« Le rendement de Corum Origin et Corum XL est le fruit de notre liberté d’action »

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INTERVIEW – Frédéric Puzin, président de Corum AM, fait le point sur les perspectives de performances de ses SCPI de rendement Corum Origin et Corum XL, la stratégie mise en œuvre qui permet d'y parvenir, la politique de distribution des fonds en dehors de l'assurance vie...

frederic puzin corum am

 

Corum Origin devrait enregistrer en 2018, pour la septième année consécutive, une distribution en ligne avec l'objectif de 6% rendement affiché...

Corum Origin atteint 6,35% de taux de distribution en moyenne sur la période 2012-2017 et devrait dépasser les 7% cette année, dont 6,60% sur l'exploitation des immeubles et 0,40% de plus-values. Dès que nous le pouvons, nous procédons à des arbitrages pour réaliser des plus-values. La SCPI étant encore très jeune, nous sommes soumis à la limitation réglementaire qui nous oblige à détenir tout actif sur une durée d'au moins 5 ans (ou dans des volumes limités), alors que nous serions prêts à céder certains immeubles acquis il y a trois ans dans des pays devenus trop chers. Depuis 2012, nous avons procédé à quatre cessions.

Par ailleurs, nous avons augmenté le prix de la part chaque année depuis 2013 sauf en 2016, considérant que le marché avait atteint alors un haut de cycle...et force est de constater que le marché a continué à monter. Depuis le 1er juin 2018, date de la dernière augmentation du prix de part, le prix de souscription est fixé à 1.075 euros contre 1.000 euros à l'origine.

Quelques mots sur le patrimoine immobilier de Corum Origin...

C'est, au 30 juin 2018, 108 immeubles situés dans la zone euro, 206 locataires, un taux d'occupation entre 99 et 100% et une durée moyenne des baux restant à courir, correspondant à la période durant laquelle les locataires sont engagés à payer leurs loyers, de 8,5 années.

Le patrimoine de Corum Origin est réparti sur 11 pays, dont seulement 13% en France.

Corum Origin (ex-Corum Convictions) affiche un rendement nettement supérieur à la moyenne des SCPI. Comment l'expliquer ?

Nous nous donnons plus de liberté pour identifier plus d'opportunités d'investissement, partout en zone euro et sans se spécialiser sur un type d'actifs en particulier. Nous allons chercher la rentabilité là où elle se trouve, nous nous refusons de nous limiter à ce que propose la concurrence. Par exemple, au 2ème trimestre 2018, nous avons procédé à deux investissements en Finlande pour un total de 97 millions d'euros.

La seconde explication tient à notre organisation. Nous faisons tout nous-mêmes et les circuits de prises de décision sont extrêmement courts ce qui nous permet de saisir les occasions dès qu'elles se présentent.

On peut dire que le rendement de Corum Origin est le fruit de notre liberté d'action. Le raisonnement est le même pour Corum XL.

Quelle différence entre la gestion de Corum XL et celle Corum Origin ?

La stratégie d'investissement définie pour Corum XL lui autorise à sortir de la zone euro et du continent européen. Cela ne signifie pas que cela nous y oblige : nous avons simplement plus de liberté encore pour sélectionner nos actifs.

Côté performances, alors que Corum Origin vise un rendement annuel de 6% et une revalorisation des parts de 1 à 2% par an, les objectifs que nous nous fixons pour XL sont une performance davantage tirée par la revalorisation des immeubles, avec un rendement de 5%.

Actuellement, le taux d'occupation est de 100% pour 9 locataires répartis sur 8 immeubles pour une durée moyenne des baux restant à courir de 8,83 années.

Comment le risque devises est-il géré ?

Nous comptons en faire un pivot de notre stratégie plutôt que subir les événements. Nous avons ainsi pris position au Royaume-Uni, où le Brexit a fait fuir les investisseurs et où la Livre affiche des niveaux historiquement bas face à l'euro, sur des biens avec des baux à très long terme et de solides locataires. Nous suivons le même fil conducteur que Corum Origin, l'effet devise devant être un moteur complémentaire de performance.

En 2018, une distribution de plus de 7,5 % est annoncée sur Corum XL. Expliquez-nous...

Nous avons pris le parti de retourner les difficultés habituellement rencontrées par les SCPI en création, dont les performances sont souvent peu flatteuses en année 1, 2 et 3. Chez Corum XL, l'afflux de collecte est investi très rapidement et en totalité, dans un délai inférieur au délai théorique d'investissement de 5 mois (donc avant que les parts n'entrent en jouissance), de sorte que l'effet soit relutif sur le rendement. C'est un effet très temporaire, qui ne se produira qu'en 2018 et dans une moindre mesure en 2019. En 2020, le rendement devrait être plus proche de notre objectif de 5%, même si nous essaierons de faire mieux.

Corum Origin et Corum XL ne sont pas éligibles à l'assurance vie. Pourquoi ?

La souscription de parts de SCPI dans un contrat d'assurance vie revient à ajouter une couche de frais qui obère les performances. Le niveau de chargement devient à mon avis prohibitif pour l'épargnant. Second problème : un assureur vie qui représenterait un poids trop important dans une SCPI risque de déstabiliser sa liquidité s'il décide d'en sortir. Cela s'est déjà produit sur le marché en 2008. Il est de notre point de vue plus sain pour la collectivité des associés que ceux-ci soient uniquement des particuliers.

Acheter des parts de Corum XL ou Corum Origin en nue-propriété, est-ce possible ?

Oui, Corum AM dispose d'une expertise pointue dans le domaine du démembrement de propriété. Nous permettons aux personnes n'ayant pas besoin de revenus de bénéficier d'une décote sur l'achat de leurs parts, qui varie selon la durée du démembrement (de 3 à 20 ans). Nous nous chargeons de trouver la contrepartie intéressée par l'usufruit. Le nu-propriétaire s'inscrit alors dans une démarche de valorisation de son patrimoine tout en maîtrisant sa base imposable pendant la durée du démembrement.

 

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