Les fonds de placement en immobilier, distribués en tant que supports en unités de compte des contrats d’assurance vie et des PER, permettent d’investir dans la pierre en bénéficiant d’une répartition des risques et de la fiscalité de l’enveloppe. Retrouvez également le palmarès des TOP Fonds Immobiliers 2025, récompensant les meilleurs supports.
Les unités de compte immobilières (UC immobilières), ou fonds immobiliers en unités de compte, permettent d’exposer une partie de son patrimoine, de façon diversifiée, dans l’immobilier, tout en bénéficiant du régime fiscal de l’enveloppe qui contient le ou les fonds (assurance vie, PER).
Il existe différentes catégories de fonds de placement que l’on peut souscrire dans les contrats d’assurance vie multisupports et dans les plans d’épargne retraite (PER) :
Certains de ces supports ont été spécialement conçus pour être logés dans les contrats d’assurance vie : c’est le cas des OPCI grand public et, plus récemment, des SC/SCI (sauf exceptions).
Tous ces fonds sont des placements collectifs : ils sont voués à faire travailler l’argent d’un grand nombre de titulaires de contrats d’assurance vie et ou de PER. Ils sont gérés par des sociétés de gestion de portefeuille (SGP) agréées par l’Autorité des marchés financiers (AMF), indépendantes, filiales de banques ou de compagnies d’assurance.
On pourrait compléter la liste ci-dessus, par extension, par les foncières cotées pouvant être souscrites en tant que titres vifs (actions en direct) dans les contrats qui le permettent. Le métier des foncières cotées consiste à gérer un patrimoine locatif.
Ces fonds ne peuvent pas être souscrits dans le cadre d’un plan d’épargne en actions (PEA).
L’OPCI fait partie des placements de type « pierre-papier » permettant d’investir indirectement dans l’immobilier, sans les soucis de la gestion locative.
Le capital investi dans un fonds immobilier n’est pas garanti (il y a un risque de perte). Sur l’échelle de risque standard de 1 à 7 (classification AMF), un fonds immobilier se situe au niveau 2, 3 ou 4. En 2023, la performance moyenne des SC et des OPCI a été négative, dans un contexte de correction de la valorisation des immeubles, consécutive à la remontée des taux d’intérêt.
| Caractéristiques | SCPI | OPCI grand public | SC/UC | OPC |
|---|---|---|---|---|
| Nature du fonds | Société civile de placement immobilier | Organisme de placement collectif immobilier | Société civile en unités de compte | Sicav, FCP, ETF |
| Objectif principal | Acquisition et gestion d'un patrimoine immobilier générateur de loyers | Investissement dans l'immobilier (60%) et les actifs financiers (40%) | Investissement dans des actifs immobiliers et/ou financiers, selon la stratégie définie par la société de gestion | Achat de parts de foncières cotées |
| Diversification | Oui | Oui | Oui | Oui |
| Gestion locative | Prise en charge par la société de gestion | Prise en charge par la société de gestion | Prise en charge par la société de gestion | n.a. |
| Composition du fonds | Immobilier locatif (sauf cash non investi) | Immobilier (60%) et actifs financiers (40%) | Actifs immobiliers et/ou financiers | Actions de foncières cotées, cash |
| Limite de travaux | 15% de la valeur de marché du patrimoine immobilier | - | - | n.a. |
| Volatilité des performances | Faible | Moyenne (en raison de la poche d'actifs financiers) | Variable (selon la stratégie d'investissement) | Importante |
| Modes de souscription | À crédit, en démembrement de propriété, en versements programmés, en assurance vie/PER | Compte-titres, assurance vie, PER | Via une enveloppe (assurance vie, PER) | Assurance vie, PER, comtpe-titres |
| Fiscalité | Régime des revenus fonciers (hors enveloppe) | Régime fiscal de l'enveloppe utilisée pour investir. En compte-titres : régime différent selon le type d'OPCI (FPI ou SPPICAV) | Régime fiscal de l'enveloppe utilisée pour investir | Revenus mobiliers ou régime de l'enveloppe utilisée |
| Potentiel de création de valeur | Complément de revenus immédiat ou différé | Valorisation du prix de la part et versement de dividendes | Valorisation du prix de la part | Valorisation du prix de la part |
Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier à travers une assurance vie ou un plan d’épargne retraite (PER), plusieurs options s’offrent à l’épargnant : les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), les organismes de placement collectif immobilier (OPCI) accessibles au grand public, les sociétés civiles en unités de compte (SC/UC) et les OPC immobiliers (organismes de placement collectif).
