (petites villes, faible potentiel de revente ou de relocation au terme du bail notamment). Frédéric Puzin s'en défend, estimant que l'importance des rendements permet au contraire de mieux protéger le souscripteur d'un risque de perte de valeur.

SCPI Corum XL

Nouvelle SCPI dont la souscription est ouverte depuis le 3 avril 2017, Corum XL a pour objectif d'investir au-delà de la zone euro. La stratégie d'investissement définie par Frédéric Puzin prévoit quelques investissements initiaux à l'intérieur de l'espace monétaire européen, puis dans l'Union Européenne hors zone euro (Royaume-Uni, Bulgarie, Croatie, Danemark, Hongrie, Pologne, République Tchèque, Roumanie, Suède) et dans des pays membres du Conseil d'Europe (Andorre, Norvège, Suisse, Serbie, Islande, Monaco). Enfin, une diversification aux Etats-Unis n'est pas exclue. Corum revendique une stratégie d'investissement « simple et de bon sens combinant les opportunités qu'offrent les différents marchés immobiliers et les cours des devises ». A horizon 10 ans, Corum XL vise la distribution d'un revenu annuel moyen de 5%.

SCPI Europimmo Market

Lancée en 2015, cette jeune SCPI gérée par La Française a réellement débuté son activité l'an passé : elle a commencé à investir et à verser ses premiers acomptes sur dividende au quatrième trimestre 2016. Europimmo Market a vocation à investir dans des commerces de pieds d'immeuble et des centres commerciaux majoritairement en Allemagne et en France et de façon opportuniste en Espagne, en Italie, au Benelux et dans les pays nordiques. Elle cible des zones affichant des niveaux de fréquentation et de pouvoir d'achats élevés. En complément, la SCPI peut être amenée à investir dans des actifs logistiques liés au développement du commerce en ligne. Parmi ses critères d'acquisition : la solvabilité des locataires et le potentiel d'appréciation du prix des loyers.

SCPI Eurofoncière 2

Si le cœur du patrimoine d'EuroFoncière 2 est la France (83% de son patrimoine), elle a pour cible un ratio de 20-30% d'immeubles détenus à l'étranger. Le repositionnement de cette SCPI entamé en 2014-2015 s'est traduit par des acquisitions en Allemagne et une nette remontée du taux d'occupation financier (89,3% au premier trimestre 2015, 94,3% au quatrième trimestre 2016).

La diversification de sa politique d'investissement a été accentuée en juillet 2016, les associés de la SCPI ayant autorisé une diversification de son patrimoine par l'acquisition de biens immobiliers divers tels que des emplacements de parkings, de l'immobilier de santé, des hôtels ou des résidences gérées. L'intérêt de cette SCPI est de bénéficier d'un investissement diversifié en immobilier d'entreprise clés en mains.

SCPI Eurovalys

De création récente (2015) et gérée par Advenis Investment Managers, la SCPI Eurovalys a pour vocation d'investir principalement sur le marché de l'immobilier d'entreprise allemand, où le groupe Advenis dispose d'équipes locales depuis plus de 10 ans. La SCPI s'intéresse avant tout aux 6 plus importantes villes allemandes, mais aussi de façon à d'autres agglomérations moins en vue, et de façon opportuniste à d'autres localisations en Europe.

Ses principaux critères de sélection : zones à fort potentiel économique, immeubles récents, qualité des locataires (l'immeuble à Brême acquis en novembre 2016 est loué à 72% à Siemens) et potentiel de valorisation des biens. A fin 2016, la SCPI compte 4 immeubles, tous situés en Allemagne (Francfort, Cologne, Wolfsburg et Brême).

SCPI LF Europimmo

Lancée en 2014, la SCPI LF Europimmo (ex-LFP Europimmo) est le symbole du virage européen pris par La Française. Cette SCPI cible avant tout les grands pôles urbains les plus dynamiques d'Allemagne (70% de son allocation cible à 3 ans), de France (20%) et à la marge d'autres pays (Pays-Bas, Belgique, Espagne) : Big 7 en Allemagne, Paris, Nice, Lyon, Bordeaux, Toulouse, Nantes et Lille dans l'Hexagone, Amsterdam et Rotterdam.

