INTERVIEW – Frédéric Puzin, président de Corum AM, fait le point sur les perspectives de performances de ses SCPI de rendement Corum Origin et Corum XL, la stratégie mise en œuvre qui permet d’y parvenir, la politique de distribution des fonds en dehors de l’assurance vie…
Corum Origin atteint 6,5% de taux de distribution en moyenne sur la période 2012-2018 et devrait dépasser les 6% cette année. Dès que nous le pouvons, nous procédons à des arbitrages pour réaliser des plus-values. La SCPI étant encore très jeune, nous sommes soumis à la limitation réglementaire qui nous oblige à détenir tout actif sur une durée d’au moins 5 ans (ou dans des volumes limités), alors que nous serions prêts à céder certains immeubles acquis il y a trois ans dans des pays devenus trop chers. Depuis 2012, nous avons procédé à quatre cessions.
Par ailleurs, nous avons augmenté le prix de la part chaque année depuis 2013 sauf en 2016, considérant que le marché avait atteint alors un haut de cycle…et force est de constater que le marché a continué à monter. Depuis le 1er juin 2019, date de la dernière augmentation du prix de part, le prix de souscription est fixé à 1.090 euros contre 1.000 euros à l’origine (frais et commission de souscription inclus).
C’est, au 31 mars 2019, 116 immeubles situés dans la zone euro, 214 locataires, un taux d’occupation entre 99 et 100% et une durée moyenne des baux restant à courir, correspondant à la période durant laquelle les locataires sont engagés à payer leurs loyers, de 8,67 années.
Le patrimoine de Corum Origin est réparti sur 12 pays, dont seulement 10% en France.
Nous nous donnons plus de liberté pour identifier plus d’opportunités d’investissement, partout en zone euro et sans se spécialiser sur un type d’actifs en particulier. Nous allons chercher la rentabilité là où elle se trouve, nous nous refusons de nous limiter à ce que propose la concurrence. Par exemple, au 1er trimestre 2019, nous avons procédé à un investissement en Estonie pour un montant de 28,9 millions d’euros.
La seconde explication tient à notre organisation. Nous faisons tout nous-mêmes et les circuits de prises de décision sont extrêmement courts ce qui nous permet de saisir les occasions dès qu’elles se présentent.
On peut dire que le rendement de Corum Origin est le fruit de notre liberté d’action. Le raisonnement est le même pour Corum XL.
La stratégie d’investissement définie pour Corum XL lui autorise à sortir de la zone euro et du continent européen. Cela ne signifie pas que cela nous y oblige : nous avons simplement plus de liberté encore pour sélectionner nos actifs.
Côté performances, alors que Corum Origin vise un rendement annuel de 6% et une revalorisation des parts de 1 à 2% par an, les objectifs que nous nous fixons pour XL sont une performance davantage tirée par la revalorisation des immeubles, avec un rendement de 5%.
Actuellement, le taux d’occupation est de 100% pour 27 locataires répartis sur 15 immeubles pour une durée moyenne des baux restant à courir de 9,38 années.
Nous comptons en faire un pivot de notre stratégie plutôt que subir les événements. Nous avons ainsi pris position au Royaume-Uni, où le Brexit a fait fuir les investisseurs et où la Livre affiche des niveaux historiquement bas face à l’euro, sur des biens avec des baux à très long terme et de solides locataires. Nous suivons le même fil conducteur que Corum Origin, l’effet devise devant être un moteur complémentaire de performance.
Nous avons pris le parti de retourner les difficultés habituellement rencontrées par les SCPI en création, dont les performances sont souvent peu flatteuses en année 1, 2 et 3. Chez Corum XL, l’afflux de collecte est investi très rapidement et en totalité, dans un délai inférieur au délai théorique d’investissement de 5 mois (donc avant que les parts n’entrent en jouissance), de sorte que l’effet soit relutif sur le rendement. C’est un effet très temporaire, qui se reproduira dans une moindre mesure en 2019. En 2020, le rendement devrait être plus proche de notre objectif de 5%, même si nous essaierons de faire mieux.
La souscription de parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie revient à ajouter une couche de frais qui obère les performances. Le niveau de chargement devient à mon avis prohibitif pour l’épargnant. Second problème : un assureur vie qui représenterait un poids trop important dans une SCPI risque de déstabiliser sa liquidité s’il décide d’en sortir. Cela s’est déjà produit sur le marché en 2008. Il est de notre point de vue plus sain pour la collectivité des associés que ceux-ci soient uniquement des particuliers.
Oui, Corum AM dispose d’une expertise pointue dans le domaine du démembrement de propriété. Nous permettons aux personnes n’ayant pas besoin de revenus de bénéficier d’une décote sur l’achat de leurs parts, qui varie selon la durée du démembrement (de 3 à 20 ans). Nous nous chargeons de trouver la contrepartie intéressée par l’usufruit. Le nu-propriétaire s’inscrit alors dans une démarche de valorisation de son patrimoine tout en maîtrisant sa base imposable pendant la durée du démembrement.
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