SCPI : le délai de jouissance, un différé du versement du dividende

Par Olivier Brunet
SEO & traffic strategist : Camille Radicchi

Un délai de jouissance s’applique à tout acquéreur de nouvelles parts de SCPI de rendement : après la souscription, il faut attendre jusqu’à 6 mois avant de percevoir ses premiers revenus ! Explications et fonctionnement du délai de jouissance des parts de SCPI.  

SCPI, dividende différé

Délai de jouissance de parts de SCPI, définition

Le délai de jouissance d’une SCPI, c’est quoi ?

Le délai de jouissance correspond, pour un souscripteur de parts de de SCPI de rendement, à la période durant laquelle il ne perçoit pas de revenus.

En effet, placer son argent dans des parts de SCPI ne génère pas de revenus immédiats. Dans la plupart des cas, un laps de temps court entre la date de souscription et la date à laquelle les premiers dividendes ou acomptes sur dividendes sont perçus par le souscripteur. Ce décalage, appelé délai de jouissance des parts de SCPI, est parfois appelé report de jouissance ou différé.

Ce délai est fixé par la société de gestion de la SCPI, il est donc variable d’une SCPI à l’autre. Pour le connaître, il faut consulter soit le bulletin d’information trimestriel (BTI) ou semestriel (BSI), soit les statuts de la SCPI, soit la note d’information.

Le délai de jouissance s’applique à toutes les SCPi de rendement, quelle que soit la périodicité du versement des acomptes sur dividende (revenu mensuel ou trimestriel).

Le délai de jouissance concerne toutes les parts nouvellement souscrites, par un nouvel associé ou par un associé qui achète de nouvelles parts.

Attention ! La date d’entrée en jouissance ne doit pas être confondue avec l’acquisition de la propriété des parts. Le droit de propriété est acquis à la date d’encaissement des sommes d’argent investies qui coïncide avec l’inscription sur le registre des associés de la SCPI. La prise d’effet de la jouissance des parts intervient toujours après la souscription.

Revenu de SCPI différé, pourquoi ?

Le différé de jouissance des parts de SCPI a une cause structurelle et une cause conjoncturelle. Fondamentalement, il correspond au laps de temps nécessaire à la société de gestion d’une SCPI pour investir la collecte d’épargne dans des immeubles. En attendant d’acquérir des bâtiments, les fonds non investis sont déposés sur des placements de trésorerie qui ne rapportent quasiment rien.

Pour éviter de léser les anciens associés dont le rendement serait, sans ce report, dilué par l’arrivée de nouveaux souscripteurs, ces derniers doivent attendre quelques mois pour toucher leurs premiers revenus. Une façon de ne pas déshabiller Pierre pour habiller Paul.

A ce facteur technique propre au fonctionnement des SCPI, se greffe l’allongement des délais d’acquisitions, ce qui a contribué à celui du délai de jouissance des parts de 1 à 3 mois supplémentaires ces dernières années.

En moyenne, le délai de jouissance des parts de SCPI à capital variable se situe autour de 4 mois début 2024. Pour stimuler leur collecte d’épargne, plusieurs SCPI ont supprimé leur délai de jouissance depuis la fin de l’année 2023.