Le tableau ci-dessous permet de comparer leurs principales caractéristiques en un coup d’œil.
La société civile en unités de compte est un support d’investissement non coté en bourse qui permet :
Une société civile en unités de compte est un fonds de placement qui investit dans différents types d’actifs immobiliers, tels que des immeubles en direct, des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), des organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), des foncières cotées ou encore des OPC immobiliers (Sicav et FCP investis dans des foncières cotées en France et à l’étranger). Pour assurer la liquidité des fonds, les SC détiennent généralement une poche d’actifs financiers (fonds monétaires par exemple) et de cash.
Cette diversification permet aux épargnants de bénéficier d’une exposition variée aux marchés immobiliers.
Les sociétés civiles supports d’unités de compte peuvent prendre différentes formes juridiques, telles que :
Une SC ou SCI en UC est gérée par une société de gestion de portefeuille (SGP) agréée par l’Autorité des marchés financiers (AMF).
La fiscalité applicable aux SC-UC dépend de l’enveloppe fiscale dans laquelle elles ont été souscrites, à savoir le contrat d’assurance vie, le contrat de capitalisation ou le PER.
Un OPCI grand public est un type de fonds de placement immobilier apparu en 2008, accessible aux particuliers au travers de l’assurance vie, du PER, d’un compte-titres ordinaire (ou CTO). L’assurance vie est leur principal circuit de distribution.
Les OPCI grand public doivent investir au moins 60% dans l’immobilier et jusqu’à 40% dans des actifs financiers, y compris une poche de liquidités (5%). Cela signifie :
La gestion d’un OPCI grand public est effectuée par une société de gestion de portefeuille (SGP), agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Il peut s’agir d’une filiale de banque, d’un assureur ou d’une société de gestion indépendante.
La société civile de placement immobilier (SCPI) vise à obtenir des revenus immédiats ou différés dans le temps, au travers d’un paiement de dividendes mensuels ou trimestriels.
Certaines sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peuvent être souscrites au sein d’un contrat d’assurance vie ou d’un PER. Les contrats les mieux pourvus en SCPI en comptent une trentaine.
Dans ce cadre, le souscripteur bénéficie du régime fiscal de l’assurance vie ou du PER (c’est la fiscalité de l’enveloppe qui s’applique, pas celle des revenus fonciers pour les SCPI détenues en direct).
Les principaux avantages de la souscription de parts de SCPI en assurance vie sont les suivants :
La souscription de parts de SCPI en assurance vie ou PER présente cependant quelques inconvénients :
Les Sicav et fonds communs de placement permettent généralement d’investir de façon diversifiée dans des actions de sociétés foncières cotées en Bourse de type SIIC (sociétés d’investissement immobilier cotées) ou Reits (équivalents des SIIC à l’étranger).
