SCPI : le délai de jouissance, un différé du versement du dividende

Délai de jouissance de parts de SCPI, définition

Le délai de jouissance d’une SCPI, c’est quoi ?

Le délai de jouissance correspond, pour un souscripteur de parts de de SCPI de rendement, à la période durant laquelle il ne perçoit pas de revenus.

En effet, placer son argent dans des parts de SCPI ne génère pas de revenus immédiats. Dans la plupart des cas, un laps de temps court entre la date de souscription et la date à laquelle les premiers dividendes ou acomptes sur dividendes sont perçus par le souscripteur. Ce décalage, appelé délai de jouissance des parts de SCPI, est parfois appelé report de jouissance ou différé.

Ce délai est fixé par la société de gestion de la SCPI, il est donc variable d’une SCPI à l’autre. Pour le connaître, il faut consulter soit le bulletin d’information trimestriel (BTI) ou semestriel (BSI), soit les statuts de la SCPI, soit la note d’information.

Le délai de jouissance s’applique à toutes les SCPi de rendement, quelle que soit la périodicité du versement des acomptes sur dividende (revenu mensuel ou trimestriel).

Le délai de jouissance concerne toutes les parts nouvellement souscrites, par un nouvel associé ou par un associé qui achète de nouvelles parts.

Attention ! La date d’entrée en jouissance ne doit pas être confondue avec l’acquisition de la propriété des parts. Le droit de propriété est acquis à la date d’encaissement des sommes d’argent investies qui coïncide avec l’inscription sur le registre des associés de la SCPI. La prise d’effet de la jouissance des parts intervient toujours après la souscription.

Revenu de SCPI différé, pourquoi ?

Le différé de jouissance des parts de SCPI a une cause structurelle et une cause conjoncturelle. Fondamentalement, il correspond au laps de temps nécessaire à la société de gestion d’une SCPI pour investir la collecte d’épargne dans des immeubles. En attendant d’acquérir des bâtiments, les fonds non investis sont déposés sur des placements de trésorerie qui ne rapportent quasiment rien.

Pour éviter de léser les anciens associés dont le rendement serait, sans ce report, dilué par l’arrivée de nouveaux souscripteurs, ces derniers doivent attendre quelques mois pour toucher leurs premiers revenus. Une façon de ne pas déshabiller Pierre pour habiller Paul.

A ce facteur technique propre au fonctionnement des SCPI, se greffent deux facteurs conjoncturels : la collecte des SCPI ne cesse de croître depuis plusieurs années, un essor qui se conjugue avec un allongement des délais d’acquisitions, en particulier sur les immeubles de qualité où la concurrence est vive entre les différents acquéreurs (SCPI, OPCI, foncières cotées, investisseurs institutionnels étrangers). La combinaison de ces phénomènes a conduit la plupart des SCPI à allonger le délai de jouissance de leurs parts de 1 à 3 mois supplémentaires ces dernières années.

En moyenne, le délai de jouissance des parts de SCPI à capital variable se situe autour de 4 mois mi-2023.

Délai de jouissance des SCPI à capital variable

Le délai de jouissance concerne en premier lieu les SCPI à capital variable et leurs nouveaux associés. Comme ces SCPI lèvent des capitaux en permanence, elles ont perpétuellement besoin d’un délai pour investir cette collecte et ne pas éroder la performance de la SCPI.

Ce n’est en revanche pas le cas des SCPI fermées, ou SCPI à capital fixe. Comme leurs besoins d’investissements sont moins pressants, les acquéreurs de parts sur le marché secondaire bénéficient d’une jouissance quasi-immédiate de leurs parts, généralement le mois suivant leur acquisition. En calculant bien son coup, il est ainsi possible d’acquérir des parts de SCPI fermées jusqu’au dernier jour du trimestre précédant la distribution pour bénéficier d’un dividende trois semaines plus tard !

En revanche, lorsque les SCPI à capital fixe lancent une augmentation de capital, les souscripteurs de parts nouvelles sont eux aussi soumis à un délai de jouissance allongé.

Liste des modifications récentes ou à venir de délai de jouissance

Les SCPI suivantes ont procédé à un changement récent du délai de jouissance de leurs parts :

• SCPI PF Grand Paris, PFO et PFO2 : délai de jouissance réduit à 3 mois (au 1er jour du 4ème mois) depuis le 1er juillet 2023, contre 5 mois auparavant (1er jour du 6ème mois)
• SCPI LF Opportunité Immo : délai de jouissance porté à 5 mois (au 1er jour du 6ème mois) depuis le 1er mai 2023, contre un délai de 3 mois auparavant
• SCPI Aestiam Cap’Hébergimmo : délai de jouissance porté à 4 mois (au 1er jour du 5ème mois) depuis le 1er mai 2023, contre un délai de jouissance supprimé auparavant
• SCPI Epargne Pierre Europe : délai de jouissance porté à 5 mois (1er jour du 6ème mois) depuis le 1er avril 2023, contre 3 mois jusqu’au 31 mars 2023
• SCPI Novapierre Allemagne : délai de jouissance réduit à 1 mois (au 1er jour du 2ème mois) depuis le 1er septembre 2022, contre 4 mois auparavant (1er jour du 5ème mois)
• SCPI Selectipierre 2 : délai de jouissance porté à 5 mois (au 1er jour du 6ème mois) depuis le 1er juin 2022, contre 4 mois auparavant (1er jour du 5ème mois)
• SCPI Aestiam Placement Pierre : délai de jouissance porté à 4 mois (au 1er jour du 5ème mois) depuis le 1er mai 2022, contre un délai de jouissance supprimé auparavant
• SCPI Buroboutic et Ficommerce : délai de jouissance rétabli à 3 mois (au 1er jour du 4^ème mois) depuis le 1er mai 2022, alors que le délai de jouissance était offert jusqu’au 30 avril 2022

Délai de jouissance : exemple sur la souscription de parts de SCPI

La SCPI Edissimmo, gérée par Amundi Immobilier et distribuée par le Crédit Agricole, affiche un délai de jouissance de 2 mois. La jouissance des parts intervient au 1er jour du troisième mois suivant la souscription.

Ainsi, en cas de souscription en mars 2022, l’entrée en jouissance des parts prend effet au 1er juin 2022. Le souscripteur bénéficiera ensuite du dividende versé courant juillet, au prorata de sa durée de jouissance sur le trimestre, soit un tiers du dividende (mois de juin).

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Délai de jouissance des SCPI à capital fixe en augmentation de capital

SCPI et assurance vie : jouissance quasi-immédiate

Lorsqu’on investit dans des SCPI au travers d’un contrat d’assurance vie, d’un plan d’épargne retraite (PER) ou d’un Perp (plan d’épargne retraite populaire) multisupports, les parts souscrites peuvent rapporter de l’argent dès le mois suivant la souscription. Généralement, les compagnies d’assurance abandonnent le délai de jouissance au profit des souscripteurs. Cependant, les conditions sont variables d’un assureur à l’autre, d’un contrat à l’autre et selon les SCPI éligibles.