Indicateurs de performance des SCPI de rendement : dividendes, taux de distribution, TDVM, TRI, TOF, explications

Par Olivier Brunet
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Chaque année, la période d’annonce des rendements des SCPI bat son plein de la fin du mois de janvier à la mi-février. En 2021, leur taux de distribution a atteint 4,45%. Ce seul indicateur de performance suffit-il à mesurer la qualité d’une SCPI ? Comment apprécier leurs performances financières ? Tous les résultats annoncés se valent-ils ? Explications sur les indicateurs de performance des SCPI de rendement.  

SCPI : dividende, TDVM, TRI... définitions

Combien rapporte une SCPI classique, investie dans l’immobilier d’entreprise ? Ces fonds d’épargne immobilière, aussi appelés SCPI de rendement, ont pour principal intérêt de verser des revenus réguliers à leurs associés, généralement à un rythme trimestriel. Pour apprécier la rentabilité d’une SCPI, il existe plusieurs indicateurs de performance financière et immobilière, généralement communs aux SCPI à capital fixe et à capital variable.

Taux d’occupation financier (TOF) d’une SCPI

Le taux d’occupation est un indicateur de mesure de la performance locative des SCPI. Il permet d’évaluer le remplissage du patrimoine d’une SCPI en fonction des loyers, par opposition au taux d’occupation physique (TOP), qui se base sur l’occupation des surfaces.

Pour calculer le TOF, on fait le rapport entre les loyers et indemnités d’occupation facturés aux locataires d’une part, et le total des loyers facturables d’autre part. Selon la nouvelle méthode de calcul de l’Aspim, les immeubles sous travaux de restructuration et sous promesse de vente ne sont désormais plus assimilés à des locaux vacants. La vacance correspond aux locaux inoccupés en recherche de locataires. Cette nouvelle définition permet de ne pas pénaliser les SCPI qui consentent des efforts dans la rénovation de leur patrimoine, pour les adapter aux nouveaux usages et aux nouvelles normes environnementales, notamment.

Le TOF est calculé au dernier jour de chaque trimestre civil, pour la période de trois mois écoulée, au :

  • 31 mars
  • 30 juin
  • 30 septembre
  • et 31 décembre

Le TOF peut aussi être présenté de façon semestrielle ou annuelle.

Présenté sous la forme d’un « donut » dans les bulletins d’information, le TOF affiche une transparence de ses différents composantes :

  • locaux occupés
  • locaux sous franchise (le locataire ne paie pas de loyers temporairement)
  • en restructuration (travaux)
  • en recherche de locataires

Dividende… et dividende

Chaque trimestre ou chaque mois, les porteurs de parts de SCPI de rendement perçoivent tout ou partie du résultat réalisé par la société sous la forme d’acomptes sur dividende. L’essentiel de ces dividendes est tiré des loyers issus de la mise en location des immeubles, eux-mêmes dépendants du taux d’occupation du patrimoine mis en location. Un dividende peut donc fléchir d’un exercice à l’autre et d’un trimestre à l’autre si le montant global des loyers diminue. Autre facteur de baisse : une dotation du report à nouveau (RAN), une forme de réserve destinée à distribuer du revenu en période de vaches maigres.

Mais les loyers ne sont pas les seuls revenus distribuables. Une SCPI peut être amenée à reverser une quote-part de ses produits financiers issue de la trésorerie. De même, en cas de cession d’un immeuble, une quote-part de la plus-value peut être distribuée aux associés. Un dividende peut donc être exceptionnellement dopé par une distribution de plus-value.

Attention ! L’octroi de tels revenus n’est pas sans conséquence pour le porteur de parts : le traitement fiscal n’est pas le même que les loyers, assimilables à des revenus fonciers. En particulier, les plus-values sont soumises au même régime que les plus-values immobilières.

Taux de distribution : nouvel indicateur de performance en 2022

De 2012 à 2021, les porteurs de parts de SCPI ont été habitués à apprécier le rendement de leur fonds exprimé en taux de distribution sur valeur de marché (TDVM ou DVM). Créé avant la phase d’internationalisation des patrimoines des SCPI, le TDVM n’était pas normé pour cela, aboutissant à des présentations de performances non comparables d’une SCPI à l’autre.

