Le portage immobilier, une solution pour les propriétaires en difficulté

Par Thibault Fingonnet
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Pour faire face à des difficultés financières, un propriétaire peut vendre temporairement sa résidence principale et la louer à un investisseur en attendant de pouvoir la racheter. C’est le principe du portage immobilier, un concept qui s’adresse particulièrement aux artisans et commerçants exclus de la procédure classique de surendettement. Explications.  

Le portage immobilier, pour les propriétaires en difficulté

• Qu’est-ce que le portage immobilier ?

Un propriétaire rencontre des soucis financiers consécutifs à un accident de la vie et est fiché par la Banque de France après des remboursements de crédit immobilier non acquittés. Son accès à l’emprunt bancaire est ainsi bloqué. En outre, sa banque risque de lui demander le remboursement immédiat du crédit, après les impayés.

Afin de lui redonner de l’air, un investisseur achète sa résidence principale à un prix décoté de 20-30%. La vente doit permettre de couvrir l’intégralité des dettes à rembourser. En contrepartie, le désormais ancien propriétaire conserve le logement et s’acquitte d’un loyer auprès de l’investisseur. « Pour les propriétaires en difficulté, c’est une alternative à la saisie de la résidence principale, explique Patrick Drack, cofondateur de la startup Stay Home, à l’origine du concept de portage immobilier. La décote est souvent plus importante en cas de saisie et les dettes existent toujours après la vente. »

Une fois les dettes remboursées et le fichage à la Banque de France levé, le propriétaire peut de nouveau emprunter, ce qui lui permet d’acquérir de nouveau sa résidence principale.

A lire également : Les protections contre la saisie du patrimoine immobilier des indépendants

• Quel est le profil du propriétaire ?

La Banque de France dénombre environ 230.000 personnes dans le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). Or, « les artisans et commerçants sont exclus de la procédure de surendettement », rappelle Patrick Drack. Les chefs d’entreprise figurent également dans le public cible du portage immobilier.

Dans tous les cas, le profil financier est similaire : « Ils doivent avoir la capacité d’assumer le paiement du loyer et montrer une capacité de remboursement », afin de financer le crédit immobilier nécessaire au rachat de la résidence principale ou de rembourser le premier emprunt en cas d’échec du rachat (voir plus loin). C’est pourquoi le portage immobilier s’adresse à des personnes qui disposent de revenus suffisamment importants pour assumer de telles dépenses mois après mois.

A savoir : Le cas échéant, le propriétaire engagé dans un portage immobilier conserve la possibilité de déménager. Il faudra alors trouver un nouveau locataire ou acheteur pour sa résidence principale.

• Quel est le profil de l’investisseur ?

L’investisseur acquiert une propriété immobilière à prix décoté, dans l’optique d’une revente rapide sous deux à cinq ans. Il perçoit un loyer, versé par l’ex-propriétaire en difficulté, celui-ci étant fixé au niveau du marché ou en-dessous. « Le locataire est déjà en place, il veut rester et se comporte toujours comme s’il était propriétaire, ce qui limite les risques locatifs », souligne Patrick Drack.

Le temps de la location, le bailleur bénéficie du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), ce qui lui permet de générer des revenus locatifs faiblement imposés, notamment grâce à l’amortissement du bien.

A savoir : L’investissement peut être réalisé à plusieurs. Dans cette configuration, chacun bénéficie du statut LMNP.

• Que se passe-t-il si le propriétaire ne peut pas racheter sa résidence principale ?

Dans ce cas de figure, le logement est vendu à un tiers. L’investisseur récupère sa mise ainsi que le montant de la décote initiale. Le propriétaire en difficulté perçoit le surplus.

Exemple : Un propriétaire en difficulté cède sa maison d’une valeur de 200.000 euros au prix de 150.000 euros à l’investisseur. Au moment d’acter le rachat, le propriétaire n’est pas en mesure de financer l’opération et la maison est vendue à un tiers pour un montant de 250.000 euros. L’investisseur récupère alors 200.000 euros sur ce montant, les 50.000 euros restants revenant au propriétaire en difficulté.

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