Comment identifier les meilleures SCPI de rendement ? Le classement selon leur taux de distribution 2025 est un indicateur, mais pas le seul critère à considérer. Palmarès des SCPI en fonction de leurs performances 2025, du prévisionnel 2026, de leur taille, et de l’avis du jury des TOP SCPI.
| Classement SCPI | Société de gestion | TD 2025 | TD 2024 |
|---|---|---|---|
| Wemo One | Wemo REIM | 15,27% | 10% * |
| Reason | MNK Partners | 12,90% | 12,60% |
| Iroko Atlas | Iroko | 9,40% | - |
| MomenTime | Arkea Reim | 9,25% | - |
| Sofidynamic | Sofidy | 9,04% | 9,52% * |
| Comète | Alderan | 9% | 10,62% (11,18% sur la base du prix sponsor) |
| Edmond de Rothschild Europa | Edmond de Rothschild REIM | 8,75% | 9,66% * |
| Elevaton Tertiom | Elevation Capital Partners | 8,25% | - |
| Imarea Pierre | BNP Paribas REIM France | 8,20% | - |
| Mistral Sélection | Swiss Life Asset Managers | 8,07% | - |
Sources : sociétés de gestion. * taux de distribution annualisé en 2024 pour certaines SCPI ayant connu entre 2 et 6 mois de distribution du fait de leur lancement récent
Ci-dessus, le TOP 10 des SCPI les plus rentables (en fonction du taux de distribution 2025). Ce classement provisoire concerne uniquement les SCPI à capital variable (que l’on peut souscrire à tout moment).
Les meilleures performances sont affichées par les SCPI de création récente, bénéficiant de la nouvelle donne immobilière post hausse des taux de 2022-2023, ne disposant pas (ou peu) de stock d’actifs anciens faiblement rémunérateurs ou inadaptés à la demande des utilisateurs, et/ou celles qui continuent d’afficher une forte collecte d’épargne. Toutes les SCPI du TOP 10 affichent des taux de distribution d’au moins 8%, dont la majorité au-delà de 9%. On y recense plusieurs SCPI avec un positionnement high yield (haut rendement) :
Figurent également dans ce TOP 10 des rendements 2025 deux SCPI sans commission de souscription :
Toutes ces SCPI présentent une particularité commune : elles ont toutes été lancées après la correction des prix de 2022-2023 (aucune n’a vu le jour avant 2024). Elles sont toutes gérées par des sociétés de gestion indépendantes d’un groupe bancaire sur le plan capitalistique. Autre caractéristique : leur taille moyenne est généralement inférieure à la taille moyenne de l’ensemble des SCPI de rendement. Il n’est pas certain que ces SCPI parviennent à maintenir de telles performances à l’avenir en grandissant. Toutefois, les acquisitions effectuées en 2023-2025 (période de bas de cycle immobilier) devraient contribuer positivement à leurs performances pour plusieurs années.
Pour rappel, les meilleures performances pour 2024 étaient les suivantes.
| Classement SCPI | Société de gestion | TD 2024 | Rendement 2023 (TD) | Rendement 2022 (TD) |
|---|---|---|---|---|
| Source : sociétés de gestion | ||||
| Comète | Alderan | 10,62% (11,18% sur la base du prix sponsor) | - | - |
| Transitions Europe | Arkea Reim | 8,25% | 8,16% | - |
| Upêka | Axipit Real Estate Partners | 7,96% | - | - |
| Remake Live | Remake AM | 7,50% | 7,79% | 7,64% |
| Iroko Zen | Iroko | 7,32% | 7,12% | 7,04% |
| NCap Continent | Norma Capital | 7,01% | 6,59% (annualisé) | |
| MyShareEducation | My Share Company | 7% | - | - |
| Epargne Pierre Europe | Atland Voisin | 6,75% | 6,26% | - |
| Optimale | Consultim AM | 6,51% | 6,02% | 5,52% |
| Epsicap Nano (ex-Epsilon 360°) | Epsicap Reim | 6,55% | 6,25% | 6,08% |
| Cristal Life | Inter Gestion REIM | 6,51% | 6,02% | 5,51% |
Peu de SCPI ont communiqué leur rendement prévisionnel pour 2026 (taux de distribution ou fourchette de taux de distribution) :
| SCPI | Société de gestion | TD 2026 prévisionnel | TD 2025 |
|---|---|---|---|
| Wemo One | Wemo REIM | 10% | 15,27% |
| NewGen | Aroxys | 9% | Lancée en juin 2025 |
| Mistral Sélection | Swiss Life Asset Managers | 7,5% | 8,07% |
| Darwin RE01 | Darwin | 7,5% | 7,54% |
| Euryale Horizons Santé | Euryale | 7,5% | - |
| Epsicap Explore | Epsicap Reim | 7% | Lancée en septembre 2025 |
| NCap Continent | Norma Capital | 6,80% à 7,30% | 7,10% |
| Telamon Borea | Telamon | 6,25% | Lancée en avril 2025 |
| Elysées Grand Large | HSBC Reim | >6% | |
| Corum Origin | Corum AM | 6% | 6,50% |
| AEW Opportunités Europe | AEW | 5,08% | 5,41% |
| LF Opportunité Immo | La Française REM | 5,05% à 5,25% | 5,68% |
| Aestiam Horizon | Aestiam | 5% à 5,11% | 5,10% |
| Corum XL | Corum AM | 5% | 5,30% |
| Métronome | Midi 2i | 5% | 5% |
| AEW Patrimoine Santé | AEW | 5% | 4,20% |
| LF Avenir Santé | La Française REM | 4,85% à 5,05% | 5,08% |
| Elysées Pierre | HSBC Reim France | 4,55% | 5% |
| Corum Eurion | Corum AM | 4,50% | 5,73% |
| AEW Commerces Europe | AEW | 4,49% | 4,48% |
| Atout Pierre Diversification | AEW | 4,35% | 4,32% |
| Laffitte Pierre | AEW | 4,21% | 5,30% |
| Perial Hospitalité Europe | Perial AM | 4,20% | 4,11% |
| AEW Diversification Allemagne | AEW Patrimoine | 3,50% | 3,20% |
