SCPI : le délai de jouissance, un différé du versement du dividende

Par Olivier Brunet
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Un délai de jouissance s’applique à tout acquéreur de nouvelles parts de SCPI de rendement : après la souscription, il faut attendre jusqu’à 6 mois avant de percevoir ses premiers revenus ! Explications et fonctionnement du délai de jouissance des parts de SCPI.  

SCPI, dividende différé

Délai de jouissance de parts de SCPI, définition

Le délai de jouissance d’une SCPI, c’est quoi ?

Le délai de jouissance correspond, pour un souscripteur de parts de de SCPI de rendement, à la période durant laquelle il ne perçoit pas de revenus.

En effet, placer son argent dans des parts de SCPI ne génère pas de revenus immédiats. Dans la plupart des cas, un laps de temps court entre la date de souscription et la date à laquelle les premiers dividendes ou acomptes sur dividendes sont perçus par le souscripteur. Ce décalage, appelé délai de jouissance des parts de SCPI, est parfois appelé report de jouissance ou différé.

Ce délai est fixé par la société de gestion de la SCPI, il est donc variable d’une SCPI à l’autre. Pour le connaître, il faut consulter soit le bulletin d’information trimestriel (BTI) ou semestriel (BSI), soit les statuts de la SCPI, soit la note d’information.

Le délai de jouissance s’applique à toutes les SCPi de rendement, quelle que soit la périodicité du versement des acomptes sur dividende (revenu mensuel ou trimestriel).

Le délai de jouissance concerne toutes les parts nouvellement souscrites, par un nouvel associé ou par un associé qui achète de nouvelles parts.

Attention ! La date d’entrée en jouissance ne doit pas être confondue avec l’acquisition de la propriété des parts. Le droit de propriété est acquis à la date d’encaissement des sommes d’argent investies qui coïncide avec l’inscription sur le registre des associés de la SCPI. La prise d’effet de la jouissance des parts intervient toujours après la souscription.

Revenu de SCPI différé, pourquoi ?

Le différé de jouissance des parts de SCPI a une cause structurelle et une cause conjoncturelle. Fondamentalement, il correspond au laps de temps nécessaire à la société de gestion d’une SCPI pour investir la collecte d’épargne dans des immeubles. En attendant d’acquérir des bâtiments, les fonds non investis sont déposés sur des placements de trésorerie qui ne rapportent quasiment rien.

Pour éviter de léser les anciens associés dont le rendement serait, sans ce report, dilué par l’arrivée de nouveaux souscripteurs, ces derniers doivent attendre quelques mois pour toucher leurs premiers revenus. Une façon de ne pas déshabiller Pierre pour habiller Paul.

A ce facteur technique propre au fonctionnement des SCPI, se greffent deux facteurs conjoncturels : la collecte des SCPI ne cesse de croître depuis plusieurs années, un essor qui se conjugue avec un allongement des délais d’acquisitions, en particulier sur les immeubles de qualité où la concurrence est vive entre les différents acquéreurs (SCPI, OPCI, foncières cotées, investisseurs institutionnels étrangers). La combinaison de ces phénomènes a conduit la plupart des SCPI à allonger le délai de jouissance de leurs parts de 1 à 3 mois supplémentaires ces dernières années.

En moyenne, le délai de jouissance des parts de SCPI à capital variable est compris entre 3 et 4 mois fin 2021 / début 2022.

Délai de jouissance : exemple sur la souscription de parts de SCPI

La SCPI Edissimmo, gérée par Amundi Immobilier et distribuée par le Crédit Agricole, affiche un délai de jouissance de 2 mois. La jouissance des parts intervient au 1er jour du troisième mois suivant la souscription.

Ainsi, en cas de souscription en nov8embre 2021, l’entrée en jouissance des parts prend effet au 1er mars 2022. Le souscripteur bénéficiera ensuite du dividende versé courant avril, au prorata de sa durée de jouissance sur le trimestre, soit un tiers du dividende (mois de mars).