Les Sicav ou FCP immobiliers peuvent aussi être :
La valorisation de ces fonds présente la particularité de s’ajuster quasiment en temps réel aux cycles immobiliers. C’est un placement où le prix de part peut connaître des fluctuations rapides et importantes.
| Taux de distribution 2024 | Variation annuelle 2024 | Performance 2024 | Taux de distribution 2023 | Variation annuelle 2023 | Performance 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Source : Rock-n-Data, performances présentées hors frais de contrat d'assurance vie / PER | ||||||
| SCPI | 4,72% | -4,5% | 0,22% | 4,50% | -5,16% | -0,66% |
| OPCI Grand public | 2,14% | -4,31% | -2,17% | 1,27% | -7,91% | -6,64% |
| SC UC | -5,34% | -5,34% | -6,03% | -6,03% | ||
| Foncières SIIC | 5,07% | 2,59% | 7,66% | 6,21% | 7,77% | 13,98% |
En 2024, les fonds immobiliers ont, en moyenne, enregistré des performances négatives, comme le montre le tableau ci-dessus. Cela reflète la dépréciation de la valeur des actifs qu’ils détiennent. Les fonds de création récente bénéficient quant à eux des conditions d’acquisition post-crise.
Ce contexte a provoqué des volumes demandes de retraits massifs pour une part importante des fonds. Cela a entraîné :
| Société civile en UC | Société de gestion | Performance 2024 | Performance 2023 |
|---|---|---|---|
| Source Aspim | |||
| NAO Logistics | Telamon | 9,87% | 2,11% (année incomplète) |
| Iroko Next | Iroko | 6,21% | 5,48% |
| SC Meilleurimmo | Sofidy | 5,78% | -0,63% |
| Proxima Vie | Eternam | 5,60% | 5,26% |
| ESG Tendances Pierre | Swiss Life AM France | 5,11% | 6,14% |
| SCI Territoires Avenir | Arkéa REIM | 4,58% | 5,64% |
| Iroko Impact | Iroko | 4,13% | |
| Viagenerations | Turgot AM | 4,04% | 3,46% |
| SCI Silver Avenir | Arkéa REIM | 4,03% | 6,15% |
| SC Y IMMO | Épopée Gestion | 3,77% | |
| SC Fidimmo part C | Fiducial Gérance | 3,39% | 4,74% |
| Novaxia R | Novaxia Investissement | 3,20% | 2,10% |
| Allianz Immobilier Durable | Allianz Immovalor | 2,75% | |
| SC Pierre Impact | BNP Paribas REIM France | 2,68% | 0,87% |
| Carac Pespectives Immo | Atream | 2,62% | 1,13% |
| Keys Sélection Vie | Keys REIM | 2,61% | |
| Éco Resid | Ampere Gestion | 2,33% | 1,96% (année incomplète) |
| SC MCF Immocap Value | Mata Capital | 2,18% | 4,77% |
| SC MCF Immocap Value GV | Mata Capital | 2,04% | 4,20% |
| SC Trajectoire Santé | Euryale AM | 1,99% | 2,83% |
| SC UC Afer Pierre | BNP Paribas REIM France | 1,69% | -10,73% |
| SC Advenis Immo Capital | Advenis REIM | 1,62% | -0,18% |
| SCI Regard Immobilier 2 | La Française REM | 1,19% | 1,71% |
| SCI Atream Euro Hospitality | Atream | 1,17% | 3,52% |
| GF Pierre | Generali Real Estate | 0,38% | -13,95% |
| SCI Regard Immobilier | La Française REM | 0,29% | -0,80% |
| Amundi Immo Durable | Amundi Immobilier | 0,11% | -4,45% |
| SCI Linasens | Primonial REIM France | 0,04% | 6,04% |
| SC Pythagore | Theoreim | 0,02% | -11,95% |
| Sofidy Convictions Immobilières | Sofidy | -0,85% | -0,41% |
| Perial Euro Carbone | Perial AM | -0,96% | -10,66% |
| OFI Invest Patrimoine Immobilier | OFI Invest AM | -1,69% | -10,49% |
| SC Tangram | Amundi Immobilier | -1,83% | -12,97% |
| Afer Immo | OFI Invest AM | -1,85% | -12,03% |
| PM Immo Trend | La Française REM | -2,03% | 3,11% |
| Afer Immo 2 | OFI Invest AM | -2,68% | -9,18% |
| Novaxia Vista | Novaxia Investissement | -3,31% | -8,97% |