| Epargne Foncière | La Française REM | 3,25% à 3,49% | 4,86% |
| Sélectinvest 1 | La Française REM | 2,53% à 2,75% | 4,44% |
| Crédit Mutuel Pierre 1 | La Française REM | 1,77% à 2% | 4,49% |
| LF Grand Paris Patrimoine | La Française REM | 1,74% à 1,97% | 4,66% |
Sources : sociétés de gestion (bulletins d’information)
En 2026, certaines SCPI devraient notamment bénéficier :
Inversement, certaines SCPI ne verront pas leurs rendements s’apprécier :
| Classement SCPI | Société de gestion | Classification | TD 2025 | TD 2024 | TD 2023 | TD 2022 | TD 2021 | Rendement 2020 | Rendement 2019 | Rendement 2018 | Rendement 2017 | Rendement 2016 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| WEMO REIM | Wemo Reim | SCPI diversifiée | 15,27% | |||||||||
| REASON | MNK Partners | SCPI diversifiée | 12,9% | |||||||||
| IROKO ATLAS | Iroko | SCPI Diversifiée | 9,41% | |||||||||
| MOMENTIME | Arkea Reim | SCPI Diversifiée | 9,25% | |||||||||
| SOFIDYNAMIC | Sofidy SA | SCPI diversifiée | 9,04% | |||||||||
| COMETE | Alderan | SCPI Diversifiée | 9% | 10,62% (11,18% sur la base du prix sponsor) | ||||||||
| EDR EUROPA | Edmond de Rothschild REIM France | SCPI diversifiée | 8,75% | |||||||||
| IMAREA PIERRE | BNP Paribas REIM France | SCPI diversifiée | 8,17% | |||||||||
| MISTRAL SELECTION | Swiss Life AM France | SCPI Diversifiée | 8,07% | |||||||||
| EDEN | Advenis REIM | SCPI diversifiée | 8% | |||||||||
| TRANSITIONS EUROPE | Arkea Reim | SCPI Diversifiée | 7,60% | 8,25% | 8,16% | |||||||
| DARWIN RE01 | Darwin Invest | SCPI diversifiée | 7,54% | |||||||||
| PERIAL OPPORTUNITES TERRITOIRES | Perial Asset Management | SCPI diversifiée | 7,50% | |||||||||
| IROKO ZEN | Iroko | SCPI Diversifiée | 7,14% | 7,32% | 7,12% | 7,04% | 7,10% | 7,56% (annualisé) | ||||
| NCAP CONTINENT | Norma Capital | SCPI Diversifiée | 7,10% | 7,01% | 6,59% (annualisé) | |||||||
| LINACLUB | Aestiam | SCPI diversifiée | 7,10% | |||||||||
| REMAKE LIVE | Remake AM | SCPI Diversifiée | 7,05% | 7,50% | 7,79% | 7,64% | ||||||
| EPSICAP NANO (ex-EPSILON 360°) | Epsilon Capital | SCPI Diversifiée | 7,01% | 6,55% | 6,25% | 6,08% (annualisé) | ||||||
| OSMO ENERGIE | Mata Capital IM | SCPI diversifiée | 7% | |||||||||
| EPARGNE PIERRE EUROPE | Atland Voisin | SCPI Diversifiée | 6,75% | 6,75% | 6,26% | |||||||
| ALTA CONVICTIONS | Altarea IM | SCPI Diversifiée | 6,57% | 6,53% | ||||||||
| CRISTAL LIFE | Inter Gestion | SCPI Diversifiée | 6,54% | 6,51% | 6,02% | 5,51% | 5,20% | |||||
| OPTIMALE | Consultim AM | SCPI Diversifiée | 6,50% | 6,51% | 6,02% | 5,52% | 5,52% | 5,52% | ||||
| CORUM ORIGIN | Corum AM | SCPI Diversifiée | 6,50% | 6,05% | 6,06% | 6,88% | 7,03% | 6,00% | 6,25% | 7,28% | 6,45% | 6,45% |
| CŒUR D'EUROPE | Sogenial Immobilier | SCPI Diversifiée | 6,25% | 6,02% | 5,93% | 6,10% | ||||||
| CAP Foncières & Territoires | Foncières et Territoires | SCPI Diversifiée | 6,24% | 6,24% | 6% | 5,92% | 5,61% | 5,63% | 5,21% | - | - | - |
| LOG IN | Theoreim | SCPI spécialisée | 6,21% | 6,30% | 6,21% | |||||||
| CŒUR DE REGIONS | Sogenial Immobilier | SCPI Diversifiée régionale | 6,20% | 6,20% | 6,20% | 6,40% | 6,43% | 6,30% | 6,25% | 6,25% (annualisé) | ||
| CŒUR DE VILLE | Sogenial Immobilier | SCPI Commerces | 6,20% | 5,30% | 5,30% | 5,30% | 5,30% | 5,30% | 5,30% | 5,13% | 5,00% | 5,00% |
| PERIAL Opportunités Europe (ex-PFO) | Perial Asset Management | SCPI Bureaux | 6,10% | 6,27% | 5,70% | 5,57% | 4,82% | 4,24% | 4,92% | 4,87% | 4,91% | 4,94% |
| SOFIPIERRE | Sofidy SA | SCPI Commerces | 6,03% | 6,20% | 4,73% | 4,84% | 4,80% | 4,39% | 4,51% | 4,71% | 4,62% | 4,68% |
| MYSHAREEDUCATION | My Share Company | SCPI spécialisée | 6% | 7% | ||||||||
| PAREF HEXA (ex-INTERPIERRE FRANCE) | PAREF Gestion | SCPI Diversifiée | 6% | 6% | 5,51% | 5,40% | 5,20% | 4,71% | 5,00% | 5,26% | 5,26% | 5,26% |
| CORUM EURION | Corum AM | SCPI Diversifiée | 5,73% | 5,53% | 5,67% | 6,47% | 6,12% | 10,40% | ||||
| NCAP REGIONS (ex-VENDÔME REGIONS) | Norma Capital | SCPI Diversifiée | 5,72% | 5,72% | 6,01% | 5,71% | 5,91% | 6,02% | 6,10% | 6,03% | 5,96% | 6,13% |
| ÛPEKA | Axipit Real Estate Partners | SCPI Diversifiée | 5,71% | 7,96% | ||||||||
| LF OPPORTUNITE IMMO | La Française REM | SCPI Diversifiée | 5,68% | 5,62% | 5,46% | 5,40% | 5,21% | 4,52% | 5,04% | 4,65% | 4,80% | 5,45% |
| ELIALYS | Advenis REIM | SCPI Bureaux | 5,61% | 5,71% | 5,55% | 5,39% | 5,01% | 4,10% | ||||
| LF CROISSANCE & TERRITOIRES (ex-CM-CIC PIERRE INVESTISSEMENT) * | La Française REM | SCPI Bureaux | 5,50% | 6,25% | 5,67% | 4,93% | 4,78% | 4,60% | 4,30% | 4,26% | 4,16% | 4,18% |
| NEO | Novaxia Investissement | SCPI Bureaux | 5,50% | 6,01% | 6,51% | 6,33% | 6,49% | 6,00% | 6,47% | |||
| FONCIÈRE DES PRATICIENS | Magellim REIM (ex-Foncière Magellan) | SCPI spécialisée | 5,50% | 5,50% | 5,40% | 5,10% | 5,10% | 5,10% | 5,10% | |||
| ACTIVIMMO | Alderan | SCPI spécialisée | 5,49% | 5,50% | 5,52% | 5,50% | 6,02% | 6,05% | ||||