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Délai de jouissance des SCPI à capital variable

Nom de la SCPISociété de gestionTypeDélai de jouissance des parts après la souscriptionDernier prix de souscription par partMontant minimum de souscription
Sources : sociétés de gestion, compilation ToutSurMesFinances.com
SCPI ElialysAdvenis Investment ManagersBureaux1er jour du 4ème mois suivant1 000 €1 000 € (1 part)
SCPI EurovalysAdvenis Investment ManagersBureaux1er jour du 6ème mois suivant1 030 €1 030 € (1 part)
SCPI Aestiam Cap'HebergimmoAestiamSpécialisée1er jour du mois suivant250 €2 500 € (10 parts)
SCPI PierrevenusAestiamSpécialisée1er jour du trimestre suivant281,94 €281,94 € (1 part)
SCPI Aestiam Pierre RendementAestiamCommerces1er jour du mois suivant922 €4 610 € (5 parts)
SCPI Aestiam Placement PierreAestiamBureaux1er jour du 4ème mois suivant350 €3 500 € (10 parts)
SCPI Actipierre EuropeAEWCommerces1er jour du 2ème mois suivant210 €2 100 € (10 parts)
SCPI Atout Pierre DiversificationAEWBureaux1er jour du 5ème mois suivant900 €4 500 € (5 parts)
SCPI Fructirégions EuropeAEWBureaux1er jour du 5ème mois suivant233 €5825 € (25 parts)
SCPI Immo EvolutifAEWDiversifiée1er jour du 4ème mois suivant15 300 €765 000 € (50 parts)
SCPI Laffitte PierreAEWBureaux1er jour du 6ème mois suivant450 €9 000 € (20 parts)
SCPI Pierre PlusAEWCommerces1er jour du 2ème mois suivant1 098 €2 196 € (2 parts)
SCPI ActivimmoAlderanSpécialisée1er jour du 6ème mois suivant610 €6 100 € (10 parts)
SCPI Altixia Cadence XIIAltixia REIMDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant200 €2 000 € (10 parts)
SCPI Altixia CommercesAltixia REIMCommerces1er jour du 6ème mois suivant200 €2 000 € (10 parts)
SCPI EdissimmoAmundi ImmobilierBureaux1er jour du 3ème mois suivant237 €237 € (1 part)
SCPI GenepierreAmundi ImmobilierDiversifiée1er jour du 3ème mois suivant270 €270 € (1 part)
SCPI Rivoli Avenir PatrimoineAmundi ImmobilierBureaux1er jour du 3ème mois suivant304 €304 € (1 part)
SCPI Epargne PierreAtland VoisinBureaux1er jour du 6ème mois suivant208 €2 080 € (10 parts)
SCPI Atream HôtelsAtreamSpécialisée1er jour du 4ème mois suivant1 000 €5 000 € (5 parts)
SCPI Carac Perspectives ImmoAtreamBureaux1er jour du mois suivant205 €307 500 € (1500 parts)
SCPI Accimmo PierreBNP Paribas REIMBureaux1er jour du 6ème mois suivant205 €205 € (1 part)
SCPI Opus RealBNP Paribas REIMBureaux1er jour du 4ème mois suivant1 980 €9 900 € (5 parts)
SCPI OptimaleConsultim AMCommerces1er jour du 2ème mois suivant (jusqu'au 31/12)250 €1500 € (6 parts)
SCPI Corum OriginCorum AMDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant1 090 €1 090 € (1 part)
SCPI Corum XLCorum AMDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant189 €189 € (1 part)
SCPI EurionCorum AMDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant204 €204 € (1 part)
SCPI Pierval SantéEuryale Asset ManagementSpécialisée1er jour du 5ème mois suivant1 000 €5 000 € (5 parts)
SCPI BurobouticFiducial GéranceDiversifiée1er jour du 4ème mois suivant267 €2670 € (10 parts)
SCPI FicommerceFiducial GéranceCommerces1er jour du 4ème mois suivant230 €2 300 € (10 parts)
SCPI Logipierre 3Fiducial GéranceSpécialisée1er jour du 6ème mois suivant1600 €8000 € (5 parts)
SCPI Pierre Expansion SantéFiducial GéranceDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant267 €1335 € (5 parts)
Foncière des PraticiensFoncière MagellanSpécialisée1er jour du 7ème mois suivant1 100 €1 100 € (1 part)
SCPI Cap Foncières et TerritoiresFoncieres et TerritoiresCommerces1er jour du 3ème mois suivant255 €1 020 € (4 parts)
SCPI Atlantique Mur RégionsGrand Ouest Gestion d'ActifsBureaux1er jour du 3ème mois suivant10041 004 € (1 part)
SCPI Elysées PierreHSBC REIMBureaux1er jour du 2ème trimestre (= 1er jour du 4ème mois suivant)825 €41 250 € (50 parts)
SCPI Allianz PierreImmovalor GestionBureaux1er jour du 5ème mois suivant340 €8 500 € (25 parts)
SCPI Grand Paris RésidentielsInter Gestion ReimSpécialisée1er jour du 6ème mois suivant200 €200 € (1 part)