| SMA IMMO | La Française REM | -3,85% | 3,67% |
| SCP CNP UC Immo | La Française REM | -3,97% | -11,65% |
| Allianz Invest Pierre | Allianz Immovalor | -4,79% | -4,38% |
| SCP LF OPSIS Assurances | La Française REM | -5,82% | -1,18% |
| SCI Cap Santé | Primonial REIM France | -5,87% | 6,56% |
| Allianz Value Pierre | Allianz Immovalor | -6,74% | -19,71% |
| LF Tendances Immo (ex-LF Multimmo Durable) | La Française REM | -7,19% | -0,85% |
| OFI Invest Immo Selection | OFI Invest AM | -7,24% | -13,34% |
| SCI Pérennité Pierre | La Française REM | -11,60% | -5,45% |
| SC Qualimmo | La Française REM | -13,16% | -0,09% |
| Primonial Capimmo | Primonial REIM France | -13,59% | -11,55% |
| LF Multimmo | La Française REM | -22,32% | -5,75% |
| Performance moyenne SC en UC | -4,7% | -6,8% | |
| OPCI grand public | Société de gestion | Performance 2024 | Performance 2023 | Actif net fin 2024 | Actif net fin 2023 |
|---|---|---|---|---|---|
| Source Aspim * non distribué en assurance vie | |||||
| Axa Selectiv'Immo (devenu AXA Immo Avenir en février 2025) | AXA REIM SGP | 3,20% | -4,52% | 2742 M€ | 3041 M€ |
| Axa Selectiv'Immoservice (devenu AXA Immo Avenir en février 2025) | AXA REIM SGP | 2,90% | -0,60% | 1226 M€ | 1350 M€ |
| Groupama Gan Pierre 1 | Groupama Gan REIM | 2,53% | 0,73% | 389 M€ | 398 M€ |
| Silver Génération | A Plus Finance | 2,50% | 5,15% | 102 M€ | 116 M€ |
| OFI Invest ISR Experimmo | OFI Invest AM | 2,37% | -3,38% | 265 M€ | 287 M€ |
| Swisslife ESG Dynapierre | Swiss Life AM France | 2,21% | -9,59% | 453 M€ | 600 M€ |
| Sofidy Pierre Europe | Sofidy | 1,84% | -0,97% | 105 M€ | 162 M€ |
| SoLiving | Sofidy | 0,78% | -4,13% | 46 M€ | 57 M€ |
| LF Cerenicimo + | La Française REM | 0,38% | 0,13% | 38 M€ | 41 M€ |
| AMDG Location meulée | AMDG | -0,02% | 8 M€ | ||
| Franceurope Immo ISR | AEW | -1,95% | -3,00% | 323 M€ | 375 M€ |
| Colivim | Olifan Real Estate | -2,35% | 23 M€ | ||
| Amundi Transmission Immobilier | Amundi Immobilier | -2,36% | -4,77% | 11 M€ | 12 M€ |
| Immanens * | Amundi Immobilier | -4,56% | -6,97% | 37 M€ | 48 M€ |
| Altixia Valeur | Altixia Reim | -4,63% | 3,74% | 140 M€ | 157 M€ |
| Immo Diversification ISR | AEW | -4,70% | -1,10% | 739 M€ | 872 M€ |
| Preim ISR | Praemia REIM (ex-Primonial REIM France) | -4,82% | -10,45% | 69 M€ | 115 M€ |
| BNP Paribas Diversipierre | BNP Paribas REIM France | -5,09% | -12,89% | 1585 M€ | 1816 M€ |
| LF Opsis Patrimoine | La Française REM | -5,81% | -0,97% | 108 M€ | 144 M€ |
| EdR Immo Premium | Edmond de Rothschild REIM | -6,22% | -15,51% | 92 M€ | 105 M€ |
| Opcimmo | Amundi Immobilier | -8,13% | -11,84% | 3949 M€ | 5431 M€ |
| LF Opsis Epargne Immobilière * | La Française REM | -17,32% | 2,06% | 6 M€ | 9 M€ |
| Preimium | Praemia REIM (ex-Primonial REIM France) | -17,63% | -15,05% | 100 M€ | 153 M€ |
| Performance moyenne | -2,82% | -7,6% | |||
| Kyaneos Résidentiel | Kyaneos AM | n.d. | -0,10% | n.d. | 5 M€ |
L’objectif des TOP Fonds Immobiliers est de récompenser les meilleurs fonds immobiliers grand public référencés dans les contrats d’assurance vie et les PER proposés aux particuliers (hors SCPI, hors Sicav et FCP). Le palmarès ci-dessous a été établi par la rédaction de TSMF, à partir des données saisies par les sociétés de gestion, en tenant compte des performances de l’année écoulée et des années précédentes, mais aussi de la stratégie d’investissement du gérant.