| SOFIDY EUROPE INVEST | Sofidy SA | SCPI Bureaux | 5,41% | 5,20% | 4,71% | 4,65% | ||||||
| AEW OPPORTUNITÉS EUROPE (ex-FRUCTIREGIONS EUROPE) | AEW | SCPI Bureaux | 5,41% | 4,48% | 4,30% | 4,35% | 4,33% | 4,88% | 4,39% | 4,62% | 4,80% | 5,17% |
| LOGIPIERRE 3 * | Fiducial Gérance | SCPI spécialisée | 5,31% | 5,31% | 5,31% | 5,31% | 3% | 1,81% | 5,03% | 4,71% | 5,16% | 5,53% |
| CORUM XL | Corum AM | SCPI Diversifiée | 5,30% | 5,53% | 5,40% | 5,97% | 5,84% | 5,66% | 6,26% | 7,91% | 6,58% | |
| LAFFITTE PIERRE | AEW | SCPI Bureaux | 5,30% | 4,27% | 3,62% | 4% | 3,53% | 3,49% | 4,03% | 3,85% | 4,06% | 4,82% |
| EPARGNE PIERRE | Atland Voisin | SCPI Diversifiée | 5,28% | 5,28% | 5,28% | 5,28% | 5,36% | 5,36% | 5,85% | 5,97% | 5,97% | 6,03% |
| ATLANTIQUE MUR REGIONS | OTOKTONE 3i (ex-Grand Ouest Gestion d'Actifs) | SCPI Bureaux | 5,25% | 4,62% | 4,59% | 4,55% | 4,61% | 4,71% | 4,78% | 5,00% | 5,02% | 5,00% |
| ALTIXIA CADENCE XII | Altixia REIM | SCPI diversifiée | 5,15% | 5,73% | 5,60% | 5,51% | 5,15% | 5,13% | 6,12% (annualisé) | |||
| SOFIBOUTIQUE (ex-IMMORENTE 2) | Sofidy SA | SCPI Commerces | 5,14% | 5,28% | 5,02% | 4,39% | 3,59% | 2,96% | 2,95% | 2,90% | 2,98% | |
| AESTIAM HORIZON (ex-AESTIAM PLACEMENT PIERRE) * | Aestiam | SCPI Bureaux | 5,10% | 5,10% | 5,01% | 5,01% | 5,01% | 4,77% | 4,92% | 4,73% | 4,76% | 5,16% |
| FICommerce | Fiducial Gérance | SCPI Commerces | 5,10% | 5,07% | 4,61% | 4,57% | 4,14% | 4,13% | 4,57% | 4,61% | 4,52% | 4,76% |
| BUROBOUTIC | Fiducial Gérance | SCPI Diversifiée | 5,10% | 5,07% | 4,34% | 4,31% | 4,08% | 4,27% | 4,42% | 4,34% | 4,55% | 5,15% |
| LF AVENIR SANTE | La Française REM | SCPI spécialisée | 5,08% | 5,20% | 4,80% | 4,73% | ||||||
| ESG PIERRE CAPITALE | Swiss Life AM France | SCPI Diversifiée | 5,05% | 5,22% | 5,16% | 5,05% | 4,84% | 4,05% | 4,50% | 4,50% | 4,25% | |
| ATREAM HOTELS | Atream | SCPI spécialisée | 5,05% | 5,05% | 5,30% | 5,05% | 2,64% | 2,37% | 4,75% | 4,60% | 4,80% | |
| PIERRE EXPANSION SANTÉ * | Fiducial Gérance | SCPI Diversifiée | 5,04% | 5,04% | 4,46% | 4,42% | 4,02% | 4,31% | 5,02% | 5,02% | 4,94% | 5,10% |
| MYSHARESCPI | My Share Company | SCPI Bureaux | 5% | 5% | 5,20% | 5,11% | 5,03% | 5,00% | 5,00% | 7% (annualisé) | ||
| ALTIXIA COMMERCES | Altixia REIM | SCPI Commerces | 5% | 5,10% | 5,31% | 5,34% | 5,21% | 5,03% | 6,28% (annualisé) | |||
| URBAN CŒUR COMMERCE | Urban Premium | SCPI Commerces | 5,10% | 5% | 4,70% | 4,30% | 3,50% | |||||
| CRISTAL RENTE | Inter Gestion | SCPI Commerces | 5% | 5,06% | 5% | 5,05% | 5,04% | 4,84% | 5,02% | 5,04% | 5,07% | 5,03% |
| METRONOME (ex-AEDIFICIS) | MIDI 2i (Caisse d’Épargne de Midi- Pyrénées) | SCPI Diversifiée | 5% | 5% | 5% | 5% | 5% | 4,50% | ||||
| PAREF PRIMA (ex-NOVAPIERRE ALLEMAGNE) | PAREF Gestion | SCPI Commerces | 5% | 5% | 4,80% | 4,80% | 4,84% | 4,51% | 4,45% | 4,99% | 4,71% | 4,76% |
| NOVAPIERRE 1 | PAREF Gestion | SCPI Commerces | 5% | 5% | 4,50% | 4,51% | 4,80% | 3,70% | 4,21% | 3,95% | 4,00% | 4,34% |
| CŒUR D’AVENIR | Sogenial Immobilier | SCPI spécialisée | 5% | 5% | ||||||||
| IMMORENTE | Sofidy SA | SCPI Commerces | 5% | 5% | 5% | 4,82% | 4,64% | 4,42% | 4,64% | 4,70% | 4,73% | 4,84% |
| PIERREVENUS | Aestiam | SCPI Diversifiée | 5% | 4,63% (souscriptions > 250 000 € : 4,96%) | 4,38% (souscriptions > 250 000 € : 4,70%) | 4,38% (souscriptions > 250 000 € : 4,70%) | 3,84% (souscriptions > 250 000 € : 4,12%) | 3,54% (souscriptions > 250 000 € : 3,80%) | 4,43% (souscriptions > 250 000 € : 4,70%) | 4,88% | 4,65% | 4,65% |
| ELYSEES PIERRE | HSBC Reim France | SCPI Bureaux | 5% | 4,30% | 4% | 3,64% | 4,07% | 3,64% | 3,64% | 3,80% | 3,76% | 4,20% |
| EUROVALYS | Advenis REIM | SCPI Bureaux | 4,98% | 5% | 5,04% | 4,57% | 4,74% | 4,50% | 4,50% | 4,50% | 4,50% | 4,50% |
| ÉPARGNE FONCIÈRE | La Française REM | SCPI Bureaux | 4,86% | 4,52% | 4,43% | 4,64% | 4,40% | 4,40% | 4,40% | 4,46% | 4,54% | 4,70% |
| PF GRAND PARIS (ex PF 1) | Perial Asset Management | SCPI Bureaux | 4,80% | 5,10% | 4,34% | 4,32% | 4,42% | 4,53% | 4,38% | 4,40% | 4,35% | 4,76% |
| ACCIMMO-PIERRE | BNP Paribas REIM France | SCPI Bureaux | 4,77% | 3,83% | 3,51% | 3,80% | 4,61% | 3,81% | 4,01% | 4,00% | 4,08% | 4,49% |
| PAREF EVO (ex-INTERPIERRE EUROPE CENTRALE) | PAREF Gestion | SCPI Bureaux | 4,72% | 6% | 5,80% | 5,37% | 4,60% | |||||
| LF GRAND PARIS PATRIMOINE (ex LA FRANCAISE PIERRE) | La Française REM | SCPI Bureaux | 4,66% | 4,40% | 4,53% | 4,53% | 4,53% | 4,41% | 4,28% | 4,28% | 3,80% | 4,00% |
| PERIAL O² (ex-PFO 2) | Perial Asset Management | SCPI Bureaux | 4,65% | 4,91% | 4,10% | 4,32% | 4,59% | 4,50% | 4,61% | 4,51% | 4,43% | 4,55% |
| LF EUROPIMMO | La Française REM | SCPI Bureaux | 4,63% | 4,30% | 4,64% | 4,32% | 4,20% | 4,02% | 4,05% | 4,18% | 4,22% | 4,56% |
| NCAP ÉDUCATION SANTÉ (ex-FAIR INVEST) | Norma Capital | SCPI Diversifiée | 4,52% | 4,85% | 4,72% | 4,72% | 4,73% | 4,51% | 4,35% | |||
