SCPI : le délai de jouissance, un différé du versement du dividende

 SOMMAIRE

 – Délai de jouissance, définition

 > Exemple : l’impact du délai de jouissance sur la souscription de parts de SCPI

 – Pourquoi le dividende d’une SCPI n’est-il pas versé immédiatement ?

> Liste des SCPI qui ont allongé leur délai de jouissance en 2016

– SCPI à capital variable, principales concernées

– SCPI et assurance vie : jouissance quasi-immédiate

– Classement des SCPI en augmentation de capital selon leur délai de jouissance

> SCPI à capital fixe

> SCPI à capital variable

Délai de jouissance de parts de SCPI, définition

Placer son argent dans des parts de SCPI de rendement ne génère pas de revenus immédiats. Dans la plupart des cas, un laps de temps court entre la date de souscription et la date à laquelle les premiers dividendes ou acomptes sur dividendes sont perçus par le souscripteur. Ce décalage s’appelle le délai de jouissance des parts de SCPI. Quelques (rares) sociétés de gestion utilisent les termes, plus explicites, de report de jouissance ou de différé.

Ce délai est fixé par la société de gestion de la SCPI, il est donc variable d’une SCPI à l’autre. Pour le connaître, il faut consulter soit le bulletin trimestriel d’information (BTI), soit les statuts de la SCPI, soit la note d’information.

Attention ! La date d’entrée en jouissance ne doit pas être confondue avec la propriété des parts. Le droit de propriété est acquis à la date d’encaissement des sommes d’argent investies qui coïncide avec l’inscription sur le registre des associés de la SCPI. La prise d’effet de la jouissance des parts intervient toujours après la souscription.

Exemple : l’impact du délai de jouissance sur la souscription de parts de SCPI

La SCPI Edissimmo, gérée par Amundi Immobilier et distribuée par le Crédit Agricole, affiche un délai de jouissance de 3 mois. La jouissance des parts intervient au 1er jour du quatrième mois suivant la souscription.

Ainsi, en cas de souscription en octobre 2016, l’entrée en jouissance des parts prend effet au 1er février 2017. Le souscripteur bénéficiera ensuite du dividende versé autour du 20 avril 2017, au prorata de sa durée de jouissance sur le trimestre, soit deux tiers du dividende (février et mars).
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Pourquoi le dividende d’une SCPI n’est-il pas versé immédiatement ?

Le différé de jouissance des parts de SCPI a une cause structurelle et une cause conjoncturelle. Fondamentalement, il correspond au laps de temps nécessaire à la société de gestion d’une SCPI pour investir la collecte d’épargne dans des immeubles. En attendant d’acquérir des bâtiments, les fonds non investis sont déposés sur des placements de trésorerie qui ne rapportent quasiment rien.

Pour éviter de léser les anciens associés dont le rendement serait, sans ce report, dilué par l’arrivée de nouveaux souscripteurs, ces derniers doivent attendre quelques mois pour toucher leurs premiers revenus. Une façon de ne pas déshabiller Pierre pour habiller Paul.

A ce facteur technique propre au fonctionnement des SCPI, se greffent deux facteurs conjoncturels : la collecte des SCPI ne cesse de croître depuis plusieurs années, un essor qui se conjugue avec un allongement des délais d’acquisitions, en particulier sur les immeubles de qualité où la concurrence est vive entre les différents acquéreurs (SCPI, OPCI, foncières cotées, investisseurs institutionnels étrangers). La combinaison de ces phénomènes conduit plusieurs SCPI à allonger le délai de jouissance de leurs parts de 1 à 3 mois supplémentaires.

Liste des SCPI qui ont allongé leur délai de jouissance en 2016

– SCPI Corum Convictions : le 1er janvier 2016, de 2 à 5 mois
– SCPI PFO : le 1er juin 2016, de 3 à 5 mois
– SCPI PFO2 : le 1er juin 2016, de 3 à 5 mois
– SCPI Cristal Rente : le 1er juillet 2016 : de 2 à 5 mois
– SCPI Actipierre Europe : le 2 août 2016, de 2 à 4 mois
– SCPI Ciloger Pierre Plus : le 2 août 2016, de 2 à 4 mois
– SCPI Allianz Pierre : le 1er septembre 2016, de 2 à 4 mois
– SCPI Patrimmo Commerce : le 1er octobre 2016, de 2 à 3 mois
– SCPI Primopierre : le 1er octobre 2016, de 2 à 3 mois
– SCPI Primovie : le 1er octobre 2016, de 2 à 3 mois

SCPI à capital variable, principales concernées

Le délai de jouissance concerne en premier lieu les SCPI à capital variable et leurs nouveaux associés. Comme ces SCPI lèvent des capitaux en permanence, elles ont perpétuellement besoin d’un délai pour investir cette collecte.

Ce n’est en revanche pas le cas des SCPI fermées, ou SCPI à capital fixe. Comme leurs besoins d’investissements sont moins pressants, les acquéreurs de parts sur le marché secondaire bénéficient d’une jouissance quasi-immédiate de leurs parts, généralement le mois suivant leur acquisition. Par exemple, l’entrée en jouissance des parts de la SCPI à capital fixe Accès Valeur Pierre, gérée par BNP Paribas REIM, intervient le premier jour du mois suivant la transaction. En calculant bien son coup, il est ainsi possible d’acquérir des parts de SCPI fermées jusqu’au dernier jour du trimestre précédant la distribution pour bénéficier d’un dividende trois semaines plus tard !

En revanche, lorsque les SCPI à capital fixe lancent une augmentation de capital, les souscripteurs de parts nouvelles sont eux aussi soumis à un délai de jouissance allongé.

SCPI et assurance vie : jouissance quasi-immédiate

Lorsqu’on investit dans des SCPI au travers d’un contrat d’assurance vie ou d’un Perp (plan d’épargne retraite populaire) multisupports, les parts souscrites peuvent rapporter de l’argent dès le mois suivant la souscription. Généralement, les compagnies d’assurance abandonnent le délai de jouissance au profit des souscripteurs. Cependant, les conditions sont variables d’un assureur à l’autre, d’un contrat à l’autre et selon les SCPI éligibles.

Classement des SCPI en augmentation de capital selon leur délai de jouissance

Liste des SCPI à capital fixe

Actuellement, cinq SCPI à capital fixe ouvrent leur capital. Leurs délais de jouissance sont les suivants :

Liste des SCPI à capital variable