Délai de jouissance des SCPI à capital variable

Nom de la SCPISociété de gestionTypeDélai de jouissance des parts après la souscriptionDernier prix de souscription par partMontant minimum de souscription
Sources : sociétés de gestion, compilation ToutSurMesFinances.com
SCPI ElialysAdvenis Investment ManagersBureaux1er jour du 4ème mois suivant1 000 €1 000 € (1 part)
SCPI EurovalysAdvenis Investment ManagersBureaux1er jour du 6ème mois suivant960 €960 € (1 part)
SCPI Aestiam Cap'HebergimmoAestiamSpécialisée - hôtel, tourisme, loisirs1er jour du 5ème mois suivant252 €2 520 € (10 parts)
SCPI PierrevenusAestiamDiversifiée1er jour du trimestre suivant281,94 €281,94 € (1 part)
SCPI Aestiam Pierre RendementAestiamCommerces1er jour du mois suivant922 €4 610 € (5 parts)
SCPI Aestiam Placement PierreAestiamBureaux1er jour du 5ème mois suivant350 €3 500 € (10 parts)
SCPI Actipierre EuropeAEWCommerces1er jour du 2ème mois suivant210 €2 100 € (10 parts)
SCPI AEW Diversification AllemagneAEWDiversifiée1er jour du 3ème mois suivant1 000 €5 000 € (5 parts)
SCPI AEW Patrimoine SantéAEWSpécialisée - santé et éducation1er jour du 3ème mois suivant1 000 €5 000 € (5 parts)
SCPI Atout Pierre DiversificationAEWBureaux1er jour du 5ème mois suivant900 €4 500 € (5 parts)
SCPI Fructirégions EuropeAEWBureaux1er jour du 5ème mois suivant210 €5250 € (25 parts)
SCPI Immo EvolutifAEWDiversifiée1er jour du 4ème mois suivant15 300 €765 000 € (50 parts)
SCPI Laffitte PierreAEWBureaux1er jour du 2ème mois suivant412 €8 240 € (20 parts)
SCPI Patrimoine Santé
AEWSpécialisée - santé et éducation
1er jour du 6ème mois suivant
1 000 €5 000 € (5 parts)
SCPI Pierre PlusAEWCommerces1er jour du 2ème mois suivant1 098 €2 196 € (2 parts)
SCPI ActivimmoAlderanSpécialisée - logistique et locaux d'activité1er jour du 6ème mois suivant610 €6 100 € (10 parts)
SCPI ComèteAlderanDiversifiée internationale1er jour du 6ème mois suivant250 €5 000 € (20 parts)
SCPI Alta ConvictionsAltarea IMDiversifiée1er jour du 4ème mois suivant300 €300 € (1 part)
SCPI Altixia Cadence XIIAltixia REIMDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant200 €2 000 € (10 parts)
SCPI Altixia CommercesAltixia REIMCommerces1er jour du 6ème mois suivant200 €2 000 € (10 parts)
SCPI Amundi Delta Capital SantéAmundi ImmobilierSpécialisée - santé et éducation1er jour du 6ème mois suivant250 €250 € (1 part)
SCPI EdissimmoAmundi ImmobilierBureaux1er jour du 3ème mois suivant204 €204 € (1 part)
SCPI GenepierreAmundi ImmobilierDiversifiée1er jour du 3ème mois suivant224 €224 € (1 part)
SCPI Rivoli Avenir PatrimoineAmundi ImmobilierBureaux1er jour du 3ème mois suivant268 €268 € (1 part)
SCPI Transitions EuropeArkea ReimDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant200 €1 000 €
SCPI Epargne PierreAtland VoisinBureaux1er jour du 6ème mois suivant208 €2 080 € (10 parts)
SCPI Epargne Pierre EuropeAtland VoisinDiversifiée1er jour du 4ème mois suivant200 €6 000 € (30 parts)
SCPI Atream HôtelsAtreamSpécialisée - hôtel, tourisme, loisirs1er jour du 4ème mois suivant1 000 €5 000 € (5 parts)
SCPI Carac Perspectives ImmoAtreamBureaux1er jour du mois suivant205 €307 500 € (1500 parts)
SCPI UPÊKAAxipit REPDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant190 €950 € (5 parts)
SCPI Accimmo PierreBNP Paribas REIMBureaux1er jour du 6ème mois suivant170 €170 € (1 part)
SCPI Accès Valeur Pierre
BNP Paribas REIMBureaux1er jour du 6ème mois suivant840 €
840 € (1 part)