| AESTIAM AGORA (ex- AESTIAM PIERRE) | Aestiam | SCPI Commerces | 4,50% | 4,49% | 4,50% | 4,61% | 4,00% | 3,43% | 4,59% | 4,59% | 4,59% | 4,66% |
| AMUNDI DELTA CAPITAL SANTÉ | Amundi Immobilier | SCPI spécialisée | 4,50% | 4% | 4% | |||||||
| CREDIT MUTUEL PIERRE 1 | La Française REM | SCPI Bureaux | 4,49% | 4,52% | 4,34% | 4,20% | 4,00% | 4,00% | 4,00% | 4,00% | 4,00% | 4,25% |
| AEW COMMERCES EUROPE (ex ACTIPIERRE EUROPE) | AEW | SCPI Commerces | 4,48% | 4,47% | 4% | 4,05% | 3,83% | 3,43% | 4,00% | 3,60% | 4,00% | 4,31% |
| EFIMMO 1 | Sofidy SA | SCPI Bureaux | 4,44% | 5,07% | 4,65% | 4,98% | 4,91% | 4,80% | 4,97% | 5,06% | 4,88% | 4,83% |
| SELECTINVEST 1 | La Française REM | SCPI Bureaux | 4,44% | 4,40% | 4,13% | 4,17% | 4,10% | 4,10% | 4,10% | 4,01% | 4,01% | 4,25% |
| GENEPIERRE | Amundi Immobilier | SCPI Bureaux | 4,38% | 4,63% | 3,81% | 3,82% | 3,84% | 3,78% | 4,22% | 4,32% | 4,47% | 4,88% |
| KYANEOS PIERRE | Kyaneos AM | SCPI Immobilier résidentiel | 4,35% | 4,96% | 5,28% | 5,37% | 5,94% | 6,10% | 6,81% | 7,05% (annualisé) | ||
| ATOUT PIERRE DIVERSIFICATION * | AEW | SCPI Diversifiée | 4,32% | 4,49% | 4,14% | 4,07% | 4,14% | 4,11% | 4,14% | 4,12% | 4,14% | 4,11% |
| ALLIANZ DIVERSCITY (ex-ALLIANZ HOME) | Allianz Immovalor (ex-Immovalor Gestion) | SCPI spécialisée | 4,31% | 3,69% | 2,93% | |||||||
| IMMO EVOLUTIF (ex-FRUCTIFONDS IMMOBILIER) | AEW | SCPI Bureaux | 4,28% | 4,18% | 4% | 4% | 3,79% | 3,73% | 4,00% | 4,00% | 3,97% | 4,21% |
| CARAC PERSPECTIVES IMMO | Atream | SCPI Diversifiée | 4,21% | 4,29% | 4,20% | 4,22% | 4,15% | 4,05% | 4,14% | 4,15% | 4,23% | 3,71% |
| AEW PATRIMOINE SANTE | AEW | SCPI spécialisée | 4,20% | 4,20% | 3,51% | |||||||
| SELECTIPIERRE 2 | Fiducial Gérance | SCPI Diversifiée | 4,14% | 4,08% | 4,05% | 4,04% | 4,03% | 4,07% | 3,56% | 3,68% | 3,92% | 4,87% |
| PF HOSPITALITÉ EUROPE | Perial Asset Management | SCPI spécialisée | 4,11% | 4,02% | 4,20% | 4% | 4,53% | 6,25% (annualisé) | ||||
| NOTAPIERRE | Unofi-Gestion d'actifs | SCPI Bureaux | 4,10% | 4,10% | 3,75% | 3,626% | 3,625% | 4,00% | 4,00% | 4,00% | 4,50% | 4,75% |
| PIERVAL SANTE | Euryale Asset Management | SCPI spécialisée | 4,06% | 4,05% | 5,10% | 5,35% | 5,33% | 4,95% | 5,05% | 5,05% | 5,05% | 5,15% |
| PRIMOVIE | Praemia Reim France (ex-Primonial REIM) | SCPI spécialisée | 4,04% | 4,20% | 4,21% | 4,50% | 4,58% | 4,50% | 4,51% | 4,50% | 4,78% | 5,00% |
| ALLIANZ PIERRE | Allianz Immovalor (ex-Immovalor Gestion) | SCPI spécialisée | 4% | 4,01% | 4,01% | 4,01% | 4,01% | 4,04% | 4,20% | 4,25% | 4,22% | 4,37% |
| PRIMOFAMILY* | Praemia Reim France (ex-Primonial REIM) | SCPI immobilier résidentiel | 3,90% | 3,66% | 3,62% | 3% | 3,03% | 3,50% | 4,03% | 4,00% | 4,19% | - |
| ACCES VALEUR PIERRE * | BNP Paribas REIM France | SCPI Bureaux | 3,85% | 3,50% | 3,50% | 4,45% | 3,86% | 3,72% | 4,02% | 4,44% | 4,36% | 4,72% |
| EDISSIMMO | Amundi Immobilier | SCPI Bureaux | 3,63% | 4,27% | 3,77% | 3,64% | 3,67% | 3,78% | 4,00% | 4,13% | 4,23% | 4,47% |
| PRIMOPIERRE | Praemia Reim France (ex-Primonial REIM) | SCPI Bureaux | 3,62% | 3,54% | 4,12% | 4,21% | 4,77% | 5,04% | 5,92% | 4,50% | 4,85% | 5,00% |
| OPUS REAL | BNP Paribas REIM France | SCPI Bureaux Allemagne | 3,56% | 3,22% | 3% | 3% | 2,79% | 2,25% | 2,88% | 1,59% | ||
| RIVOLI AVENIR PATRIMOINE | Amundi Immobilier | SCPI Bureaux | 3,46% | 3,89% | 3,56% | 3,38% | 3,80% | 3,48% | 3,65% | 3,73% | 3,98% | 4,14% |
| PATRIMMO COMMERCE | Praemia Reim France (ex-Primonial REIM) | SCPI Commerces | 3,38% | 3,75% | 3,48% | 3,86% | 3,19% | 3,41% | 4,61% | 4,60% | 4,95% | 5,01% |
| TOURISME & LITTORAL | Atream | SCPI spécialisée | 1,50% | 2% | 0% | 0% | 0% | |||||
| LF LES GRANDS PALAIS | La Française REM | SCPI spécialisée | 0,50% | 0,72% | 0,95% | 0,93% | 0,81% | |||||
| GMA ESSENTIALIS | Greenman Arth | SCPI Commerces | 4% | 3,01% | 5,52% | |||||||
| AESTIAM CAP'HEBERGIMMO (ex FONCIA CAP'HEBERGIMMO) | Aestiam | SCPI spécialisée | Absorbée par Aestiam Pierre Rendement en septembre 2025 | 3,18% | 4,01% | 5% | 3,31% | 1,46% | 4,71% | 4,72% | 4,98% | 4,80% |
| NOVAPIERRE ALLEMAGNE 2 (fusion avec Novapierre Allemagne au 01/01/2024) | PAREF Gestion | SCPI Commerces | Absorbée par Novapierre Allemagne le 1er janvier 2024 | 4,79% | 4,50% | 3,39% | 1,61% |
Sources : sociétés de gestion (bulletins trimestriels ou semestriels d’information)
Les SCPI à capital variable sont, par construction, des SCPI qui collectent de l’épargne en permanence. Elles doivent donc investir cette collecte de capitaux rapidement pour ne pas dégrader leurs performances, puisque les sommes non investies (trésorerie) rapportent moins que les actifs immobiliers.
Jusqu’en 2020, le rendement affiché est exprimé en TDVM. Depuis 2021, il s’agit d’un taux de distribution, égal au dividende brut, avant prélèvement libératoire et toute autre fiscalité payée par la SCPI pour le compte de l’associé.