SCPI Cristal LifeInter Gestion ReimDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant200 €200 € (1 part)
SCPI Cristal RenteInter Gestion ReimCommerces1er jour du 6ème mois suivant247,34 €247,34 € (1 part)
SCPI Iroko ZenIrokoDiversifiée1er jour du 4ème mois suivant200 €5000 € pour la 1ère souscription (25 parts), puis 1000 € (5 parts)
SCPI Kyaneos PierreKyaneos AMSpécialisée1er jour du 6ème mois suivant1 080 €10800 (10 parts)
SCPI Credit Mutuel Pierre 1La Française REMBureaux1er jour du mois suivant285 €285 € (1 part)
SCPI Epargne FonciereLa Française REMBureaux1er jour du 4ème mois suivant827 €827 € (1 part)
SCPI LF Avenir SantéLa Française REMSpécialisée1er jour du 4ème mois suivant300 €300 € (1 part)
SCPI LF EuropimmoLa Française REMBureaux1er jour du 6ème mois suivant1 045 €1 045 € (1 part)
SCPI LF Opportunité ImmoLa Française REMDiversifiée1er jour du 4ème mois suivant200 €200 € (1 part)
SCPI LF Grand Paris PatrimoineLa Française REMBureaux1er jour du 4ème mois suivant310 €310 € (1 part)
SCPI Selectinvest 1La Française REMBureaux1er jour du mois suivant635 €635 € (1 part)
SCPI AedificisMidi 2iDiversifiée1er jour du 5ème mois suivant1200 €6000 € (5 parts)
SCPI MyShareSCPIMy Share CompanyDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant180 €5400 € (20 parts)
SCPI Vendôme RégionsNorma CapitalDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant655 €3 275 € (5 parts)
SCPI Fair InvestNorma CapitalSpécialisée120 jours calendaires à compter du 1er jour ouvré suivant la réception intégrale des fonds200 €1 000 € (10 parts)
SCPI NeoNovaxia InvestissementDiversifiée1er jour du 4ème mois suivant187 €187 € (1 part)
SCPI Interpierre Europe CentraleParef GestionSpécialisée1er jour du 6ème mois suivant250 €2500 € (10 parts)
SCPI Interpierre FranceParef GestionSpécialisée1er jour du 4ème mois suivant1 050 €5 250 € (5 parts)
SCPI Novapierre 1Paref GestionCommerces1er jour du 2ème mois suivant440 €2 200 € (5 parts)
SCPI Novapierre AllemagneParef GestionCommerces1er jour du 5ème mois suivant260 €7 800 € (30 parts)
SCPI Novapierre Allemagne 2Paref GestionCommerces1er jour du 6ème mois suivant250 €2 500 € (10 parts)
SCPI PF Grand ParisPerial AMBureaux1er jour du 6ème mois suivant544 €5 440 € (10 parts)
SCPI PFOPerial AMBureaux1er jour du 6ème mois suivant966 €4 830 € (5 parts)
SCPI PFO2Perial AMBureaux1er jour du 6ème mois suivant196 €5 880 € (30 parts)
SCPI PF Hospitalité EuropePerial AMSpécialisée1er jour du 6ème mois suivant200 €1000 € (5 parts)
SCPI Patrimmo CommercePrimonial REIMCommerces1er jour du 4ème mois suivant197 €1 970 € (10 parts)
SCPI PrimopierrePrimonial REIMBureaux1er jour du 4ème mois suivant208 €2 080 € (10 parts)
SCPI PrimoviePrimonial REIMSpecialisée1er jour du 6ème mois suivant203 €2 030 € (10 parts)
SCPI PrimofamilyPrimonial REIMSpécialisée1er jour du 4ème mois suivant200 €2 000 € (10 parts)
SCPI Efimmo 1SofidyBureaux1er jour du 3ème mois suivant237 €2 370 € (10 parts)
SCPI ImmorenteSofidyDiversifiée1er jour du 3ème mois suivant337 €1 348 € (4 parts)
SCPI Immorente 2SofidyCommercesà paraître
SCPI Sofidy Europe InvestSofidyDiversifiée1er jour du 4ème mois suivant235 €2 350 € (10 parts)
SCPI SofipierreSofidyCommerces1er jour du 3ème mois suivant630 €6 300 € (10 parts)
SCPI Coeur de VilleSogenial ImmobilierCommerces1er jour du 4ème mois suivant206 €2 060 € (10 parts)
SCPI Cœur d'EuropeSogenial ImmobilierDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant200 €2 000 € pour la 1ère souscription (10 parts), 200 € (1 part) ensuite
SCPI Coeur de RégionsSogenial ImmobilierCommerces1er jour du 4ème mois suivant642,5 €2 570 € (4 parts)
SCPI Pierre CapitaleSwiss Life REIMDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant200 €5 000 € (25 parts)
SCPI NotapierreUnofi-Gestion d'ActifBureaux1er jour du 5ème mois suivant360 €3600 € (10 parts)
SCPI Urban Cœur CommerceUrban PremiumCommerces1er jour du 4ème mois suivant300 €3000 € (10 parts)