LF Europimmo investit de façon prépondérante dans des immeubles de bureaux (90% de son parc à fin 2016) neufs ou de conception récente (inférieure à 10 ans). Elle affiche un rendement de 4,56% en 2016, en ligne avec celui de l'ensemble des SCPI de bureau (source Aspim - IEIF) avant prise en compte de la fiscalité française. A noter : la distribution des revenus, semestrielle jusqu'en 2016, passe à un rythme trimestriel à partir de 2017. Par ailleurs, deux changements sont intervenus au 3 avril 2017 :
- le délai de jouissance applicable aux nouvelles parts émises passe à 5 mois (1er jour du 6ème mois suivant le mois de souscription) contre 3 mois auparavant
- le prix de souscription est revalorisé de 1,5% à 1.015 euros par part, et la valeur de retrait à 933,80 euros

SCPI Novapierre Allemagne

Gérée par Paref Gestion, Novapierre Allemagne est la première SCPI du marché à avoir fait le choix d'investir presque uniquement sur le marché de l'immobilier commercial en Allemagne, dès 2014. Novapierre Allemagne cible en particulier les retails parks en périphérie. Sa politique d'investissement est menée avec un partenaire local, la filiale allemande d'Internos Global Investors, qui gère près de 1,5 milliards d'actifs outre-Rhin.

Son historique de distribution d'acomptes sur dividende (1,35 euro par part au premier trimestre 2015, 3,3 euros au quatrième trimestre 2016) montre une montée en puissance. On peut signaler que la Novapierre Allemagne a suspendu ses souscriptions pendant trois mois, du 1er juin au 31 août 2016, afin de maintenir une adéquation entre sa collecte d'épargne et sa capacité d'investissement (en vue de préserver ses performances).

SCPI Opus Réal

Gérée par BNP Paribas Reim et lancée le 1er mars 2017, Opus Réal a vocation à investir principalement sur le marché immobilier allemand. L'objectif de la société de gestion est de proposer un véhicule pur permettant aux épargnants détenteurs de parts de SCPI de diversifier leur patrimoine hors de France.

Opus Réal devrait se constituer un patrimoine diversifié (locaux d'activités, bureau, commerces) et cibler des villes importantes des Landër sur le plan économique, plutôt en dehors des agglomérations des Big 7. Elle cible un rendement immobilier compris entre 4,5 et 5%, soit une rémunération de 3,5 à 4% pour le souscripteur. BNP Paribas Reim a pour objectif de réaliser une collecte comprise entre 50 et 75 millions d'euros en 2017.

Tableau comparatif des SCPI européennes

Comparatif 2016-2017 des SCPI européennes
Nom de la SCPI Société de gestion Type Patrimoine investi hors de France (au 31/12/2016) Année de lancement TOF 2016 Rendement 2016 Rendement 2017 prévisionnel * Prix de la part Minimum pour une 1ère souscription 
Actipierre Europe Ciloger Commerce 20% 2007 97,64% 4,31% 4% 210 € 2100 €
Corum  Corum AM Diversifiée 80% 2012 99,40% 6,45% 6% 1060 € 1060 €
Corum XL
Corum AM Diversifiée n.s. 2017 n.s. n.s. n.s. 185 € 185 €
Europimmo Market La Française REM Commerce 90% 2015 100% n.s. 4,40% 1000 € 5000 €
LF Europimmo La Française REM Bureaux 82% 2014 99,77% 4,56% 4,40% 1015 € 5075 €
Eurofoncière 2 La Française REM Bureaux 17% 1982 94,29% 4,76% 4,67% 252 € 252 €
Eurovalys Advenis IM Bureaux 100% 2015 96,60% 4,50% n.d. 1000 € 1000 €
Novapierre Allemagne    Paref Gestion Commerce 100% 2014 97,40% 4,80% 4,60% à 4,80% 255 € 7650 €
Opus Réal BNP Paribas REIM Diversifiée n.s. 2017 n.s. n.s. n.s. 1960 € 9800 €
Sources : sociétés de gestion
* Toutsurmesfinances.com
 

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