* SCPI à capital fixe devenue SCPI à capital variable :
| Classement 2025 | SCPI | Société de gestion | Classification IEIF | TD 2025 | TD 2024 | TD 2023 | TD 2022 | TD 2021 | Rendement 2020 | Rendement 2019 | Rendement 2018 | Rendement 2017 | Rendement 2016 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sources : Bulletins sociétés de gestion | |||||||||||||
| 1 | PIERRE SELECTION | BNP Paribas REIM France | SCPI Commerces | 7,98% | 5,52% | 5,48% | 5,58% | 3,88% | 3,75% | 4,35% | 4,25% | 3,94% | 4,17% |
| 2 | SOPRORENTE | Fiducial Gérance (BNP Paribas REIM France avant le 1er octobre 2023) | SCPI Bureaux | 7,41% | 5,04% | 5,92% | 4,77% | 4,19% | 4,08% | 4,10% | 4,29% | 4,46% | 5,17% |
| 3 | CAPIFORCE (ex-CAPIFORCE PIERRE) | Fiducial Gérance | SCPI Commerces | 7,36% | 6,83% | 6,81% | 8,93% | 6,06% | 5,50% | 5,95% | 5,17% | 4,92% | 5,15% |
| 4 | FRANCE INVESTIPIERRE | BNP Paribas REIM France | SCPI Bureaux | 7,14% | 4,90% | 4,71% | 4,67% | 3,95% | 3,80% | 4,06% | 4,72% | 4,42% | 4,91% |
| 5 | ATTRAITS PIERRE | Groupama Gan REIM | SCPI Diversifiée | 7% | - | ||||||||
| 6 | AEW PARIS COMMERCES (ex ACTIPIERRE 1, 2, 3) | AEW | SCPI Commerces | 6,28% | 5,96% | 6,12% | 5,93% | 4,71% | 4,71% | 4,83% | 5,06% | 5,07% | 5,15% |
| 7 | IMMO PLACEMENT | Atland Voisin | SCPI Diversifiée | 6,23% | 5,87 % | 5,61% | 5,54% | 5,53% | 5,50% | 5,51% | 5,48% | 5,51% | 5,49% |
| 8 | UNIDELTA | Deltager (6 Caisses Régionales de Crédit Agricole SE France) | SCPI Bureaux | 5,88% | 4,99% | 4,87% | 4,68% | 5,71% | 4,48% | 4,85% | 5,10% | 4,84% | 5,06% |
| 9 | LE PATRIMOINE FONCIER | Aestiam | SCPI Bureaux | 5,25% | 5,72% | 6,21% | 6,58% | 5,39% | 4,86% | 4,71% | 4,00% | 4,48% | 5,05% |
| 10 | FRUCTIPIERRE | AEW | SCPI Bureaux | 4,94% | 3,85% | 4,30% | 4% | 3,77% | 3,36% | 4,25% | 4,06% | 4,04% | 4,29% |
| 11 | AFFINITES PIERRE | Groupama Gan REIM | SCPI Diversifiée | 4% | 5,05% | 5,04% | 4,90% | 4,14% | 4,32% | 5,24% | 5,15% | 4,18% | |
| 12 | L'OUSTAL DES AVEYRONNAIS | Amundi Immobilier | SCPI Diversifiée | 3,70% | 2,72% | 2,66% | 2,93% | 2,84% | 2,98% | 3,37% | 3,52% | 3,62% | 3,81% |
| 13 | UFIFRANCE IMMOBILIER | Primonial REIM | SCPI Bureaux | 3,62% | 4,05% | 4,72% | 4,83% | 5,52% | 5,52% | 4,95% | 4,87% | 4,76% | 4,74% |
Sources : sociétés de gestion (bulletins semestriels ou trimestriels)
Le classement des rendements des SCPI à capital fixe ci-dessus est effectué à partir de leur bulletin d’information semestriel ou trimestriel ; il est exprimé en taux de distribution (TD) depuis 2021 et en taux de distribution sur valeur de marché au titre des années précédentes.
Les SCPI à capital fixe gèrent un patrimoine plus stable et ne collectent des capitaux qu’à l’occasion d’augmentations de capital.
Ce classement n’inclut pas / plus les SCPI à capital fixe transformées en SCPI à capital variable.
Les SCPI Logipierre 1, CIFOCOMA et CIFOCOMA 2 sont en cours de liquidation. Enfin, Sofiprime, SCPI à capital fixe lancée courant 2017, est davantage tournée vers la capitalisation plutôt que la distribution de revenus.
Le taux de distribution moyen servi par les SCPI pour 2025 a atteint 4,72% contre 4,52% en 2023, d’après les données de l’Aspim et de l’IEIF. Les SCPI affichent ainsi leur taux de distribution de plus élevé depuis 2015. Cette progression de 0,19 point s’explique notamment par la baisse du prix de part moyen intervenu en 2024 (-4,50%).
Sa décomposition n’a pas été communiquée entre une distribution sur résultat courant et des distributions exceptionnelles n’a pas été précisé.
Selon la même source, le TD moyen a été le suivant par catégories (selon la stratégie prépondérante de la SCPI) :
| Taux de distribution | 2025 | 2024 | 2023 | 2022 | 2021 |
|---|---|---|---|---|---|
| SCPI diversifiées | 6% | 5,8% | 5,5% | 5,63% | 5,38% |
| SCPI logistique et locaux d'activité | 5,6% | 5,6% | 5,9% | 5,48% | 5,67% |
| SCPI hôtels, tourisme, loisirs | 5,1% | 4,7% | 5,1% | 5,09% | 2,85% |
| SCPI commerces | 4,9% | 4,9% | 4,6% | 4,61% | 4,16% |
| SCPI bureaux | 4,6% | 4,4% | 4,1% | 4,20% | 4,25% |
| SCPI santé et éducation | 4,2% | 4% | 4,5% | 4,78% | 4,83% |
| SCPI résidentiel | 4,2% | 4,3% | 4,5% | 4,17% | 4,29% |
Source : Aspim / IEIF (Communiqué de presse collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025)
Au cours des dernières années, le taux de rendement exprimé en TD depuis 2021 et en TDVM jusqu’en 2020 a évolué comme suit (source IEIF-Aspim) :
Le niveau de rendement moyen des SCPI affiché depuis 2021 n’est pas strictement comparable par rapport à la période antérieure, en raison des changements d’indicateurs de performance opérés par les sociétés de gestion.
En 2020, sur la base de l’ancien indicateur de performance (taux de distribution sur valeur de marché – TDVM) les SCPI avaient affiché un rendement de 4,18% contre 4,40% en 2019, correspondant au dividende brut versé au titre de l’année (y compris éventuels acomptes exceptionnels et quote-part de plus values) divisé par le prix moyen de l’année par part pour un acquéreur.