Le délai de jouissance concerne en premier lieu les SCPI à capital variable et leurs nouveaux associés. Comme ces SCPI lèvent des capitaux en permanence, elles ont perpétuellement besoin d’un délai pour investir cette collecte et ne pas éroder la performance de la SCPI.

Ce n’est en revanche pas le cas des SCPI fermées, ou SCPI à capital fixe. Comme leurs besoins d’investissements sont moins pressants, les acquéreurs de parts sur le marché secondaire bénéficient d’une jouissance quasi-immédiate de leurs parts, généralement le mois suivant leur acquisition. En calculant bien son coup, il est ainsi possible d’acquérir des parts de SCPI fermées jusqu’au dernier jour du trimestre précédant la distribution pour bénéficier d’un dividende trois semaines plus tard !

En revanche, lorsque les SCPI à capital fixe lancent une augmentation de capital, les souscripteurs de parts nouvelles sont eux aussi soumis à un délai de jouissance allongé.

Liste des modifications récentes ou à venir de délai de jouissance

Les SCPI suivantes ont procédé à un changement récent du délai de jouissance de leurs parts :

  • SCPI Altixia Cadence XII (Altixia Reim) : délai porté de 3 à 5 mois (au 1er jour du 6ème mois) au 1er décembre 2021
  • SCPI Aestiam Pierre Rendement et Aestiam Cap’Hébergimmo (Aestiam) : délai ramené au premier jour du mois qui suit la souscription depuis le 1er novembre 2021
  • SCPI Optimale (Consultim AM) : délai ramené à 1 mois (au 1er jour du 2ème mois suivant la souscription) du 1er octobre au 31 décembre 2021

Délai de jouissance des SCPI à capital fixe en augmentation de capital

Nom SCPISociété de gestionDélai de jouissancePrix de la partSouscription minimumRendement (TDVM 2020)
Source : sociétés de gestion, compilation ToutSurMesFinances.com
SCPI Unidelta
Deltager
1er jour du 5ème mois suivant (4 mois)
1 370 €
1 370 € (1 part)4,48%
SCPI FructipierreAEW1er jour du 3ème mois suivant (2 mois)
606 €
9 090 € (15 parts)
3,36%
SCPI Affinités PierreGroupama Gan REIM1er jour du 5ème mois suivant (4 mois)250 €
1 250 € (5 parts) 4,32%

SCPI et assurance vie : jouissance quasi-immédiate

Lorsqu’on investit dans des SCPI au travers d’un contrat d’assurance vie, d’un plan d’épargne retraite (PER) ou d’un Perp (plan d’épargne retraite populaire) multisupports, les parts souscrites peuvent rapporter de l’argent dès le mois suivant la souscription. Généralement, les compagnies d’assurance abandonnent le délai de jouissance au profit des souscripteurs. Cependant, les conditions sont variables d’un assureur à l’autre, d’un contrat à l’autre et selon les SCPI éligibles.

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