SCPI Opus RealBNP Paribas REIMBureaux1er jour du 2ème mois suivant1 840 €9 200 € (5 parts)
SCPI OptimaleConsultim AMCommerces1er jour du 4ème mois suivant250 €1500 € (6 parts)
SCPI Corum OriginCorum AMDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant1 135 €1 135 € (1 part)
SCPI Corum XLCorum AMDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant195 €195 € (1 part)
SCPI EurionCorum AMDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant215 €215 € (1 part)
SCPI Epsilon 360°
Epsicap Reim (ex(Epsilon Capital)
Diversifiée
1er jour du 4ème mois suivant
250 €1 000 € (4 parts)
SCPI Pierval SantéEuryale Asset ManagementSpécialisée - santé et éducation1er jour du 5ème mois suivant204 €1 020 € (5 parts)
SCPI BurobouticFiducial GéranceDiversifiée1er jour du 2ème mois suivant
267 €2670 € (10 parts)
SCPI FicommerceFiducial GéranceCommerces1er jour du 2ème mois suivant
230 €2 300 € (10 parts)
SCPI Logipierre 3Fiducial GéranceSpécialisée - hôtel, tourisme, loisirs1er jour du 2ème mois suivant
1600 €8000 € (5 parts)
SCPI Pierre Expansion SantéFiducial GéranceDiversifiée1er jour du 2ème mois suivant
267 €1335 € (5 parts)
SCPI Selectipierre 2
Fiducial GéranceBureaux1er jour du 2ème mois suivant
773 €
7730 € (10 parts)
Foncière des PraticiensFoncière MagellanSpécialisée - santé et éducation1er jour du 7ème mois suivant1 100 €1 100 € (1 part)
SCPI Cap Foncières et TerritoiresFoncieres et TerritoiresCommerces1er jour du 3ème mois suivant258 €1 032 € (4 parts)
SCPI Atlantique Mur RégionsGrand Ouest Gestion d'ActifsBureaux1er jour du 3ème mois suivant10041 004 € (1 part)
SCPI GMA EssentialisGreenman ArthCommerces1er jour du 6ème mois suivant200 €1 000 € (5 parts)
SCPI Elysées PierreHSBC REIMBureaux1er jour du 2ème trimestre (= 1er jour du 4ème mois suivant)767 €38 350 € (50 parts)
SCPI Allianz HomeImmovalor GestionSpécialisée - résidentiel
1er jour du 5ème mois suivant200 €2 000 € ( parts)
SCPI Allianz PierreImmovalor GestionBureaux1er jour du 5ème mois suivant340 €8 500 € (25 parts)
SCPI Grand Paris RésidentielsInter Gestion ReimSpécialisée - résidentiel1er jour du 6ème mois suivant200 €200 € (1 part)
SCPI Cristal LifeInter Gestion ReimDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant200 €200 € (1 part)
SCPI Cristal RenteInter Gestion ReimCommerces1er jour du 6ème mois suivant250 €250 € (1 part)
SCPI Iroko ZenIrokoDiversifiée1er jour du 4ème mois suivant200 €5000 € pour la 1ère souscription (25 parts), puis 1000 € (5 parts)
SCPI Kyaneos PierreKyaneos AMSpécialisée - résidentiel
1er jour du 6ème mois suivant1 100 €11000 (10 parts)
SCPI CM-CIC Pierre InvestissementLa Française REMBureaux1er jour du 4ème mois suivant251 €251 € (1 part)
SCPI Credit Mutuel Pierre 1La Française REMBureaux1er jour du mois suivant265 €265 € (1 part)
SCPI Epargne FonciereLa Française REMBureaux1er jour du mois suivant835 €835 € (1 part)
SCPI LF Avenir SantéLa Française REMSpécialisée - santé et éducation1er jour du 6ème mois suivant300 €300 € (1 part)
SCPI LF EuropimmoLa Française REMBureaux1er jour du mois suivant945 €945 € (1 part)
SCPI LF Les Grands PalaisLa Française REMSpécialisée - propriétés viticoles1er jour du mois suivant1 115 €1 115 € (1 part)
SCPI LF Opportunité ImmoLa Française REMDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant203 €203 € (1 part)
SCPI LF Grand Paris PatrimoineLa Française REMBureaux1er jour du mois suivant310 €310 € (1 part)
SCPI Selectinvest 1La Française REMBureaux1er jour du 4ème mois suivant640 €640 € (1 part)
