SCPI de rendement : dividendes, TDVM, TRI, comprendre les indicateurs de performance


Chaque année, la période d'annonce des rendements des SCPI bat son plein de la fin du mois de janvier à la mi-février. En 2015, leur taux de distribution a atteint 4,85%. Ce seul indicateur suffit-il à mesurer la qualité d'une SCPI ? Comment apprécier leurs performances financières ? Tous les résultats annoncés se valent-ils ? Explications.  

SCPI : dividende, TDVM, TRI... définitions

Combien rapporte une SCPI classique, investie dans l’immobilier d’entreprise ? Ces fonds d’épargne immobilière, aussi appelés SCPI de rendement, ont pour principal intérêt de verser des revenus réguliers à leurs associés, généralement à un rythme trimestriel. Pour apprécier la rentabilité d’une SCPI, il existe plusieurs indicateurs, communs aux SCPI à capital fixe et à capital variable.

Dividende… et dividende

Chaque trimestre, les porteurs de parts de SCPI de rendement perçoivent tout ou partie du résultat réalisé par la société sous la forme d’acomptes sur dividende. L’essentiel de ces dividendes est tiré des loyers issus de la mise en location des immeubles, eux-mêmes dépendants du taux d’occupation du patrimoine mis en location. Un dividende peut donc fléchir d’un exercice à l’autre et d’un trimestre à l’autre si le montant global des loyers diminue. Autre facteur de baisse : une dotation du report à nouveau (RAN), une forme de réserve destinée à distribuer du revenu en période de vaches maigres.

Mais les loyers ne sont pas les seuls revenus distribuables. Une SCPI peut être amenée à reverser une quote-part de ses produits financiers issue de la trésorerie. De même, en cas de cession d’un immeuble, une quote-part de la plus-value peut être distribuée aux associés. Un dividende peut donc être exceptionnellement dopé par une distribution de plus-value.

> Attention ! L’octroi de tels revenus n’est pas sans conséquence pour le porteur de parts : le traitement fiscal n’est pas le même que les loyers, assimilables à des revenus fonciers. En particulier, les plus-values sont soumises au même régime que les plus-values immobilières.

DVM ou TDVM d’une SCPI : pour mesurer le rendement sur un exercice

Depuis le 1er juillet 2012, les porteurs de parts de SCPI ont pu constater l’apparition d’un nouvel indicateur de rentabilité : le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM ou DVM). Assimilable au rendement, c’est un ratio où le dividende brut, quelles que soient ses composantes, est divisé par le prix moyen des parts pour les acquéreurs de l’année écoulée. En 2015, le TDVM moyen des SCPI de rendement a atteint 4,85%, contre 5,08% en 2014. Les prévisions annoncent un taux de 4,60% pour 2016.

En théorie, le TDVM est strictement comparable d’une SCPI à l’autre. Cependant, une SCPI en bonne santé peut afficher un taux de distribution inférieur à celui d’une SCPI en perte de vitesse. Comment ? Lorsqu’une diminution prolongée des revenus provoque une baisse du prix des parts sur le marché secondaire, synonyme d’une paupérisation du porteur même si le taux de distribution apparaît en hausse. Le TDVM n’est donc pas le seul indicateur à prendre en considération.

TRI : indicateur de performance d’une SCPI dans la durée

Le TRI, pour taux de rentabilité interne, est un indicateur de performance d’une SCPI sur plusieurs années : 5, 10, 15 et 20 ans. Il est calculé en prenant en considération :
– à l’entrée, le prix acquéreur (prix pour les associés entrants) au début de l’exercice de la période considérée,
– à la sortie, la valeur de retrait (prix pour les associés sortants) à l’issue de la période considérée,
– des revenus distribués hors prélèvements durant toute la période.

Exemple (source : Aspim) : un TRI à 10 ans publié en 2016 tient compte du prix acquéreur constaté au 31 décembre 2006 et du prix de retrait au 31 décembre 2015.

Comme le TDVM, le TRI ne doit pas être le seul indicateur à considérer. Il peut s’avérer flatteur en cas de forte hausse de la valeur des parts par le passé. Sans pour autant augurer des perspectives d’avenir, surtout si le taux d’occupation de la SCPI donne des signes de faiblesse.

L’avis de Toutsurmesfinances

Pour mesurer les performances d’une SCPI avant d’investir, mieux vaut donc combiner ces différents critères, mais aussi d’autres, comme le report à nouveau (les réserves) ainsi que le taux d’occupation. Une opération chronophage qui nécessite bien souvent d’être accompagné par un professionnel de la gestion de patrimoine. Et mieux vaut avoir en tête que les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
> SCPI de rendement : 10 conseils avant d’investir

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