| Top 10 des SCPI les plus importantes par la taille (capitalisation 2016 - 2025 en M€) | |||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Rang 2025 (2024) | Nom de la SCPI | Société de gestion | Type | Capitalisation 31/12/2025 | Capitalisation 31/12/2024 | Capitalisation 31/12/2023 | Capitalisation 31/12/2022 | Capitalisation 31/12/2021 | Capitalisation 31/12/2020 | Capitalisation 31/12/2019 | Capitalisation 31/12/2018 | Capitalisation 31/12/2017 | Capitalisation 31/12/2016 |
| 1 (3) | SCPI Immorente | Sofidy SA | SCPI Commerces | 4391,5 | 4391,5 | 4391,7 | 4161,5 | 3768,7 | 3479,1 | 3317,05 | 2936,15 | 2728,05 | 2468,25 |
| 2 (2) | SCPI Primovie | Primonial REIM | SCPI Spécialisée | 4209,7 | 4748,7 | 5210,8 | 4960,2 | 4236,7 | 3396,48 | 2968,07 | 2338,56 | 1849,87 | 941,03 |
| 3 (1) | SCPI Epargne Foncière | La Française REM | SCPI Bureaux | 4143,7 | 5201,5 | 5201,5 | 5156,7 | 4534,1 | 3000,7 | 2648,84 | 2251,64 | 2093,91 | 1822,28 |
| 4 (6) | SCPI Corum Origin | Corum Asset Management | SCPI Diversifiée | 3793,5 | 3261,6 | 2939,8 | 2589,6 | ||||||
| 5 (5) | SCPI Pierval Santé | Euryale AM | SCPI Spécialisée | 3236,4 | 3301,1 | 3220,5 | |||||||
| 6 (4) | SCPI Edissimmo | Amundi Immobilier | SCPI Bureaux | 3030,1 | 3374,7 | 3619,6 | 4190,1 | 4012,5 | 3834,3 | 3557,7 | 2996,85 | 2627,32 | 2234,05 |
| 7 (7) | SCPI Rivoli Avenir Patrimoine | Amundi Immobilier | SCPI Bureaux | 2926,6 | 3217,4 | 3465,7 | 3942,6 | 3759,3 | 3531,9 | 3243,9 | 2778,32 | 2380,63 | 2013,06 |
| 8 (8) | SCPI Epargne Pierre | Atland Voisin | SCPI Bureaux | 2803,5 | 2733,7 | 2625 | |||||||
| 9 (9) | SCPI Notapierre | Unofi-Gestion d'actifs | SCPI Bureaux | 2690,3 | 2690,3 | 2888,2 | 2844,3 | 2724,5 | 2646,48 | 2482,85 | 2300,25 | 2179,93 | 1987,1 |
| 10 (10) | SCPI Accimmo-Pierre | BNP Paribas REIM France | SCPI Bureaux | 2657,6 | 2680,1 | 3548,8 | 3896,5 | 3572,2 | 3358,98 | 3024,46 | 2540,97 | 2176,95 | 1697,05 |
Sources : sociétés de gestion (bulletins d’information) et calculs ToutSurMesFinances à partir des bulletins
Pour mesurer la taille d’une SCPI, la mesure utilisée est la capitalisation (nombre de parts x prix de la part). En raison des baisses de prix de parts intervenues en 2023, 2024 et 2025, plusieurs SCPI parmi les plus grandes ont vu leur capitalisation diminuer ces dernières années.
La taille est théoriquement un gage de diversification pour le souscripteur : plus une SCPI est importante, plus son patrimoine est en principe réparti sur un nombre important d’immeubles et de locataires (sauf dans le cas d’une concentration du patrimoine sur de grands immeubles mono-locataires et/ou mono-thématiques). Cependant, certaines SCPI de plus petite taille offrent aussi un excellent niveau de diversification.
Quelle est la meilleure SCPI de rendement ? Depuis l’année 2018, ToutSurMesFinances.com récompense, avec l’aide d’un jury indépendant (composition en bas de page), la meilleure SCPI dans différentes catégories en décernant des prix, les TOP SCPI. Analyse et avis sur les fonds primés en 2025.
Société de gestion : Atland Voisin
L’avis du jury
« Lancée en novembre 2024 par Atland Voisin, la SCPI Épargne Pierre Sophia a fait l’unanimité du jury, pour l’ensemble des raisons suivantes :
Société de gestion : Alderan
Catégorie : moins de 500 M€ de capitalisation
L’avis du jury
« Comme beaucoup de jeunes SCPI (elle a été lancée en décembre 2023), Comète se veut opportuniste et tournée vers international. Mais elle se différencie à plusieurs niveaux :
La SCPI devrait de nouveau figurer très haut dans le palmarès des performances pour 2024, avec un objecxtif de taux de distribution pour 2025 de 7% (et un objectif de TRI à 10 ans de 6,5%). »
La SCPI Comète a également reçu un TOP d’or 2025 « Communication », dans la catégorie « Transparence »
Société de gestion : Norma Capital
Catégorie : plus de 500 M€ de capitalisation
L’avis du jury
« NCap Régions (anciennement Vendôme Régions), gérée par Norma Capital, se distingue par la diversité de son patrimoine immobilier : au 31 décembre 2024, elle comptait 169 immeubles d’une valeur moyenne inférieure à 6 millions d’euros, répartis sur l’ensemble du territoire (73% hors Île-de-France) et plus de 430 locataires.
La SCPI affiche des performances solides dans la durée, avec un taux de distribution de 5,72 % en 2024, au-dessus de la moyenne du marché. Forte d’une capitalisation proche du milliard d’euros et d’une collecte de 135 millions d’euros en 2024, elle poursuit activement sa stratégie d’investissement, avec 18 actifs acquis l’an passé.
Les fondamentaux restent robustes, avec un taux d’occupation financier de 92,7% et une décote de 4,4 % entre la valeur de reconstitution (701,06 euros) et le prix de part (670 euros). Depuis mars 2025, elle propose le réinvestissement automatique des dividendes et les versements programmés à partir de 50 euros, renforçant l’accessibilité et la souplesse pour les épargnants. »
Société de gestion : Iroko
Catégorie : SCPI diversifiée internationale
L’avis de la rédaction
« Très diversifiée et opportuniste, Iroko Zen est n°2 de la collecte en 2024, n°1 au premier trimestre 2025, ce qui lui permet de profiter pleinement, dans le cadre de sa politique d’acquisitions, de la correction des prix.
La rédaction apprécie tout particulièrement la solidité des performances locatives (taux d’occupation financier de 99% fin 2024), la décote du prix de souscription par rapport à la valeur d’expertise du patrimoine, la transparence de la communication en général et sur les acquisitions du trimestre écoulé (localisation, photos, durée du bail, rendement à l’acquisition et prix d’achat) dans les bulletins d’information, les options proposées tels que les versements programmés mensuels dès 50 euros et le réinvestissement des dividendes de 10% à 100% par pas de 10% ».
Société de gestion : Consultim Asset Management
Catégorie : SCPI diversifiée France
L’avis de la rédaction
« Optimale est l’une des rares SCPI à investir à 100% en France et uniquement sur des actifs de petite taille, ce qui lui confère une diversification notable avec, au 31 décembre, 30 actifs immobiliers pour une capitalisation de 75,9 millions d’euros.
Les indicateurs sont au beau fixe, avec une collecte régulière et maîtrisée sans présence d’institutionnels au capital, un taux d’occupation de près de 96% au 31 décembre, un taux de recouvrement de 100%, un taux de distribution qui s’apprécie passant de 5,52% en 2022 à 6,02% en 2023 et 6,51% en 2024. La rédaction apprécie également les différentes options proposées, telles que le réinvestissement des dividendes et les versements programmés ».
Société de gestion : Norma Capital
Catégorie : utilité sociale
L’avis de la rédaction
« La SCPI NCap Education Santé reste une SCPI un peu à part, qui lui a permis d’obtenir l’un des deux premiers labels ISR immobilier octroyés sur le marché, puis son renouvellement. La rédaction apprécie :
– l’exclusion de tout recours à l’emprunt
– l’amélioration des performances dans le temps
– les plans d’actions mis en place pour diminuer les consommation de fluides (eau, électricité, gaz, fioul)
– les activités socialement utiles hébergées au sein des immeubles acquis, offrant une diversification au sein d’un panier de plusieurs SCPI
– la granularité du patrimoine (48 immeubles pour une capitalisation de 103,5 millions d’euros au 31 décembre 2024
– le sérieux de la gestion locative (taux d’occupation financier de 99,5% fin 2024)
– la mise en place des versements programmés et du réinvestissement automatique des dividendes de 1 à 100% »
Société de gestion : THEOREIM
Catégorie : SCPI espoir
L’avis de la rédaction
« Seule SCPI intégralement investie hors de France, sur le secteur industriel et logistique désormais implantées dans cinq pays, LOG IN bénéficie d’un timing de lancement opportun, tous ses investissements ayant été effectués après la correction des valeurs du marché immobilier en 2022.