Ce fonds labellisé ISR est principalement composé, à ce jour, d’une sélection de SCPI qui continuent de bien se porter (Iroko Zen, Epargne Pierre, par exemple), et elles-mêmes labellisées. La SC ESG Tendances Pierre a également investi dans un fonds dédié à l’hôtellerie de plein air (campings de 3 à 5 étoiles).
ESG Tendances Pierre a terminé l’année 2024 avec une performance de 5,11%, après 6,14% en 2023.
TOP Fonds Immobiliers 2025 : « Espoir »
TOP Fonds Immobiliers 2024 : « Espoir »
Avec une valeur liquidative en hausse de 10,02% en 2024, la SC NAO LOGISTICS affiche la meilleure performance parmi les sociétés civiles du marché analysées par la rédaction.
NAO LOGISTICS investit à 90% dans des actifs logistiques des parcs d’activités et des locaux industriels, principalement en France principalement. Elle cible des actifs situés dans des zones géographiques où l’offre logistique est limitée et la demande croissante.
TOP Fonds Immobiliers 2025 : « SC : meilleure performance 2024 »
AXA Immo Avenir est issu de la fusion en février 2025 des 2 OPCI AXA Selectiv’Immoservice et AXA Selectiv’Immo, qui se sont classés respectivement aux 1ère et 2ème place des meilleures performances des OPCI grand public en 2024.
L’OPCI a enregistré une performance positive en 2024 (+ 2,68%), alors que la performance moyenne du marché est négative (-2,82%, source Aspim).
TOP Fonds Immobiliers 2025 : « OPCI : meilleure performance 2024 »
TOP Fonds Immobiliers 2024 (pour AXA Selectiv’ Immoservice) : « Éco-responsable, catégorie Article 8 »
Labellisée ISR et classée Article 9 selon le règlement SFDR, la SC Allianz Immobilier Durable, cherche à concilier performance environnementale et financière
La SC a enregistré une performance de 2,75% en 2024 (sur un marché en performance négative de 4,7%, source Aspim) et son portefeuille est aligné sur une trajectoire de réchauffement à +1,5°C. En 2024, sa consommation d’énergie moyenne a été inférieure à son objectif de 200 kWhEP/m²/an.
TOP Fonds Immobiliers 2025 : « Éco-responsable, catégorie Article 9 »
Lancée mi-2022, la SCI Territoires Avenir affiche une belle régularité de ses performances financières annuelles. En 2024, elle s’est établie à 4,58%, parmi les meilleures du marché. La SCI a affiché la plus forte collecte du marché des SC-UC l’an passé, lui permettant de saisir de nouvelles opportunités d’investissement.
La rédaction apprécie l’approche ESG mise en œuvre dans le cadre du label ISR, notamment sur le volet biodiversité, se traduisant par la réalisation d’inventaires des espèces présentes sur les sites disposant d’un espace vert par un écologue, et la mise en œuvre de plans de gestion de la biodiversité.
La stratégie d’investissement de Territoires Avenir cible des actifs immobiliers diversifiés détenus en direct, principalement dans les régions françaises jugées les plus dynamiques.
TOP Fonds Immobiliers 2025 : « Grand Prix »