Désormais et en vue d’harmoniser le calcul, le TDVM est remplacé par le taux de distribution, depuis le 1er janvier 2022. Ce ratio est calculé en rapportant le dividende brut de fiscalité française et étrangère, au prix de la part au 1er janvier de l’année écoulée, pour les SCPI à capital variable. Autre nouveauté importante : le taux de distribution ne peut pas être calculé sur une année incomplète, pour les SCPI en lancement.

Ces changements de méthode visent à améliorer la comparabilité des performances des SCPI entre elles, en tenant compte de la distribution de dividende sur une année complète et d’un prix de référence unique, au 1er janvier. Ils tendent à favoriser, par rapport à la présentation antérieure basée sur le TDVM, les SCPI qui déduisaient l’impôt payé pour le compte de l’associé et présentaient un rendement net de fiscalité étrangère.

Pour les SCPI à capital fixe, le dividende brut est divisé par le prix de part acquéreur moyen de l’année N-1.

En 2021, le TD moyen a atteint 4,45%.

Ce mode de calcul ne change rien pour la plupart des SCPI, dont le prix de part n’a pas évolué en cours d’année.

DVM ou TDVM d’une SCPI

Indicateur du rendement des SCPI utilisé du 1er juillet 2012 jusqu’en 2021, le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM ou DVM) était un ratio représentatif du dividende annuel brut avant prélèvement libératoire, versé au titre de l’année écoulée, rapporté au prix de part acquéreur moyen de cette même année.

En théorie, le TDVM était strictement comparable d’une SCPI à l’autre. Cependant, une SCPI en bonne santé pouvait afficher un taux de distribution inférieur à celui d’une SCPI en perte de vitesse du fait de la baisse du prix des parts de cette dernière. De plus, les SCPI dont le prix de part augmentait en cours d’année était pénalisé dans les classements, alors qu’un tel relèvement est plutôt le signe d’une hausse des valeurs d’expertise du patrimoine.

Le TDVM n’est donc pas le seul indicateur à prendre en considération.

TRI : indicateur de performance d’une SCPI dans la durée

Le TRI, pour taux de rentabilité interne, est un indicateur de performance d’une SCPI sur plusieurs années : 5, 10, 15 et 20 ans. Il est calculé en prenant en considération :

  • à l’entrée, le prix acquéreur (prix pour les associés entrants) au début de l’exercice de la période considérée,
  • à la sortie, la valeur de retrait (prix pour les associés sortants) à l’issue de la période considérée,
  • des revenus distribués hors prélèvements durant toute la période.

Exemple (source : Aspim) : un TRI à 10 ans publié en 2022 tient compte du prix acquéreur constaté au 31 décembre 2023 et du prix de retrait au 31 décembre 2021.

Comme le TDVM, le TRI ne doit pas être le seul indicateur à considérer. Il peut s’avérer flatteur en cas de forte hausse de la valeur des parts par le passé. Sans pour autant augurer des perspectives d’avenir, surtout si le taux d’occupation de la SCPI donne des signes de faiblesse.

Rendement global immobilier

Ce nouvel indicateur de performance remplace la performance globale, qui, pour une année considérée, tenait compte du TDVM auquel on ajoutait la variation du prix moyen du prix de souscription (VPM) d’une part de SCPI.

Dorénavant, le rendement global immobilier représente l’addition du taux de distribution de l’année N et de la valeur de réalisation par part entre l’année N et l’année N-1. La valeur de réalisation est égale à la valeur vénale des immeubles (valeur déterminée par un expert externe à la société de gestion) augmentée de la valeur des autres actifs de la société (trésorerie principalement) diminuée des dettes contractées par la SCPI. Ce chiffre est rendu public chaque année, dans le rapport annuel de la SCPI ; il représente ce qu’elle vaudrait en cas de cession de tous ses actifs.

Le rendement global immobilier est donc un indicateur composite, qui tient à la fois compte du dividende perçu d’une part et de la valorisation du patrimoine de la SCPI, mais pas du prix de la part. Il n’est donc pas représentatif de la performance réelle constatée par l’épargnant.

L’avis de ToutSurMesFinances

Pour mesurer les performances d’une SCPI avant d’investir, mieux vaut donc combiner ces différents critères, mais aussi d’autres, comme le report à nouveau (les réserves) ainsi que le taux d’occupation. Une opération chronophage qui nécessite bien souvent d’être accompagné par un professionnel de la gestion de patrimoine. Et mieux vaut avoir en tête que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
> SCPI de rendement : 10 conseils avant d’investir

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