La rédaction a apprécié :
Société de gestion : Remake Asset Management
Catégorie SCPI moins de 10 ans
L’avis de la rédaction
« « Remake Live se démarque par une forte collecte qui perdure, dans le TOP 5 au premier trimestre, lui offrant des opportunités d’investissement à bon compte au meilleur moment, par une diversification notable (51 immeubles à fin 2024) en France et à l’international, par un taux d’occupation et d’encaissement de 99%, se traduisant par un taux de distribution prévisionnel de 7% cette année ».
La SCPI Remake Asset Management a également remporté le TOP d’or 2025 dans la catégorie « Utilité sociale ».
Le jury a apprécié ce mécanisme consistant à investir entre 5 et 10% de la collecte annuelle du fonds dans la constitution d’une « poche sociale » destinée à favoriser l’accès au logement dans des zones tendues. Celle-ci compte désormais 11 immeubles 214 logements à loyers modérés ».
.
Société de gestion : Advenis REIM
Catégorie SCPI Bureaux
L’avis de la rédaction
« La rédaction a apprécié le positionnement de la SCPI sur la péninsule ibérique, l’une des zones les plus dynamiques en Europe et la qualité des fondamentaux d’Elialys :
Société de gestion : Inter Gestion
Catégorie SCPI Commerces
L’avis de la rédaction
« Cristal Rente se distingue par la régularité de ses performances et une gestion de qualité. En 2024, elle a servi un taux de distribution de 5,06%, en hausse par rapport à 2023 (5,00%), avec un taux d’occupation financier très élevé (98,43%), illustrant la robustesse de son patrimoine de 157 immeubles intégralement détenus en direct.
Son TRI atteint 4,16% sur 5 ans et 5,56% sur 10 ans, tiré par une progression régulière du prix de la part (+2,27% au 1er juillet 2024, +11,75% depuis l’origine).
Cristal Rente continue d’améliorer la relation avec ses associés : bulletins trimestriels diffusés sous 7 jours, souscription 100% en ligne, versements programmés accessibles dès une part, y compris en nue-propriété.
Fonds de partage depuis 2021, la SCPI reverse jusqu’à 0,5% de son résultat distribuable à des associations comme les Restos du Cœur, avec 317 768 repas financés depuis 2021. »
Société de gestion : BNP Paribas REIM France
Catégorie Nouvelle SCPI
L’avis de la rédaction
« Notre choix s’est porté sur Imaréa Pierre pour sa politique d’investissement étendue à l’ensemble des pays de l’OCDE, l’accessibilité du produit dès 20 euros en investissements programmés, la présence locale des équipes de BNP Paribas Reim sur les différents marchés cibles ».
Société de gestion : Mata Capital IM
Catégorie Éco-responsable
L’avis de la rédaction
« La rédaction a souhaité récompenser Osmo Energie, pas seulement pour son label ISR, ni pour sa classification article 9 et sa volonté de combiner a sobriété énergétique à l’usage, et efficacité technique des bâtiments. La rédaction aime aussi la stratégie opportuniste ainsi que la palette complète d’options de souscription ».
Société de gestion : Elevation Capital Partners
Catégorie Nouveaux entrants
L’avis du jury
« Elevation Tertiom, première SCPI dédiée à l’immobilier tertiaire d’Outre-mer, entend se démarquer par son positionnement unique et un objectif de performance ambitieux : un TRI cible de 9% sur 10 ans et un taux de distribution annuel de 8%, soutenus par des taux de rendement immobiliers en moyenne supérieurs à ceux de la métropole, reflétant une demande de surfaces tertiaires supérieure à l’offre disponible sur ces territoires.
Pour ce faire, cette SCPI originale cible exclusivement les actifs tertiaires neufs ou récents situés dans les DROM-COM (Antilles, Guyane, Océan Indien, Océan Pacifique), répondant aux normes de construction parasismiques et/ou anticycloniques, de différentes natures (bureaux, commerces, entrepôts et logistique, résidences gérées) en veillant à la solidité des locataires.
Sans frais d’entrée, la SCPI bénéficie d’emblée d’options de souscription appréciables : versement mensuel programmé possible dès 1 euro, réinvestissement automatique des dividendes, souscription en démembrement de propriété.
Le jury estime que cette SCPI a toute sa place dans le cadre d’une allocation en SCPI bien diversifiée. »
Société de gestion : Swiss Life AM France
Catégorie Acteurs existants
L’avis du jury
« Lancée en avril 2024 par Swiss Life Asset Managers France, la SCPI Mistral Sélection a adopté les codes de la modernité avec un prix de part accessible, fixé à 180 euros, sans commission de souscription, avec des versements programmés dès 1 euro et un langage qui se veut simple et engageant dans ses campagnes commerciales. Une façon de s’ouvrir à un public large.
Revendiquant une stratégie opportuniste, la SCPI cible des actifs décotés de toutes natures en France et l’Europe du Sud. La SCPI dispose déjà de 5 actifs à fin 2024, complétés par l’acquisition d’un pôle commercial et de services au Portugal en début d’année.
Mistral Sélection vise un taux de distribution de 10% cette année et un TRI de 6,4% sur 10 ans. »
Société de gestion : Sogenial Immobilier
Catégorie SCPI Diversifiées – plus de 100 M€ de capitalisation
L’avis du jury
« Bien installée dans le paysage des SCPI paneuropéennes, Cœur d’Europe présente des fondamentaux solides : taux d’occupation financier de 98,56% et physique de 99,68%, diversification sur quatre pays (Espagne, Allemagne, Portugal, Belgique) et bientôt cinq, 32 immeubles bien répartis géographiquement et typologiquement, un prix de part inférieur à la valeur de reconstitution.
Résultat : une collecte au rendez-vous en 2024 dans un contexte encore difficile pour les SCPI, et un prix de part ajusté à la hausse de 200 à 202 euros le 6 janvier. »
Société de gestion : MNK Partners
Catégorie SCPI Diversifiées – moins de 100 M€ de capitalisation
L’avis du jury
« Nouvellement lancée par MNK Partners, la SCPI Reason se démarque par une promesse ambitieuse : mettre la technologie et la gestion quantitative au cœur de la stratégie d’investissement, afin de rationaliser ses décisions d’achat d’immeubles.
Reason se présente comme une SCPI diversifiée sans contrainte géographique ou thématique. Elle peut ainsi investir dans tous types d’actifs tertiaires (logistique, petite enfance, bureaux, etc.) situés dans les pays de l’OCDE, à l’image de ses deux premiers investissements (plateforme logistique en Écosse et crèche à Dublin).
Reason vise un taux de distribution brut de fiscalité étrangère supérieur à 8,5 % en 2025, un niveau parmi les plus élevés du marché, et un TRI de 7,5% sur 8 ans.
Autre particularité : sa volonté de démocratiser l’investissement. Avec un prix de part de 1 euro, un ticket d’entrée fixé à 200 parts, et un versement programmé dès 1 euro, Reason rend l’immobilier tertiaire accessible à tous. Elle propose également le réinvestissement automatique des dividendes, la souscription à crédit ou en démembrement. »
Société de gestion : MyShareCompany
Catégorie SCPI Thématiques
L’avis du jury
« Créée en septembre 2023, la SCPI MyShareEducation, s’impose comme l’un des jeunes véhicules les plus prometteurs d’après le jury, avec une stratégie centrée sur l’immobilier d’éducation, d’enseignement et de recherche en zone euro.