SCPI AedificisMidi 2iDiversifiée1er jour du 5ème mois suivant1200 €6000 € (5 parts)
SCPI MyShareSCPIMy Share CompanyDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant188 €
5 640€ (30 parts)
SCPI Fair InvestNorma CapitalSpécialisée - santé et éducation120 jours calendaires à compter du 1er jour ouvré suivant la réception intégrale des fonds202 € 1 010 € (5 parts)
SCPI NCap ContinentNorma CapitalDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant199,50 €1 995 € (10 parts)
SCPI Vendôme RégionsNorma CapitalDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant670 €
3350€ (5 parts)
SCPI NeoNovaxia InvestissementDiversifiée1er jour du 4ème mois suivant187 €187 € (1 part)
SCPI Interpierre Europe CentraleParef GestionBureaux1er jour du 6ème mois suivant250 €2500 € (10 parts)
SCPI Interpierre FranceParef GestionSpécialisée1er jour du 4ème mois suivant1 050 €5 250 € (5 parts)
SCPI Novapierre 1Paref GestionCommerces1er jour du 2ème mois suivant442 €2 210 € (5 parts)
SCPI Novapierre AllemagneParef GestionCommerces1er jour du 2ème mois suivant260 €7 800 € (30 parts)
SCPI Novapierre Allemagne 2Paref GestionCommerces1er jour du 4ème mois suivant260 €2 600 € (10 parts)
SCPI PF Grand ParisPerial AMBureaux1er jour du 4ème mois suivant458 €4580 € (10 parts)
SCPI PFOPerial AMBureaux1er jour du 4ème mois suivant880 €4 400 € (5 parts)
SCPI PFO2Perial AMBureaux1er jour du 4ème mois suivant164 €4 920 € (30 parts)
SCPI PF Hospitalité EuropePerial AMSpécialisée - hôtel, tourisme, loisirs1er jour du 6ème mois suivant181 €905 € (5 parts)
SCPI Patrimmo CommercePrimonial REIMCommerces1er jour du mois suivant176 €1 760 € (10 parts)
SCPI PrimopierrePrimonial REIMBureaux1er jour du mois suivant180 €1 800 € (10 parts)
SCPI PrimoviePrimonial REIMSpécialisée - santé et éducation1er jour du mois suivant203 €2 030 € (10 parts)
SCPI PrimofamilyPrimonial REIMSpécialisée - résidentiel1er jour du mois suivant204 €2 040 € (10 parts)
SCPI Remake LiveRemake Asset ManagementDiversifiée1er jour du 4ème mois suivant204 €204 € (1 part)
SCPI Efimmo 1SofidyBureaux1er jour du mois suivant212 €2 120 € (10 parts)
SCPI ImmorenteSofidyDiversifiée1er jour du mois suivant340 €
1 360 € (4 parts)
SCPI Immorente 2SofidyCommerces1er jour du 3ème mois suivant
320 €3 200 € (10 parts)
SCPI SofidynamicSofidyDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant300 €300 € (1 part)
SCPI Sofidy Europe InvestSofidyDiversifiée1er jour du 4ème mois suivant235 €2 350 € (10 parts)
SCPI SofipierreSofidyCommerces1er jour du 3ème mois suivant595 €
5 950 € (10 parts)
SCPI Coeur de VilleSogenial ImmobilierCommerces1er jour du 4ème mois suivant210 €2 100 € (10 parts)
SCPI Cœur d'EuropeSogenial ImmobilierDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant200 €2 000 € pour la 1ère souscription (10 parts), 200 € (1 part) ensuite
SCPI Cœur d'AvenirSogenial ImmobilierDiversifiée1er jour du 6ème mois suivant200 €2 000 € (10 parts)
SCPI Coeur de RégionsSogenial ImmobilierCommerces1er jour du 4ème mois suivant664 €
2 656 € (4 parts)
SCPI ESG Pierre CapitaleSwiss Life REIMDiversifiée1er jour du mois suivant205 €5 125€ (25 parts)
SCPI Log InTheoreimSpécialisée - logistique et locaux d'activité1er jour du 6ème mois suivant250 €1 000 € (4 parts)
SCPI NotapierreUnofi-Gestion d'ActifBureaux1er jour du 5ème mois suivant340 €3 400 € (10 parts)
SCPI Urban Cœur CommerceUrban PremiumCommerces1er jour du 4ème mois suivant300 €3 000 € (10 parts)