Les premiers résultats sont à l’avenant avec un taux de distribution de 7% en 2024, la constitution d’une réserve de sécurité sous la forme d’un report à nouveau significatif (120 jours de distribution) et un patrimoine déjà diversifié avec cinq immeubles bien répartis géographiquement et par types d’actifs (une école supérieure, un centre de formation, des crèches). »
Société de gestion : Sogenial Immobilier
Catégorie SCPI Diversifiées – plus de 250 M€ de capitalisation
L’avis du jury
« Cœur de Régions, gérée par Sogenial Immobilier, continue sur sa lancée en misant sur sa diversification sectorielle et géographique, grâce à une collecte qui demeure soutenue (66 millions d’euros en 2024) qui lui a permis de réaliser l’an passé 7 acquisitions offrant des rendements supérieurs à 7% acte en main. Cette stratégie, couplée à un taux d’occupation financier élevé de 97,91%, lui a permis de délivrer un taux de distribution au moins égal à 6,20% en 2024, comme depuis ses débuts.
Son patrimoine, constitué de 80 immeubles essentiellement situés à plus de 85% en régions, fait l’objet d’une gestion au plus proche des locataires, qui démontre son efficacité avec un taux de recouvrement des loyers de 99% au 31 décembre.
Malgré une revalorisation de 0,76% du prix de part en 2023, Cœur de Régions continue d’afficher une décote par rapport à sa valeur de reconstitution (de 2,7%), reflet de fondamentaux solides. »
Société de gestion : Epsilon Capital
Catégorie SCPI Diversifiées – moins de 250 M€ de capitalisation
L’avis du jury
« Renommée récemment Epsicap Nano (anciennement SCPI Epsilon 360°), la SCPI conserve une dynamique intacte avec au 31 décembre 44 actifs en portefeuille couvrant 93 locataires, lui conférant une diversification appréciable moins de quatre ans seulement après son lancement. La société de gestion revendique un positionnement sur l’immobilier « small caps », par analogie au segment des petites et moyennes valeurs sur les marchés actions, en ciblant prioritairement des actifs de petite taille, désormais déployée à l’échelle européenne.
Le jury a tout particulièrement apprécié le taux d’occupation de près de 100%, la collecte toujours soutenue, la poursuite de l’augmentation de l’acompte sur dividende mensuel de 1,37 à 1,43 € par part en décembre, l’objectif de taux de distribution de 7% cette année, en hausse par rapport à 2024 et l’écart substantiel entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription (décote de 8,8%), ce qui éloigne le risque de dévalorisation de ce dernier ».
Société de gestion : Alderan
Catégorie SCPI Thématiques
L’avis du jury
« Activimmo se démarque par son positionnement sur le marché de la logistique tirant parti de l’essor continu du e-commerce. Le jury a apprécié une diversification significative moins de six ans d’existence avec 183 immeubles et 371 locataires à fin 2024, la poursuite de la stratégie de diversification géographique sur trois nouveaux marchés.
Les jurés ont remarqué la bonne tenue des indicateurs de performance, notamment une valeur de reconstitution cohérente avec le prix de souscription, la perspective d’un taux de distribution stable en 2025à 5,50% et le passage à une distribution mensuelle du dividende au titre du mois d’avril. »
La SCPI Activimmo a également reçu un TOP d’or 2025 « Communication », dans la catégorie « Transparence »
Société de gestion : Perial AM
Catégorie : SCPI diversifiée
L’avis du jury
« Malgré une baisse de prix de part actée en 2023, PFO est peut être considérée une SCPI de fonds de portefeuille avec un patrimoine diversifié d’un point de vie géographique comme typologique et une taille significative (133 immeubles, 323 baux au 31 décembre). La SCPI bénéficie de surcroît du savoir-faire de Perial AM en matière de prise en compte des enjeux ESG (environnement, social, bonne gouvernance).
Côté performances, PFO affiche un taux de distribution prévisionnel compris entre 6,10% et 6,40% cette année et un taux de rentabilité interne (annualisé) de 5,47% sur 10 ans et de 7,33% depuis l’origine. Le jury a enfin noté la résorption progressive du nombre de parts en attente de cession, ce qui devrait prochainement permettre à la SCPI de reprendre plus amplement sa diversification sectorielle et géographique ».
Société de gestion : Paref Gestion
Catégorie SCPI Commerces
L’avis du jury
« Issue de la fusion-absorption de Novapierre Allemagne 2 par Novapierre Allemagne, la SCPI Paref Prima a été remarquée par le jury pour sa taille (933,8 M€ de capitalisation pour 81 actifs au 31 décembre), pour sa stratégie d’investissement sur les actifs commerciaux en Allemagne, principalement des commerces essentiels (alimentaire, bricolage) et ses velléités de développement sur la même thématique dans d’autres pays de la zone euro.
Le jury a noté que les actions d’asset management prises se sont traduites par une hausse des dividendes versés et du taux de distribution à 5% en 2024, ainsi que par une cession générant une plus-value distribuable aux associés. La SCPI affiche un TRI à 10 ans de 4,83%. ».
Société de gestion : Aestiam
Catégorie SCPI Bureaux
L’avis du jury
« Aestiam Horizon (ex Aestiam Placement Pierre) s’appuie sur des fondamentaux solides et une stratégie éprouvée qui la distinguent parmi les SCPI de bureaux. Portée par un patrimoine diversifié composé de 150 immeubles, essentiellement des bureaux à taille humaine (taille unitaire de 2,4 M€ en moyenne), pour 247 locataires, cette SCPI historique (créée en 1986) affiche un TRI de 6,80% à 10 ans et de 9,78% à 20 ans, portés par un prix de souscription stable depuis la réouverture du capital en 2019.
Elle continue d’afficher une bonne régularité de performance : en 2024, elle a servi un taux de distribution de 5,40%, supérieur à celui de 2023 (5,01%) et à la moyenne du segment des bureaux (4,40% en 2024). Sa stratégie d’investissement est orientée vers des actifs bien situés à Paris et dans les grandes métropoles régionales avec un rendement cible de 6 à 7%.
La société de gestion a enfin engagé une modernisation des services offerts aux associés :
Société de gestion : La Française REM
Catégorie SCPI Thématiques
L’avis du jury
« Issue de la fusion de deux SCPI créées respectivement en 1985 et 1990, LF Croissance & Territoires, désormais ouverte à la distribution externe et à capital variable, présente des performances à long terme régulières, avec un TRI de 4,44% à 10 ans, et un patrimoine diversifié principalement dans les métropoles régionales.
Le jury a également tenu compte de l’évolution favorable du taux de distribution des deux dernières années, et de l’objectif de taux de distribution pour 2025, situé entre 6,15% et 6,35%. »
Cliquer sur le lien qui suit pour accéder à l’ensemble du palmarès des TOP SCPI 2025
* Henry Buzy-Cazaux président de l’Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI)
Andreea Danci, présidente et co-fondatrice de We Are Olivia
Stéphane Baudin, dirigeant et administrateur de sociétés
Sonia Fendler, directrice générale adjointe de Harvest France
Olivier Brunet, co-fondateur de ToutSurMesFinances.com
À propos de l'auteur
Olivier Brunet est cofondateur de ToutSurMesFinances.com et rédacteur en chef spécialisé en placements et fiscalité des particuliers. Présent au sein du média depuis sa création, il en est l’un des piliers éditoriaux. Il analyse les stratégies d’investissement, suit les évolutions fiscales et les problématiques patrimoniales avec une vision long terme, forgée par des années de pratique et de suivi des marchés.