Le délai de jouissance concerne en premier lieu les SCPI à capital variable et leurs nouveaux associés. Comme ces SCPI lèvent des capitaux en permanence, elles ont perpétuellement besoin d’un délai pour investir cette collecte et ne pas éroder la performance de la SCPI.

Ce n’est en revanche pas le cas des SCPI fermées, ou SCPI à capital fixe. Comme leurs besoins d’investissements sont moins pressants, les acquéreurs de parts sur le marché secondaire bénéficient d’une jouissance quasi-immédiate de leurs parts, généralement le mois suivant leur acquisition. En calculant bien son coup, il est ainsi possible d’acquérir des parts de SCPI fermées jusqu’au dernier jour du trimestre précédant la distribution pour bénéficier d’un dividende trois semaines plus tard !

En revanche, lorsque les SCPI à capital fixe lancent une augmentation de capital, les souscripteurs de parts nouvelles sont eux aussi soumis à un délai de jouissance allongé.

Liste des modifications récentes ou à venir de délai de jouissance

Les SCPI suivantes ont procédé à un changement récent du délai de jouissance de leurs parts :

  • SCPI Immorente et Efimmo1 : délai de jouissance supprimé à compter du 1er février 2024 (jusqu’au 31 juillet 2024), contre 2 mois auparavant (au 1er jour du 3ème mois suivant)
  • SCPI NEO : délai de jouissance rétabli à 3 mois (au 1er jour du 4ème mois) au 1er janvier 2024, alors qu’il a été supprimé du 22 septembre au 31 décembre 2023
  • SCPI Sélectipierre 2, Pierre Expansion Santé et Logipierre 3 : délai de jouissance réduit à 1 mois (au 1er jour du 2ème mois) depuis le 1er janvier 2024, contre 5 mois (au 1er jour du 6ème mois) auparavant
  • SCPI Buroboutic Métropoles, et Ficommerce : délai de jouissance réduit à 1 mois (au 1er jour du 2ème mois) depuis le 1er janvier 2024, contre 3 mois (au 1er jour du 4ème mois) auparavant
  • SCPI Primovie : délai de jouissance supprimé à compter du 1er décembre 2023, contre 5 mois auparavant (au 1er jour du 6ème mois)
  • SCPI Primopierre, Primofamily, Patrimmo Commerce : délai de jouissance supprimé à compter du 1er décembre 2023, contre 3 mois auparavant (au 1er jour du 4ème mois)
  • SCPI ESG Pierre Capitale : délai de jouissance supprimé à compter du 1er novembre 2023 (jusqu’au 31 janvier 2024), contre 5 mois auparavant (au 1er jour du 6ème mois)
  • SCPI Epargne Foncière, LF Grand Paris Patrimoine : délai de jouissance supprimé depuis le 1er octobre contre 3 mois auparavant (au 1er jour du 4ème mois)
  • SCPI LF Europimmo : délai de jouissance supprimé depuis le 1er octobre contre 5 mois auparavant (au 1er jour du 6ème mois)
  • SCPI LF Avenir Santé : délai de jouissance allongé à 5 mois (au 1er jour du 6ème mois) contre 3 mois auparavant (au 1er jour du 4ème mois)
  • SCPI NEO : délai de jouissance supprimé du 22 septembre au 31 décembre 2023 contre 3 mois auparavant (au 1er jour du 4ème mois)
  • SCPI Opus Real : délai de jouissance réduit à 1 mois (au 1er jour du 2ème mois) depuis le 21 septembre 2023, contre 3 mois auparavant (1er jour du 4ème mois)
  • SCPI PF Grand Paris, PFO et PFO2 : délai de jouissance réduit à 3 mois (au 1er jour du 4ème mois) depuis le 1er juillet 2023, contre 5 mois auparavant (1er jour du 6ème mois)
  • SCPI LF Opportunité Immo : délai de jouissance porté à 5 mois (au 1er jour du 6ème mois) depuis le 1er mai 2023, contre un délai de 3 mois auparavant
  • SCPI Aestiam Cap’Hébergimmo : délai de jouissance porté à 4 mois (au 1er jour du 5ème mois) depuis le 1er mai 2023, contre un délai de jouissance supprimé auparavant
  • SCPI Epargne Pierre Europe : délai de jouissance porté à 5 mois (1er jour du 6ème mois) depuis le 1er avril 2023, contre 3 mois jusqu’au 31 mars 2023

Délai de jouissance : exemple sur la souscription de parts de SCPI

La SCPI Edissimmo, gérée par Amundi Immobilier et distribuée par le Crédit Agricole, affiche un délai de jouissance de 2 mois. La jouissance des parts intervient au 1er jour du troisième mois suivant la souscription.

Ainsi, en cas de souscription en mars 2024, l’entrée en jouissance des parts prend effet au 1er juin 2024. Le souscripteur bénéficiera ensuite du dividende versé courant juillet, au prorata de sa durée de jouissance sur le trimestre, soit un tiers du dividende (mois de juin).

> SCPI de rendement : 12 conseils avant d’investir en 2024

Délai de jouissance des SCPI à capital fixe en augmentation de capital

Nom SCPISociété de gestionDélai de jouissancePrix de la partSouscription minimumRendement (TD 2022)
Source : sociétés de gestion, compilation TSMF
SCPI SofiprimeSofidy1er jour du 3ème mois suivant (2 mois)280 €
2 800 € (10 parts) 0,51%
SCPI Affinités PierreGroupama Gan REIM1er jour du 5ème mois suivant (4 mois)252 €
1 260 € (5 parts) 4,90%

SCPI et assurance vie : jouissance quasi-immédiate

Lorsqu’on investit dans des SCPI au travers d’un contrat d’assurance vie, d’un plan d’épargne retraite (PER) ou d’un Perp (plan d’épargne retraite populaire) multisupports, les parts souscrites peuvent rapporter de l’argent dès le mois suivant la souscription. Généralement, les compagnies d’assurance abandonnent le délai de jouissance au profit des souscripteurs. Cependant, les conditions sont variables d’un assureur à l’autre, d’un contrat à l’autre et selon les SCPI éligibles.

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